Ипотека на покупку недвижимости на Бали в 2026 году

Напрямую владеть участками земли и недвижимостью в Индонезии иностранцы не могут по определению. Соответственно, классическая ипотека на Бали под залог имущества для них также недоступна: не имея полных прав собственности, иностранцы лишены возможности оформить кредит на покупку жилья.

Вопрос альтернатив кредитованию для иностранцев на Бали решается программами рассрочек от застройщиков. Они позволяют смягчить условия входа в инвестиции и добиться выгодного графика платежей, пока идёт строительство объекта.

Исторический опыт Индонезии и его влияние на сферу недвижимости

Курс на ограничение иностранного владения недвижимостью и доступа к ипотеке диктуется историческим опытом Индонезии, её экономической политикой и стремлением отстаивать интересы собственных граждан.

В колониальную эпоху большая часть индонезийских земель принадлежала иностранцам. Это вело к серьёзным экономическим и социальным диспропорциям, по сути маргинализируя значительную часть местного населения в сфере частной собственности.

Обретя независимость в 1945 году, Индонезия озаботилась устранением этих перекосов: приоритет был отдан введению института частной земельной собственности исключительно для граждан страны.

Правовая база ипотеки на Бали

Ограничения на владение иностранной недвижимостью в Индонезии и связанная с этим недоступность ипотеки для иностранцев уходят корнями в Основной аграрный закон (Закон № 5 от 1960 года). Он предоставляет полное право владения землёй только гражданам и юридическим лицам Индонезии.

В законе UU Nomor 4 Tahun от 1996 года изложены правила, касающиеся ипотеки (Hak Tanggungan) в Индонезии для иностранцев.

Иностранные физические или юридические лица могут быть вовлечены в ипотечные соглашения при условии, что кредит используется только для строительства недвижимости на территории Индонезии (Pasal 10, Ayat 1).

Отдельные банки в 2025 году начали предлагать специализированные продукты для иностранцев. В июне 2025 года индонезийский Permata Bank запустил первую в стране специализированную программу ипотечного кредитования для экспатов — Permata KPR iB IMBT WNA, устраняющую один из главных барьеров для иностранного участия в жилом рынке.

Продукт ориентирован на иностранных граждан с временными или постоянными видами на жительство (KITAS/KITAP) и структурирован в рамках шариатского финансирования. Среди ключевых условий: минимальная стоимость объекта от IDR 2 млрд (125 тыс. долларов), минимальная сумма кредита — 1 млрд, LTV — до 60%. Уровень дохода заявителя должен составлять не менее IDR 25 млн в месяц (1 560 долларов).

Рассрочка как альтернатива ипотеке на Бали

Девелоперы в Индонезии активно продвигают рассрочку как удобную альтернативу ипотеке для иностранных покупателей жилья. Планы оплаты по рассрочке помогают обойти бюрократические препятствия и создать прозрачные и выгодные условия для покупки недвижимости.

Чаще всего рассрочка на Бали предоставляется на беспроцентной основе — платежи разбиваются на несколько месяцев или лет без дополнительных наценок.

График платежей по рассрочке на Бали

Рекомендации по покупке недвижимости на Бали для иностранцев

Процесс покупки недвижимости на Бали максимально упрощён для инвесторов — потребуется лишь загранпаспорт с оставшимся сроком действия не менее 6 месяцев.

Весь процесс оформления сделки может пройти удалённо. Напишите нашим экспертам, чтобы дистанционно подобрать недвижимость на Бали.

Напишите нам

После достижения всех договорённостей инвестор и застройщик приступают к подписанию контракта: нужно максимально чётко прописать обязательства каждой из сторон, механику передачи объекта недвижимости новому собственнику и порядок осуществления платежей.

Зачастую застройщики предлагают услуги управляющей компании и берут менеджмент объектов на себя. Если в планы инвестора входит последующая передача объекта под управление, такой вид взаимодействия регламентируется отдельным соглашением.

При покупке жилья на условиях лизхолда (долгосрочной аренды) завершающей стадией служит полная оплата стоимости по плану рассрочки. Только тогда договор купли-продажи заверяется у нотариуса, а новый владелец вносится в местный реестр недвижимости в качестве законного обладателя прав на объект в течение периода лизхолда.

Что необходимо для оформления ипотеки (рассрочки) на Бали

В Индонезии процесс покупки жилья у застройщика в рассрочку часто начинается с брони конкретного лота путём внесения Expression of Interest (EOI) — залога, который резервирует за инвестором желаемый объект.

Далее наступает стадия заключения соглашения непосредственно с девелопером.

Список требований и документов на этом этапе:

• загранпаспорт со сроком действия минимум полгода;
• капитал для первоначального взноса в размере 30–50% от полной стоимости юнита.

Перед тем как окончательно заключить сделку, инвестор вправе затребовать у застройщика пакет документов, подтверждающих юридическую чистоту его деятельности.

В пакет документов застройщика входят:

• разрешение на строительство (Persetujuan Bangunan Gedung);
• свидетельство о праве собственности на землю;
• квитанция об уплате налога на землю (PBB);
• номер счёта и налоговый номер в Индонезии.