Налог на недвижимость на Бали в 2025 году

Один из важнейших факторов при выборе направления для инвестиций в зарубежную недвижимость — прозрачная, понятная и лояльная к инвестору налоговая система.

После 2015 года, когда в Индонезии вступили в силу реформы земельного законодательства и иностранные инвесторы наконец смогли покупать недвижимость, регион стал притягивать взгляды желающих разобраться в арендном бизнесе и, соответственно, налогах на Бали.

С тех пор налоговое законодательство адаптировалось к растущему спросу и притоку экспатов, его нюансы стали понятнее, а трактовки — значительно уже.

Налогообложение в Индонезии

Согласно действующему в Индонезии налоговому праву, физическое лицо считается налоговым резидентом, если оно находилось в стране более 183 дней в течение 12-месячного периода или если у него есть намерение остаться в Индонезии.

Намерением остаться в Индонезии считается:

• рабочая виза и разрешение на работу;
• трудовой договор, срок действия которого превышает 183 дня.

Доход иностранцев, ставших таким образом налоговыми резидентами, облагается подоходным налогом, но в расчёт берётся только прибыль от деятельности в Индонезии.

Налог на недвижимость на Бали для иностранцев

Покупатели, а затем владельцы недвижимости на Бали платят несколько налоговых сборов.

Налог при покупке недвижимости (BPHTB)

При оформлении права собственности или права пользования строениями (купля-продажа) налоги будут следующими: 2,5% от стоимости платит продавец, 5% от налоговой стоимости объекта платит покупатель.

Недвижимость на Бали 272 объявления на Tranio

От $115 000

Новая резиденция с бассейнами, спа и водопадами в 4 минутах от пляжа, Бали, Индонезия

Доходность 10,0% Срок сдачи: 2027.II

От $125 000

Новый жилой комплекс вилл и апартаментов в 250 м от пляжа Меласти, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2027.I Всего 123 предложения

От $147 000

Новый комплекс вилл со спа-центром в самом сердце Бали, Убуд, Индонезия

Срок сдачи: 2027.I Всего 66 предложений

От $135 000

Новый жилой комплекс с ресторанами, бассейном и панорамными видами в 5 минутах от пляжа Саванган, Бали, Индонезия

Доходность 8,0% Срок сдачи: 2027.I

От $179 000

Новый жилой комплекс таунхаусов и вилл в Сануре, Бали, Индонезия

Доходность 12,8% Срок сдачи: 2025.I

От $170 000

Новые апартаменты в шаговой доступности от океана, Сесех, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2025.IV Всего 103 квартиры

От $210 000

Новый жилой комплекс вилл и апартаментов на берегу океана в Нуса-Дуи, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2027.IV Всего 315 предложений

От $110 000

Новый жилой комплекс на берегу океана с бассейнами, зонами коворкинга и спа, Пандава, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2027.I Всего 58 квартир

Формы владения недвижимостью на Бали, к которым применяется налог на передачу права собственности:

• Hak Milik (право собственности);
• Hak Guna Usaha (право хозяйственного использования);
• Hak Guna Bangunan (право пользования зданиями);
• Hak Pakai (право пользования);
• Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (право собственности на объекты кондоминиума);
• Hak Pengelolaan (право на управление).

НДС

Ответственность за уплату НДС обычно возлагается на продавца, который затем перекладывает эти расходы на покупателя как часть суммы сделки. Фактически сумма НДС уже заложена в стоимость недвижимости.

Налог на землю и недвижимость (PBB)

Налог на недвижимость рассчитывается как на стоимость земли, так и на стоимость любых зданий, которые могут её занимать. Ставка налога — 0,5%. Налог взимается ежегодно.

Купить жильё в Чангу 69 объявлений на Tranio

От $115 000

Новая резиденция с бассейнами, спа и водопадами в 4 минутах от пляжа, Бали, Индонезия

Доходность 10,0% Срок сдачи: 2027.II

От $107 000

Новый жилой комплекс с бассейнами, спа и рестораном рядом с океаном, Переренан, Бали, Индонезия

Доходность 11,0% Срок сдачи: 2026.III

От $135 000

Виллы в жилом комплексе с бассейном и спа в 5 минутах от океана, на главной улице Чангу, Бали, Индонезия

Всего 65 предложений

От $155 000

Новый комплекс меблированных апартаментов с бассейном и видом на океан, Чангу, Бали, Индонезия

Доходность 12,0% Срок сдачи: 2025.I

От $159 000

Престижный жилой комплекс с хорошей инфраструктурой в Чангу, Бадунг, Индонезия

Построено в 2025 Всего 148 квартир

От $145 000

Премиальные апартаменты и виллы с большой террасой rooftop и открытым кинотеатром, Чангу, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2025.III Всего 38 предложений

От $118 000

Апартаменты с инфраструктурой пятизвёздочного отеля, в 6 минутах езды до пляжа в районе Переренан, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2025.IV Всего 76 квартир

От $160 000

Просторные таунхаусы в окружении рисовых полей, 15 минут до пляжа, Чангу, Бали, Индонезия

Построено в 2024 Всего 16 предложений

Формула расчёта налога на землю и недвижимость в Индонезии

PBB = 0,5% х налогооблагаемая стоимость объекта

Налогооблагаемая стоимость объекта = 0,4 или 0,2 х (стоимость дома + стоимость земли)

Коэффициент 0,4 применяется к недвижимости стоимостью больше 1 млрд рупий (63 тыс. долларов), для недвижимости стоимостью менее 1 млрд рупий — коэффициент 0,2.

Пример:

Стоимость недвижимости на Бали составляет 100 тыс. долларов. Ещё в 150 тыс. долларов оценивается земельный участок. Налогооблагаемая стоимость объекта составит 100 тыс. долларов (250 тыс. х 0,4), а ежегодный налог на землю — 500 долларов.

Налог на доход от аренды

Подоходный налог

Если инвестор сдаёт в аренду недвижимость в Индонезии, арендодатель или управляющий недвижимостью удерживает 10% от дохода.

Прогрессивный подоходный налог не применяется к доходам от аренды, получаемым физическими и юридическими лицами от сдачи земли и/или помещений.

НДС

НДС взимается лишь со сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Сдача жилой недвижимости не облагается НДС. Ставка НДС составляет 10%.

Гербовый сбор

Гербовый сбор требуется для заверения договоров аренды. Величина сбора — 10 тыс. рупий, или 0,63 доллара, за документ.

Прочие налоги на Бали

Налог на прибыль в Индонезии (PPH)

В Индонезии действует прогрессивная шкала налогообложения: с увеличением величины дохода налоговая ставка растёт с 5% вплоть до 35%.

Прогрессивная шкала подоходного налога в Индонезии

Нерезиденты не могут использовать прогрессивную ставку налогообложения в Индонезии — для них применяется фиксированная ставка налога в 20%.

Налог на продажу предметов роскоши (PPnBM)

PPnBM — налог, которым облагаются товары, считающиеся предметами роскоши.

Категории товаров, подпадающих под PPnBM:

• автотранспортные средства: дорогостоящие автомобили, мотоциклы, яхты и самолёты;
• недвижимость: элитные дома, виллы и квартиры;
• ювелирные изделия: золото, бриллианты и другие драгоценные камни;
• дорогостоящая электроника;
• одежда класса люкс;
• предметы домашнего обихода: дорогостоящая мебель и бытовая техника.

Автор: Максим Скорых