Инвестиции в недвижимость в Таиланде в 2025 году

Таиланд не без оснований считается одной из оптимальных стран для инвестиций в недвижимость в Азии и достойной альтернативой Европе и Ближнему Востоку. Слово «оптимальная» здесь наиболее уместно, поскольку тайский рынок предполагает инвестиции без крайностей: не азартную игру с большим джекпотом и риском, но и не чисто защитные вложения, где вложенный миллион долларов точно не сгорит, но и значительных доходов не принесёт. Достаточно сказать, что инвестиционные фонды Сингапура и Гонконга предпочитают сами вкладываться в проекты на острове Пхукет, а не на своих собственных уже застроенных островах. Для многих инвесторов именно Таиланд стал золотой серединой между полностью зрелыми рынками и рынками развивающимися.

Экономика Таиланда — остров стабильности в Азии

Тайская экономика — одна из наиболее стабильных и крупных в Ассоциации государств Юго-Восточной Азии (АСЕАН). По данным Международного валютного фонда (МВФ) на 2025 год, Таиланд занимает третье место в АСЕАН по суммарному номинальному ВВП (546 миллиардов долларов) и четвёртое — по номинальному ВВП на душу населения (7 754 доллара на человека). По паритету покупательной способности места аналогичны.

Таиланд получил статус партнёрской страны BRICS 1 января 2025 года, что стало важным шагом в укреплении его геополитической и экономической роли в регионе. Этот шаг усиливает стратегическое значение страны на международной арене, открывает новые каналы для прямых иностранных инвестиций и расширяет сотрудничество с ключевыми развивающимися экономиками. Кроме того, членство в BRICS способствует укреплению национальной валюты — тайского бата — за счёт повышения доверия со стороны инвесторов и усиления финансовых связей с партнёрами блока.

Прогнозы по ВВП и инфляции в Таиланде в 2025 году

Курс тайского бата в 2025 году демонстрировал стабильность и укрепление. Средний курс за первые семь месяцев года составил около 33,4 батов за доллар США, тогда как в 2023 году он колебался в районе 35–36 батов за доллар. Это означает, что бат заметно укрепился по отношению к доллару — примерно на 7–10% по сравнению с позапрошлым годом.

В течение 2025 года курс колебался в относительно узком диапазоне — от 32,3 до 34,9 батов за доллар, что подтверждает устойчивость валюты. Например, в июле курс держался на уровне 32,3–32,6, что стало минимумом за два года.

Изменение курса более чем на 1 бат по-прежнему считается значительным событием для экономики, а инфляция остаётся в пределах 0–1%, что также говорит о высокой степени макроэкономической стабильности.

На туризм приходится порядка 20% тайской экономики, тогда как основу ВВП составляет экспорт, хотя многие экономисты относят туризм к своеобразному экспорту услуг, поскольку деньги тоже приходят из-за рубежа. Пандемия коронавируса стала беспрецедентным испытанием для экономики Пхукета, но не всей страны.

Нельзя сказать, что Таиланд живёт без потрясений и кризисов, но страна неизменно демонстрирует умение находить способ свести экономические потери к минимуму или быстро компенсировать их. К примеру, масштабный спад в турпотоке из России и Европы в 2014–2015 годах был преодолён за счёт привлечения туристов из Китая.

В 2024 году Таиланд принял 35,5 миллиона иностранных туристов, что стало уверенным шагом к восстановлению отрасли после пандемии и составило около 90% от доковидного рекорда в 2019 году (39,8 миллионов). Рост по сравнению с 2023 годом составил примерно 26%, когда страну посетили 28,15 миллионов человек. Основной вклад в рост внесли туристы из Китая, Малайзии, Индии, Южной Кореи и России. Особенно активно развивались сегмент долгосрочных путешественников из Европы и США, а также премиальные направления на Пхукете, Самуи и в Бангкоке.

В 2025 году Таиланд, по оценкам Министерства финансов и Банка Таиланда, примет около 36–37 миллионов иностранных туристов, что немного выше показателя 2024 года (35,5 миллионов, по данным Tourism Authority of Thailand), но ниже прежних прогнозов в 38–39 миллионов (Reuters, TAT News). За первые шесть с половиной месяцев 2025 года международный турпоток в Таиланд сохраняется на стабильном уровне, показав незначительное снижение на 4–6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (Reuters, июль 2025). Это замедление связано в основном с продолжающимся спадом в китайском сегменте, но компенсируется активным интересом со стороны туристов из Европы, США и Индии. В рамках новой национальной стратегии Таиланд делает акцент на качественном туризме и долгосрочных поездках, что уже начинает приносить плоды. Несмотря на временные корректировки, страна уверенно сохраняет статус одного из ключевых туристических направлений Юго-Восточной Азии.

Туризм порождает спрос на арендное жильё, причём не только со стороны самих туристов, но и со стороны тех, кто работает в туристическом бизнесе и смежных сегментах, будь это тайские граждане из других провинций или иностранцы. Кроме того, на Пхукете турбизнес выступает общим драйвером развития острова, а уже это развитие притягивает другие категории арендаторов в диапазоне от обеспеченных европейских пенсионеров до молодых цифровых кочевников. Реинвестируя туристические прибыли, остров создаёт предложения под любой запрос.

Выбор объекта для инвестирования: локация

С точки зрения инвестиций в недвижимость, весь Таиланд можно разделить на три типа рынков, причём география будет вторична, а первичен — экономический профиль локации.

Бангкок

Тайская столица и окружающие её провинции образуют единую городскую агломерацию с многомиллионным населением, причём единственную в масштабах всей страны — альтернативных городов-миллионников просто нет. Основными инвестиционными объектами являются квартиры в кондоминиумах, а базовыми стратегиями для получения дохода — покупка жилья на раннем этапе строительства с продажей после завершения объекта и сдача в долгосрочную аренду.

Согласно официальному отчёту AOT Traffic Report 2024, наиболее загруженными международными авиаузлами Таиланда стали аэропорты Бангкока — Суварнабхуми и Дон Муанг — с совокупным пассажиропотоком 60,21 миллионов человек, что делает столицу безусловным лидером среди городов Таиланда по числу международных прибытий.

Рынок столицы классифицируется как развитый и отличается высокой конкуренцией: привлекательные объекты распродаются крайне быстро, искать выгодные варианты нужно с опытным брокером и до начала строительства объекта. При этом ценовой разброс предложений может быть весьма широк, поскольку кондоминиумы в столице гораздо сильнее различаются по классу, чем, к примеру, на Пхукете.

Структура цен на квартиры у одного из ведущих застройщиков:

На Пхукете у этого девелопера представлены сегменты с D по B, в бангкокской агломерации — все из списка.

Развитые туристические локации

В 2024 году Паттайя вновь подтвердила статус одного из ведущих туристических центров Таиланда, заняв второе место по объёму пассажиропотока в стране (28,16 миллионов иностранных туристов), согласно данным Pattaya Mail и Travel And Tour World. Основной вклад в турпоток обеспечили Россия, Южная Корея, Китай, Малайзия и Индия, оставаясь ключевыми рынками для региона. На фоне восстановления глобального туризма Паттайя делает ставку не только на рост показателей, но и на устойчивое развитие: власти города активно внедряют экологические и инфраструктурные инициативы, направленные на повышение качества туризма в рамках национальной стратегии Amazing Thailand Grand Tourism & Sports Year 2025.

Аэропорты на Пхукете (9,86 миллионов), в Чианг Мае (9,08 миллионов), Хатъяе (266 тысяч) и Чианг Рае (261 человек) показывают также увеличение международного трафика. Статистика по ним представлена в официальных отчётах Airports of Thailand (AOT) — государственной структуры, управляющей крупнейшими аэропортами страны. При этом аэропорт Утапао (UTP), обслуживающий Паттайю, не входит в систему AOT, так как находится под совместным управлением Военно-воздушных сил Таиланда и частного сектора, поэтому официальные данные по нему не публикуются в рамках AOT.

В норме курортная недвижимость Пхукета и других популярных локаций, как и недвижимость в столице, приносит уверенный доход (до 30%) просто при покупке на раннем этапе и продаже после сдачи объекта. Кроме того, на развитых туристических рынках есть возможности для высокодоходной сдачи квартир или вилл в краткосрочную аренду, что может давать до 15% валового дохода в год. Также девелоперы зачастую предлагают гарантированную доходность 5–7% на начальный период после сдачи объекта, пока туристический спрос на него только формируется.

Застройщики Пхукета почти не используют банковские займы для финансирования строительства. Покупка земельного участка, разработка проекта, получение разрешительной документации и начало строительных работ финансируются из собственных средств девелопера, остальное — из предоплаты покупателей жилья. Именно поэтому на Пхукете такой большой бонус для покупателей строящегося жилья — до 30%.

Елена Милишенкова коммерческий директор Tranio

Развивающиеся туристические рынки

С инвестиционной точки зрения к развивающимся рынкам можно отнести и слабо известные большинству туристов направления, такие как Хуа-Хин и Чианг Май, а также популярные курорты, где пока не сформировался зрелый рынок недвижимости: например, острова Самуи, Краби и Пханг-Нга. Эти локации, как и Бангкок, отличаются высокими требованиями к компетенции инвестора и умению отличать собственные предпочтения от того, что востребовано у туристов, которые и должны генерировать арендный доход.

Главный плюс молодых рынков — это возможность вложиться в объект, который будет сохранять и увеличивать свою ценность годами: к примеру, удачную виллу на берегу моря. На Пхукете таких объектов практически не осталось, а каждый новый из запускаемых проектов пользуется огромным спросом.

Ложка дёгтя — развивающийся рынок может не дать быстрого возврата вложенных средств, а в кризис будет значительно менее устойчивым в сравнении с Бангкоком или Пхукетом. Также развивающиеся рынки отличаются тем, что ставки аренды недвижимости и, в принципе, цены там могут быть значительно ниже, чем на развитых. Отельный номер на берегу моря на острове Самуи может стоить 30 долларов в сутки, тогда как на Пхукете цена за номер аналогичного уровня будет минимум вдвое выше.

Выбор объекта для инвестирования на курорте — виды вложений

Квартира или вилла

Дискуссия о том, что лучше для инвестора — вилла или квартира, идёт на Пхукете много лет и будет продолжаться до тех пор, пока Таиланд не пересмотрит земельное законодательство и не разрешит покупку земли иностранцам. Сторонники такой реформы в стране есть, но все их попытки пролоббировать эту идею в последние несколько десятилетий были безуспешными.

Главный плюс квартиры в кондоминиуме — возможность оформления в полную собственность напрямую на своё имя (иностранный фрихолд). Виллы из-за законодательных ограничений предлагаются, чаще всего, в долгосрочную аренду на 30 лет с возможностью двух продлений ещё по 30 лет (лизхолд). Впрочем, квартиры в кондо тоже продаются в лизхолд, и это даже может быть выгодно.

Технически ничто не мешает девелоперу построить кондоминиум не как многоквартирный дом, а в формате малоэтажного комплекса, в котором отдельные юниты будут по сути представлять собой таунхаусы или виллы. Однако на практике такое происходит крайне редко, и подобные объекты пользуются крайне высоким спросом.

Виллы и таунхаусы традиционно дороже — от 300 тыс. долларов за скромный дом против 110 тыс. и даже меньше — за квартиру-студию, но в перспективе могут давать более высокий доход от аренды (или, наоборот, более низкий). У кондоминиумов меньший разброс доходности. Во всех случаях имеет смысл ориентироваться на уровень «до 10% годовых на вложенную сумму».

К преимуществам Пхукета, которые сейчас оценили российские клиенты, относится именно широкий выбор предложений в разных ценовых категориях: порог входа в развивающихся локациях — от 110 тыс. долларов, а на развитых курортах с премиум-сервисами — от 330 тыс. долларов. Притом новостройки Пхукета во всех классах обеспечивают хороший прирост стоимости на этапе строительства (около 10–15% в год), а потом и высокий доход от аренды — в среднем 7–8% годовых.

Елена Милишенкова коммерческий директор Tranio

Самостоятельная сдача и сдача с управляющей компанией

Времена самостоятельного менеджмента недвижимости постепенно уходят в прошлое, что хорошо и для девелоперов, и для инвесторов, и для арендаторов. Один из признаков взросления рынка — это делегирование инвесторами тех или иных операционных задач профессионалам.

Большинство новых объектов, предназначенных для краткосрочной туристической аренды, зачастую запускаются уже с прицелом на то, что комплексом домов или кондоминиумом будет управлять компания из индустрии гостеприимства, а в названии объекта одной из частей будет известный отельный бренд, такой как Wyndham или Banyan Tree.

Самостоятельная сдача в аренду требует самых разнообразных знаний, выходящих за пределы сферы маркетинга. К примеру: любой объект в тропиках будет страдать от влажного и жаркого климата, а при расположении на берегу моря нужно будет учитывать ещё и этот фактор. Ремонт и поддерживающий уход за зданием потребуют привлечения местных рабочих, а оплата налогов — поиска бухгалтера на аутсорсе. Отдельный пункт — необходимость следить за изменениями в законодательстве.

Опытная управляющая компания возьмёт все связанные с этим риски на себя и будет нести юридическую ответственность за исполнение обязательств, то есть за получение инвестором прибыли. В случае непредвиденных ситуаций инвестор будет защищать свои интересы не один, а вместе с другими клиентами оператора.

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Не будет преувеличением сказать, что инвестиции в недвижимость на курорте почти всегда предполагают сдачу квартиры или виллы именно в краткосрочную аренду, поскольку именно она даёт максимальный уровень дохода — те самые 10%, которые можно поставить себе за реалистичную цель.

Долгосрочная аренда недвижимости зачастую предполагает, что в контракте будут прописаны положения о субаренде. Такой вариант мало отличается от сдачи виллы в краткосрочную аренду через управляющую компанию, с той лишь разницей, что сдавать объект будет арендатор-физлицо, а не оператор-юрлицо.

Впрочем, это не означает, что покупка виллы или квартиры для сдачи в долгосрочную аренду лишена смысла. На Пхукете есть несколько конкретных локаций, где можно ориентироваться именно на такой способ получения дохода. Доходность будет, вероятнее всего, ниже, чем при сдаче посуточно даже с поправкой на стабильную заполняемость весь год. Однако, как защитные инвестиции, такой вариант имеет право на жизнь. Кроме того, это может быть единственной опцией при объёме вложений до 110 тыс. долларов.

Арендная ставка в центре острова низкая, по доходности такое жильё будет уступать курортному, но его можно сдавать зимовщикам сразу на долгий срок. Так, на квартире можно зарабатывать 300–500 долларов в месяц, в отличие от квартиры на побережье, которая будет приносить 1 000–2 500 долларов. Но и найти квартиру на побережье за сумму порядка 70 тыс. долларов не получится, а в центре острова такие объекты есть.

Светлана Романюк ведущий эксперт Tranio на Пхукете

Студия в кондо в центре Пхукета может стать оптимальным вариантом для человека, который только переехал на остров и не уверен, где именно ему будет лучше всего жить. Студия будет оптимальна для нового экспата без большого запаса капитала, но с привычкой к качественному и современному жилью.

Светлана Романюк ведущий эксперт Tranio на Пхукете

Отдельно следует выделить Банг Тао, поскольку сейчас большинство новых объектов там строятся довольно далеко от моря, но позиционируются именно как жильё у пляжа.

Виды инвестиционной деятельности в Таиланде и инвестиционные программы

Качественный объект инвестиционной недвижимости в Таиланде будет расти в цене, а до перепродажи — приносить доход от сдачи в аренду. Страна не была бы так популярна, если бы нужно было выбирать между арендой и перепродажей. Курортная недвижимость на Пхукете востребована, потому что предполагает одновременно и то, и другое.

Параметры взаимосвязаны. Стабильно растут в цене дом или квартира, которые способны генерировать высокий арендный доход. Главный ключ к успеху — умение найти такой объект и успеть его купить, потому что выгодные предложения недолго остаются именно предложениями. Пока покупатель квартиры «для себя» думает, подходит ли ему цвет плитки в ванной, инвесторы оценивают востребованность жилья для генерации арендного дохода, и если она высокая — покупают.

Приобретение недвижимости на раннем этапе — первый секрет успешного вложения капитала. Зачастую к моменту сдачи жилья оно вырастает в цене на 30%, но в некоторых проектах купленную квартиру можно выставлять на продажу уже через неделю после приобретения и продавать с прибылью, пусть она по-прежнему существует лишь на бумаге.

Стоит учитывать, что с течением времени объект может потерять привлекательность по причинам, не связанным с ним самим. Изменятся вкусы арендаторов, поменяются тренды, девелоперы построят новые кондоминиумы и виллы, которые отвлекут внимание арендаторов на себя. По этой причине определённый процент инвесторов предпочитает фиксировать прибыль примерно так же, как это делает трейдер на рынке Форекс, когда выставляет «тейк профит». Квартира достигла нужного порога прибыли — лучше продать и зафиксировать доход.

Как правило, девелоперы заранее определяют концепцию объекта: он подходит для постоянного проживания или для сдачи в краткосрочную аренду. В первом случае речь идёт о покупке просто квартиры, которую можно сдавать самостоятельно или через специализирующуюся на этом компанию.

Во втором случае инвестор, по сути, приобретает номер в будущем отеле, зачастую под престижным отельным брендом. Главный плюс — всё в таком проекте направлено на максимальную прибыль, главный минус — для её увеличения застройщик и управляющая компания накладывают разные ограничения, такие как лимит на время проживания самого владельца и жёсткие стандарты меблировки, от которых нельзя отклоняться.

Основные форматы получения дохода от аренды — гарантированная доходность и рентал-пул. Сейчас большинство инвесторов, как правило, предлагают гарантированный доход на первом этапе, когда объект ещё слабо известен туристам, а потом работают через рентал-пул, то есть доход зависит уже от реальной выручки. Адекватный размер гарантированной доходности на Пхукете — 5–7% от вложенной суммы в год; набравший популярность объект может приносить через арендный пул 9% и более.

Повышение рентабельности инвестиций в Таиланде

Существуют несколько проверенных способов повышения дохода от вложений в недвижимость Таиланда. Главный секрет — своевременная покупка. На начальном этапе, когда проект только запускается, а строительство ещё не началось, девелоперы предлагают самые выгодные условия: цена может быть на 30% ниже, чем на более поздних стадиях; меблировка может предлагаться бесплатно; рассрочка может иметь более привлекательный график платежей. Девелоперу необходимо заинтересовать инвесторов новым проектом, поэтому скидки «ранним пташкам» выгодны и ему, и инвесторам.

Не стоит пренебрегать рассрочкой от девелопера, которая очень часто является беспроцентной. С учётом того, что инфляция в Таиланде составляет, как правило, 2–3% в год, застройщик может позволить себе такие условия. Кроме того, большинство девелоперов понимают, что ипотека в Таиланде почти недоступна иностранцам, поэтому рассчитанный на зарубежного инвестора проект сразу планируется с учётом этого факта. Обычные объекты для тайского покупателя могут стоить дешевле, но не предполагать беспроцентного кредитования.

Некоторые застройщики Пхукета помимо арендной доходности предлагают покупателям квартир использовать проект как финансовый инструмент.

По сути, покупая без рассрочки квартиру в проекте на этапе котлована, покупатели финансируют строительство, и девелоперы готовы платить доходность до 5% годовых на этот капитал ещё на этапе строительства.

Такая схема называется payback. Это способ получить выгоду дважды: купить квартиру по более выгодной цене на старте продаж и начать получать доходность ещё до сдачи в аренду.

По сути, покупая без рассрочки квартиру в проекте на этапе котлована, покупатели финансируют строительство и девелоперы готовы платить доходность до 5% годовых на этот капитал ещё на этапе строительства.

Такая схема называется pay back. Это способ получить выгоду дважды: купить квартиру по более выгодной цене на старте продаж и начать получать доходность ещё до сдачи в аренду.

Ангелина Беляева менеджер Tranio по работе с партнёрами

Как бы банально это ни звучало, ускорить возврат инвестиций также помогает выбор агента, давно работающего с конкретным девелопером. Старый и проверенный партнёр может иметь льготные условия от застройщика, предлагаемые только ему и недоступные другим.

Как и во многих прочих сферах бизнеса, продавец зачастую готов давать скидки инвестору, готовому приобрести сразу несколько юнитов в кондоминиуме или несколько вилл в комплексе. Пусть речь и идёт о серьёзных объектах, но основная задача продавца всегда состоит в том, чтобы продать один проект и заняться следующим.

Также сэкономить можно при выборе формы владения, если девелопер предлагает и фрихолд (полную собственность на имя иностранца), и лизхолд (долгосрочную аренду). Впрочем, это относится только к кондоминиумам, поскольку оформление недвижимости во фрихолд на имя иностранца возможно только в них.

У Tranio есть представительство на Пхукете. Наши юристы и менеджеры в локации организуют сделку под ключ, при этом расходы на покупку не увеличатся.

Оставить заявку

Наконец, самый общий совет: относиться к инвестициям в недвижимость именно как к инвестициям и выбирать то, что будет приносить доход, а не то, к чему лежит душа. Возможно, вам не нравится концепция конкретного кондоминиума, но если она нравится туристам, то такой объект будет приносить доход. Также стоит помнить, что речь идёт о доходе в будущем, а не непосредственно сегодня: зачастую имеет смысл вложиться в район, который станет популярным у туристов через год, хотя и не популярен сейчас.