Инвестиции в недвижимость Таиланда в 2023 году
Таиланд не без оснований считается одной из оптимальных стран для инвестиций в недвижимость в Азии и достойной альтернативой Европе и Ближнему Востоку. Слово «оптимальная» здесь наиболее уместно, поскольку тайский рынок предполагает инвестиции без крайностей: не азартную игру с большим джекпотом и риском, но и не чисто защитные вложения, где вложенный миллион долларов точно не сгорит, но и значительных доходов не принесёт. Достаточно сказать, что инвестиционные фонды Сингапура и Гонконга предпочитают сами вкладываться в проекты на острове Пхукет, а не на своих собственных уже застроенных островах. Для многих инвесторов именно Таиланд стал золотой серединой между полностью зрелыми рынками и рынками развивающимися.
Экономика Таиланда — остров стабильности в Азии
Тайская экономика — одна из наиболее стабильных и крупных в Ассоциации государств Юго-Восточной Азии (АСЕАН). По данным Международного валютного фонда (МВФ) на 2023 год, Таиланд занимает второе место в АСЕАН по суммарному номинальному ВВП (574 млрд долларов) и четвёртое по номинальному ВВП на душу населения (8 тыс. долларов на человека). По паритету покупательной способности места аналогичные.
Прогнозы по ВВП и инфляции в Таиланде в 2023 году
Банк Таиланда (BoT) | Национальный совет по экономическому и социальному развитию (NESDC) | |
ВВП | +3,6% | +2,5–3% |
Инфляция | +2,5% | +1,7–2,2% |
NESDC называет три фактора роста экономики:
- Увеличение личного потребления тайскими гражданами;
- Стабильное восстановление зарубежного туризма в страну;
- Стабильное расширение частных и государственных инвестиций.
Курс тайского бата к доллару США по состоянию на сентябрь 2023 года колеблется в районе 35–36 батов за доллар. Ровно десять лет назад — в сентябре 2013 года — диапазон составлял 32-33 бата за доллар. Изменение курса на 1 бат считается экономистами большой новостью, как и выход инфляции за пределы 3% в какой-либо из месяцев. Всё это говорит о стабильности национальной валюты и всей экономики.
Самые резкие скачки макроэкономических показателей были зафиксированы в 2022 году, когда на фоне высокого роста стоимости энергоносителей курс доллара проседал до 38 батов, а инфляция кратковременно поднималась до 7%. Впрочем, в мировом масштабе тайские потрясения 2022 года выглядели скромно.
На туризм приходится порядка 20% тайской экономики, тогда как основу ВВП составляет экспорт, хотя многие экономисты относят туризм к своеобразному экспорту услуг, поскольку деньги тоже приходят из-за рубежа. Пандемия коронавируса стала беспрецедентным испытанием для экономики Пхукета, но не всей страны.
Нельзя сказать, что Таиланд живет без потрясений и кризисов, но страна неизменно демонстрирует умение находить способ свести экономические потери к минимуму или быстро компенсировать их. К пример, масштабный спад в турпотоке из России и Европы в 2014–2015 годах был преодолен за счёт привлечения туристов из Китая. Граждане этой страны и сейчас являются ведущими покупателями недвижимости в Таиланде, хотя турпоток из КНР ещё не восстановился в допандемийных объёмах.
Прогнозы по туристическим прибытиям из-за рубежа на 2023 год — около 25–30 млн человек (80% от пиковых значений 2018–2019 годов), прогноз на 2024 год — около 30–35 млн (то есть близко к 100%). Некоторые рынки, впрочем, уже превзошли доковидные показатели. К примеру, прибытия из России на Пхукет уже сейчас выше, чем в 2019 году и, возможно, за всю историю Таиланда как туристического направления. Китайский рынок в этом году на докризисные уровни не выйдет
Недобор по абсолютным цифрам сейчас происходит в значительной мере из-за задерживающихся организованных тургрупп из Китая. Однако они являются целевой аудиторией лишь для ограниченного числа отелей, работающих именно с ними. В нынешних 3,4 миллиона [зарубежных прибытий на Пхукет за половину 2023 года] гораздо больше целевой клиентуры для широкого рынка, включая владельцев вилл и кондо, а также операторов отелей без привязки именно к китайскому сегменту.
Туризм порождает спрос на арендное жильё, причём не только со стороны самих туристов, но и со стороны тех, кто работает в туристическом бизнесе и смежных сегментах, будь это тайские граждане из других провинций или иностранцы. Кроме того, на Пхукете турбизнес выступает общим драйвером развития острова, а уже это развитие притягивает другие категории арендаторов в диапазоне от обеспеченных европейских пенсионеров до молодых цифровых кочевников. Реинвестируя туристические прибыли, остров создаёт предложения на любой запрос.
Выбор объекта для инвестирования: локация
С точки зрения инвестиций в недвижимость, весь Таиланд можно разделить на три типа рынков, причём география будет вторична, а первичен — экономический профиль локации.
Бангкок
Тайская столица и окружающие её провинции образуют единую городскую агломерацию с многомиллионным населением, причём единственную в масштабах всей страны — альтернативных городов-миллионников просто нет. Основными инвестиционными объектами являются квартиры в кондоминиумах, а базовыми стратегиями для получения дохода — покупка жилья на раннем этапе строительства с продажей после завершения объекта и сдача в долгосрочную аренду.
$355 000
Общая площадь 48 м² 1 спальня
$597 000
Общая площадь 56 м² 1 спальня
$852 000
3 спальни 3 ванные комнаты
$426 000
1 спальня 1 ванная комната
$270 000
2 спальни 2 ванные комнаты
$540 000
3 спальни 3 ванные комнаты
$227 000
1 спальня 1 ванная комната
$256 000
2 спальни 2 ванные комнаты
Рынок столицы классифицируется как развитый и отличается высокой конкуренцией: привлекательные объекты распродаются крайне быстро, искать выгодные варианты нужно с опытным брокером и до начала строительства объекта. При этом ценовой разброс предложений может быть весьма широк, поскольку кондоминиумы в столице гораздо сильнее различаются по классу, чем, к примеру, на Пхукете.
Cтруктура цен на квартиры у одного из ведущих застройщиков:
Сегмент | Цена за квадратный метр |
D-минус | 1000–1700 $ |
D | 1700–2300 $ |
C | 2300–4300 $ |
B | 4300–7100 $ |
A | 7100–11400 $ |
S | 11400 $ и выше |
На Пхукете у этого девелопера представлены сегменты с D по B, в бангкокской агломерации — все из списка.
Развитые туристические локации
К развитым туристическим локациям в контексте инвестиций в недвижимость традиционно относились Пхукет и Паттайя, однако по состоянию на 2023 год в полной мере туризм восстановился лишь на Пхукете, тогда как Паттайя по-прежнему находится в стадии выхода из порождённого коронавирусом кризиса. Процесс оказался затяжным из-за дефицита кадров, изменений в туристической демографии, ограниченного количества авиарейсов и до сих пор не решённой проблемы отсутствия у Паттайи собственного аэропорта.
Традиционно Паттайя отличалась предложением более доступных по цене объектов для инвестирования с сопутствующими вопросами к качеству. На фоне того, что турпоток на этот курорт ещё не вернулся на докризисные уровни, дешевизну в ущерб качеству можно смело записать в факторы риска. Квартиру в неудачно расположенном или плохо построенном кондо и на пике туризма сложно было сдать или перепродать, сейчас — сложно вдвойне.
От $46 000
Срок сдачи: 2028 Всего 816 квартир
От $70 000
Построено в 2019 Всего 1060 квартир
От $72 000
Срок сдачи: 2028 Всего 1400 квартир
От $87 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 2470 квартир
В норме курортная недвижимость Пхукета и других популярных локаций, как и недвижимость в столице, приносит уверенный доход (до 30%) просто при покупке на раннем этапе и продаже после сдачи объекта. Кроме того, на развитых туристических рынках есть возможности для высокодоходной сдачи квартир или вилл в краткосрочную аренду, что может давать до 10% валового дохода в год. Также девелоперы зачастую предлагают гарантированную доходность в 5–7% на начальный период после сдачи объекта, пока туристический спрос на него только формируется.
Застройщики Пхукета почти не используют банковские займы для финансирования строительства. Покупка земельного участка, разработка проекта, получение разрешительной документации и начало строительных работ финансируется из собственных средств девелопера, остальное — из предоплаты покупателей жилья. Именно поэтому на Пхукете такой большой бонус для покупателей строящегося жилья — до 30%.
От $108 000
Доходность 7,0% Срок сдачи: 2024.IV
От $178 000
Срок сдачи: 2025.I Всего 400 квартир
От $143 000
Построено в 2023 Всего 251 квартира
От $134 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 231 квартира
От $73 000
Срок сдачи: 2025.III Всего 609 квартир
От $139 000
Срок сдачи: 2029.II Всего 875 квартир
От $53 000
Срок сдачи: 2024.III Всего 706 квартир
Развивающиеся туристические рынки
С инвестиционной точки зрения к развивающимся рынкам можно отнести и слабо известные большинству туристов направления, такие как Хуа-Хин и Чианг-Май, а также популярные курорты, где пока не сформировался зрелый рынок недвижимости: например, острова Самуи, Краби и Пханг-Нга. Эти локации, как и Бангкок, отличаются высокими требованиями к компетенции инвестора и умению отличать собственные предпочтения от того, что востребовано у туристов, которые и должны генерировать арендный доход.
$681 000
Общая площадь 320 м² Площадь земли: 700 м²
$285 000
Общая площадь 116 м² Площадь земли: 260 м²
$693 000
Общая площадь 625 м² Площадь земли: 678 м²
$574 000
Общая площадь 220 м² Площадь земли: 220 м²
От $170 000
Всего 15 предложений
Главный плюс молодых рынков — это возможность вложиться в объект, который будет сохранять и увеличивать свою ценность годами: к примеру, удачную виллу на берегу моря. На Пхукете таких объектов практически не осталось, а каждый новый из запускаемых проектов пользуется огромным спросом.
Ложка дёгтя — развивающийся рынок может не дать быстрого возврата вложенных средств, а в кризис будет значительно менее устойчивым в сравнении с Бангкоком или Пхукетом. Также развивающиеся рынки отличаются тем, что ставки аренды недвижимости и, в принципе, цены там могут быть значительно ниже, чем на развитых. Отельный номер на берегу моря на острове Самуи может стоить 30 долларов в сутки, тогда как на Пхукете цена за номер аналогичного уровня будет минимум вдвое выше.
Выбор объекта для инвестирования на курорте — виды вложений
Квартира или вилла
Дискуссия о том, что лучше для инвестора — вилла или квартира — идёт на Пхукете много лет и будет продолжаться до тех пор, пока Таиланд не пересмотрит земельное законодательство и не разрешит покупку земли иностранцам. Сторонники такой реформы в стране есть, но все их попытки пролоббировать эту идею в последние несколько десятилетий были безуспешными.
Главный плюс квартиры в кондоминиуме — возможность оформления в полную собственность напрямую на своё имя (иностранный фрихолд). Виллы из-за законодательных ограничений предлагаются, чаще всего, в долгосрочную аренду на 30 лет с возможностью двух продлений ещё по 30 лет (лизхолд). Впрочем, квартиры в кондо тоже продаются в лизхолд, и это даже может быть выгодно.
Термин «кондоминиум» буквально означает «совместное владение» — это форма собственности, а не тип здания.
Технически ничто не мешает девелоперу построить кондоминиум не как многоквартирный дом, а в формате малоэтажного комплекса, в котором отдельные юниты будут по сути представлять собой таунхаусы или виллы. Однако на практике такое происходит крайне редко, и подобные объекты пользуются крайне высоким спросом.
$118 000
Общая площадь 39 м² 1 спальня
$277 000
Общая площадь 72 м² 2 спальни
$191 000
Общая площадь 46 м² 1 спальня
$192 000
Общая площадь 36 м² 1 спальня
$359 000
Общая площадь 88 м² 2 спальни
$317 000
Общая площадь 74 м² 1 спальня
$153 000
Общая площадь 42 м² 1 спальня
$203 000
Общая площадь 57 м² 1 спальня
Виллы и таунхаусы традиционно дороже — от 300 тысяч долларов за скромный дом против 110 тысяч и даже меньше за квартиру-студию, но в перспективе могут давать более высокий доход от аренды (или, наоборот, более низкий). У кондоминиумов меньший разброс доходности. Во всех случаях имеет смысл ориентироваться на уровень «до 10% годовых на вложенную сумму».
К преимуществам Пхукета, которые сейчас оценили российские клиенты, относится именно широкий выбор предложений в разных ценовых категориях: порог входа в развивающихся локациях от 110 тыс. долларов, на развитых курортах с премиум-сервисами — от 330 тыс. долларов. Притом новостройки Пхукета во всех классах обеспечивают хороший прирост стоимости на этапе строительства (около 10–15% в год), а потом и высокий доход от аренды — в среднем 7–8% годовых.
Самостоятельная сдача и сдача с управляющей компанией
Времена самостоятельного менеджмента недвижимости постепенно уходят в прошлое, что хорошо и для девелоперов, и для инвесторов, и для арендаторов. Один из признаков взросления рынка — это делегирование инвесторами тех или иных операционных задач профессионалам.
Большинство новых объектов, предназначенных для краткосрочной туристической аренды, зачастую запускаются уже с прицелом на то, что комплексом домов или кондоминиумом будет управлять компания из индустрии гостеприимства, а в названии объекта одной из частей будет известный отельный бренд, такой как Wyndham или Banyan Tree.
Самостоятельная сдача в аренду требует самых разнообразных знаний, выходящих за пределы сферы маркетинга. Для примера: любой объект в тропиках будет страдать от влажного и жаркого климата, а при расположении на берегу моря нужно будет учитывать ещё и этот фактор. Ремонт и поддерживающий уход за зданием потребует привлечения местных рабочих, а оплата налогов — поиска бухгалтера на аутсорсе. Отдельный пункт — необходимость следить за изменениями в законодательстве.
Опытная управляющая компания возьмёт все связанные с этим риски на себя и будет нести юридическую ответственность за исполнение обязательств, то есть за получение инвестором прибыли. В случае непредвиденных ситуаций инвестор будет защищать свои интересы не один, а вместе с другими клиентами оператора.
Краткосрочная и долгосрочная аренда
Не будет преувеличением сказать, что инвестиции в недвижимость на курорте почти всегда предполагают сдачу квартиры или виллы именно в краткосрочную аренду, поскольку именно она даёт максимальный уровень дохода — те самые 10%, которые можно поставить себе за реалистичную цель.
Долгосрочная аренда недвижимости зачастую предполагает, что в контракте будут прописаны положения о субаренде. Такой вариант мало отличается от сдачи виллы в краткосрочную аренду через управляющую компанию, с той лишь разницей, что сдавать объект будет арендатор-физлицо, а не оператор-юрлицо.
Впрочем, это не означает, что покупка виллы или квартиры для сдачи в долгосрочную аренду лишена смысла. На Пхукете есть несколько конкретных локаций, где можно ориентироваться именно на такой способ получения дохода. Доходность будет, вероятнее всего, ниже, чем при сдаче посуточно даже с поправкой на стабильную заполняемость весь год. Однако, как защитные инвестиции такой вариант имеет право на жизнь. Кроме того, это может быть единственной опцией при объёме вложений до 110 тыс. долларов.
Арендная ставка в центре острова низкая, по доходности такое жилье будет уступать курортному, но его можно сдавать зимовщикам сразу на долгий срок. Так на квартире можно зарабатывать 300-500 долларов в месяц в отличие от квартиры на побережье, которая будет приносить 1000-2500 долларов. Но и найти квартиру на побережье за сумму порядка 70 тыс. долларов не получится, а в центре острова такие объекты есть.
Выбор локации для покупки недвижимости на Пхукете тоже в значительной мере определяется тем, как будет сдаваться объект. Если планируется сдача туристам посуточно, то очевидное решение — западное побережье от Най-Харна до Май Кхао, включая Карон, Патонг, Сурин, Банг Тао, Най Янг и Найтон. Если объект покупается для собственного проживания или сдачи в аренду экспатам (либо зимовщикам), то могут быть актуальны альтернативные локации не у пляжей, а в центре или на востоке Пхукета: Кату, Вичит, Чалонг.
Студия в кондо в центре Пхукета может стать оптимальным вариантом для человека, который только переехал на остров и не уверен, где именно ему будет лучше всего жить. Студия будет оптимальна для нового экспата без большого запаса капитала, но с привычкой к качественному и современному жилью.
Отдельно следует выделить Банг Тао, поскольку сейчас большинство новых объектов там строятся довольно далеко от моря, но позиционируются именно как жильё у пляжа.
От $178 000
Срок сдачи: 2025.I Всего 400 квартир
От $134 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 231 квартира
От $579 000
Всего 22 предложения
От $163 000
Построено в 2023 Всего 403 квартиры
От $226 000
Доходность 6,0% Срок сдачи: 2024.II
От $835 000
Срок сдачи: 2024.III Всего 8 квартир
Виды инвестиционной деятельности в Таиланде и инвестиционные программы
Качественный объект инвестиционной недвижимости в Таиланде будет расти в цене, а до перепродажи — приносить доход от сдачи в аренду. Страна не была бы так популярна, если бы нужно было выбирать между арендой и перепродажей. Курортная недвижимость на Пхукете востребована, потому что предполагает одновременно и то, и другое.
Параметры взаимосвязаны. Стабильно растут в цене дом или квартира, которые способны генерировать высокий арендный доход. Главный ключ успеху — умение найти такой объект и успеть его купить, потому что выгодные предложения недолго остаются именно предложениями. Пока покупатель квартиры «для себя» думает, подходит ли ему цвет плитки в ванной, инвесторы оценивают востребованность жилья для генерации арендного дохода, и если она высокая — покупают.
Приобретение недвижимости на раннем этапе — первый секрет успешного вложения капитала. Зачастую к моменту сдачи жилья оно вырастает в цене на 30%, но в некоторых проектах купленную квартиру можно выставлять на продажу уже через неделю после приобретения и продавать с прибылью, пусть она по-прежнему существует лишь на бумаге.
Стоит учитывать, что с течением времени объект может потерять привлекательность по причинам, не связанным с ним самим. Изменятся вкусы арендаторов, поменяются тренды, девелоперы построят новые кондоминиумы и виллы, которые отвлекут внимание арендаторов на себя. По этой причине определённый процент инвесторов предпочитает фиксировать прибыль примерно так же, как это делает трейдер на рынке Форекс, когда выставляет «тейк профит». Квартира достигла нужного порога прибыли — лучше продать и зафиксировать доход.
Как правило, девелоперы заранее определяют концепцию объекта: он подходит для постоянного проживания или для сдачи в краткосрочную аренду. В первом случае речь идёт о покупке просто квартиры, которую можно сдавать самостоятельно или через специализирующуюся на этом компанию.
Во втором случае инвестор, по сути, приобретает номер в будущем отеле, зачастую, под престижным отельным брендом. Главный плюс — всё в таком проекте направлено на максимальную прибыль, главный минус — для её увеличения застройщик и управляющая компания накладывают разные ограничения, такие как лимит на время проживания самого владельца и жёсткие стандарты меблировки, от которых нельзя отклоняться.
Основные форматы получения дохода от аренды — гарантированная доходность и рентал пул. Сейчас большинство инвесторов, как правило, предлагают гарантированный доход на первом этапе, когда объект ещё слабо известен туристам, а потом работают через рентал пул, то есть доход зависит уже от реальной выручки. Адекватный размер гарантированной доходности на Пхукете — 5-7% от вложенной суммы в год, набравший популярность объект может приносить через арендный пул 9% и более.
Повышение рентабельности инвестиций в Таиланде
Существуют несколько проверенных способов повышения дохода от вложений в недвижимость Таиланда. Главный секрет — своевременная покупка. На начальном этапе, когда проект только запускается, а строительство ещё не началось, девелоперы предлагают самые выгодные условия: цена может быть на 30% ниже, чем на более поздних стадиях; меблировка может предлагаться бесплатно; рассрочка может иметь более привлекательный график платежей. Девелоперу необходимо заинтересовать инвесторов новым проектом, поэтому скидки «ранним пташкам» выгодны и ему, и инвесторам.
Не стоит пренебрегать рассрочкой от девелопера, которая очень часто является беспроцентной. С учётом того, что инфляция в Таиланде составляет, как правило, 2–3% в год, застройщик может позволить себе такие условия. Кроме того, большинство девелоперов понимают, что ипотека в Таиланде почти недоступна иностранцам, поэтому рассчитанный на зарубежного инвестора проект сразу планируется с учётом этого факта. Обычные объекты для тайского покупателя могут стоить дешевле, но не предполагать беспроцентного кредитования.
Некоторые застройщики Пхукета помимо арендной доходности предлагают покупателям квартир использовать проект как финансовый инструмент.
По сути, покупая без рассрочки квартиру в проекте на этапе котлована, покупатели финансируют строительство и девелоперы готовы платить доходность до 5% годовых на этот капитал ещё на этапе строительства.
Такая схема называется pay back. Это способ получить выгоду дважды: купить квартиру по более выгодной цене на старте продаж и начать получать доходность ещё до сдачи в аренду.
Как бы банально это ни звучало, ускорить возврат инвестиций также помогает выбор агента, давно работающего с конкретным девелопером. Старый и проверенный партнёр может иметь льготные условия от застройщика, предлагаемые только ему и недоступные другим.
Как и во многих прочих сферах бизнеса, продавец зачастую готов давать скидки инвестору, готовому приобрести сразу несколько юнитов в кондоминиуме или несколько вилл в комплексе. Пусть речь и идёт о серьёзных объектах, но основная задача продавца всегда состоит в том, чтобы продать один проект и заняться следующим.
Также сэкономить можно при выборе формы владения, если девелопер предлагает и фрихолд (полную собственность на имя иностранца), и лизхолд (долгосрочную аренду). Впрочем, это относится только к кондоминиумам, поскольку оформление недвижимости во фрихолд на имя иностранца возможно только в них.
У Tranio есть представительство на Пхукете. Наши юристы и менеджеры в локации организуют сделку под ключ, при этом расходы на покупку не увеличатся.
Оставить заявку
Наконец, самый общий совет: относиться к инвестициям в недвижимость именно как к инвестициям и выбирать то, что будет приносить доход, а не то, к чему лежит душа. Возможно, вам не нравится концепция конкретного кондоминиума, но если она нравится туристам, то такой объект будет приносить доход. Также стоит помнить, что речь идёт о доходе в будущем, а не непосредственно сегодня: зачастую имеет смысл вложиться в район, который станет популярным у туристов через год, хотя и не популярен сейчас.
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- «Золотая виза» ОАЭ: что даёт, как получить в 2023 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2023 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2023 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2023 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2023 году
Покупка недвижимости в Марбелье, Испания
Жилая недвижимость в Барселоне
Продажа жилья в Алгарве, Португалия
Стоимость жилья на Мадейре, Португалия