Инвестиции в недвижимость ОАЭ в 2024 году
Рынок недвижимости ОАЭ продолжает расти рекордными темпами, а последние 12 месяцев показали, что спрос, цены и арендные ставки во всех сегментах жилья не собираются опускаться. Тенденция постепенно начинает охватывать не только традиционно популярный Дубай, но и другие эмираты: Абу-Даби и Рас-эль-Хайму.
Что стоит за рекордным ростом, какие факторы способствуют развитию рынков Эмиратов и какие опции доступны инвесторам в недвижимость ОАЭ?
Варианты инвестиций в ОАЭ
Грамотная макроэкономическая политика продолжает укреплять позиции ОАЭ как международного инвестиционного хаба, и в 2024 году курс Эмиратов на диверсификацию экономики и развитие инвестиционной среды даёт свои плоды.
Бизнес выбирает ОАЭ
Дубай и Абу-Даби занимают третье и четвёртое место в рейтинге лучших городов для работы по версии Boston Consulting Group, уступая только Лондону и Амстердаму, а ОАЭ уже третий год подряд признаются страной номер один для создания бизнеса, согласно отчёту GEM 2023/2024.
В свежем исследовании отмечено улучшение 11 из 13 показателей условий для развития предпринимательства по сравнению с 2022 годом. Наибольший рост продемонстрировали показатели трансфертов на разработку недр, а также на развитие коммерческой и профессиональной инфраструктуры — каждый поднялся с 6,8 до 7,8 балла.
На этом фоне бизнес продолжает выбирать ОАЭ для своей деятельности, несмотря на введение корпоративного налога в Дубае с июня 2023 года. Число новых компаний в составе Торговой палаты Дубая выросло до 67 222 в 2023 году (+26,8% к 2022 году) и до 19 056 в I кв. 2024-го (+17,6% к I кв. 2023 года).
Введение Единой экономической лицензии на ведение бизнеса в Абу-Даби привлечёт ещё больше компаний в регион, что в том числе повысит спрос на офисы класса А.
Объём прямых иностранных инвестиций бьёт рекорды
Согласно докладу World Investment Report 2024, опубликованному Конференцией ООН по торговле и развитию (ЮНКТАД), объём прямых иностранных инвестиций (ПИИ), поступивших в ОАЭ в 2023 году, составил 30,68 млрд долларов. Это на 28% больше, чем в 2022 году, когда он составлял 22,73 млрд долларов.
Для сравнения: США привлекли наибольший объём ПИИ, но общий объём их инвестиций сократился на 3% по сравнению с предыдущим годом.
Миграция крупного капитала в ОАЭ
Согласно отчёту Henley & Partners, ожидаемый приток HNWI в ОАЭ в 2024 году составит 6700 долларовых миллионеров. Наибольший отток капитала наблюдается из Китая и Великобритании. К факторам, провоцирующим миграцию, относится перспектива повышения налогов при новом лейбористском правительстве в Великобритании.
Дубай в свою очередь привлекает состоятельных инвесторов безопасной средой для ведения бизнеса и визовыми реформами, поощряющими миграцию.
Все эти факторы наглядно демонстрируют зрелость рынка ОАЭ как благоприятного поля для инвестиций: за последние несколько лет Эмираты создали прочную основу для долгосрочных вложений, предложив инвесторам спектр возможностей для сохранения и приумножения капитала.
Инвестирование в недвижимость
С тех пор как в 2002 году жилая недвижимость стала доступна для покупки иностранцам, ситуация на рынке Эмиратов изменилась кардинально.
Сегодня ОАЭ — устойчивая среда для инвестиций в зарубежную недвижимость, где спекулятивный характер постепенно уступает место зрелости и грамотному расчёту, а ситуативным игрокам рынка приходят на смену инвесторы с опытом и запросом на качественно новые проекты.
От $166 000
Доходность 9,0% Срок сдачи: 2025.IV
От $199 000
Доходность 8,2% Срок сдачи: 2026.IV
От $515 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 291 квартира
От $293 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 331 квартира
От $190 000
Срок сдачи: 2028.I Всего 255 квартир
От $244 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 572 квартиры
От $183 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 381 квартира
Глобальный инвестиционный хаб
По данным Knight Frank, 73% крупных частных инвесторов (HNWI) со всего мира рассматривают Дубай как приоритетный город для покупки недвижимости. Жители Восточной Азии (Китай, Гонконг, Сингапур) проявляют наибольший интерес к приобретению проектов девелопмента в Дубае (77%).
$588 000
Общая площадь 121 м² 1 спальня
$5 538 000
Общая площадь 372 м² 2 спальни
$8 174 000
Общая площадь 836 м² 6 спален
$213 000
Общая площадь 58 м² 1 спальня
$4 223 000
Общая площадь 371 м² 5 спален
$432 000
Общая площадь 105 м² 2 спальни
Этот показатель несколько ниже среди HNWI из стран Персидского залива (57%) — оставшиеся 43% склонны инвестировать в домашние рынки (Саудовской Аравии, Катара и Омана).
Лучшие условия на глобальных рынках
39% глобальных HNWI связывают покупку недвижимости в ОАЭ с инвестиционной привлекательностью проектов, 26% видят высокий туристический потенциал Эмиратов, 15% ценят качественный уровень жизни и сферы услуг.
Важными факторами инвесторы называют низкие налоги (нет НДФЛ, а корпоративный налог ниже, чем на альтернативных рынках), комфортную бизнес-среду и прозрачную и понятную программу «золотой визы».
В ногу с мировыми трендами
Рост рынка недвижимости ОАЭ совпадает с основными векторами развития мирового спроса:
- на фоне глобальной экономической неопределённости инвесторы ищут стабильные рынки для инвестиций;
- пандемия COVID-19 изменила предпочтения инвесторов, усилив интерес к объектам недвижимости, которые предлагают возможность работать и отдыхать в одном месте;
- Дубай активно инвестирует в развитие цифровой инфраструктуры и инновационных технологий, что соответствует общемировому тренду на цифровизацию и технологическое развитие;
- тренд на устойчивое развитие представлен в ОАЭ высокими стандартами здравоохранения, образования и личной безопасности.
Инвестиции в недвижимость в ОАЭ — это выгодно
Средняя net-доходность недвижимости в ОАЭ
Дубай | Рас-эль-Хайма | Абу-Даби | |
Квартиры | 7,3% | 7–8% | 6,8–7,2% |
Виллы | 5,3% | 5–6% | 5,3–6,5% |
От $166 000
Доходность 9,0% Срок сдачи: 2025.IV
От $199 000
Доходность 8,2% Срок сдачи: 2026.IV
От $515 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 291 квартира
От $293 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 331 квартира
От $190 000
Срок сдачи: 2028.I Всего 255 квартир
От $244 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 572 квартиры
От $183 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 381 квартира
Инвестирование в готовый бизнес
ОАЭ продолжают активно стимулировать инвестиции и предпринимательство: инвесторам предоставляется возможность 100%-го владения компаниями, а инициативы вроде NextGenFDI ускоряют процесс лицензирования и регистрации для технологических компаний, стремящихся закрепиться в Эмиратах.
Покупка работающей компании или доли в ней — это эффективный способ получить резидентскую визу в ОАЭ, минуя этапы создания нового бизнеса. Важно помнить: компания, которую планирует приобрести иностранный инвестор, должна соответствовать тем же критериям, что и новый бизнес.
Перед покупкой бизнеса необходимо провести тщательную проверку: анализ финансовой отчётности, юридического статуса, существующих контрактов, обязательств и соответствия местным нормативам. На этом этапе инвестор согласует условия сделки и составляет договор купли-продажи (SPA), где прописываются цена, структура платежей и любые условия, которые необходимо выполнить перед завершением сделки.
Чтобы юридически оформить передачу прав собственности на бизнес, необходимо получить письменное одобрение от Лицензионного органа инвестиционного подразделения Министерства экономики ОАЭ.
После утверждения передачи прав собственности нужно перерегистрировать бизнес в Министерстве экономики и Департаменте экономического развития (DED) в том эмирате, где ведётся деятельность компании.
Инвестирование в открытие бизнеса
Открытие бизнеса в ОАЭ регулируется Федеральным законом № 19 о прямых иностранных инвестициях.
Для иностранного инвестора важно, чтобы вид деятельности бизнеса попадал в «Позитивный список», разрешающий 100%-е иностранное владение.
Министерство экономики выделяет несколько направлений, которые сейчас особенно перспективны для инвестиций:
- финтех;
- агротехнологии;
- здравоохранение;
- образование;
- туризм;
- логистика;
- информационные и коммуникационные технологии;
- медицинский туризм;
- возобновляемая энергетика;
- медиа и развлечения;
- креативные индустрии;
- игорная деятельность.
Решение Министерства финансов устанавливает минимальные требования к уставному капиталу для компаний, которые полностью принадлежат иностранным инвесторам, и эти требования различаются в зависимости от вида деятельности. Например, для сельского хозяйства минимум — 7,5 млн дирхамов (2 млн долларов), для производства — от 2 млн дирхамов (544 тыс. долларов), для сферы услуг — до 100 млн дирхамов (27 млн долларов).
На следующем этапе подаётся заявка на лицензию FDI с приложением всех требуемых документов, включая устав компании. После получения лицензии следует открыть корпоративный счёт в банке и внести на него минимум 20% уставного капитала.
Инвестирование в сберегательные счета
В ОАЭ нет единой фиксированной ставки для сберегательных счетов — каждый банк устанавливает свои условия. В среднем по стране процентная ставка составляет чуть больше 1% годовых в зависимости от величины и срока вклада.
Открыть сберегательный счёт здесь может как резидент Эмиратов, так и иностранец. Условия открытия счетов для резидентов и нерезидентов могут различаться в зависимости от конкретного банка.
Процентные ставки по вкладам в банках ОАЭ
Банк | Средняя процентная ставка |
Emirates Islamic Bank | 1,5% |
Abu Dhabi Commercial Bank | 2,95% |
Emirates NBD | 1,9% |
Инвестирование в фондовый рынок
Инвесторы, будь то резиденты или нерезиденты ОАЭ, могут участвовать в торгах на местных фондовых биржах через брокеров. Для этого необходимо получить идентификационный номер инвестора и открыть торговый счёт у брокера, зарегистрированного на одной из трёх бирж ОАЭ:
- Dubai Financial Market;
- Abu Dhabi Securities Exchange;
- NASDAQ Dubai.
Инвестирование в паи инвестфондов
С 1 апреля 2024 года вступила в силу новая регламентация паевых инвестиционных фондов. Стали действовать ограничения на продвижение инвестфондов: продажа иностранных паевых фондов разрешена только через частное размещение для профессиональных инвесторов.
Критерии профессионального инвестора:
- имеет чистые активы на минимум 4 млн дирхамов (1,09 млн долларов);
- подтвердил свой статус профессионального инвестора.
Подробный регламент регулирования паевых инвестфондов можно найти на официальном сайте Управления по ценным бумагам.
Инвестиции в Дубай
Позитивная динамика рынка недвижимости Дубая, согласно последним отчётам земельного департамента, не показывает признаков охлаждения, напротив, объёмы продаж бьют рекорды даже в традиционно низкий летний сезон.
Рынок недвижимости Дубая: аналитика
Цена за кв. метр в Дубае продолжает расти 16-й квартал подряд. В годовом исчислении рост составляет 21%, а по сравнению с I кв. 2020 года цены выросли на 53%. При этом в ультрадорогих районах отмечается замедление темпов роста цен.
По данным аналитиков Tranio, в августе 2024-го покупатели совершили 11 131 сделку с недвижимостью на этапе строительства — на 50% больше, чем в августе 2023 года (7426 сделок). По отношению к июлю 2024-го число сделок увеличилось на 6%.
Совокупная стоимость проданной в августе недвижимости off-plan составила 7,55 млрд долларов, что на 46% больше, чем в августе 2023 года. Показатель увеличился ещё на 6,3% к прошлому месяцу и поставил новый рекорд за 4 года наблюдений.
Самыми популярными проектами в сегменте off-plan апартаментов стали Marina Views (4,9% от всех транзакций), Verve City Walk (3,5%) и SOBHA ONE (3%).
На рынке вторичной недвижимости наблюдается позитивный тренд: по данным Property Monitor, в июле 2024 года доля первичных продаж снизилась на 0,5% и составила 59% против 41% сделок на вторичном рынке. Среднее значение за 12 месяцев составляет 61,4% для первичных продаж и 38,6% для вторичной недвижимости.
Самым популярным районом для первичных продаж стал Dubai Hills Estate, где было совершено 10,9% всех сделок с off-plan недвижимостью. За ним следует район JVC с долей рынка 9,2%.
От $549 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 304 квартиры
От $497 000
Срок сдачи: 2029.II Всего 400 квартир
От $1 008 000
Срок сдачи: 2025 Всего 115 квартир
От $405 000
Срок сдачи: 2027.III Всего 490 квартир
От $931 000
Срок сдачи: 2028 Всего 850 квартир
От $780 000
Построено в 2024 Всего 880 квартир
Предложение и план ввода жилья
Согласно исследованию C&W, рекордные объёмы ввода жилья не показывают признаков замедления. Девелоперы с большим земельным фондом начинают реализацию новых проектов, а частные застройщики активно приобретают землю.
24 300 единиц жилья будут сданы в III и IV кварталах 2024 года. По итогам года планируется сдать почти 39 000 единиц жилья, что аналогично показателю в 2023 году. Наибольшие объёмы ввода зафиксированы в District 7 MBR City (4292 единицы), за которым следует Business Bay (3722 единицы).
От $515 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 291 квартира
От $420 000
Срок сдачи: 2028.I Всего 274 квартиры
От $663 000
Срок сдачи: 2025.III Всего 343 квартиры
От $438 000
Срок сдачи: 2024.IV Всего 127 квартир
От $409 000
Срок сдачи: 2024.II Всего 277 квартир
От $1 097 000
Срок сдачи: 2025 Всего 71 квартира
От $646 000
Построено в 2024 Всего 16000 квартир
От $335 000
Построено в 2023 Всего 16000 квартир
Объём запуска жилых апартаментов во II квартале 2024 года вырос на 56% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Запуск проектов вилл, напротив, сократился на 17%.
Интерес к Дубаю инвесторов из развитых рынков (Западная Европа), а также высокий спрос со стороны HNWI, для которых цены воспринимаются приемлемо даже на рекордно высоком уровне, сдерживают риск переизбытка предложения.
Рынок аренды
По данным Земельного департамента Дубая, в первой половине 2024 года было зарегистрировано 299 564 договора аренды, что на 52,5% больше, чем в 2019 году, и на 5,8% больше, чем за аналогичный период 2023 года.
В среднем по эмирату арендные ставки выросли на 19% в годовом исчислении и на 64% по сравнению с I кварталом 2020 года.
В связи с резким и продолжительным ростом арендной платы в течение 14 кварталов подряд наблюдается увеличение доли арендаторов, продолжающих продлевать договоры, на 14%.
Обновление индекса аренды RERA, вероятно, спровоцирует смещение спроса из элитного сегмента в сторону более доступного жилья. Рост арендных ставок коснётся всех районов Дубая: увеличение стоимости даже нескольких договоров в отдельно взятом районе запустит цепную реакцию и ставки вырастут сразу по всей локации, а затем и по всему эмирату.
$8 500 в неделю
Общая площадь 550 м² 4 спальни
Цена по запросу
Общая площадь 550 м² 4 спальни
$10 500 в неделю
4 спальни 8 спальных мест
$9 800 в неделю
Общая площадь 560 м² 4 спальни
$8 400 в неделю
4 спальни 8 спальных мест
$11 200 в неделю
5 спален 10 спальных мест
Типы недвижимости для инвестиций
Согласно данным Dubai Land Department за II кв. 2024 года, общий объём сделок с недвижимостью достиг 43 261 единицы — на 43,8% больше, чем во II кв. 2023 года.
Рынок недвижимости Дубая во II кв. 2024 года
Тип недвижимости | Объём продаж | Динамика с I кв. 2024 | Динамика со II кв. 2023 |
Апартаменты | 33 928 | +18,1% | +46,5% |
Виллы | 4658 | +19,1% | +14,4% |
Коммерция | 1109 | +14,7% | +20,4% |
Земельные участки | 3566 | +23,5% | +84% |
Квартиры
По данным Knight Frank, во II кв. 2024 года наблюдается суммарный рост цен на квартиры на 6%: показатель стал на 20,7% выше, чем в аналогичный период прошлого года. Несмотря на значительный рост на 44% с 2020 года, нынешние цены превышают пик 2014-го лишь на 3,2%.
От $166 000
Доходность 9,0% Срок сдачи: 2025.IV
От $199 000
Доходность 8,2% Срок сдачи: 2026.IV
От $515 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 291 квартира
От $293 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 331 квартира
От $190 000
Срок сдачи: 2028.I Всего 255 квартир
От $244 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 572 квартиры
От $183 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 381 квартира
Виллы
Что касается вилл, их стоимость продолжает расти стремительнее сегмента апартаментов. За II квартал 2024 года средняя цена частных домов увеличилась на 6,7%, достигнув 5557 долларов за кв. метр — рост на 24,3% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Сейчас цены на виллы на 28% выше, чем на пике 2014 года.
От $7 754 000
Срок сдачи: 2028.IV Всего 520 предложений
От $663 000
Срок сдачи: 2027.III Всего 500 предложений
От $1 635 000
Срок сдачи: 2029.IV Всего 500 предложений
От $913 000
Срок сдачи: 2029.I Всего 140 предложений
От $844 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 47 предложений
От $1 820 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 12 предложений
От $593 000
Срок сдачи: 2029.IV Всего 749 предложений
От $10 022 000
Срок сдачи: 2028.IV Всего 43 предложения
Эксперты Tranio подберут ликвидные объекты в Дубае для жизни и инвестиций. Оставьте заявку, чтобы получить подробную консультацию с обзором рынка недвижимости ОАЭ.
Оставить заявку
Офисы
По данным CBRE, средняя заполняемость офисов во II кв. 2024 года составила 91,4%, что несколько ниже уровня в 91,5% годом ранее. Небольшое снижение заполняемости связано в значительной степени с поступлением нового предложения на рынок.
Арендные ставки в сегменте офисной недвижимости продолжают демонстрировать устойчивый рост в течение квартала. Средние ставки аренды для сегментов Prime, A, B и C увеличились на 4,7%, 19,9%, 20,9% и 15% соответственно по сравнению с предыдущим годом. На конец II кв. 2024 года средние арендные ставки в сегментах офисов Prime, A, B и C составили 750, 580, 483 и 389 долларов за кв. метр в год соответственно.
Арендные ставки в офисах Дубая во II кв. 2024 года
Сегмент | Ставка, $/м² |
Prime | 750 |
A | 580 |
B | 483 |
C | 389 |
Источник: CBRE, UAE Real Estate Market Review Q2 2024
Ритейл
Во II кв. 2024 года общее количество регистраций договоров аренды в секторе ритейл-недвижимости составило 17 509 единиц — рост на 0,1% по сравнению с предыдущим годом. Количество продлённых договоров возросло на 4,4%, в то время как новые регистрации сократились на 8,6%.
В дополнение к сектору общественного питания, который продолжает оставаться крупнейшим источником спроса со стороны арендаторов в Дубае, наблюдается рост интереса со стороны международных лицензированных ритейлеров.
Доходность инвестиций в строящиеся объекты
Запуск девелоперского проекта в Дубае является наиболее капиталоёмкой стадией стройки. Поэтому на ранних этапах — после приобретения земельного участка, но до получения разрешения на строительство и запуска розничных продаж, — девелоперы реализуют закрытую часть стока по себестоимости.
В момент покупки земельного участка у застройщика возникает наибольшая потребность в капитале. Крупные инвесторы предоставляют девелоперу средства в обмен на квартиры по себестоимости
Ключевые этапы инвестирования на ранней стадии проекта:
- Инвестор и девелопер заключают инвестиционное соглашение. Инвестор получает право на будущие метры.
- Девелопер вкладывает собственные средства в приобретение участка и размещает 50% стоимости стройки на эскроу-счёт.
- Процесс регистрации проекта в ведомствах занимает 6−8 месяцев. Инвестору предоставляется личная гарантия от застройщика.
- После получения разрешения и размещения средств на эскроу-счёт девелопер получает право на продажу квартир на стадии котлована.
Инвестор может реализовать право на свои метры:
- продать квартиру в рассрочку, зафиксировав максимальную цену;
- продать права на квартиру с дисконтом к рынку, но получить всю сумму сразу;
- оформить метры в собственность, заплатив 4% transfer tax.
Прогнозируемая доходность в комплексных стратегиях инвестиций в строящиеся объекты существенно превышает показатели розничных сделок, как в сценарии сдачи в аренду, так и при перепродаже.
У Tranio есть несколько успешных кейсов соинвестирования в проекты девелопмента в Дубае: The Community в районе Motor City и The Central Downtown — оба на стадии покупки земельного участка. Напишите нам, чтобы узнать подробнее о стратегиях инвестирования на раннем этапе.
Узнать подробнее
Лучшие районы Дубая для инвестиций в недвижимость
По данным Dubai Land Department за II кв. 2024 года, в топ-5 районов с наибольшим объёмом проданных метров вошли Jumeirah Village Circle, Zaabeel First, Business Bay, Dubai Marina и Dubai Hills Estates.
От $197 000
Срок сдачи: 2028.II Всего 266 квартир
От $373 000
Срок сдачи: 2026.I Всего 388 квартир
От $254 000
Построено в 2024 Всего 400 квартир
От $146 000
Построено в 2024 Всего 434 квартиры
От $821 000
Срок сдачи: 2026.I Всего 170 квартир
От $445 000
Срок сдачи: 2026.III Всего 350 квартир
От $285 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 374 квартиры
От $137 000
Срок сдачи: 2025.I Всего 173 квартиры
Cushman & Wakefield в свою очередь отмечают, что, несмотря на продолжительный рост цен, в премиальных районах эмирата наблюдается охлаждение. Наименьший годовой прирост цен зафиксирован на Palm Jumeirah — всего 6% и в Emirates Hills — 16%.
Пригородные и доступные сообщества демонстрируют высокую динамику как в связи с эффектом низкой базы, так и с ограниченным действующим жилым фондом и значительным увеличением стоимости аренды в центральных районах Дубая. Всё это подталкивает инвесторов изучать новые направления внутри эмирата.
Какие районы пользуются наибольшим спросом у арендаторов в 2024 году
Dubai Marina — самый популярный район у всех экспатов вне зависимости от страны происхождения. Здесь проживает 5,69% всех экспатов, из которых 15,94% — из России и 11,37% — из Европы.
От $550 000
Срок сдачи: 2029.IV Всего 226 квартир
От $343 000
Срок сдачи: 2026.I Всего 288 квартир
От $868 000
Срок сдачи: 2027.II Всего 649 квартир
От $3 172 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 155 квартир
$538 000
Общая площадь 121 м² 2 спальни
От $505 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 219 квартир
От $4 550 000
Срок сдачи: 2028.IV Всего 550 квартир
Больше 30% заселений экспатов из Европы пришлось на развитые премиальные районы с высотной застройкой. Примечательно, что 7,46% спроса направлено на развивающийся район Al Barsha South с более доступными ценами.
От $199 000
Доходность 8,2% Срок сдачи: 2026.IV
От $183 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 381 квартира
От $264 000
Срок сдачи: 2026.I Всего 764 квартиры
От $400 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 653 квартиры
От $238 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 750 квартир
От $346 000
Срок сдачи: 2026.II Всего 100 квартир
От $333 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 150 квартир
От $225 000
Срок сдачи: 2027.III Всего 499 квартир
Ещё ~11,5% спроса европейцев пришлось на комьюнити с малоэтажной застройкой, таунхаусами и виллами. Больше 14% экспатов из России отдают предпочтение таким районам.
Данные заселений экспатов по районам Дубая позволяют составить профиль жителей и спрогнозировать перспективы проектов недвижимости в том или ином сообществе: предугадать спрос на жильё и его динамику в разных сегментах и оценить платёжеспособность потенциальных арендаторов.
Анализ объектов, локаций, эффективности проектов, расчёт доходностей — всё это готовы взять на себя эксперты Tranio. Получите подборку перспективных проектов для инвестиций в Дубае.
Получить подборку
Инвестиции в Абу-Даби
33% крупных частных инвесторов (HNWI) со всего мира хотели бы приобрести недвижимость в Абу-Даби, согласно опросу Knight Frank. Из них ещё 33% рассматривают покупку недвижимости исключительно на острове Саадият.
Несмотря на интерес крупного капитала, рынок недвижимости Абу-Даби во II кв. 2024 года испытал охлаждение: число транзакций с новостройками в популярных районах снизилось, по разным оценкам, на 41–46%, в то время как активность на рынке вторички выросла на 38%.
Почему инвесторы выбирают Абу-Даби
Абу-Даби предлагает стабильный рынок с умеренными колебаниями цен, что делает его привлекательным для инвестиций. На основе опыта Дубая можно прогнозировать развитие тенденций инвестирования в Абу-Даби в течение 1–1,5 лет.
В эмирате отсутствует налог на доходы от аренды, прирост капитала, дивиденды и наследование. Налог на передачу права собственности при покупке и продаже недвижимости составляет всего 2%, в то время как в Дубае аналогичный сбор равен 4% от стоимости объекта.
Регулярные крупные события, такие как Гран-при «Формулы-1» и чемпионаты UFC, создают взрывной спрос на аренду за 3–4 месяца до мероприятий, что также способствует развитию рынка.
Развлекательная инфраструктура активно развивается:
- SeaWorld Yas Island в Абу-Даби стал крупнейшим в мире крытым тематическим морским парком.
- Запланирован запуск острова, посвящённого киберспорту.
- В регионе уже успешно функционируют парки Ferrari World и Warner Bros. World.
От $2 189 000
Срок сдачи: 2028.II Всего 151 предложениe
От $3 870 000
Срок сдачи: 2028.II Всего 281 квартира
От $878 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 500 предложений
От $985 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 500 предложений
От $3 037 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 593 предложения
От $259 000
Срок сдачи: 2028.III Всего 622 квартиры
От $526 000
Срок сдачи: 2027.II Всего 2400 квартир
Цены на недвижимость в Абу-Даби
Во II кв. 2024 года средние цены на квартиры в Абу-Даби увеличились на 6,2%, в то время как средние цены на виллы выросли на 3,9% за аналогичный период. Средняя цена квадратного метра в сегменте квартир составила 3649 долларов, вилл — 3286 долларов.
Средние цены на квартиры в Абу-Даби во II кв. 2024 года
Планировка | Средняя стоимость, остров Саадият | Средняя стоимость, остров Яс |
Студия | 195 334 $ | 204 194 $ |
1 спальня | 425 682 $ | 362 186 $ |
2 спальни | 802 760 $ | 553 504 $ |
Источник: DARI, Department of Municipalities and Transport
От $3 870 000
Срок сдачи: 2028.II Всего 281 квартира
От $878 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 500 предложений
От $259 000
Срок сдачи: 2028.III Всего 622 квартиры
От $526 000
Срок сдачи: 2027.II Всего 2400 квартир
От $324 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 370 квартир
От $437 000
Срок сдачи: 2023.IV Всего 300 квартир
Налог на регистрацию собственности
В Абу-Даби действует похожий на DLD сбор за регистрацию недвижимости. Если в Дубае его величина составляет 4%, то в Абу-Даби — всего 2% от стоимости недвижимости.
Величина налога на передачу прав собственности в Абу-Даби
Величина сбора | |
Переуступка прав | 2% |
Регистрация прав собственности | 2% |
Передача прав собственности ближайшим родственникам | 900 $ — жилая недвижимость 3000 $ — коммерческая недвижимость |
Права на владение недвижимостью для иностранцев
В апреле 2019 года правительство Абу-Даби приняло постановление, согласно которому иностранцы получили возможность приобретать и владеть недвижимостью в ограниченном числе фрихолд-зон эмирата.
В Абу-Даби 9 зон, где иностранцам разрешено покупать недвижимость:
- Yas Island;
- Saadiyat Island;
- Reem Island;
- Mariya;
- Lulu;
- Al Raha Beach;
- Sayh Al Sedairah;
- Al Reef;
- Masdar City.
Лучшие районы Абу-Даби для инвестиций в недвижимость
Из 9 фрихолд-зон наибольшей популярностью в 2024 году пользуются острова Саадият и Рим.
Остров Саадият — культурный центр и главное направление для инвестиций в Абу-Даби
Здесь расположены филиалы Лувра и музея Гуггенхайма — второй откроют как раз к завершению строительства района вместе с главной достопримечательностью — Национальным музеем шейха Заида.
Уже сейчас здесь работает филиал Нью-Йоркского университета, в котором учатся около 2 тыс. студентов и 130 аспирантов. 78% студентов университета — иностранцы.
В совокупности такая концентрация культурных и образовательных центров мирового уровня формирует стабильно высокий спрос на аренду недвижимости в локации.
Инвестиции на острове Саадият
По данным Департамента муниципальных образований Абу-Даби, 27% сделок с недвижимостью в эмирате проходят на острове Саадият.
Со II кв. 2023 года средняя стоимость недвижимости на острове Саадият выросла на 9,5%, а арендные ставки — на 10%.
Средние ставки аренды на острове Саадият
Планировка | Арендная плата в год |
Студия, первая линия | 23 306 $ |
1 спальня, первая линия | 37 738 $ |
2 спальни, первая линия | 59 400 $ |
От $3 870 000
Срок сдачи: 2028.II Всего 281 квартира
От $252 000
Доходность 6,0% Срок сдачи: 2024.IV
От $618 000
Срок сдачи: 2026.III Всего 200 квартир
От $1 059 000
Срок сдачи: 2027.IV Всего 372 квартиры
От $825 000
Срок сдачи: 2028.II Всего 493 квартиры
От $2 448 000
Срок сдачи: 2028.II Всего 493 предложения
$1 739 000
Общая площадь 168 м² 2 спальни
Остров Яс — развлекательный кластер эмирата
Район, на который приходится 31% сделок в эмирате, и одно из самых популярных сообществ среди туристов.
Остров Яс был заложен в 2007 году крупным девелопером из ОАЭ — Aldar. В настоящее время здесь есть всё необходимое для комфортной жизни: от магазинов и ресторанов до школ и медицинских учреждений.
Особенность острова Яс заключается в том, что здесь сосредоточено значительное количество развлекательных объектов, привлекающих туристов:
- парк Ferrari World;
- трасса «Формулы-1»;
- парк аттракционов Warner Bros. World;
- аквапарк Yas Waterworld.
Вокруг масштабных событий и мероприятий аккумулируется спрос со стороны туристов и участников ивентов. Так, на острове Яс проходит Гран-при «Формулы-1», который стимулирует взрывную арендную активность за 3-4 месяца до гонки.
Средние ставки аренды на острове Яс
Планировка | Арендная плата в год |
Студия, первая линия | 15 329 $ |
1 спальня, первая линия | 22 752 $ |
2 спальни, первая линия | 35 882 $ |
От $2 189 000
Срок сдачи: 2028.II Всего 151 предложениe
От $526 000
Срок сдачи: 2027.II Всего 2400 квартир
От $827 000
Срок сдачи: 2025.I Всего 519 квартир
От $649 000
Срок сдачи: 2024.IV Всего 371 квартира
От $785 000
Срок сдачи: 2025.I Всего 120 квартир
От $936 000
Срок сдачи: 2027.III Всего 231 квартира
От $778 000
Срок сдачи: 2026.II Всего 211 квартир
От $242 000
Срок сдачи: 2026.II Всего 512 квартир
Инвестиции в Рас-эль-Хайму
Усилившееся за последние годы внимание россиян к Ближнему Востоку привело к тому, что инвесторы стали разбираться и в соседних с Дубаем рынках. Часть инвесторов сейчас переориентировалась на рынок Рас-эль-Хаймы, где власти хотят развивать инфраструктуру по модели Дубая.
Плюсы инвестирования в Рас-эль-Хайму
За последние 10 лет эмират Рас-эль-Хайма занял свою нишу, став альтернативным Дубаю туристическим магнитом. «Эффект Wynn» — возможное открытие первого в ОАЭ казино в 2027 году, действительно подогревает спрос инвесторов и способствует развитию сектора развлечений, туризма и недвижимости в эмирате.
80% состоятельных экспатов из ОАЭ и 60% из Саудовской Аравии, опрошенных Knight Frank, утверждают, что запланированное открытие курорта Wynn поднимает в их глазах привлекательность инвестиций в эмират.
Пик строительной активности в эмирате, по данным Ras al Khaimah Statistics Center, пришёлся на середину 2023 года, когда активнее всего тиражировалась новость о возможном запуске первого в ОАЭ казино.
30% HNWI не собираются тратить на покупку недвижимости в Рас-эль-Хайме более 500 тыс. долларов. Средний бюджет инвесторов из региона Персидского залива находится на уровне 700 тыс. долларов.
От $544 000
Срок сдачи: 2027.II Всего 92 квартиры
От $253 000
Срок сдачи: 2027.II Всего 100 квартир
От $509 000
Срок сдачи: 2028.I Всего 355 квартир
От $322 000
Срок сдачи: 2027.I Всего 641 квартира
От $722 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 1000 квартир
От $4 800 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 11 предложений
От $335 000
Построено в 2024 Всего 151 квартира
От $431 000
Срок сдачи: 2026.I Всего 668 квартир
В контексте сезонности спроса на аренду в эмирате состоятельные инвесторы видят перспективы в премиальных юнитах с небольшой планировкой под сдачу в краткосрок — средняя длительность пребывания туриста в отеле здесь составляет 3,73 дня.
Резорты в Рас-эль-Хайме пользуются большим спросом в высокий сезон: зимой туристы отдадут предпочтение адекватным расценкам курортов в Рас-эль-Хайме перед взлетевшими ценами на отели в Дубае.
Лучшие районы Рас-эль-Хаймы для инвестиций в недвижимость
В 2023 году общий объём сделок с недвижимостью в Рас-эль-Хайме достиг 3111 единиц, превысив показатели 2022-го на 36,5%.
Самыми востребованными районами стали Al Hamra Village, Mina Al Arab и остров Al Marjan.
По данным Bayut, в прошлом году Al Hamra Village стал районом с самым высоким арендным спросом в эмирате. В сегменте студий арендные ставки в этом районе выросли на 10,5% (7–9 тыс. долларов в год), квартир с 1 спальней — на 6,3% (10–12 тыс. долларов в год).
На острове Al Marjan арендные ставки в сегменте квартир с 1 спальней выросли на 7,78% (11–13 тыс. долларов в год), с 2 спальнями — на 8,18% (16–18 тыс. долларов в год).
От $544 000
Срок сдачи: 2027.II Всего 92 квартиры
От $509 000
Срок сдачи: 2028.I Всего 355 квартир
От $722 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 1000 квартир
От $335 000
Построено в 2024 Всего 151 квартира
От $943 000
Срок сдачи: 2026 Всего 206 квартир
От $546 000
Срок сдачи: 2028.I Всего 803 квартиры
От $771 000
Срок сдачи: 2028.I Всего 1195 квартир
От $765 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 474 квартиры
Инвестиции в Аджман
Рынок недвижимости в Аджмане продолжает демонстрировать восходящий тренд: в июле 2024 года зарегистрировано 1468 сделок общим объёмом свыше 544 млн долларов, что на 42,85% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.
От $216 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 200 квартир
От $158 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 1680 квартир
От $545 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 90 квартир
От $2 319 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 13 квартир
От $143 000
Срок сдачи: 2024.I Всего 576 квартир
От $88 000
Срок сдачи: 2024 Всего 160 квартир
Плюсы инвестирования в Аджман
Аджман менее популярен среди зарубежных инвесторов по сравнению с Дубаем, Абу-Даби или Рас-эль-Хаймой. Однако его привлекательность компенсируется низким порогом входа и появлением на рынке новых проектов. Часть инвесторов смотрит на этот рынок как на возможность диверсификации инвестиционного портфеля.
Лучшие проекты и районы в Аджмане
По словам директора Департамента регулирования земельных отношений и недвижимости, Al Helio 2 оказался на первом месте среди районов с наивысшим объёмом сделок, за ним следуют Al Zahia и Al Yasmeen. Проект Emirates City занял первое место по числу сделок, опередив Ajman One и City Towers.
Популярные районы для покупки недвижимости в Аджмане
Район | Средняя цена за кв. метр, $ | Рост стоимости за год |
Al Yasmeen | 1231 | +10,4% |
Al Zahya | 1128 | +1,27% |
Al Rawda | 1014 | +26,94% |
Al Mowaihat | 1184 | +7,06% |
Al Zorah | 1782 | +2,75% |
Источник: Dubizzle
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году
Недвижимость в Марбелье, Испания
Недвижимость в Малаге, Испания
Стоимость жилой недвижимости в Барселоне
Быстрее, выше, сильнее: спрос на недвижимость Дубая в октябре 2024 года
Спрос на рынке недвижимости Дубая смещается в бюджетный сегмент
1,5 месяца до возможного закрытия программы «золотой визы» в Испании
Как открыть банковский счёт россиянину в Турции в 2024 году
Место под солнцем: почему россияне массово инвестируют в кипрскую недвижимость в 2024 году