Инвестиции в недвижимость Пхукета в 2024 году
Наряду с покупателями из Китая и западных стран россияне всё активнее инвестируют в жильё в Таиланде, заняв в 2022 году второе место по количеству сделок. Спрос россиян по-прежнему сосредоточен на курортных регионах Таиланда, в частности на Пхукете, но цели покупки изменились: раньше покупали в основном для отдыха, сейчас — для инвестиций. Курортная недвижимость Пхукета приносит высокую арендную доходность до 10% годовых и прибавляет в цене до 30% за период строительства.
Главное преимущество рынка недвижимости Пхукета в его диверсифицированности. Во-первых, хотя цены на курортные новостройки и выросли значительно после пандемии, им ещё есть куда расти: основная категория иностранных инвесторов из Китая только начинает возвращаться на этот рынок после локдаунов.
Во-вторых, среди застройщиков полный интернационал: Пхукет привлекает крупные компании из Бангкока, Австралии, Европы, есть и русскоязычные девелоперы, которые преуспели на Пхукете в последние два десятилетия. Наконец, в-третьих, у турпотока тоже ещё большой потенциал роста за счёт туристов из Китая и нарастающего спроса из других стран.
Спрос иностранных инвесторов на Таиланд растёт
По данным Government Housing Bank (GHB), в 2022 году число сделок иностранцев по покупке квартир в Таиланде выросло на 82,3% по сравнению с 2021 годом. Россияне в последние 5 лет устойчиво держатся на 2 месте среди наиболее активных покупателей, уступая инвесторам из Китая. За россиянами следуют инвесторы из США, Великобритании и Франции.
Целевые регионы у клиентов из разных стран отличаются: китайские инвесторы наиболее активны на столичных рынках Бангкока и Чианг Мая, россияне и европейцы — на Пхукете и других курортах (Самуи, Ко Чанг и Ко Ланта). Аналитики GHB отмечают, что во второй половине 2022 года продажи жилья иностранцам только начали снова набирать обороты вследствие открытия границ после пандемии и возвращения на рынок китайских покупателей.
Таиланд — устойчивый и дружественный рынок
Недвижимость Таиланда в последние 10 лет стабильно растёт в цене на 1–10% в год без резких скачков, согласно данным ЦБ Таиланда по индексу цен на недвижимость.
После пандемии цены в курортных новостройках на Пхукете выросли почти вдвое за короткий срок. До локдаунов небольшие апартаменты в строящемся кондоминиуме можно было купить за 70–80 тысяч долларов, а в мае 2023 года аналогичные юниты выставлены на продажу от 130 тысяч.
$157 000
Общая площадь 30 м² Студия
$172 000
Общая площадь 38 м² 1 спальня
$182 000
Общая площадь 72 м² 2 спальни
$178 000
Общая площадь 42 м² 1 спальня
$205 000
Общая площадь 47 м² 1 спальня
$135 000
Общая площадь 28 м² 1 спальня
$223 000
Общая площадь 34 м² 1 спальня
$109 000
Общая площадь 37 м² 1 спальня
Национальная валюта тайский бат в последние два десятилетия демонстрирует устойчивость к доллару. Курс бата колебался в диапазоне от 32 до 35 за доллар США. В 2022 году было снижение курса до 38 бат за доллар, которое денежным властям страны удалось к концу года вернуть к значениям ниже 35 батов за доллар. Благодаря устойчивости бата доходность недвижимости можно условно приравнять к долларовой.
Таиланд — дружественная страна, нет никаких ограничений на покупку недвижимости и открытие банковских счетов. Кроме того, для граждан России действует безвизовый въезд на 30 дней, причём власти двух стран согласовывают увеличение этого срока до 90 дней.
Пхукет — рынок иностранных инвесторов
Курортная индустрия на острове зародилась около 40 лет назад в районе Лагуна, когда китайский бизнесмен выкупил на Банг Тао участок на месте выработанных оловянных шахт. За 10 лет ему удалось кардинально преобразить местный ландшафт и открыть первый курортный отель. Всего за 30 лет Пхукет стал одной из самых посещаемых курортных локаций в Юго-Восточной Азии. Причём и девелоперы, и покупатели недвижимости, и туристы — преимущественно иностранцы.
Нельзя сказать, что россияне только сейчас начинают открывать для себя рынок недвижимости Пхукета. Думаю, что большинство российских инвестиций в Таиланд приходится на курорты, в частности на Пхукет.
Я живу и работаю в сфере недвижимости на острове больше 16 лет и знаю несколько русскоязычных девелоперов, которые уже много лет успешно строят курортное жильё на острове. Значимый сегмент покупателей жилья — тоже русскоязычные.
Бум спроса на недвижимость Пхукета
По данным Real Estate Information Center (REIC), в 2022 году иностранцы зарегистрировали 637 квартир в кондоминиумах на Пхукете, вдвое больше, чем в 2021 и в 2020 годах, и на 26% больше, чем в допандемийном 2019 году.
Стоит отметить, что эта статистика отражает только сделки с готовым жильём, в неё попадают только достроенные кондоминиумы, а по моим наблюдениям большинство сделок в 2022 году происходило на этапе строительства и будут учтены в статистике только в 2023–2025 годах.
В 2023 году спрос продолжает расти. По данным Tranio, число заявок россиян на покупку недвижимости в Таиланде выросло на 57% за I квартал 2023 года.
Отчасти это связано с событиями на рынке Турции: взлёт цен на курортах Анталии, усложнение процедуры по ВНЖ и опасения из-за землетрясения заставили инвесторов расширить поле поиска. Значительная доля покупателей в качестве альтернативы рассматривает рынок Таиланда.
От $1 128 000
Срок сдачи: 2025.I Всего 45 предложений
$789 000
Общая площадь 488 м² 4 спальни
От $109 000
Срок сдачи: 2026.I Всего 789 квартир
От $712 000
Всего 54 предложения
От $1 570 000
Построено в 2023 Всего 51 предложениe
От $179 000
Срок сдачи: 2025.I Всего 400 квартир
От $171 000
Построено в 2023 Всего 251 квартира
Объём инвестиций россиян в недвижимость курортов Таиланда всё ещё кратно меньше, чем в недвижимость ОАЭ или Турции. Для сравнения: за весь 2022 год россияне зарегистрировали в Таиланде 813 квартир в кондоминиумах, за то же время в Турции наши соотечественники зарегистрировали 16 312 жилых объектов — почти в 20 раз больше. Даже с учётом того, что в тайскую статистику не попали сделки со строящимся жильём, разница всё равно на порядок.
Чем привлекает рынок недвижимости Пхукета российских инвесторов?
Я убеждена, что интерес к Пхукету сформировался не по остаточному принципу после ввода ограничений на европейские рынки, а благодаря уверенному развитию острова в последние десятилетия. Хотя, конечно, многие инвесторы обратили внимание на Пхукет, когда выросла неопределённость на других традиционных рынках.
Высокая востребованность курортов острова
Пхукет успешнее других туристических мест Таиланда восстановил туризм после локдаунов. В 2023 году до трети турпотока страны приходится на Пхукет — через международный аэропорт Пхукета и аэропорт Краби. Только за март 2023 года зарегистрировано 364 тысячи прибытий на остров. Самые многочисленные группы иностранцев — граждане России, Китая, Индии, Австралии и США.
Северные и центральные пляжи западного побережья Пхукета (Банг Тао, Камала, Лаян, Най Тон) более привлекательны для инвесторов. Именно в этой части острова сосредоточены лучшие отели и курортные кондоминиумы, куда приезжают самые платёжеспособные туристы. Развитая инфраструктура, благоустройство районов и пляжей способствуют высокой заполняемости недвижимости.
Развитая инфраструктура
Инфраструктура острова позволяет не только приезжать на отдых, но и жить длительное время с комфортом. На острове более 10 международных школ: с американской, британской, французской, канадской, финской и российской учебными программами. Медицинские услуги в частных госпиталях и клиниках Пхукета соответствуют международным стандартам.
Рестораны, торговые центры, сервисы проката и хорошие дороги — всё это привлекает экспатов, зимовщиков и медицинских туристов из развитых стран. Благодаря этому даже в период локдауна жизнь на Пхукете продолжалась, а недвижимость продолжала приносить доход собственникам.
Невысокий порог входа на рынок новостроек
Небольшие апартаменты 30–40 м² в кондоминиумах с курортной инфраструктурой стоят от 100 тыс. долларов США. Цены за квадратный метр начинаются от 3,2 тыс. долларов. Новые небольшие виллы в не самых популярных локациях на острове стоят от 250 тыс. долларов. Просторную виллу с садом и бассейном в инвестиционно привлекательных районах можно купить от 1 млн долларов.
Низкие налоги на недвижимость
В Таиланде низкие налоги для покупателей и владельцев недвижимости. Размер налогов отличается в зависимости от формы владения — лизхолд или фрихолд. Для инвесторов выгоднее лизхолд: налог на регистрацию права владения составляет всего 1,1%. Недвижимость в лизхолд стоит минимум на 5% дешевле, чем во фрихолд. Кроме того, её не нужно декларировать. При перепродаже недвижимости в лизхолд не нужно уплачивать подоходный налог на прирост стоимости. Налог на наследование не начисляется, если недвижимость стоит менее 100 млн батов (2,9 млн долларов).
Лояльный визовый режим и транспортная доступность
На севере Пхукета расположен международный аэропорт — второй по объёму перевозок в Таиланде. На Пхукет прилетают прямые рейсы из более чем 20 стран. Налажено прямое авиасообщение с несколькими крупными городами России. Трансфер от аэропорта до любой части острова займёт не более 1 часа.
Власти Таиланда способствуют международному Туризму облегчёнными визовыми условиями. Граждане более 60 стран могут посещать Таиланд без визы. Стандартный срок безвизового посещения — 30 дней, но периодически его продлевают до 45 дней. Базовый срок можно продлить ещё на 30 дней непосредственно на территории Таиланда в местной иммиграционной службе, уплатив пошлину 1 900 батов (55 долларов США).
Те, кто решает остановиться на Пхукете на более длительный срок, оформляют бизнес-визы через регистрацию компании или студенческие визы, поступая на обучение в учебное учреждение, например, в языковую школу. Экспаты с детьми устраивают детей в школы и детсады Пхукета, оформляют им студенческую визу, а себе — опекунскую.
Для состоятельных путешественников, кто не хочет ограничиваться визовыми условиями и сроками, предусмотрена программа Thailand Elite, которая организована по типу платного клубного членства с премиальным сервисом и возможностью многократного пересечения границы. Самый базовый вариант Elite Easy Access на 5 лет стоит 600 тыс. батов (17,5 тыс. долларов).
Если инвестировать в недвижимость Таиланда более 500 тыс. долларов, то можно оформить долгосрочную визу LTR на 5 лет. При этом кроме покупки недвижимости инвестор должен подтвердить наличие активов не менее 1 млн долларов и ежегодный доход не менее 80 тыс. долларов.
Подробнее о визах Таиланда в нашей статье.
Круглогодичный туристический сезон и арендная доходность
Пхукет востребован у туристов круглый год: в период с ноября по февраль море спокойное, погода солнечная, а температура воздуха прохладная — от +22 до +27 градусов Цельсия. В марте и апреле на Пхукет приезжают любители погреться: температура в тени может достигать +35 градусов, а вода в море прогревается до +29 градусов. С мая по октябрь в сезон муссонов стоит умеренно тёплая погода, на Пхукет приезжают любители сёрфинга и просто туристы.
В высокий туристический сезон с октября по апрель заполняемость курортных кондоминиумов стремится к 100%. В сезон муссонов количество прибытий на Пхукет снижается от пиковых значений не более, чем вдвое.
Заполняемость в низкий сезон сильно зависит от управляющей компании и рейтинга комплекса на сервисах бронирования. Комплексы под управлением международных гостиничных брендов и опытных местных управляющих компаний способны обеспечить регулярную загрузку апартаментов по высоким ценам даже летом.
Удалённые сделки и множество способов оплаты
При оформлении дистанционной сделки застройщики и иностранные инвесторы обмениваются документами по почте, а зарегистрировать право собственности в Земельном департаменте можно через доверенного юриста.
Застройщики Пхукета принимают оплату банковскими переводами, наличными и даже криптовалютой. Криптобиржи в Таиланде с 2018 года лицензируются государством по закону о цифровых активах, поэтому легальность сделки с оплатой криптовалютой гарантирована. Полученную криптовалюту продавец выводит на свой расчётный счёт в батах и предоставляет покупателю квитанцию об оплате.
У Tranio есть представительство на Пхукете. Наши менеджеры и юристы организуют сделку под ключ, при этом расходы на покупку не увеличатся.
Напишите нам
Доходность курортной недвижимости Пхукета
Квартиры в кондоминиумах на Пхукете приносят владельцам арендную доходность 5–12% годовых в тайских батах и растут в цене до 30% за время строительства.
$115 000
Общая площадь 39 м² 1 спальня
$188 000
Общая площадь 36 м² 1 спальня
$351 000
Общая площадь 88 м² 2 спальни
$310 000
Общая площадь 74 м² 1 спальня
$150 000
Общая площадь 42 м² 1 спальня
$199 000
Общая площадь 57 м² 1 спальня
$126 000
Общая площадь 40 м² 1 спальня
Доходность от сдачи в аренду
Управляющие компании курортных кондоминиумов на Пхукете, как правило, предоставляют собственникам апартаментов выбор схемы распределения прибыли от сдачи жилья в аренду туристам. Два базовых варианта:
- гарантированная доходность, когда по долгосрочному контракту до 5 лет собственник получает фиксированный доход 5–7% в год от стоимости купленной недвижимости. Контракт с гарантированной доходностью защищает от рисков простоя и недополучения прибыли по любым причинам.
- rental pool, когда выручка от сдачи в аренду всех квартир в кондоминиуме аккумулируется на счёте управляющей компании и распределяется в отчётный период между собственниками пропорционально площади во владении и за вычетом доли управляющей компании (30–40%). Rental pool — более рискованная схема, но и потенциально более выгодная. В благополучные туристические сезоны, каким был 2022 год и каким стартовал 2023 год, доходность собственников превышает 10% годовых до вычета налогов.
Появились и комбинированные схемы: некоторые управляющие компании назначают минимальный порог доходности (гарантированную доходность), а всю прибыль сверху распределяют по схеме rental pool. Какая арендная стратегия на Пхукете выгоднее, читайте в нашей статье.
Прирост стоимости за время строительства
Застройщики Пхукета почти не используют банковские займы для финансирования строительства. Покупка земельного участка, разработка проекта, получение разрешительной документации и начало строительных работ финансируется из собственных средств девелопера, остальное — из предоплаты покупателей жилья.
Именно поэтому на Пхукете такой большой бонус для покупателей строящегося жилья — до 30%. В тех странах, где покупка строящегося жилья осуществляется через эскроу-счета, которые полностью защищают конечных покупателей, нет такого заработка при покупке на ранних этапах стройки.
Бонус при покупке строящегося жилья можно ещё увеличить, если внести на начальном этапе строительства полную предоплату и не пользоваться рассрочкой. За такое раннее финансирование строительства в полном объёме застройщики дают дополнительную скидку 5–10%.
Рассрочка даже на готовое жильё
На Пхукете принято распределять оплату по этапам строительства. Иными словами размер инвестиции всегда пропорционален фактической стоимости объекта (земля + возведённые конструкции). Такой вариант рассрочки есть во всех проектах на Пхукете.
Некоторые застройщики дают возможность покупать готовое инвестиционное жильё в рассрочку. В этом случае жильё начинает сдаваться в аренду и приносить доход покупателю сразу после заключения контракта и первого взноса по рассрочке. Оставшаяся стоимость распределяется платежами на 1–5 лет с комиссией 3–7% в зависимости от срока рассрочки.
Такой вариант рассрочки на готовое жильё чем-то напоминает ипотеку, только заём даёт не банк, а застройщик, и жильё регистрируется на покупателя после полной оплаты рассрочки. В Таиланде нет ипотеки для иностранцев, жилищные кредиты иностранцам выдаёт только одна кредитная организация под 9% годовых и выше (подробнее в этой статье).
Что выбрать для инвестиций: кондоминиум или виллу?
Спрос на виллы на Пхукете ещё сильнее, чем на кондоминиумы. По официальным данным REIC, в 2022 году на Пхукете было куплено 149 вилл, в 4,5 раза больше, чем в 2021 году и на 14% больше, чем в 2019 году — до локдаунов.
Виллы на Пхукете сдают в основном в долгосрочную аренду, причём спрос на неё высокий. Часто длительные арендные контракты на новые элитные виллы заключают ещё до ввода объектов в эксплуатацию. Основная аудитория арендаторов — цифровые кочевники, семьи, чьи дети учатся в местных международных школах, а также те, кто приезжает родить ребёнка и провести декретный отпуск на тропическом острове.
Чистая доходность от сдачи вилл в долгосрочную аренду превышает 6% годовых.
От $1 128 000
Срок сдачи: 2025.I Всего 45 предложений
$789 000
Общая площадь 488 м² 4 спальни
От $712 000
Всего 54 предложения
От $1 570 000
Построено в 2023 Всего 51 предложениe
От $810 000
Срок сдачи: 2024.I Всего 20 предложений
От $575 000
Срок сдачи: 2024.IV Всего 21 предложениe
От $366 000
Срок сдачи: 2024.III Всего 30 предложений
Пхукет — одно из лучших мест для инвестиций в недвижимость в 2023 году
Невысокие налоги, высокая доходность, крепкая национальная валюта, прекрасный климат и развитая инфраструктура — всё это привлекает иностранных инвесторов на Пхукет. На острове сравнительно низкий порог входа на рынок недвижимости — от 100 тыс. долларов. Высокую арендную доходность не менее 7% годовых обеспечивает устойчивый туристический рынок, а за время строительства, которое в среднем длится 2 года, можно заработать до 30% на приросте стоимости недвижимости. При этом Таиланд — дружественная для России страна. Россияне всё чаще рассматривают Пхукет, как место для инвестиций и защиты капитала, а не только как любимый тропический курорт.
Локальные менеджеры Tranio на Пхукете встретят вас, проконсультируют, покажут инвестиционные проекты от проверенных застройщиков и оформят сделку под ключ — очно или дистанционно.
Напишите нам
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году
Продажа недвижимости в Марбелье, Испания
Покупка жилой недвижимости в Барселоне, Испания
Цена на недвижимость в Алгарве, Португалия
Стоимость жилой недвижимости на Мадейре, Португалия