Что происходит с греческим рынком недвижимости?

Недвижимость в Греции дешевеет значительно медленнее по сравнению с резким падением цен в 2012 и 2013 годах. Спустя год в некоторых локациях наблюдается некоторое повышение цен, которые корректируются с учетом инфляции.

В пригородах жилая недвижимость за второй квартал 2014 подешевела на 1,8% (факт. 0,38%) по сравнению с аналогичным прошлогодним показателем. Номинально поквартальное изменение составило всего 0,39%, хотя фактически цены снизились на 0,87%, когда были скорректированы с учетом инфляции.

Несмотря на признаки восстановления экономики, деятельность на рынке недвижимости крайне вялая: оценка стоимости жилых объектов проводится небольшими темпами, разрешения на строительство выдаются на 19,3% меньше за период с января по ноябрь 2014 по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом. Кроме того, количество нового жилья, исчисляемого в квадратных метрах, сократилось на 13,9%.

Для оживления рынка правительство Греции недавно разрешило нерезидентам Еврозоны инвестировать в недвижимость дороже 250 тыс. евро для последующего проживания или сдачи в аренду. Эту меру приняли также в Венгрии, Испании и Португалии. План действителен в течение 5 лет с возможной пролонгацией.

История падения цен

После проведения Олимпийских Игр в Афинах в 2004 году цены на местную недвижимость резко возросли. Вместе с тем, увеличился спрос на вторичное жилье и летние виллы, особенно в южных регионах Греции и на острове Крит. Объекты на побережье подорожали на 30–40%. Также этому буму способствовали улучшения местной инфраструктуры и качества строительства.

Но затем в 2009 пришел кризис, средние цены на дома упали на 1,8%. В Афинах в 2005 наблюдался рост на 8,7%, в 2006 — 11,2%. С 2007 началось снижение — до 6,2% в 2007. Далее цифры уже шокировали:

• в 2008 на 0,77% (факт. 3,59%);
• в 2009 на 4,21% (факт. 5,99%);
• в 2010 на 5,83% (факт. 10,45%);
• в 2011 на 7,97% (факт. 10,43%);
• в 2012 на 12,94% (факт. 13,92%);
• в 2013 на 11,45% (факт. 9,48%);
• в 2014 на 6,65% (факт. 4,9%).

Увеличение государственного долга и растущая нищета

Корни появления государственного долга в Греции уходят достаточно глубоко. Впервые о евро, как национальной валюте в Греции, заговорили в 1999 году, но ввиду высокой инфляции и дефицита бюджета ввести евро не разрешили. Тогда недовольные таким решением власти «подчистили» постановления и макроэкономические показатели. В январе 2001 года страна была готова принять евро.

Однако в ноябре 2004 Греция призналась, что фальсифицировала данные, чтобы попасть в Еврозону. Дефицит бюджета никогда не был в пределах 3% ВВП с 1999 года, как того требовали условия ЕС. В начале 2010 также выяснилось, что Греция заплатила банку Goldman Sachs и нескольким другим, чтобы те скрыли реальную величину задолженности и займа.

Пытаясь подстроиться под евро, страна погрязла в еще более глубоком долге. Доступ к новым денежным фондам повлек за собой общий рост доходов, пенсий, щедрых кредитов и дополнительных дивидендов. Расточительные расходы государства увеличили долг с 225,3 млрд евро в 2006 до 317,7 млрд в 2014, то есть на 41,7%. Из расчета доли в ВВП долг составлял уже не 103,4%, а 176,3%.

Жесткие меры по сокращению расходов

Когда стало ясно, что траты Греции продолжают расти, кредиторы и ЕС совместно с другими международными институтами, такими как Международный валютный фонд (МВФ), потребовали, чтобы Греция сократила расходы, в том числе заработные платы и пенсии. Это было встречено волной общественного сопротивления.

В октябре 2009 года новоизбранный премьер-министр Папандреу показал, что дефицит был гораздо выше, чем утверждало предыдущее правительство. Он принял меры жесткой экономии: сокращение расходов и повышение налогов. Также премьер пообещал «разобраться» с социальными выплатами и бороться с уклонением от уплаты налогов. В мае 2010 года европейские лидеры и МВФ согласились выдать Греции антикризисный кредит на три года в размере 110 млрд евро. Власти были обязаны сократить зарплаты чиновникам, заморозить пенсии, увеличить возраст выхода на пенсию и ставки налогов. Общий налог на продажу поднялся с 19% до 21%. Эти шаги привели к экономическому спаду на 4% в 2010 году. Последовали бурные протесты, митинги и забастовки.

ЕС предложил другой кредит в размере 130 млрд евро в феврале 2012 года, чтобы спасти Грецию от выхода из Еврозоны. Но для его получения необходимо было принять еще один пакет мер жесткой экономии.

Постоянные требования к ужесточению мер привели к подъему леворадикальной партии «Сириза». Ее лидер Алексис Ципрас вступил в должность премьера 26 января 2015.

Тяжелые времена для ипотечного рынка

Рынок ипотечного кредитования в Греции переживает худшие времена. Если в 2006 году на кредитование выделялось 15,4 млрд евро, то в 2013 сумма сократилась в 4,5 раза, а в 2014 году достигла критической отметки — 1,4 млрд евро.

По итогам 2014 года, количество жилищных кредитов составляет 38,16% от ВВП или 69,4 млрд евро, что ниже прошлогоднего показателя всего на 2,3%. Но это лишь иллюзия благополучия — цифра отражает общую сумму задолженности, которую граждане не в состоянии оплатить.

Ежегодно сумма, выделяемая из бюджета на ипотечное кредитование, растет в среднем на 30% с 2001 по 2007, начиная от 10,7% ВВП в 2001 году до 31,1% в 2007. Хотя кредитный кризис замедлился в 2009 году, но к концу года сумма достигла 80,5 млрд евро, около 34% ВВП, и начала снижаться только после 2010 года.

С января 2015 года около 120 тыс. домовладельцев, которые были не в состоянии выплачивать ипотеку, вероятно, столкнутся с лишением права выкупа заложенного имущества, так как закон о защите выкупа первичных домов истек в конце 2014 года.

В 2010 году был принят закон для замораживания права выкупа на дома с неоплаченным долгом ипотечной суммы до 200 тыс. евро, учитывая, что годовой доход семьи ниже, чем 35 тыс. евро. Эти домовладельцы должны платить по крайней мере 10% от их чистого ежемесячного дохода в счет погашения ипотеки.

По расширению программы относительно ипотеки не было составлено никаких планов. Тем не менее, государство заверило владельцев домов стоимостью до 300 тыс. евро, что они не будут подвергаться риску. Должники, испытывающие трудности, имеют право прийти к урегулированию ситуации с банками, пересчету платежа и увеличению срока выплаты.

Ставки по ипотеке снизились

Ипотечные ставки в Греции начали снижаться с середины 2011 года, в настоящее время они достаточно низкие. Большинство кредитов выдаются с фиксированной процентной ставкой (ФПС) до 1 года. Со второй половины 2009 ставки более 70% кредитов меняются ежегодно. За последний год можно наблюдать значительные изменения.

Доходность недвижимости растет

Доходы от сдачи жилья в аренду по-прежнему низкие, хотя заметны улучшения. По данным Global Property Guide в 2014 году, доходность квартир в центре Афин составляет в среднем от 3,45% до 4,57%, при этом квартиры меньшей площади сдавать выгоднее. Показатели в предыдущие годы были значительно ниже: 2,66% в 2011, 3,05% в 2012 и 3,15% в 2013.

Апартаменты в пригороде имеют более высокую доходность, начиная от 3,46% до 4,61% годовых. Однако дома в пригороде приносят меньшую прибыль — 2,76 – 2,79%. На Крите доходы от сдачи квартир в аренду варьируется от 3,01% до 5,19%. Небольшие апартаменты, как правило, более прибыльны.

Стремительная урбанизация привела к сильным различиям жилищных условий в городских и сельских районах. Около 34% жилищного фонда пустует, преимущественно в сельской местности. Эти дома, как правило, ветхие или нуждаются в капитальном ремонте. С другой стороны, жилые дома в пригородах Греции — наиболее густонаселенные в Европе, так как большинство детей продолжают жить со своими родителями после их вступления во взрослую жизнь.

Медленное строительство

Пик строительной активности пришелся на 2005 год вскоре после Олимпийских Игр. Почти 200 тыс. новых объектов уже были завершены к этому времени. А уже в 2013 году количество достроенных домов сократилось на 94% (11 748 объектов), при этом падение продолжалось. С января до ноября 2014 года общее число законченных объектов уменьшилось еще на 19,2%. За этот же период было выдано всего 12 199 разрешений на строительство, что на 19,3% меньше, чем в 2013. А по сравнению с периодом между 2004 и 2007 годами эта цифра создает разительный контраст — 70–80 тыс. разрешений ежегодно. Количество продаж упало с почти 118 тыс. в 2010 до 45 тыс. в 2013.

Но, несмотря на общее снижение показателей, на рынке был избыток предложения недвижимости. В греческой газете Neos Kosmos в апреле 2014 года говорилось, что количество объектов недвижимости на продажу трудно посчитать точно, но цифра уже выходит за пределы 200 тыс. единиц. Как считают представители ЕИФ, превышение предложения связано с несколькими причинами: падение спроса из-за всплеска безработицы, снижение доходов населения, увеличение налогов и ужесточение кредитных стандартов.

Рецессия кончилась, позитивный настрой на 2015 год

После 6 лет кризиса Греция начала оживать. Рост ВВП, хотя и небольшой, говорит о том, что Грецию в этом году ожидают лучшие времена. По прогнозам, дальнейший рост составит около 2,9% в 2015, а затем 3,7% в 2016, а государственный долг планируется сократить до 170,2% от ВВП. Однако Яннис Стурнарас, министр финансов Греции, считает, что рост может остановиться из-за политической неопределенности в стране. В 2014 году Греция была в состоянии поддерживать первичный профицит бюджета в размере около 1,9 млрд евро, хотя это не оправдало цель правительства, которое планировало 4,9 млрд евро. В любом случае, этот показатель значительно лучше ситуации 2013 года, когда Греция впервые за 10 лет получила профицит в размере 691 млн евро. В 2012 году наблюдался дефицит в размере 3,46 млрд евро. В 2015 году Греция стремится достичь первичного профицита бюджета в размере около 2,9% от ВВП, немного ниже, чем было необходимо для выполнения требований последнего антикризисного транша.

Ирина Сорокина, Tranio.com