Ипотека в Турции в 2026 году

По данным официальной статистики Турции, в апреле 2025 года 14,8% жилой недвижимости было куплено в ипотеку — более 17 тысяч объектов, это на 147% больше, чем в апреле 2024 года.

Подробнее о банках, ставках, условиях жилищного кредитования и альтернативе ипотеки — в нашей статье.

Турецкие банки, популярные у иностранцев

Некоторые банки активно работают с иностранцами и публикуют информацию о своих услугах на английском, а некоторые принимают заявки и консультируют даже на русском языке. Самые популярные банки у иностранцев:

• YapiKredi;
• Turkiye IS Bankasi (Isbank);
• AKBANK;
• Turkiye Finans;
• Garanti BBVA;
• HSBC;
• DenizBank;
• ZiraatBank.

Условия кредита на недвижимость в Турции

Условия ипотечного кредита у банков отличаются, более того, в каждый банк формирует индивидуальные условия для разных заёмщиков и объектов недвижимости. Некоторые банки предлагают клиентам принципиально разные ипотечные продукты: с постоянной или плавающей ставкой, с фиксированным или градуированным платежом (Garanti BBVA). Однако есть и схожие условия.

Важно воспринимать банк как партнёра в сделке и помнить, что этот партнёр принимает решение о кредитовании, исходя из рискового статуса сделки и заёмщика. Кредит для банка — это инвестиция.

Турецкая ипотека для иностранцев

Банки-кредиторы заинтересованы в предоставлении ипотеки иностранцам, процедура для граждан и иностранцев не отличается. Хотя большинство данных заявителя сложно проверить, банк защищён залогом недвижимости, поэтому сложностей с одобрением заявок на ипотеку иностранцы не испытывают.

Ставки ипотеки

Ставки меняются вместе с устойчивостью национальной валюты. Актуальные предложения банков удобно отслеживать в ипотечном калькуляторе Hesapkurdu, где есть возможность сравнить предложения большинства турецких банков.

Ставки банков зависят также от индивидуальных факторов: суммы и срока займа, доходов заёмщика и первоначального взноса. 

Для примера мы запросили расчёт ипотечного кредита в банке Ziraat (актуально на май 2025 года):

Процентные ставки для иностранцев в валюте

Некоторые банки, например, YapiKredi, предоставляют иностранцам ипотечные кредиты в валюте страны проживания либо в той валюте, в которой они получают доход — в евро, британских фунтах, долларах США и швейцарских франках. Несколько лет валютная ипотека в Турции была популярна среди иностранных инвесторов, однако из-за высокой инфляции национальной валюты Турции в последние годы валютные кредиты не пользуются спросом. Большинство банков не предлагают такой кредитный продукт или обсуждают ставки индивидуально по заявке.

Документы и последовательность оформления ипотеки в Турции

Вместе с заявлением на получение ипотечного кредита следует предоставить следующие документы:

1. Свидетельство о собственности (TAPU) на выбранный объект недвижимости.
2. Копия паспорта или удостоверение личности (с указанием адреса прописки заявителя за рубежом).
3. Официальная налоговая декларация за предыдущий год в стране проживания.
4. Справка о заработной плате по форме 2-НДФЛ за последний квартал с подписью работодателя или расчётная ведомость по начислению пенсий (для пенсионеров).
5. Выписка с банковского счёта за последние 6 месяцев. 
6. Подтверждение личных активов. Любое движимое и недвижимое имущество заёмщика в родной стране может послужить преимуществом для одобрения ипотеки или получения более выгодных условий. Если у вас есть финансовые активы или недвижимость, лучше сообщить об этом банку-кредитору и предоставить подтверждающие документы, например, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество или доказательства получения доходов от аренды, акций и т. д.
7. Кредитную историю в стране проживания (можно запросить в любом банке или в бюро кредитных историй).

Дополнительно банк может попросить рекомендательное письмо от работодателя за рубежом или подтверждение оплаты коммунальных счетов по адресу проживания. Хотя это не обязательные документы, но они способствуют лучшим условиям по ипотеке.

Нотариально заверенные копии документов должны быть переведены на турецкий или английский язык (зависит от банка). Пакет документов следует собрать как заёмщику, так и поручителю, если такой имеется. 

Рассмотрев заявку и первоначальный пакет документов, банк формирует предварительное одобрение и переходит к оценке недвижимости. На этом этапе заявитель оплачивает услуги оценщика. По итогам оценки банк формирует окончательное предложение по условиям ипотечного кредита для конкретного заёмщика и конкретного объекта недвижимости. У вас будет 3 недели, чтобы согласиться на условия и подписать предложение. В течение следующих 3 месяцев вам нужно собрать документы:

1. Одобрение Министерства обороны Турции (Savunma Bakanligi) на сделку с выбранным объектом недвижимости (обязательно).
2. Страховку от стихийных бедствий DASK (обязательно).
3. Страховку недвижимости и страховку жизни (дополнительно).

Когда все документы готовы, нужно согласовать дату встречи в Кадастровом управлении Турции для передачи прав собственности. При подписании документов о переходе права собственности должны присутствовать все участники сделки: продавец, покупатель (или его законный представитель) и сотрудник банка, который предоставит договор с планом оплаты.

Это стандартный список документов для граждан любых стран, в том числе и для россиян, никаких принципиальных отличий нет.

Как оплачивать ипотеку?

Для оплаты ежемесячных платежей заёмщики открывают счёт в том банке, где оформлена ипотека. С этого счёта банк производит ежемесячные списания. Важно следить, чтобы на счёте было достаточно средств для платежей по ипотеке. 

Для открытия счёта достаточно предоставить налоговый номер и нотариально заверенную и переведённую копию паспорта. 

Пополнять турецкий счёт можно несколькими способами:

1. Банковским переводом со своего счёта в вашей стране. Потребуется указать название банка, адрес и код филиала и IBAN (международный номер банковского счёта) вашего турецкого счёта.
2. Через онлайн-банкинг банка-кредитора. В большинстве турецких банков есть англоязычные приложения или личный кабинет, где можно совершать любые банковские операции. 

Пошаговый план: оформление займёт около 2 месяцев 

Шаг 1. Собрать документы

Срок до 5 дней. Собрать пакет документов в стране проживания (справку о заработной плате, кредитную историю, подтверждение наличия недвижимости, активов и дополнительных доходов, если есть).

Шаг 2. Подать заявку в турецкий банк

Срок 1 день. Перевести документы и заверить у турецкого нотариуса. Подать заявление на получение ипотечного кредита. Если вы не хотите заниматься оформлением документов лично, можно оформить доверенность на турецкого юриста.

Шаг 3. Оценка недвижимости

Срок до 7 дней. Выбранную недвижимость изучает оценщик банка. 

Шаг 4. Согласовать ипотечное предложение банка

Срок до 5 дней. Банк готовит окончательное предложение условий ипотеки в течение нескольких дней. Подтвердить предложение банка заявителю предлагается в течение 3 недель.

Шаг 5. Получить одобрение в Министерстве обороны Турции и застраховать недвижимость

Срок до 3 месяцев. Сделки с покупкой недвижимости иностранцами обязательно согласуются в Министерстве обороны Турции. Обязательное страхование объекта от землетрясений (DASK) займёт не более 1 дня.

Шаг 6. Завершить сделку в кадастре и подписать кредитный договор

Срок до 5 дней. Подписать трёхсторонний договор о переходе права собственности в Кадастровом управлении между продавцом, покупателем и банком-кредитором. Получить ТАПУ Турции (свидетельство о собственности).

Шаг 7. Открыть счёт для оплаты кредита

Срок до 1 дня. Платежи по кредиту будут списываться автоматически со счёта в банке-кредиторе. Для открытия счёта понадобится турецкий налоговый номер, открыть который можно в течение часа в любом отделении налоговой службы в Турции.

Дополнительные расходы на ипотеку в Турции

Дополнительные расходы, связанные с оформлением ипотеки и сделки, несёт клиент: 

Рассрочка от застройщиков — выгодная альтернатива ипотеке

Турецкие застройщики дают возможность клиентам покупать недвижимость в рассрочку. Обязательный первоначальный взнос составляет 30–60% от стоимости недвижимости. Оставшуюся сумму распределяют на срок до 3 лет с периодичностью платежей 1 раз в месяц или в три месяца. От срока погашения зависит сумма скидки: когда покупатель оплачивает всю стоимость сразу, застройщик предоставляет максимальную скидку, чем больше срок, тем меньше скидка.

Оплатив первоначальный взнос, покупатель вправе пользоваться недвижимостью сразу, если строительство уже закончено.

Гражданство Турции при покупке недвижимости в кредит или в рассрочку

Чтобы претендовать на паспорт Турции, инвестор может приобрести один или несколько объектов недвижимости с общей кадастровой стоимостью от 400 тысяч долларов. Основанием для получения гражданства является свидетельство о собственности (TAPU). При этом банк должен подтвердить перевод на покупку недвижимости на сумму не менее 400 тыс. долларов. Если объект куплен в ипотеку, то гражданство можно получить только если сумма, внесённая по договору с банком, уже превышает необходимый порог.

С договором рассрочки покупатель может подать заявление на гражданство, однако TAPU он получит только после полной оплаты рассрочки.