Покупка квартиры в Дубае: как купить недвижимость в ОАЭ россиянину в 2026 году

Иностранцам разрешено покупать недвижимость в Дубае во фрихолд-зонах. К ним относится большинство популярных районов города: Dubai Marina, Downtown Dubai, Jumeirah, Dubai Creek Harbour, а также многие другие кварталы, в том числе и зелёные пригороды.

За покупку недвижимости предоставляется резидентская виза Дубая на два года, которую можно продлевать, пока недвижимость находится в собственности. За более крупные инвестиции иностранцам выдают «золотую визу» ОАЭ сроком до 10 лет.

Где купить недвижимость в Дубае

В ОАЭ существует три основных типа владения недвижимостью:

• Фрихолд (freehold) — безусловное право собственности на недвижимость.
• Лизхолд (leasehold) — покупка на правах аренды на срок от 10 до 99 лет.
• Совместное владение (commonhold) — схема, при которой покупатели приобретают квартиры в полную собственность, объединяются в ассоциацию жильцов и совместно владеют общими территориями. При этом срок владения недвижимостью не ограничивается.

Гражданам стран, не входящих в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива (ССАГПЗ), разрешено приобретать недвижимость во фрихолд только в определённых районах эмиратов Аджман, Дубай, Рас-эль-Хайма, Абу-Даби и Умм-эль-Кайвайн. Здания и землю в других местах можно только арендовать на срок до 99 лет (лизхолд).

По итогам 2024 года самыми востребованными районами Дубая с наибольшим числом сделок с квартирами-новостройками стали Jumeirah Village Circle, Business Bay, Dubai Hills Estate, Mina Rashid и Al Merkadh.

По данным Tranio, в 2024 году доля эмиратов без Дубая в суммарном спросе на ОАЭ выросла больше чем в 2 раза. Доля заявок на покупку недвижимости в Абу-Даби относительно всего спроса на ОАЭ выросла на 48%.

Число сделок с недвижимостью в популярных районах (острова Саадият, Яс, Рим) достигло максимума за 5 лет наблюдений — 9710 договоров купли-продажи. На острове Саадият, самом востребованном направлении для покупки недвижимости в эмирате, было зарегистрировано на 18,3% больше сделок, чем в 2023 году.

Оставьте заявку, чтобы получить консультацию по трендам рынка ОАЭ и востребованным объектам в 2025 году.

Оставить заявку

Документы при покупке квартиры в Дубае

Если покупатель — физическое лицо, основным документом для оформления сделки является паспорт. Если недвижимость приобретается юридическим лицом, нужны учредительные документы, сертификат регистрации, решение совета директоров об инвестициях и паспорт доверенного лица компании. Иностранная компания может приобрести недвижимость в Дубае через компанию, зарегистрированную в одной из свободных зон Дубая или Рас-эль-Хаймы; перед сделкой компанию регистрируют в системе DLD.

При покупке недвижимости off-plan (до завершения строительства) застройщики должны предоставить покупателю следующие документы: право собственности на землю, номер счёта эскроу, разрешение Министерства земельных угодий и соглашение с подрядчиком.

Для проверки продавца покупатели могут воспользоваться сайтом DLD или Dubai REST: верифицировать право собственности, проверить историю сделок и статус объекта, получить актуальные данные о рыночной стоимости, арендной доходности (индекс аренды) и обременениях.

Три главных документа о праве собственности в Дубае

OQOOD

Свидетельство о предварительной регистрации права собственности на объект, находящийся на стадии строительства. Используется для защиты прав покупателей недвижимости, которая ещё не завершена.

Назначение OQOOD:

• Подтверждает, что покупатель зарегистрирован как владелец конкретного объекта в Департаменте земель Дубая (DLD) на этапе строительства.
• Защищает покупателя от двойных продаж (когда застройщик пытается продать один и тот же объект нескольким лицам).
• Является временным документом до завершения строительства и выдачи полноценного Title Deed.

Застройщик регистрирует OQOOD в DLD после того, как покупатель оплатил первый платёж по рассрочке или полную стоимость объекта.

Роль в сделке:

• Для покупателя это доказательство права собственности на строящийся объект.
• Продавец обязан передать OQOOD новому покупателю после сделки, чтобы тот мог перерегистрировать метры на себя.

Pre-Title Deed

Свидетельство о собственности на уже построенный объект, который передан покупателю, но ещё не полностью оплачен. Это актуально для рассрочки с планом оплаты после сдачи объекта (post-handover).

Title Deed

Окончательное свидетельство о праве собственности на готовый объект, который полностью оплачен. Стандартный документ, подтверждающий полное владение недвижимостью без каких-либо финансовых или юридических обременений.

Назначение Title Deed:

• Подтверждает, что собственник завершил все платежи и получил абсолютное право собственности.
• Является основным документом для любых сделок с недвижимостью (продажа, сдача в аренду и т. д.).

Департамент земель Дубая выдаёт Title Deed после завершения строительства и полной оплаты (либо застройщику, либо покупателю напрямую).

При покупке недвижимости продавец обязан предоставить No Objection Certificate.

Сертификат выполняет важную защитную функцию для покупателя — подтверждает, что:

• недвижимость реальна, а не фиктивна;
• все обязательные платежи — коммунальные услуги, штрафы и задолженности — погашены;
• объект свободен от обременений, включая ипотеку.

Как купить недвижимость в Дубае гражданину России

Среди россиян наибольшим спросом пользуется недвижимость в Дубае. Покупка объектов в этом городе осуществляется в несколько этапов.

Этап 1. Выбор недвижимости

До 1 недели

В Дубае иностранцы могут покупать недвижимость во freehold-районах. Это, например, Dubai Marina, Downtown Dubai, The Palm Jumeirah, Emaar Towers, The Greens и International City.

Оставьте заявку, чтобы получить подборку объектов и выстроить инвестиционную стратегию под ваш запрос.

Оставить заявку

Этап 2. Резервирование объекта

От 3 дней до 2 недель

На этом этапе фиксируется стоимость недвижимости, и объект снимается с продажи. Для резервирования нужно оплатить небольшой задаток, вычитаемый из стоимости объекта.

В Дубае резервирование и оплата зачастую проходят онлайн. Покупатель и застройщик используют систему электронных платежей, которая связана с Земельным департаментом Дубая.

Этап 3. Оплата и подписание договора купли-продажи

1–3 дня

Заключается договор купли-продажи (SPA), в котором обозначены площадь, стоимость, местоположение объекта и другие детали.

Покупатель вносит либо полную сумму стоимости объекта, либо первый платёж и договаривается с продавцом о сроках последующих выплат.

Этап 4. Получение свидетельства о праве собственности

2–3 недели после сдачи

Покупатель получает свидетельство о праве собственности (Title Deed) после регистрации сделки в Земельном департаменте Дубая. С этим документом можно оформлять резидентскую визу. Title Deed выдаётся только на готовый объект.

Налоги и сборы при покупке недвижимости в ОАЭ

При регистрации готового объекта DLD взимает 4% цены сделки. Как правило, его оплачивает покупатель, но иногда покупатель и продавец оплачивают его пополам: каждый по 2%. Дополнительно сервисный центр взимает 2000 дирхамов (около 545 долларов) плюс НДС при цене объекта менее 500 тыс. дирхамов или 4000 дирхамов (около 1090 долларов) плюс НДС при цене от 500 тыс. дирхамов. Пошлина за электронный Title Deed составляет 250 дирхамов (около 68 долларов).

Услуги риелторов при покупке в новостройке оплачивает продавец, а если речь идёт о вторичном объекте, то покупатель оплачивает комиссию в размере 2%.

Законодательство ОАЭ не требует обязательного участия юриста в сделке купли-продажи.