Налог на недвижимость на Бали в 2026 году

Один из важнейших факторов при выборе направления для инвестиций в зарубежную недвижимость — прозрачная, понятная и лояльная к инвестору налоговая система.

После 2015 года, когда в Индонезии вступили в силу реформы земельного законодательства и иностранные инвесторы наконец смогли покупать недвижимость, регион стал притягивать взгляды желающих разобраться в арендном бизнесе и, соответственно, налогах на Бали.

С тех пор налоговое законодательство адаптировалось к растущему спросу и притоку экспатов, его нюансы стали понятнее, а трактовки — значительно уже.

Налогообложение в Индонезии

Согласно действующему в Индонезии налоговому праву, физическое лицо считается налоговым резидентом, если оно находилось в стране более 183 дней в течение 12-месячного периода или если у него есть намерение остаться в Индонезии.

Намерением остаться в Индонезии считается:

• рабочая виза и разрешение на работу;
• трудовой договор, срок действия которого превышает 183 дня.

Доход иностранцев, ставших таким образом налоговыми резидентами, облагается подоходным налогом, но в расчёт берётся только прибыль от деятельности в Индонезии.

Налог на недвижимость на Бали для иностранцев

Покупатели, а затем владельцы недвижимости на Бали платят несколько налоговых сборов.

Налог при покупке недвижимости (BPHTB)

При оформлении права собственности или права пользования строениями (купля-продажа) налоги будут следующими: 2,5% от стоимости платит продавец, 5% от налоговой стоимости объекта платит покупатель.

Формы владения недвижимостью на Бали, к которым применяется налог на передачу права собственности:

• Hak Milik (право собственности);
• Hak Guna Usaha (право хозяйственного использования);
• Hak Guna Bangunan (право пользования зданиями);
• Hak Pakai (право пользования);
• Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (право собственности на объекты кондоминиума);
• Hak Pengelolaan (право на управление).

НДС

Ответственность за уплату НДС обычно возлагается на продавца, который затем перекладывает эти расходы на покупателя как часть суммы сделки. Фактически сумма НДС уже заложена в стоимость недвижимости.

Налог на землю и недвижимость (PBB)

Налог на недвижимость рассчитывается как на стоимость земли, так и на стоимость любых зданий, которые могут её занимать. Ставка налога — 0,5%. Налог взимается ежегодно.

Формула расчёта налога на землю и недвижимость в Индонезии

PBB = 0,5% х налогооблагаемая стоимость объекта

Налогооблагаемая стоимость объекта = 0,4 или 0,2 х (стоимость дома + стоимость земли)

Коэффициент 0,4 применяется к недвижимости стоимостью больше 1 млрд рупий (63 тыс. долларов), для недвижимости стоимостью менее 1 млрд рупий — коэффициент 0,2.

Пример:

Стоимость недвижимости на Бали составляет 100 тыс. долларов. Ещё в 150 тыс. долларов оценивается земельный участок. Налогооблагаемая стоимость объекта составит 100 тыс. долларов (250 тыс. х 0,4), а ежегодный налог на землю — 500 долларов.

Налог на доход от аренды

Подоходный налог

Если инвестор сдаёт в аренду недвижимость в Индонезии, арендодатель или управляющий недвижимостью удерживает 11% от дохода.

Прогрессивный подоходный налог не применяется к доходам от аренды, получаемым физическими и юридическими лицами от сдачи земли и/или помещений.

НДС

НДС взимается лишь со сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Сдача жилой недвижимости не облагается НДС. Ставка НДС составляет 11%.

Гербовый сбор

Гербовый сбор требуется для заверения договоров аренды. Величина сбора — 10 тыс. рупий, или 0,63 доллара, за документ.

Прочие налоги на Бали

Налог на прибыль в Индонезии (PPH)

В Индонезии действует прогрессивная шкала налогообложения: с увеличением величины дохода налоговая ставка растёт с 5% вплоть до 35%.

Прогрессивная шкала подоходного налога в Индонезии

Нерезиденты не могут использовать прогрессивную ставку налогообложения в Индонезии — для них применяется фиксированная ставка налога в 20%.

Налог на продажу предметов роскоши (PPnBM)

PPnBM — налог, которым облагаются товары, считающиеся предметами роскоши.

Категории товаров, подпадающих под PPnBM:

• автотранспортные средства: дорогостоящие автомобили, мотоциклы, яхты и самолёты;
• недвижимость: элитные дома, виллы и квартиры;
• ювелирные изделия: золото, бриллианты и другие драгоценные камни;
• дорогостоящая электроника;
• одежда класса люкс;
• предметы домашнего обихода: дорогостоящая мебель и бытовая техника.