Болгария и Черногория: старые фавориты в новом рейтинге

Анна Шехова

Среди покупателей недвижимости среднего класса (в пределах 150 тыс. евро) последние несколько лет лидировали Болгария и Черногория. И хотя финансовый кризис поколебал позиции этих стран, они по-прежнему остаются в числе самых привлекательных направлений для покупки.

Стабильная популярность

Болгария и Черногория давно занимали первые строчки в рейтингах популярности у российских покупателей зарубежной недвижимости. Правда, после финансового кризиса рынок этих стран оказался настолько затоваренным, что их привлекательность снизилась. Дело в том, что до 2008 года значительная часть сделок совершалась с инвестиционным прицелом, а кризис свел перспективы местных рынков почти к нулю. Покупателям стало очевидно, что в ближайшее время роста цен в этих странах не предвидится.

Но, даже потеряв инвестиционную привлекательность, Болгария и Черногория продолжают оставаться среди наиболее востребованных стран у российских покупателей. Это происходит главным образом из-за сочетания таких благоприятных факторов, как низкие цены и дружелюбная атмосфера. «Болгария близка россиянам территориально и ментально. Кроме того, это одно из лучших предложений по соотношению стоимости и качества. Многих также прельщают перспективы вступления в Шенген»,— объясняет Наталья Завалишина, генеральный директор компании «Миэль DPM».

Юлия Титова, генеральный директор агентства недвижимости Rentsale, отмечает, что позитивных отзывов от недавних покупателей значительно больше, чем негативных. «У большинства людей преобладает желание пойти по проторенному пути: если друзья, знакомые, родные купили недвижимость,— как правило, следуют их примеру. Ввиду того, что Болгария и Черногория несколько лет были лидерами рынка, их инертность в смысле покупки по рекомендации очень велика. Самый главный негатив по поводу этих стран идет со стороны тех, кто купил в 2007–2008 годах с инвестиционной целью и желал бы сегодня продать дороже. Это нереально. Цены сейчас значительно ниже. Но это как раз понимают сегодняшние покупатели. Поэтому падение цен и многочисленные негативные отзывы связаны с одним и тем же. И это не минус, а плюс в пользу покупки недвижимости сегодня, вне зависимости от страны».

Сейчас на местных рынках нет инвесторов. Зато сюда по-прежнему направляются потоки русских покупателей, которые не собираются зарабатывать на рынке, а просто хотят иметь дачу на море.

Лидирующая Болгария

По данным «Миэль DPM», Болгария по объему сделок в 2010 году сдвинулась с первого места на третье. В то же время в рейтинге международного агентства Gordon Rock Болгария по-прежнему занимает первое место: на нее приходится 18% всех сделок с зарубежной недвижимостью.

«По уровню интереса россиян однозначно лидирует Болгария. Этому способствует большой срок, на который россиянам предоставляются визы в случае покупки недвижимости (3 года), высокая транспортная доступность (14 ежедневных авиарейсов из России) и наиболее тесная культурная идентичность с Россией. По этим факторам Болгария не имеет себе равных среди других стран, популярных с точки зрения приобретения недвижимости. В совокупности с низкими ценами это превращает Болгарию в наиболее массовый зарубежный рынок для наших соотечественников. Согласно данным консульства РФ в Варне, недвижимостью в Болгарии владеют более 300 тысяч россиян. В стране даже существует Ассоциация российских собственников болгарской недвижимости. По официальной статистике, каждая пятая виза, выдаваемая россиянам на въезд в Болгарию, связана с вопросами приобретения или использования недвижимости»,— говорит Станислав Зингель, президент Gordon Rock.

Правда, у болгарского рынка есть ощутимый минус — нерезиденты как физические лица не могут приобретать земельные участки в стране. С другой стороны, обычно это ограничение обходят без особых проблем: на имя потенциального покупателя открывается местная фирма.

Средний бюджет сделки здесь — 50–100 тыс. евро; иногда больше, если речь идет о покупке крупных апартаментов в престижных комплексах. Наиболее популярный тип недвижимости — студии и квартиры с одной или двумя спальнями в комплексах на побережье, практически по всей береговой линии Болгарии. Правда, по данным Юлии Титовой, бóльшая часть продаж приходится на область Бургаса, в основном на Святой Влас и Созополь, единичные сделки касаются объектов на Солнечном Берегу. Средняя стоимость покупки — 60–70 тыс. евро.

Отступившая Черногория

Популярность другого недавнего лидера — Черногории — упала более заметно. Так, по данным «Миэль DPM», в 2008 году 12% сделок приходилось на недвижимость этой страны, а в 2009 эта доля увеличилась до 30%. «Однако в 2010 году спрос резко сократился, не превысив 1,5%, что, вероятнее всего, связано с нестабильностью этого рынка в кризис»,— замечает Наталья Завалишина.

Тем не менее, в рейтингах некоторых агентств эта страна еще занимает лидирующие позиции. Так, по количеству сделок в Gordon Rock Черногория идет третьей, сразу после Болгарии и Германии.

Большое преимущество Черногории — безвизовый въезд на срок до 30 дней. «Местное законодательство позволяет иностранцам без ограничений приобретать не только недвижимость, но и земельные участки. В пользу Черногории говорит ее культурная общность с Россией, а также сравнительно невысокая стоимость жилья»,— замечает Станислав Зингель. В период кризиса недвижимость в Черногории подешевела в среднем на 30–35%. Несмотря на начавшийся после кризиса постепенный рост цен, недвижимость здесь остается одной из самых доступных в Европе.

На черногорский рынок приходят покупатели с разным достатком. Нередки сделки с дорогими объектами — домами и виллами по 500–600 тыс. евро. Но большинство покупателей располагают бюджетом 70–150 тыс. За эти деньги можно купить студию или квартиру с одной, реже двумя спальнями недалеко от береговой линии.

По данным риелторов, наибольшее количество сделок в Черногории в 2010 году приходилось на Которскую бухту и Будванскую Ривьеру. «Прошлый год для нас в Черногории ознаменовался изобилием мелких сделок стоимостью около 100 тыс. евро»,— отмечает Юлия Титова.

Всерьез и надолго

Ситуация на мировом рынке недвижимости меняется, и у старых лидеров появляются конкуренты. Для Болгарии и Черногории это Калабрия — регион в Южной Италии, Турция, а также некоторые курорты Испании, где произошло особенно сильное падение цен на недвижимость. Эти регионы сопоставимы с балканскими странами по уровню цен и разнообразию предложения, а по климату и сервису зачастую превосходят их. Так, курортный сезон в Испании и Турции ощутимо длиннее, чем в Болгарии и Черногории. У Турции также есть заметные преимущества: безвизовый въезд для россиян и получение вида на жительство при покупке недвижимости.

Тем не менее, по мнению большинства экспертов, Болгария и Черногория будут пользоваться спросом еще достаточно долго. Во-первых, они по-прежнему остаются в числе наиболее привлекательных рынков в массовом сегменте. Во-вторых, в ближайшее время Болгария должна вступить в Шенгенскую зону, что повысит привлекательность местной недвижимости. «В любом случае они удержатся в десятке лидеров по объективным причинам. В последнее время вырос спрос на Италию, Германию, Чехию, Францию. Спрос на Кипр, Турцию стабильный. Но вряд ли можно рассчитывать на вытеснение Болгарии и Черногории даже из пятерки лидеров»,— считает Юлия Титова.