Справочник недвижимости Индонезии
Статья 5 из 5
Недвижимость за рубежом
Статьи

Налог на недвижимость на Бали в 2024 году

261 просмотр · Обновлено
Бали

Один из важнейших факторов при выборе направления для инвестиций в зарубежную недвижимость — прозрачная, понятная и лояльная к инвестору налоговая система.

После 2015 года, когда в Индонезии вступили в силу реформы земельного законодательства и иностранные инвесторы наконец смогли покупать недвижимость, регион стал притягивать взгляды желающих разобраться в арендном бизнесе и, соответственно, налогах на Бали.

С тех пор налоговое законодательство адаптировалось к растущему спросу и притоку экспатов, его нюансы стали понятнее, а трактовки — значительно уже.

Налогообложение в Индонезии

Согласно действующему в Индонезии налоговому праву, физическое лицо считается налоговым резидентом, если оно находилось в стране более 183 дней в течение 12-месячного периода или если у него есть намерение остаться в Индонезии.

Намерением остаться в Индонезии считается:

  • рабочая виза и разрешение на работу;
  • трудовой договор, срок действия которого превышает 183 дня.

Доход иностранцев, ставших таким образом налоговыми резидентами, облагается подоходным налогом, но в расчёт берётся только прибыль от деятельности в Индонезии.

Россия и Индонезия заключили соглашение об избежании двойного налогообложения. Доходы от недвижимого имущества в Индонезии облагаются налогом только в Индонезии. Подробнее про требования по зарубежному арендному доходу для налоговых резидентов РФ читайте в отдельном материале.

Налог на недвижимость на Бали для иностранцев

Покупатели, а затем владельцы недвижимости на Бали платят несколько налоговых сборов.

Лес

Налог при покупке недвижимости (BPHTB)

При оформлении права собственности или права пользования строениями (купля-продажа) налоги будут следующими: 2,5% от стоимости платит продавец, 5% от налоговой стоимости объекта платит покупатель.

Недвижимость на Бали 346 объявлений на Tranio
Апартаменты «под ключ» с видом на океан в жилом комплексе в окружении зелени, Улувату, Южная Кута, Бали, Индонезия за От $304 000 От $304 000
Апартаменты «под ключ» с видом на океан в жилом комплексе в окружении зелени, Улувату, Южная Кута, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2026.I Всего 44 квартиры

Новый комплекс апартаментов и меблированных вилл с бассейнами и панорамными видами рядом с пляжем, Унгасан, Бали, Индонезия за От $171 000 От $171 000
Новый комплекс апартаментов и меблированных вилл с бассейнами и панорамными видами рядом с пляжем, Унгасан, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2025.IV Всего 33 предложения

Двухуровневые апартаменты рядом с престижным пляжем Меласти, Бали, Индонезия за От $86 000 От $86 000
Двухуровневые апартаменты рядом с престижным пляжем Меласти, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2025.I Всего 18 квартир

Новый комплекс меблированных апартаментов с бассейном и видом на океан, Чангу, Бали, Индонезия за От $147 000 От $147 000
Новый комплекс меблированных апартаментов с бассейном и видом на океан, Чангу, Бали, Индонезия

Доходность 12,0% Срок сдачи: 2025.I

Новый жилой комплекс квартир и таунхаусов в Нуану, Бали, Индонезия за От $162 000 От $162 000
Новый жилой комплекс квартир и таунхаусов в Нуану, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2025.II Всего 50 квартир

Комплекс апартаментов и вилл в тихом районе тропического леса с видом на океан, Меласти, Бали, Индонезия за От $326 000 От $326 000
Комплекс апартаментов и вилл в тихом районе тропического леса с видом на океан, Меласти, Бали, Индонезия

Срок сдачи: 2025 Всего 20 предложений

Новый жилой комплекс с бассейнами, спа и рестораном рядом с океаном, Переренан, Бали, Индонезия за От $91 000 От $91 000
Новый жилой комплекс с бассейнами, спа и рестораном рядом с океаном, Переренан, Бали, Индонезия

Доходность 11,0% Срок сдачи: 2026.III

Первоклассный комплекс вилл и таунхаусов с огромным бассейном и ресторанами на пляже, Меласти, Бали, Индонезия за От $249 000 От $249 000
Первоклассный комплекс вилл и таунхаусов с огромным бассейном и ресторанами на пляже, Меласти, Бали, Индонезия

Всего 600 предложений

Формы владения недвижимостью на Бали, к которым применяется налог на передачу права собственности:

  • Hak Milik (право собственности);
  • Hak Guna Usaha (право хозяйственного использования);
  • Hak Guna Bangunan (право пользования зданиями);
  • Hak Pakai (право пользования);
  • Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (право собственности на объекты кондоминиума);
  • Hak Pengelolaan (право на управление).

Hak Sewa (обычный лизхолд) не попадает под действие налога при покупке недвижимости.

НДС

Ответственность за уплату НДС обычно возлагается на продавца, который затем перекладывает эти расходы на покупателя как часть суммы сделки. Фактически сумма НДС уже заложена в стоимость недвижимости.

В 2024 году ставка НДС составляет 11%, но уже со следующего года индонезийское правительство обещает поднять её до 12%.

Налог на землю и недвижимость (PBB)

Налог на недвижимость рассчитывается как на стоимость земли, так и на стоимость любых зданий, которые могут её занимать. Ставка налога — 0,5%. Налог взимается ежегодно.

Формула расчёта налога на землю и недвижимость в Индонезии

PBB = 0,5% х налогооблагаемая стоимость объекта

Налогооблагаемая стоимость объекта = 0,4 или 0,2 х (стоимость дома + стоимость земли)

Коэффициент 0,4 применяется к недвижимости стоимостью больше 1 млрд рупий (63 тыс. долларов), для недвижимости стоимостью менее 1 млрд рупий — коэффициент 0,2.

Пример:

Стоимость недвижимости составляет 100 тыс. долларов. Ещё в 150 тыс. долларов оценивается земельный участок. Налогооблагаемая стоимость объекта составит 100 тыс. долларов (250 тыс. х 0,4), а ежегодный налог на землю — 500 долларов.

Владельцы недвижимости должны платить налог на землю и недвижимость (PBB) в рамках Hak Pakai. Hak Sewa не облагается PBB, поскольку не даёт права собственности или пользования землёй.

Налог на доход от аренды

Подоходный налог

Если инвестор сдаёт в аренду недвижимость в Индонезии, арендодатель или управляющий недвижимостью удерживает 10% от дохода.

Прогрессивный подоходный налог не применяется к доходам от аренды, получаемым физическими и юридическими лицами от сдачи земли и/или помещений.

НДС

НДС взимается лишь со сдачи коммерческой недвижимости в аренду. Сдача жилой недвижимости не облагается НДС. Ставка НДС составляет 10%.

Гербовый сбор

Гербовый сбор требуется для заверения договоров аренды. Величина сбора — 10 тыс. рупий, или 0,63 доллара, за документ.

Прочие налоги на Бали

Налог на прибыль в Индонезии (PPH)

В Индонезии действует прогрессивная шкала налогообложения: с увеличением величины дохода налоговая ставка растёт с 5% вплоть до 35%.

Прогрессивная шкала подоходного налога в Индонезии

Годовой доход, доллары США

Ставка налога

до 3761

5%

от 3761 до 15 672

15%

от 15 672 до 31 344

25%

от 31 344 до 313 440

30%

от 313 440

35%

Доход от сдачи недвижимости в аренду на Бали облагается фиксированным налогом в 10%. Прогрессивная шкала применяется к дивидендам, процентам и роялти.

Нерезиденты не могут использовать прогрессивную ставку налогообложения в Индонезии — для них применяется фиксированная ставка налога в 20%.

Налог на продажу предметов роскоши (PPnBM)

PPnBM — налог, которым облагаются товары, считающиеся предметами роскоши.

Категории товаров, подпадающих под PPnBM:

  • автотранспортные средства: дорогостоящие автомобили, мотоциклы, яхты и самолёты;
  • недвижимость: элитные дома, виллы и квартиры;
  • ювелирные изделия: золото, бриллианты и другие драгоценные камни;
  • дорогостоящая электроника;
  • одежда класса люкс;
  • предметы домашнего обихода: дорогостоящая мебель и бытовая техника.

Недвижимость стоимостью от 1 883 238 долларов (30 млрд рупий) считается предметом роскоши и облагается PPnBM при перепродаже. Ставка налога составит 20% от заявленной стоимости.

Поделитесь статьей
Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.
Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
    Готово!

    Справочник недвижимости Индонезии
    Статья 5 из 5
    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Индонезии
    Максим Осьминкин
    Менеджер по продаже недвижимости в Индонезии
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Беспроцентная рассрочка