Фокус на доходность и диверсификацию: спрос россиян на зарубежную недвижимость в 3-м квартале 2024 года

По данным Tranio, объём спроса покупателей зарубежной недвижимости в 3-м квартале 2024 года показал незначительное снижение к прошлому году на 0,6%, при этом за 9 месяцев этого года наблюдается охлаждение интереса на 8,2% год к году.

Сезонность спроса и ведущие тренды 2024 года

Характерная особенность русскоязычного спроса в 2024 году — сокращение числа клиентов, целью которых является получение ВНЖ и гражданства. Если в 2023 году больше 28% инвесторов связывали покупку недвижимости за рубежом с получением видов на жительство или карточек резидента, то в 2024 году на них приходится 19% заявок — снижение почти на 32% относительно общего спроса на недвижимость.

Цели россиян при покупке недвижимости за рубежом

В 2022-23 годах многие клиенты инвестировали за рубеж в доступные и понятные активы: кому-то нужно было решить краткосрочные задачи — получить тревел-документы, резидентские карточки, открыть счета. В 2024 году эти потребности и цели у большинства покупателей уже закрыты.

Михаил Буланов Сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Немаловажным фактором стало ужесточение иммиграционно-инвестиционных программ «золотых виз» в ряде европейских стран: в Греции минимальный порог входа вырос с 250 тыс. евро до 400 и 800 тыс. евро для популярных регионов, в Испании обсуждается перспектива изменений программы «золотой визы», в результате которых получить карточку за инвестиции в недвижимость будет вовсе невозможно.

В контексте усиления тренда инвестиционных сделок важно отметить сезонность спроса в целом: 4-й и 1-й кварталы традиционно становятся пиком инвестиционной активности, когда отдых и потенциальные вложения идут рука об руку. 2-й и 3-й кварталы, напротив, приносят заметное охлаждение на рынки: турпоток сходит на нет, что логично ведёт к снижению на графике спроса.

Спрос россиян на зарубежную недвижимость в январе—сентябре 2024 года

Таиланд лидирует по спросу у россиян

В 3-м квартале 2024 года наблюдается увеличение спроса на рынке недвижимости Таиланда на 47% год к году. Это объясняется переориентацией интереса части инвесторов с рынков Европы и Ближнего Востока на Юго-Восточную Азию, а также большими туристическими ожиданиями на предстоящий высокий сезон, стартующий в декабре текущего года.

Турпоток критически важен для местного рынка недвижимости не только с точки зрения аренды, но и с позиции инвестора: покупать «на земле» всегда проще и с большой вероятностью продажи будут коррелировать с количеством туристов в регионе. Пхукет — яркий пример: пик спроса приходится на 4-й и 1-й кварталы, как раз когда туда приезжают туристы из России. Во 2-м и 3-м кварталах спрос ожидаемо остывает.

Михаил Буланов Сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Некоторые инвесторы возвращаются к проверенным застройщикам для повторной покупки, получив высокую прибыль от первых проектов. Юниты в комплексах апартаментов от некоторых знаковых девелоперов разлетаются в течение часа на стартах продаж.

Перераспределение спроса в Европе: Кипр как точка притяжения инвестиций

Кипр стоит особняком на фоне снижения инвестиционной активности на европейских рынках: интерес инвесторов к этому направлению вырос на 69% по сравнению с 3-м кв. 2023 года, а за 9 месяцев 2024 года спрос россиян на недвижимость здесь показал рост на 17%.

В 2024 году Кипр уходит от репутации тихого семейного курорта. Сегодня это в первую очередь один из основных европейских кластеров IT-компаний, которые не перестают сюда переезжать, а доля ВВП IT-сектора уже приблизилась к торговле, основному сегменту экономики республики.

Михаил Буланов Сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Цены на недвижимость на острове стремительно растут (+21,4% в Пафосе и +16,5% в Лимасоле за год, по данным ЦБ), так как по местным законам бизнес вынужден полноценно релоцироваться, а не номинально присутствовать, чтобы пользоваться самым выгодным в ЕС корпоративным налогом.

Рост стоимости квартир по районам Кипра I кв. 2023 — I кв. 2024 года

Источник: Central Bank of Cyprus

Важным фактором, который вывел Кипр на 3-е место в списке самых популярных стран для покупки недвижимости в прошлом квартале, стала перспектива вступления республики в Шенген. Возможность подписания соглашения активно обсуждалась в течение всего года, а его реализация ориентировочно запланирована на 2025 год.

Инвесторы связывают потенциальное вступление в Шенген с перспективой ужесточения миграционных программ (в 2024 году на Кипре ещё можно получить ПМЖ за инвестиции в недвижимость от 300 тыс. евро) и повышения цен на недвижимость.

Франция, входящая в топ-5 стран по доле заявок в 3-м квартале 2024 года, терпит небольшое уменьшение спроса на 5%. Снижение произошло на фоне популярности нового 4-х летнего ВНЖ Франции «Passeport Talent», для получения которого не требуется приобретение недвижимости в стране.

В то же время спрос на недвижимость Испании упал на 45% из-за перспективы изменения условий программы «золотой визы» за недвижимость, а также предстоящих ограничений по сдаче недвижимости в краткосрочную аренду в некоторых регионах.

Адаптация к изменениям: трансформация ландшафта рынков ОАЭ и Турции

Рынок недвижимости ОАЭ продолжает расти, но рекордная динамика российского спроса 2022–2023 годов стабилизируется. Традиционно низкий сезон — 3-й квартал — привносит в жаркое лето Эмиратов охлаждение инвестиционной активности: снижается как местный спрос, так и иностранный, а часть сделок уходит на комфортные для всех 4-й и 1-й кварталы, что отчасти уже показывают рекордные объёмы сделок на рынке Дубая в конце сентября этого года.

При этом пиковые значения общемирового спроса, уже обогнавшие показатели рекордного 2014 года, привели к существенному увеличению стоимости метра и арендных ставок.

В нынешнем рынке инвесторы рассматривают две популярные стратегии: первая — это дистресс-сделки. По каким-либо причинам владелец метров выходит, не закрыв финальные платежи по рассрочке — в этот момент он переуступает инвестору юнит по стартовым ценам. Таких предложений крайне мало, и, вероятно, в отсутствии глобальных потрясений их не будет сильно больше, но точечно сейчас всё же появляются такие объекты, при этом даже в хороших локациях и с понятной экономикой.

Вторая стратегия — новые рынки соседних эмиратов. Во-первых, крупный капитал оценивает Рас-эль-Хайму и Абу-Даби как возможность диверсификации активов в рамках ОАЭ. Во-вторых, инвесторы видят в пока ещё молодых рынках условную возможность «‎зайти в Дубай несколько лет назад»: здесь меньше конкуренция, ниже порог входа, а земельный фонд ещё позволяет запускать off-plan проекты в ключевых локациях по типу Palm Jumeirah.

Часть опытных инвесторов также осваивает рынки соседних стран Персидского залива. Оман, например, привлёк на 77% больше спроса в 3-м квартале 2024 года и стал вторым по популярности у россиян направлением для инвестиций в регионе залива после ОАЭ. Главные преимущества нового рынка: отсутствие нижнего порога для «золотой визы» и упрощённый доступ к банкингу после покупки недвижимости.

В Турции зафиксирован небольшой рост спроса на 2%. Несмотря на резкое снижение заявок в 2023 году после пикового 2022 года и переориентацию на Таиланд и другие рынки, в долгосрочной перспективе интерес россиян остаётся стабильным. В 2020-2021 годы для заявок россиян составляла 5–7%.

Бюджеты россиян: доступные планировки для инвестиций

Бюджеты россиян при покупке зарубежной недвижимости в 3-м кв. 2024 года

Средний размер сделки в Таиланде с гражданами России в 3-м квартале 2024 года составил 113 тыс. евро, что на 25% ниже медианного бюджета покупки годом ранее. Этот бюджет соответствует наиболее популярной планировке — студии, которую выбирают большинство пакетных инвесторов, в настоящее время, приобретающих жильё в качестве финансового инструмента, для последующей перепродажи и сдачи в аренду.

Снижение средних чеков в ОАЭ связано с внутренними изменениями рынка Дубая: сектор доступной недвижимости в 2024 году видится инвесторам наиболее перспективным сегментом на фоне обновления индекса аренды, который поднял медианные ставки в ключевых районах и вынудил многих арендаторов искать адекватные альтернативы.

На это реагирует не только российский спрос, но и весь рынок Дубая: в сентябре 2024 года на сегмент жилья до 500 тыс. долларов пришлось 70% сделок, из них 28% — до 270 тыс. долларов.

Недвижимость постепенно стала форматом инвестиций, сделки продолжают заключаться, но такого ажиотажа, как раньше, мы не ожидаем, особенно на фоне повышения ключевой ставки до 20% и появления новых альтернатив, финансовых продуктов и инструментов в России.

Материал подготовлен для kommersant.ru