Фокус на доходность и диверсификацию: спрос россиян на зарубежную недвижимость в 3-м квартале 2024 года
По данным Tranio, объём спроса покупателей зарубежной недвижимости в 3-м квартале 2024 года показал незначительное снижение к прошлому году на 0,6%, при этом за 9 месяцев этого года наблюдается охлаждение интереса на 8,2% год к году.
Сезонность спроса и ведущие тренды 2024 года
Характерная особенность русскоязычного спроса в 2024 году — сокращение числа клиентов, целью которых является получение ВНЖ и гражданства. Если в 2023 году больше 28% инвесторов связывали покупку недвижимости за рубежом с получением видов на жительство или карточек резидента, то в 2024 году на них приходится 19% заявок — снижение почти на 32% относительно общего спроса на недвижимость.
Цели россиян при покупке недвижимости за рубежом
2023 | 2024 | Относительный рост | |
Для будущего переезда | 18% | 19,3% | +7,7% |
Для отдыха | 18,4% | 18,8% | +2,4% |
Для отдыха и сдачи в аренду | 28% | 37% | +32,8% |
Для перепродажи | 2,5% | 1,7% | -33,7% |
Для получения ВНЖ/гражданства | 28,2% | 19,3% | -31,7% |
Для сдачи в аренду и будущего переезда | 4,2% | 2,8% | -33% |
Для учёбы детей | 0,8% | 1,1% | +25,7% |
В 2022-23 годах многие клиенты инвестировали за рубеж в доступные и понятные активы: кому-то нужно было решить краткосрочные задачи — получить тревел-документы, резидентские карточки, открыть счета. В 2024 году эти потребности и цели у большинства покупателей уже закрыты.
Немаловажным фактором стало ужесточение иммиграционно-инвестиционных программ «золотых виз» в ряде европейских стран: в Греции минимальный порог входа вырос с 250 тыс. евро до 400 и 800 тыс. евро для популярных регионов, в Испании обсуждается перспектива изменений программы «золотой визы», в результате которых получить карточку за инвестиции в недвижимость будет вовсе невозможно.
Усиливается инвестиционный характер сделок: 37% покупателей зарубежной недвижимости в 2024 году против 28% в 2023 году планируют сдавать купленные метры в аренду, ещё 1,7% инвестируют исключительно для последующей перепродажи жилья.
В контексте усиления тренда инвестиционных сделок важно отметить сезонность спроса в целом: 4-й и 1-й кварталы традиционно становятся пиком инвестиционной активности, когда отдых и потенциальные вложения идут рука об руку. 2-й и 3-й кварталы, напротив, приносят заметное охлаждение на рынки: турпоток сходит на нет, что логично ведёт к снижению на графике спроса.
Спрос россиян на зарубежную недвижимость в январе—сентябре 2024 года
№ | Направление | Доля от всех заявок | Динамика спроса, год к году |
1 | Таиланд | 14,2% | +64,2% |
2 | Грузия | 13,5% | +5,1% |
3 | ОАЭ | 7,6% | -22,3% |
4 | Греция | 6,9% | -14,6% |
5 | Франция | 6,6% | -5,9% |
6 | Турция | 6,1% | -24,1% |
7 | Испания | 5,8% | -25,3% |
8 | Кипр | 5,5% | +17,1% |
9 | Индонезия | 4,3% | +6,3% |
10 | Чехия | 4,2% | +72,6% |
Всего | 100% | -8,2% |
Таиланд лидирует по спросу у россиян
В 3-м квартале 2024 года наблюдается увеличение спроса на рынке недвижимости Таиланда на 47% год к году. Это объясняется переориентацией интереса части инвесторов с рынков Европы и Ближнего Востока на Юго-Восточную Азию, а также большими туристическими ожиданиями на предстоящий высокий сезон, стартующий в декабре текущего года.
Турпоток критически важен для местного рынка недвижимости не только с точки зрения аренды, но и с позиции инвестора: покупать «на земле» всегда проще и с большой вероятностью продажи будут коррелировать с количеством туристов в регионе. Пхукет — яркий пример: пик спроса приходится на 4-й и 1-й кварталы, как раз когда туда приезжают туристы из России. Во 2-м и 3-м кварталах спрос ожидаемо остывает.
Некоторые инвесторы возвращаются к проверенным застройщикам для повторной покупки, получив высокую прибыль от первых проектов. Юниты в комплексах апартаментов от некоторых знаковых девелоперов разлетаются в течение часа на стартах продаж.
От $253 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 220 квартир
От $270 000
Срок сдачи: 2026.I Всего 494 квартиры
От $1 174 000
Срок сдачи: 2025.I Всего 45 предложений
$758 000
Общая площадь 412 м² 4 спальни
От $157 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 789 квартир
$157 000
Общая площадь 30 м² Студия
От $727 000
Всего 54 предложения
Перераспределение спроса в Европе: Кипр как точка притяжения инвестиций
Кипр стоит особняком на фоне снижения инвестиционной активности на европейских рынках: интерес инвесторов к этому направлению вырос на 69% по сравнению с 3-м кв. 2023 года, а за 9 месяцев 2024 года спрос россиян на недвижимость здесь показал рост на 17%.
В 2024 году Кипр уходит от репутации тихого семейного курорта. Сегодня это в первую очередь один из основных европейских кластеров IT-компаний, которые не перестают сюда переезжать, а доля ВВП IT-сектора уже приблизилась к торговле, основному сегменту экономики республики.
Цены на недвижимость на острове стремительно растут (+21,4% в Пафосе и +16,5% в Лимасоле за год, по данным ЦБ), так как по местным законам бизнес вынужден полноценно релоцироваться, а не номинально присутствовать, чтобы пользоваться самым выгодным в ЕС корпоративным налогом.
Рост стоимости квартир по районам Кипра I кв. 2023 — I кв. 2024 года
Пафос | Лимасол | Ларнака | Никосия | |
Рост цен на квартиры | +21,4% | +16,5% | +18,1% | +5,1% |
Источник: Central Bank of Cyprus
Важным фактором, который вывел Кипр на 3-е место в списке самых популярных стран для покупки недвижимости в прошлом квартале, стала перспектива вступления республики в Шенген. Возможность подписания соглашения активно обсуждалась в течение всего года, а его реализация ориентировочно запланирована на 2025 год.
Инвесторы связывают потенциальное вступление в Шенген с перспективой ужесточения миграционных программ (в 2024 году на Кипре ещё можно получить ПМЖ за инвестиции в недвижимость от 300 тыс. евро) и повышения цен на недвижимость.
От 229 000 €
Срок сдачи: 2026.III Всего 105 квартир
От 220 000 €
Срок сдачи: 2025.II Всего 43 квартиры
От 395 000 €
Всего 64 предложения
От 700 000 €
Всего 67 предложений
От 315 000 €
Срок сдачи: 2026.III Всего 24 квартиры
Франция, входящая в топ-5 стран по доле заявок в 3-м квартале 2024 года, терпит небольшое уменьшение спроса на 5%. Снижение произошло на фоне популярности нового 4-х летнего ВНЖ Франции «Passeport Talent», для получения которого не требуется приобретение недвижимости в стране.
В то же время спрос на недвижимость Испании упал на 45% из-за перспективы изменения условий программы «золотой визы» за недвижимость, а также предстоящих ограничений по сдаче недвижимости в краткосрочную аренду в некоторых регионах.
Адаптация к изменениям: трансформация ландшафта рынков ОАЭ и Турции
Рынок недвижимости ОАЭ продолжает расти, но рекордная динамика российского спроса 2022–2023 годов стабилизируется. Традиционно низкий сезон — 3-й квартал — привносит в жаркое лето Эмиратов охлаждение инвестиционной активности: снижается как местный спрос, так и иностранный, а часть сделок уходит на комфортные для всех 4-й и 1-й кварталы, что отчасти уже показывают рекордные объёмы сделок на рынке Дубая в конце сентября этого года.
При этом пиковые значения общемирового спроса, уже обогнавшие показатели рекордного 2014 года, привели к существенному увеличению стоимости метра и арендных ставок.
От $167 000
Доходность 9,0% Срок сдачи: 2025.IV
От $200 000
Доходность 8,2% Срок сдачи: 2026.IV
От $518 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 291 квартира
От $295 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 331 квартира
От $191 000
Срок сдачи: 2028.I Всего 255 квартир
От $245 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 572 квартиры
От $184 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 381 квартира
В нынешнем рынке инвесторы рассматривают две популярные стратегии: первая — это дистресс-сделки. По каким-либо причинам владелец метров выходит, не закрыв финальные платежи по рассрочке — в этот момент он переуступает инвестору юнит по стартовым ценам. Таких предложений крайне мало, и, вероятно, в отсутствии глобальных потрясений их не будет сильно больше, но точечно сейчас всё же появляются такие объекты, при этом даже в хороших локациях и с понятной экономикой.
Вторая стратегия — новые рынки соседних эмиратов. Во-первых, крупный капитал оценивает Рас-эль-Хайму и Абу-Даби как возможность диверсификации активов в рамках ОАЭ. Во-вторых, инвесторы видят в пока ещё молодых рынках условную возможность «зайти в Дубай несколько лет назад»: здесь меньше конкуренция, ниже порог входа, а земельный фонд ещё позволяет запускать off-plan проекты в ключевых локациях по типу Palm Jumeirah.
Часть опытных инвесторов также осваивает рынки соседних стран Персидского залива. Оман, например, привлёк на 77% больше спроса в 3-м квартале 2024 года и стал вторым по популярности у россиян направлением для инвестиций в регионе залива после ОАЭ. Главные преимущества нового рынка: отсутствие нижнего порога для «золотой визы» и упрощённый доступ к банкингу после покупки недвижимости.
От $144 000
Срок сдачи: 2025.II Всего 118 предложений
От $459 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 373 предложения
От $250 000
Срок сдачи: 2027.II Всего 500 предложений
От $123 000
Срок сдачи: 2027.II Всего 447 квартир
От $414 000
Срок сдачи: 2026 Всего 84 предложения
От $400 000
Построено в 2023 Всего 156 квартир
От $56 000
Срок сдачи: 2025.II Всего 1657 квартир
В Турции зафиксирован небольшой рост спроса на 2%. Несмотря на резкое снижение заявок в 2023 году после пикового 2022 года и переориентацию на Таиланд и другие рынки, в долгосрочной перспективе интерес россиян остаётся стабильным. В 2020-2021 годы для заявок россиян составляла 5–7%.
Бюджеты россиян: доступные планировки для инвестиций
Бюджеты россиян при покупке зарубежной недвижимости в 3-м кв. 2024 года
№ | Регион | Медианный бюджет, € | Относительный рост |
Всего | 300 000 | 0% | |
1 | Грузия | 114 000 | -1% |
2 | Таиланд | 113 000 | -25% |
3 | Кипр | 300 000 | -14% |
4 | Франция | 489 000 | +9% |
5 | Турция | 293 000 | -6% |
6 | ОАЭ | 272 000 | -27% |
7 | Греция | 285 000 | +14% |
8 | Чехия | 250 000 | -1% |
9 | Испания | 525 000 | +8% |
10 | Италия | 850 000 | +7% |
11 | Индонезия | 191 000 | -33% |
Средний размер сделки в Таиланде с гражданами России в 3-м квартале 2024 года составил 113 тыс. евро, что на 25% ниже медианного бюджета покупки годом ранее. Этот бюджет соответствует наиболее популярной планировке — студии, которую выбирают большинство пакетных инвесторов, в настоящее время, приобретающих жильё в качестве финансового инструмента, для последующей перепродажи и сдачи в аренду.
От $253 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 220 квартир
От $270 000
Срок сдачи: 2026.I Всего 494 квартиры
От $157 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 789 квартир
$157 000
Общая площадь 30 м² Студия
От $185 000
Срок сдачи: 2025.I Всего 400 квартир
От $139 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 606 квартир
От $144 000
Построено в 2023 Всего 251 квартира
От $136 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 231 квартира
Снижение средних чеков в ОАЭ связано с внутренними изменениями рынка Дубая: сектор доступной недвижимости в 2024 году видится инвесторам наиболее перспективным сегментом на фоне обновления индекса аренды, который поднял медианные ставки в ключевых районах и вынудил многих арендаторов искать адекватные альтернативы.
На это реагирует не только российский спрос, но и весь рынок Дубая: в сентябре 2024 года на сегмент жилья до 500 тыс. долларов пришлось 70% сделок, из них 28% — до 270 тыс. долларов.
Недвижимость постепенно стала форматом инвестиций, сделки продолжают заключаться, но такого ажиотажа, как раньше, мы не ожидаем, особенно на фоне повышения ключевой ставки до 20% и появления новых альтернатив, финансовых продуктов и инструментов в России.
От $167 000
Доходность 9,0% Срок сдачи: 2025.IV
От $200 000
Доходность 8,2% Срок сдачи: 2026.IV
От $518 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 291 квартира
От $295 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 331 квартира
От $191 000
Срок сдачи: 2028.I Всего 255 квартир
От $245 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 572 квартиры
От $184 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 381 квартира
Материал подготовлен для kommersant.ru
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году
Покупка недвижимости в Барселоне, Испания