Как не попасть впросак при покупке недвижимости в Испании

Всё больше людей покупают недвижимость в Испании, будь то для отдыха, работы, обеспечения старости или инвестиций. Поскольку цены падают беспрестанно, такое вложение средств считается выгодным. Но, несмотря на кажущуюся безопасность, покупатели могут наткнуться на подводные камни.

Неликвидная недвижимость

По информации барселонского университета Помпеу Фабра и компании Tecnocasa, с конца 2006 года цены на жилье в Испании упали на 53%. Шесть лет назад дома стоили в среднем 3 500 евро/м², а сегодня цена опустилась до 1 633 евро/м². Только за 2012 год недвижимость подешевела почти на 21%. По мнению экспертов, снижение продолжится как минимум до 2015 года. Это говорит о том, что в ближайшее время вряд ли удастся получить весомую прибыль от перепродажи.

Однако ликвидные объекты даже в Испании не предлагаются задёшево. Как правило, низкая цена объясняется несколькими причинами:

• объект является частью незавершенного проекта, где отсутствует инфраструктура;
• недвижимость изъята банком за долги и продается с аукциона;
• дом или квартира страдает от строительных дефектов.

Города-призраки

Порой с помощью рекламы строительные компании убеждают покупателей приобрести недвижимость буквально посреди пустыни.

До кризиса в Испании был бум на недвижимость, и сегодня на рынке остаются нераспроданными сотни тысяч объектов. Из-за избытка предложения появились города-призраки, которые лучше обходить стороной. Например, в городке Сесенья (Кастилия – Ла-Манча) нет никаких объектов инфраструктуры в радиусе 40 км. В комплексе La Torre (Polaris World) закрыты почти все бары и рестораны, никто не пользуется бассейнами и полями для гольфа, пятизвездочный отель InterContinental пустует, повсюду висят вывески «Продается». В близлежащем комплексе Hacienda Riquelme, который находится в 30 мин езды от побережья, лишь в 150 из 1 700 единиц жилья круглый год живут люди.

Для постоянного проживания в Испании лучше искать дом или квартиру недалеко от обжитых мест. Убедитесь, что вблизи находятся объекты цивилизации:

• поселок — не далее 2 мин езды;
• крупный город — 15 мин;
• международный аэропорт — 1 час;
• море — 15–20 мин.

Некачественные объекты

Следует избегать и некоторых урбанизаций на побережье. Например, на Коста-дель-Соль много дефектных зданий постройки 1970–80-х годов. Не рекомендуется покупать недвижимость удаленно; лучше приехать на место и лично проверить качество объекта.

Риски офф-плана

Не стоит приобретать недвижимость на этапе строительства, по крайней мере, пока продолжается кризис. Сегодня многие компании становятся банкротами и бросают проекты вместе с обманутыми клиентами. В любом случае, приобретая объект off-plan, следует удостовериться, что застройщик — надежная компания, которая работает на рынке много лет, имеет разрешение на строительство и соблюдает нормы законодательства. Собрать необходимую информацию поможет юрист.

Долги

В Испании задолженность закрепляется за домом, а не за владельцем. Поэтому при покупке нужно убедиться, что от прежних хозяев не осталось неоплаченных счетов по коммунальным услугам, долгов по ипотеке и не внесенных налогов.

Три типа участков

Земельные участки в Испании делятся на три типа: под застройку (urbanizado), полностью застроенные (100% plano y urbanizado) и сельскохозяйственные угодья (rural). В последнем случае есть ограничения на строительство и площадь возводимого объекта. Не приобретайте недвижимость, если к ней не подведены коммуникации (телефон, водопровод, электричество и т. д.). Может оказаться, что участок относится к фонду сельхозугодий, и вам не позволят провести эти удобства.

Закон о побережьях

В 1988 году власти Испании приняли «Закон о побережьях» (Ley de Costas), провозглашающий береговую полосу шириной в 100 м общественной собственностью. Любое строительство на этих землях запрещалось. Однако на протяжении более чем 15 лет закон оставался только на бумаге. Побережье массово застраивалось, дома активно скупали иностранцы и сами испанцы. Но в 2004 году власти начали сносить здания в прибрежной зоне, при этом владельцы зачастую не получали компенсации. Положение усугубилось тем, что многие застройщики возводили объекты без официального разрешения.

Закон о захвате земель

Еще один юридический камень преткновения — так называемый «Закон о захвате земель» (Ley 6 / 1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, reguladora de la actividad urbanística, LRAU). Согласно этому закону, принятому в 1994 году в Валенсии, иногда земля может быть изъята у собственников, а затем использована для социальных нужд: для возведения общественных зданий или объектов туристической инфраструктуры. Закон применяется, если в регионе не хватает земли под застройку. Лучший способ избежать этой проблемы — покупать недвижимость в поселке, городе или урбанизации.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru