Недвижимость за рубежом
Статьи

Инвестиции в недвижимость в Таиланде в 2025 году

2 794 просмотра · Обновлено
Таиланд
JittiNarksompong / Shutterstock

Таиланд не без оснований считается одной из оптимальных стран для инвестиций в недвижимость в Азии и достойной альтернативой Европе и Ближнему Востоку. Слово «оптимальная» здесь наиболее уместно, поскольку тайский рынок предполагает инвестиции без крайностей: не азартную игру с большим джекпотом и риском, но и не чисто защитные вложения, где вложенный миллион долларов точно не сгорит, но и значительных доходов не принесёт. Достаточно сказать, что инвестиционные фонды Сингапура и Гонконга предпочитают сами вкладываться в проекты на острове Пхукет, а не на своих собственных уже застроенных островах. Для многих инвесторов именно Таиланд стал золотой серединой между полностью зрелыми рынками и рынками развивающимися.

Экономика Таиланда — остров стабильности в Азии

Тайская экономика — одна из наиболее стабильных и крупных в Ассоциации государств Юго-Восточной Азии (АСЕАН). По данным Международного валютного фонда (МВФ) на 2023 год, Таиланд занимает второе место в АСЕАН по суммарному номинальному ВВП (574 млрд долларов) и четвёртое по номинальному ВВП на душу населения (8 тыс. долларов на человека). По паритету покупательной способности места аналогичные.

Прогнозы по ВВП и инфляции в Таиланде в 2023 году

Банк Таиланда (BoT)

Национальный совет по экономическому и социальному развитию (NESDC)

ВВП

+3,6%

+2,5–3%

Инфляция

+2,5%

+1,7–2,2%

Прогноз Банка Таиланда по ВВП на 2024 год составляет +3,8%, по инфляции: +2,4%.

NESDC называет три фактора роста экономики:

  • Увеличение личного потребления тайскими гражданами;
  • Стабильное восстановление зарубежного туризма в страну;
  • Стабильное расширение частных и государственных инвестиций.

Курс тайского бата к доллару США по состоянию на сентябрь 2023 года колеблется в районе 35–36 батов за доллар. Ровно десять лет назад — в сентябре 2013 года — диапазон составлял 32-33 бата за доллар. Изменение курса на 1 бат считается экономистами большой новостью, как и выход инфляции за пределы 3% в какой-либо из месяцев. Всё это говорит о стабильности национальной валюты и всей экономики.

Самые резкие скачки макроэкономических показателей были зафиксированы в 2022 году, когда на фоне высокого роста стоимости энергоносителей курс доллара проседал до 38 батов, а инфляция кратковременно поднималась до 7%. Впрочем, в мировом масштабе тайские потрясения 2022 года выглядели скромно.

На туризм приходится порядка 20% тайской экономики, тогда как основу ВВП составляет экспорт, хотя многие экономисты относят туризм к своеобразному экспорту услуг, поскольку деньги тоже приходят из-за рубежа. Пандемия коронавируса стала беспрецедентным испытанием для экономики Пхукета, но не всей страны.

Нельзя сказать, что Таиланд живет без потрясений и кризисов, но страна неизменно демонстрирует умение находить способ свести экономические потери к минимуму или быстро компенсировать их. К пример, масштабный спад в турпотоке из России и Европы в 2014–2015 годах был преодолен за счёт привлечения туристов из Китая. Граждане этой страны и сейчас являются ведущими покупателями недвижимости в Таиланде, хотя турпоток из КНР ещё не восстановился в допандемийных объёмах.

Международный аэропорт Дон Мыанг в Бангкоке
Международный аэропорт Дон Мыанг в Бангкоке практически полностью отдан под обслуживание лоукостеров. Michaelnero / Shutterstock

Прогнозы по туристическим прибытиям из-за рубежа на 2023 год — около 25–30 млн человек (80% от пиковых значений 2018–2019 годов), прогноз на 2024 год — около 30–35 млн (то есть близко к 100%). Некоторые рынки, впрочем, уже превзошли доковидные показатели. К примеру, прибытия из России на Пхукет уже сейчас выше, чем в 2019 году и, возможно, за всю историю Таиланда как туристического направления. Китайский рынок в этом году на докризисные уровни не выйдет

Недобор по абсолютным цифрам сейчас происходит в значительной мере из-за задерживающихся организованных тургрупп из Китая. Однако они являются целевой аудиторией лишь для ограниченного числа отелей, работающих именно с ними. В нынешних 3,4 миллиона [зарубежных прибытий на Пхукет за половину 2023 года] гораздо больше целевой клиентуры для широкого рынка, включая владельцев вилл и кондо, а также операторов отелей без привязки именно к китайскому сегменту.

Михаил Буланов Михаил Буланов исполнительный директор Tranio

Туризм порождает спрос на арендное жильё, причём не только со стороны самих туристов, но и со стороны тех, кто работает в туристическом бизнесе и смежных сегментах, будь это тайские граждане из других провинций или иностранцы. Кроме того, на Пхукете турбизнес выступает общим драйвером развития острова, а уже это развитие притягивает другие категории арендаторов в диапазоне от обеспеченных европейских пенсионеров до молодых цифровых кочевников. Реинвестируя туристические прибыли, остров создаёт предложения на любой запрос.

Выбор объекта для инвестирования: локация

С точки зрения инвестиций в недвижимость, весь Таиланд можно разделить на три типа рынков, причём география будет вторична, а первичен — экономический профиль локации.

Проспект Рамы IV в центре Бангкока
Проспект Рамы IV в центре Бангкока SirichaiKeng / Shutterstock

Бангкок

Тайская столица и окружающие её провинции образуют единую городскую агломерацию с многомиллионным населением, причём единственную в масштабах всей страны — альтернативных городов-миллионников просто нет. Основными инвестиционными объектами являются квартиры в кондоминиумах, а базовыми стратегиями для получения дохода — покупка жилья на раннем этапе строительства с продажей после завершения объекта и сдача в долгосрочную аренду.

Кондо в Бангкоке 3 608 объявлений на Tranio
Двухкомнатная квартира в роскошном кондоминиуме, Ваттхан, Бангкок, Таиланд за $391 000 $391 000
Двухкомнатная квартира в роскошном кондоминиуме, Ваттхан, Бангкок, Таиланд

Общая площадь 48 м² 1 спальня

Двухкомнатная квартира в элитном кондоминиуме, Патхум Ване, Бангкок, Таиланд за $656 000 $656 000
Двухкомнатная квартира в элитном кондоминиуме, Патхум Ване, Бангкок, Таиланд

Общая площадь 56 м² 1 спальня

3-комнатные апартаменты в кондо в Клонг Тоей, Таиланд за $938 000 $938 000
3-комнатные апартаменты в кондо в Клонг Тоей, Таиланд

3 спальни 3 ванные комнаты

1-комнатные апартаменты в кондо в Патхум Ване, Таиланд за $468 000 $468 000
1-комнатные апартаменты в кондо в Патхум Ване, Таиланд

1 спальня 1 ванная комната

2-комнатные апартаменты в кондо в Ваттхане, Таиланд за $328 000 $328 000
2-комнатные апартаменты в кондо в Ваттхане, Таиланд

2 спальни 2 ванные комнаты

1-комнатные апартаменты в кондо в Ваттхане, Таиланд за $250 000 $250 000
1-комнатные апартаменты в кондо в Ваттхане, Таиланд

1 спальня 1 ванная комната

2-комнатные апартаменты в кондо в Клонг Тоей, Таиланд за $281 000 $281 000
2-комнатные апартаменты в кондо в Клонг Тоей, Таиланд

2 спальни 2 ванные комнаты

1-комнатные апартаменты в кондо в Патхум Ване, Таиланд за $359 000 $359 000
1-комнатные апартаменты в кондо в Патхум Ване, Таиланд

1 спальня 1 ванная комната

Рынок столицы классифицируется как развитый и отличается высокой конкуренцией: привлекательные объекты распродаются крайне быстро, искать выгодные варианты нужно с опытным брокером и до начала строительства объекта. При этом ценовой разброс предложений может быть весьма широк, поскольку кондоминиумы в столице гораздо сильнее различаются по классу, чем, к примеру, на Пхукете.

Cтруктура цен на квартиры у одного из ведущих застройщиков:

Сегмент

Цена за квадратный метр

D-минус

1000–1700 $

D

1700–2300 $

C

2300–4300 $

B

4300–7100 $

A

7100–11400 $

S

11400 $ и выше

На Пхукете у этого девелопера представлены сегменты с D по B, в бангкокской агломерации — все из списка.

Развитые туристические локации

К развитым туристическим локациям в контексте инвестиций в недвижимость традиционно относились Пхукет и Паттайя, однако по состоянию на 2023 год в полной мере туризм восстановился лишь на Пхукете, тогда как Паттайя по-прежнему находится в стадии выхода из порождённого коронавирусом кризиса. Процесс оказался затяжным из-за дефицита кадров, изменений в туристической демографии, ограниченного количества авиарейсов и до сих пор не решённой проблемы отсутствия у Паттайи собственного аэропорта.

Традиционно Паттайя отличалась предложением более доступных по цене объектов для инвестирования с сопутствующими вопросами к качеству. На фоне того, что турпоток на этот курорт ещё не вернулся на докризисные уровни, дешевизну в ущерб качеству можно смело записать в факторы риска. Квартиру в неудачно расположенном или плохо построенном кондо и на пике туризма сложно было сдать или перепродать, сейчас — сложно вдвойне.

Недвижимость в Паттайе 867 объявлений на Tranio
Первоклассный жилой комплекс на берегу моря в районе Вонгамат, Паттайя, Таиланд за От $154 000 От $154 000
Первоклассный жилой комплекс на берегу моря в районе Вонгамат, Паттайя, Таиланд

Срок сдачи: 2028.III Всего 385 квартир

Новая высотная резиденция с бассейном, аквапарком и панорамным видом на океан, Джомтьен, Паттайя, Таиланд за От $158 000 От $158 000
Новая высотная резиденция с бассейном, аквапарком и панорамным видом на океан, Джомтьен, Паттайя, Таиланд

Срок сдачи: 2027.IV Всего 606 квартир

Малоэтажная резиденция премиум класса с бассейнами в центре Паттайи, Таиланд за От $107 000 От $107 000
Малоэтажная резиденция премиум класса с бассейнами в центре Паттайи, Таиланд

Срок сдачи: 2028.I Всего 816 квартир

Резиденция с бассейнами, садами и круглосуточной охраной в центре Паттайи, Таиланд за От $81 000 От $81 000
Резиденция с бассейнами, садами и круглосуточной охраной в центре Паттайи, Таиланд

Построено в 2019 Всего 1060 квартир

Элитная высотная резиденция с аквапарком, отелем и ресторанами, Паттайя, Таиланд за От $120 000 От $120 000
Элитная высотная резиденция с аквапарком, отелем и ресторанами, Паттайя, Таиланд

Срок сдачи: 2028 Всего 1400 квартир

Резиденция с тремя бассейнами и террасой на крыше в центре Паттайи, Таиланд за От $110 000 От $110 000
Резиденция с тремя бассейнами и террасой на крыше в центре Паттайи, Таиланд

Всего 188 квартир

Малоэтажная резиденция на берегу моря с бассейном, Паттайя, Таиланд за От $243 000 От $243 000
Малоэтажная резиденция на берегу моря с бассейном, Паттайя, Таиланд

Всего 44 квартиры

Новые апартаменты в эксклюзивном жилом комплексе, Паттайя, Чонбури, Таиланд за От $166 000 От $166 000
Новые апартаменты в эксклюзивном жилом комплексе, Паттайя, Чонбури, Таиланд

Срок сдачи: 2025.IV Всего 2470 квартир

В норме курортная недвижимость Пхукета и других популярных локаций, как и недвижимость в столице, приносит уверенный доход (до 30%) просто при покупке на раннем этапе и продаже после сдачи объекта. Кроме того, на развитых туристических рынках есть возможности для высокодоходной сдачи квартир или вилл в краткосрочную аренду, что может давать до 10% валового дохода в год. Также девелоперы зачастую предлагают гарантированную доходность в 5–7% на начальный период после сдачи объекта, пока туристический спрос на него только формируется.

Застройщики Пхукета почти не используют банковские займы для финансирования строительства. Покупка земельного участка, разработка проекта, получение разрешительной документации и начало строительных работ финансируется из собственных средств девелопера, остальное — из предоплаты покупателей жилья. Именно поэтому на Пхукете такой большой бонус для покупателей строящегося жилья — до 30%.

Елена Милишенкова Елена Милишенкова коммерческий директор Tranio
Пляж Кхао Лак
Пляж Кхао Лак в провинции Пханг Нга. Живописное место почти неизвестно массовому зарубежному туристу. Iammotos / Shutterstock
Недвижимость на Пхукете 723 объявления на Tranio
Стильные новые квартиры в окружении зелени и моря, Лагуна Пхукет, Таиланд за От $250 000 От $250 000
Стильные новые квартиры в окружении зелени и моря, Лагуна Пхукет, Таиланд

Срок сдачи: 2027.IV Всего 220 квартир

Новый жилой комплекс на берегу лагуны возле пляжа Банг Тао, Пхукет, Таиланд за От $853 000 От $853 000
Новый жилой комплекс на берегу лагуны возле пляжа Банг Тао, Пхукет, Таиланд

Срок сдачи: 2027.I Всего 237 квартир

Новая резиденция комфорт-класса с бассейном, детским клубом и коворкингом, Пхукет, Таиланд за От $70 000 От $70 000
Новая резиденция комфорт-класса с бассейном, детским клубом и коворкингом, Пхукет, Таиланд

Срок сдачи: 2026.IV Всего 411 квартир

Новый комплекс семейных вилл с великолепной инфраструктурой в Чалонге, Пхукет, Таиланд за От $463 000 От $463 000
Новый комплекс семейных вилл с великолепной инфраструктурой в Чалонге, Пхукет, Таиланд

Срок сдачи: 2025.IV Всего 37 предложений

Новый стильный жилой комплекс в 400 м от пляжа Раваи, Пхукет, Таиланд за От $143 000 От $143 000
Новый стильный жилой комплекс в 400 м от пляжа Раваи, Пхукет, Таиланд

Срок сдачи: 2027.II Всего 210 квартир

Малоэтажная резиденция с бассейном рядом с пляжем Банг Тао, Пхукет, Таиланд за От $273 000 От $273 000
Малоэтажная резиденция с бассейном рядом с пляжем Банг Тао, Пхукет, Таиланд

Срок сдачи: 2027.I Всего 34 квартиры

Новый жилой комплекс с бассейнами, садами и коворкингом недалеко от пляжа Лаян, Пхукет, Таиланд за От $176 000 От $176 000
Новый жилой комплекс с бассейнами, садами и коворкингом недалеко от пляжа Лаян, Пхукет, Таиланд

Доходность 5,0% Срок сдачи: 2027.IV

Новый жилой комплекс премиум-класса недалеко от пляжа в Банг Тао, Пхукет, Таиланд за От $136 000 От $136 000
Новый жилой комплекс премиум-класса недалеко от пляжа в Банг Тао, Пхукет, Таиланд

Срок сдачи: 2027.I Всего 859 квартир

Развивающиеся туристические рынки

С инвестиционной точки зрения к развивающимся рынкам можно отнести и слабо известные большинству туристов направления, такие как Хуа-Хин и Чианг-Май, а также популярные курорты, где пока не сформировался зрелый рынок недвижимости: например, острова Самуи, Краби и Пханг-Нга. Эти локации, как и Бангкок, отличаются высокими требованиями к компетенции инвестора и умению отличать собственные предпочтения от того, что востребовано у туристов, которые и должны генерировать арендный доход.

Недвижимость на Самуи 180 объявлений на Tranio
Меблированные апартаменты и виллы с частными бассейнами и видом на море, в спокойном районе у пляжа Ламай, Самуи, Таиланд за От $114 000 От $114 000
Меблированные апартаменты и виллы с частными бассейнами и видом на море, в спокойном районе у пляжа Ламай, Самуи, Таиланд

Всего 16 предложений

Великолепная вилла с бассейнами и панорамным видом на море, Самуи, Таиланд за $714 000 $714 000
Великолепная вилла с бассейнами и панорамным видом на море, Самуи, Таиланд

Общая площадь 320 м² Площадь земли: 700 м²

Первоклассная вилла на стадии строительства с потрясающим видом на море, Бо Пхут, Самуи, Сураттхани, Таиланд за $726 000 $726 000
Первоклассная вилла на стадии строительства с потрясающим видом на море, Бо Пхут, Самуи, Сураттхани, Таиланд

Общая площадь 625 м² Площадь земли: 678 м²

Новые виллы в традиционном стиле недалеко от пляжа Чонгмон, Бо Пхут, Самуи, Сураттхани, Таиланд за $602 000 $602 000
Новые виллы в традиционном стиле недалеко от пляжа Чонгмон, Бо Пхут, Самуи, Сураттхани, Таиланд

Общая площадь 220 м² Площадь земли: 220 м²

Комплекс из 6 вилл с бассейнами рядом с пляжем Чонгмон, Бо Пхут, Самуи, Сураттхани, Таиланд за $6 000 000 $6 000 000
Комплекс из 6 вилл с бассейнами рядом с пляжем Чонгмон, Бо Пхут, Самуи, Сураттхани, Таиланд

Площадь земли: 2 912 м²

Комплекс вилл с бассейнами в спокойном живописном районе, Самуи, Таиланд за От $339 000 От $339 000
Комплекс вилл с бассейнами в спокойном живописном районе, Самуи, Таиланд

Всего 9 предложений

Новый комплекс вилл с бассейнами рядом с пляжем, Маенам, Самуи, Таиланд за От $449 000 От $449 000
Новый комплекс вилл с бассейнами рядом с пляжем, Маенам, Самуи, Таиланд

Доходность 13,0% Построено в 2024

Элитная резиденция с бассейном и панорамным видом на море, Самуи, Таиланд за От $242 000 От $242 000
Элитная резиденция с бассейном и панорамным видом на море, Самуи, Таиланд

Всего 54 квартиры

Главный плюс молодых рынков — это возможность вложиться в объект, который будет сохранять и увеличивать свою ценность годами: к примеру, удачную виллу на берегу моря. На Пхукете таких объектов практически не осталось, а каждый новый из запускаемых проектов пользуется огромным спросом.

Ложка дёгтя — развивающийся рынок может не дать быстрого возврата вложенных средств, а в кризис будет значительно менее устойчивым в сравнении с Бангкоком или Пхукетом. Также развивающиеся рынки отличаются тем, что ставки аренды недвижимости и, в принципе, цены там могут быть значительно ниже, чем на развитых. Отельный номер на берегу моря на острове Самуи может стоить 30 долларов в сутки, тогда как на Пхукете цена за номер аналогичного уровня будет минимум вдвое выше.

Выбор объекта для инвестирования на курорте — виды вложений

Квартира или вилла

Дискуссия о том, что лучше для инвестора — вилла или квартира — идёт на Пхукете много лет и будет продолжаться до тех пор, пока Таиланд не пересмотрит земельное законодательство и не разрешит покупку земли иностранцам. Сторонники такой реформы в стране есть, но все их попытки пролоббировать эту идею в последние несколько десятилетий были безуспешными.

Главный плюс квартиры в кондоминиуме — возможность оформления в полную собственность напрямую на своё имя (иностранный фрихолд). Виллы из-за законодательных ограничений предлагаются, чаще всего, в долгосрочную аренду на 30 лет с возможностью двух продлений ещё по 30 лет (лизхолд). Впрочем, квартиры в кондо тоже продаются в лизхолд, и это даже может быть выгодно.

Термин «кондоминиум» буквально означает «совместное владение» — это форма собственности, а не тип здания.

Технически ничто не мешает девелоперу построить кондоминиум не как многоквартирный дом, а в формате малоэтажного комплекса, в котором отдельные юниты будут по сути представлять собой таунхаусы или виллы. Однако на практике такое происходит крайне редко, и подобные объекты пользуются крайне высоким спросом.

Кондоминиумы на Пхукете 6 объявлений на Tranio
2комнатные апартаменты в апарт-отеле с видом на озеро за $221 000 $221 000
2комнатные апартаменты в апарт-отеле с видом на озеро

Общая площадь 52 м² 1 спальня

Комфортабельная квартира с балконом и видом на море, Пхукет, Таиланд за $902 000 $902 000
Комфортабельная квартира с балконом и видом на море, Пхукет, Таиланд

Общая площадь 99 м² 2 спальни

Трехкомнатная квартира с балконом на острове Пхукет, Таиланд за $456 000 $456 000
Трехкомнатная квартира с балконом на острове Пхукет, Таиланд

Общая площадь 80 м² 2 спальни

Меблированная квартира с балконом, Пхукет, Таиланд за $854 000 $854 000
Меблированная квартира с балконом, Пхукет, Таиланд

Общая площадь 89 м² 2 спальни

Квартира с балконом и видом на лагуну, Пхукет, Таиланд за $408 000 $408 000
Квартира с балконом и видом на лагуну, Пхукет, Таиланд

Общая площадь 82 м² 1 спальня

Эксклюзивный кондоминиум в 10 метрах от пляжа за $138 000 $138 000
Эксклюзивный кондоминиум в 10 метрах от пляжа

Общая площадь 38 м² 1 ванная комната

Виллы и таунхаусы традиционно дороже — от 300 тысяч долларов за скромный дом против 110 тысяч и даже меньше за квартиру-студию, но в перспективе могут давать более высокий доход от аренды (или, наоборот, более низкий). У кондоминиумов меньший разброс доходности. Во всех случаях имеет смысл ориентироваться на уровень «до 10% годовых на вложенную сумму».

К преимуществам Пхукета, которые сейчас оценили российские клиенты, относится именно широкий выбор предложений в разных ценовых категориях: порог входа в развивающихся локациях от 110 тыс. долларов, на развитых курортах с премиум-сервисами — от 330 тыс. долларов. Притом новостройки Пхукета во всех классах обеспечивают хороший прирост стоимости на этапе строительства (около 10–15% в год), а потом и высокий доход от аренды — в среднем 7–8% годовых.

Елена Милишенкова Елена Милишенкова коммерческий директор Tranio

Самостоятельная сдача и сдача с управляющей компанией

Времена самостоятельного менеджмента недвижимости постепенно уходят в прошлое, что хорошо и для девелоперов, и для инвесторов, и для арендаторов. Один из признаков взросления рынка — это делегирование инвесторами тех или иных операционных задач профессионалам.

Большинство новых объектов, предназначенных для краткосрочной туристической аренды, зачастую запускаются уже с прицелом на то, что комплексом домов или кондоминиумом будет управлять компания из индустрии гостеприимства, а в названии объекта одной из частей будет известный отельный бренд, такой как Wyndham или Banyan Tree.

Самостоятельная сдача в аренду требует самых разнообразных знаний, выходящих за пределы сферы маркетинга. Для примера: любой объект в тропиках будет страдать от влажного и жаркого климата, а при расположении на берегу моря нужно будет учитывать ещё и этот фактор. Ремонт и поддерживающий уход за зданием потребует привлечения местных рабочих, а оплата налогов — поиска бухгалтера на аутсорсе. Отдельный пункт — необходимость следить за изменениями в законодательстве.

Опытная управляющая компания возьмёт все связанные с этим риски на себя и будет нести юридическую ответственность за исполнение обязательств, то есть за получение инвестором прибыли. В случае непредвиденных ситуаций инвестор будет защищать свои интересы не один, а вместе с другими клиентами оператора.

Поля для гольфа
Поля для гольфа и прилегающая жилая застройка в центре Пхукета Stock High angle view / Shutterstock

Краткосрочная и долгосрочная аренда

Не будет преувеличением сказать, что инвестиции в недвижимость на курорте почти всегда предполагают сдачу квартиры или виллы именно в краткосрочную аренду, поскольку именно она даёт максимальный уровень дохода — те самые 10%, которые можно поставить себе за реалистичную цель.

Долгосрочная аренда недвижимости зачастую предполагает, что в контракте будут прописаны положения о субаренде. Такой вариант мало отличается от сдачи виллы в краткосрочную аренду через управляющую компанию, с той лишь разницей, что сдавать объект будет арендатор-физлицо, а не оператор-юрлицо.

Впрочем, это не означает, что покупка виллы или квартиры для сдачи в долгосрочную аренду лишена смысла. На Пхукете есть несколько конкретных локаций, где можно ориентироваться именно на такой способ получения дохода. Доходность будет, вероятнее всего, ниже, чем при сдаче посуточно даже с поправкой на стабильную заполняемость весь год. Однако, как защитные инвестиции такой вариант имеет право на жизнь. Кроме того, это может быть единственной опцией при объёме вложений до 110 тыс. долларов.

Арендная ставка в центре острова низкая, по доходности такое жилье будет уступать курортному, но его можно сдавать зимовщикам сразу на долгий срок. Так на квартире можно зарабатывать 300-500 долларов в месяц в отличие от квартиры на побережье, которая будет приносить 1000-2500 долларов. Но и найти квартиру на побережье за сумму порядка 70 тыс. долларов не получится, а в центре острова такие объекты есть.

Светлана Романюк Светлана Романюк ведущий эксперт Tranio на Пхукете

Выбор локации для покупки недвижимости на Пхукете тоже в значительной мере определяется тем, как будет сдаваться объект. Если планируется сдача туристам посуточно, то очевидное решение — западное побережье от Най-Харна до Май Кхао, включая Карон, Патонг, Сурин, Банг Тао, Най Янг и Найтон. Если объект покупается для собственного проживания или сдачи в аренду экспатам (либо зимовщикам), то могут быть актуальны альтернативные локации не у пляжей, а в центре или на востоке Пхукета: Кату, Вичит, Чалонг.

Студия в кондо в центре Пхукета может стать оптимальным вариантом для человека, который только переехал на остров и не уверен, где именно ему будет лучше всего жить. Студия будет оптимальна для нового экспата без большого запаса капитала, но с привычкой к качественному и современному жилью.

Светлана Романюк Светлана Романюк ведущий эксперт Tranio на Пхукете

Отдельно следует выделить Банг Тао, поскольку сейчас большинство новых объектов там строятся довольно далеко от моря, но позиционируются именно как жильё у пляжа. 

Недвижимость в Банг Тао 180 объявлений на Tranio
Стильные новые квартиры в окружении зелени и моря, Лагуна Пхукет, Таиланд за От $250 000 От $250 000
Стильные новые квартиры в окружении зелени и моря, Лагуна Пхукет, Таиланд

Срок сдачи: 2027.IV Всего 220 квартир

Новый жилой комплекс на берегу лагуны возле пляжа Банг Тао, Пхукет, Таиланд за От $853 000 От $853 000
Новый жилой комплекс на берегу лагуны возле пляжа Банг Тао, Пхукет, Таиланд

Срок сдачи: 2027.I Всего 237 квартир

Малоэтажная резиденция с бассейном рядом с пляжем Банг Тао, Пхукет, Таиланд за От $273 000 От $273 000
Малоэтажная резиденция с бассейном рядом с пляжем Банг Тао, Пхукет, Таиланд

Срок сдачи: 2027.I Всего 34 квартиры

Новый жилой комплекс премиум-класса недалеко от пляжа в Банг Тао, Пхукет, Таиланд за От $136 000 От $136 000
Новый жилой комплекс премиум-класса недалеко от пляжа в Банг Тао, Пхукет, Таиланд

Срок сдачи: 2027.I Всего 859 квартир

Новая резиденция с бассейном рядом с пляжем Банг Тао, Пхукет, Таиланд за От $128 000 От $128 000
Новая резиденция с бассейном рядом с пляжем Банг Тао, Пхукет, Таиланд

Срок сдачи: 2026.IV Всего 435 квартир

Жилой комплекс с бассейнами, зелеными зонами и мини-гольфом в 4 минутах от пляжа Лаян, Пхукет, Таиланд за От $82 000 От $82 000
Жилой комплекс с бассейнами, зелеными зонами и мини-гольфом в 4 минутах от пляжа Лаян, Пхукет, Таиланд

Всего 714 квартир

Новая квартира-студия «под ключ» с доходностью 9% в 700 м от пляжа Банг Тао, Пхукет, Таиланд за $157 000 $157 000
Новая квартира-студия «под ключ» с доходностью 9% в 700 м от пляжа Банг Тао, Пхукет, Таиланд

Общая площадь 30 м² Студия

Квартира в жилом комплексе премиум класса с зонами отдыха и бассейнами, в пешей доступности от пляжа Банг Тао, Пхукет, Таиланд за $301 000 $301 000
Квартира в жилом комплексе премиум класса с зонами отдыха и бассейнами, в пешей доступности от пляжа Банг Тао, Пхукет, Таиланд

Общая площадь 60 м² 1 спальня

Виды инвестиционной деятельности в Таиланде и инвестиционные программы

Качественный объект инвестиционной недвижимости в Таиланде будет расти в цене, а до перепродажи — приносить доход от сдачи в аренду. Страна не была бы так популярна, если бы нужно было выбирать между арендой и перепродажей. Курортная недвижимость на Пхукете востребована, потому что предполагает одновременно и то, и другое.

Параметры взаимосвязаны. Стабильно растут в цене дом или квартира, которые способны генерировать высокий арендный доход. Главный ключ успеху — умение найти такой объект и успеть его купить, потому что выгодные предложения недолго остаются именно предложениями. Пока покупатель квартиры «для себя» думает, подходит ли ему цвет плитки в ванной, инвесторы оценивают востребованность жилья для генерации арендного дохода, и если она высокая — покупают.

Приобретение недвижимости на раннем этапе — первый секрет успешного вложения капитала. Зачастую к моменту сдачи жилья оно вырастает в цене на 30%, но в некоторых проектах купленную квартиру можно выставлять на продажу уже через неделю после приобретения и продавать с прибылью, пусть она по-прежнему существует лишь на бумаге.

Стоит учитывать, что с течением времени объект может потерять привлекательность по причинам, не связанным с ним самим. Изменятся вкусы арендаторов, поменяются тренды, девелоперы построят новые кондоминиумы и виллы, которые отвлекут внимание арендаторов на себя. По этой причине определённый процент инвесторов предпочитает фиксировать прибыль примерно так же, как это делает трейдер на рынке Форекс, когда выставляет «тейк профит». Квартира достигла нужного порога прибыли — лучше продать и зафиксировать доход.

Как правило, девелоперы заранее определяют концепцию объекта: он подходит для постоянного проживания или для сдачи в краткосрочную аренду. В первом случае речь идёт о покупке просто квартиры, которую можно сдавать самостоятельно или через специализирующуюся на этом компанию.

Во втором случае инвестор, по сути, приобретает номер в будущем отеле, зачастую, под престижным отельным брендом. Главный плюс — всё в таком проекте направлено на максимальную прибыль, главный минус — для её увеличения застройщик и управляющая компания накладывают разные ограничения, такие как лимит на время проживания самого владельца и жёсткие стандарты меблировки, от которых нельзя отклоняться.

Основные форматы получения дохода от аренды — гарантированная доходность и рентал пул. Сейчас большинство инвесторов, как правило, предлагают гарантированный доход на первом этапе, когда объект ещё слабо известен туристам, а потом работают через рентал пул, то есть доход зависит уже от реальной выручки. Адекватный размер гарантированной доходности на Пхукете — 5-7% от вложенной суммы в год, набравший популярность объект может приносить через арендный пул 9% и более.

кондоминиум на Пхукете
Даже недорогие кондоминиума на Пхукете часто имеют собственные бассейны и другую инфраструктуру для отдыха жильцов. Tanya Keisha / Shutterstock

Повышение рентабельности инвестиций в Таиланде

Существуют несколько проверенных способов повышения дохода от вложений в недвижимость Таиланда. Главный секрет — своевременная покупка. На начальном этапе, когда проект только запускается, а строительство ещё не началось, девелоперы предлагают самые выгодные условия: цена может быть на 30% ниже, чем на более поздних стадиях; меблировка может предлагаться бесплатно; рассрочка может иметь более привлекательный график платежей. Девелоперу необходимо заинтересовать инвесторов новым проектом, поэтому скидки «ранним пташкам» выгодны и ему, и инвесторам.

Не стоит пренебрегать рассрочкой от девелопера, которая очень часто является беспроцентной. С учётом того, что инфляция в Таиланде составляет, как правило, 2–3% в год, застройщик может позволить себе такие условия. Кроме того, большинство девелоперов понимают, что ипотека в Таиланде почти недоступна иностранцам, поэтому рассчитанный на зарубежного инвестора проект сразу планируется с учётом этого факта. Обычные объекты для тайского покупателя могут стоить дешевле, но не предполагать беспроцентного кредитования.

Некоторые застройщики Пхукета помимо арендной доходности предлагают покупателям квартир использовать проект как финансовый инструмент.

По сути, покупая без рассрочки квартиру в проекте на этапе котлована, покупатели финансируют строительство и девелоперы готовы платить доходность до 5% годовых на этот капитал ещё на этапе строительства.

Такая схема называется pay back. Это способ получить выгоду дважды: купить квартиру по более выгодной цене на старте продаж и начать получать доходность ещё до сдачи в аренду.

Ангелина Беляева Ангелина Беляева менеджер Tranio по работе с партнёрами

Как бы банально это ни звучало, ускорить возврат инвестиций также помогает выбор агента, давно работающего с конкретным девелопером. Старый и проверенный партнёр может иметь льготные условия от застройщика, предлагаемые только ему и недоступные другим.

Как и во многих прочих сферах бизнеса, продавец зачастую готов давать скидки инвестору, готовому приобрести сразу несколько юнитов в кондоминиуме или несколько вилл в комплексе. Пусть речь и идёт о серьёзных объектах, но основная задача продавца всегда состоит в том, чтобы продать один проект и заняться следующим.

Также сэкономить можно при выборе формы владения, если девелопер предлагает и фрихолд (полную собственность на имя иностранца), и лизхолд (долгосрочную аренду). Впрочем, это относится только к кондоминиумам, поскольку оформление недвижимости во фрихолд на имя иностранца возможно только в них.

У Tranio есть представительство на Пхукете. Наши юристы и менеджеры в локации организуют сделку под ключ, при этом расходы на покупку не увеличатся.

Оставить заявку

Наконец, самый общий совет: относиться к инвестициям в недвижимость именно как к инвестициям и выбирать то, что будет приносить доход, а не то, к чему лежит душа. Возможно, вам не нравится концепция конкретного кондоминиума, но если она нравится туристам, то такой объект будет приносить доход. Также стоит помнить, что речь идёт о доходе в будущем, а не непосредственно сегодня: зачастую имеет смысл вложиться в район, который станет популярным у туристов через год, хотя и не популярен сейчас.

Поделитесь статьей

Оцените статью

Рейтинг информации на странице

Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.
Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Таиланде
    Светлана Ларионова
    Светлана Ларионова
    Менеджер по продажам Tranio Европа
    8 (800) 333-10-85
    • Помощь с ВНЖ