Какую ответственность несут зарубежные риелторы перед клиентами?

Многие эксперты отмечают, что российский рынок недвижимости недостаточно отрегулирован законодательством. Покупатели часто становятся жертвами недобросовестных риелторов, поскольку ответственность перед потребителями прописана неоднозначно, и отсутствует институт обязательного лицензирования риелторской деятельности.

Однако за рубежом всё иначе: в большинстве западных стран агенты несут бóльшую ответственность перед клиентами и зачастую отвечают за свои промахи финансами. Другие важные особенности зарубежных рынков:

• в Великобритании и США ответственность агентов недвижимости зафиксирована на законодательном уровне;
• в Германии, Испании, Латвии и Франции нотариусы несут бóльшую ответственность, нежели риелторы;
• за профессиональные промахи американские и британские риелторы иногда отвечают штрафами;
• в Германии, США и Франции агенты недвижимости обязаны иметь лицензии.

Ответственность в законодательстве

В России ответственность риелтора определяется только гражданским кодексом как общая ответственность перед потребителем и описывается в договоре купли-продажи.

В отличие от России, в США разработан целый пакет законов, регулирующих деятельность риелторов и защищающих интересы покупателей. Как рассказывает Илья Битков, риелтор компании Coldwell Banker, в этой стране взаимоотношения между агентами и клиентами регулируется положениями Agency Law. Исходя из положений этого законодательного акта, агент принимает на себя определенные обязательства, обозначаемые акронимом OLD CAR («старый автомобиль»): Obedience (неукоснительное подчинения требованиям клиента), Loyalty (лояльность по отношению к клиенту и его интересам), Disclosure (полное открытие имеющейся информации), Confidentiality (соблюдение конфиденциальности), Accountability (соблюдение отчетности) и Reasonable Care/Diligence (обоснованная осторожность при сборе информационных данных, способных позитивно или негативно повлиять на объект после его приобретения). Агент не должен консультировать клиента по вопросам, в сфере которых он профессионально не практикует, например, не давать юридических консультаций, советов по инженерным вопросам или строительству. Агенты обязаны поступать честно и без какой-либо дискриминации в отношении всех сторон (это положение указано в законе Fair Housing Act). Кроме того, Национальной ассоциацией риелторов США установлен обязательный к соблюдению профессиональный кодекс этики (Code Of Ethics).

В Великобритании деятельность агентов недвижимости тоже регулируется различными правовыми актами (Estate Agents Act 1979, Consumers, Estate Agents and Redress Act 2007, 2012 CPRs (Consumer Protection Regulation)). Есть также организации, контролирующие деятельность агентов — Независимая сеть агентов недвижимости (The Independent Network of Estate Agents, INEA) и Национальная ассоциация агентов недвижимости (National Association of Estate Agents, NAEA). Некоторые агенты являются членами Королевского института лицензированных оценщиков (Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS) и имеют звание MRICS (Members of RICS). Лицензированными оценщиками агенты становятся после сдачи экзаменов. Они обязуются следовать профессиональному кодексу и страхуют риски, связанные с профессиональной деятельностью.

В Испании риелторы несут ответственность перед клиентами как и любые другие профессионалы. «Перед законом равны все, и за любые неправомерные действия и причиненный ущерб виновное лицо или организация должны будут ответить в соответствии с применимым законодательством. При этом, однако, необходимо понимать, что агент — лишь посредник между покупателем и продавцом недвижимости и не может нести ответственность за то, что одна из сторон не выполняет свои обязательства перед другой стороной»,— говорит Мэрии Данн, управляющий директор компании MP Dunne Properties, занимающейся продажей недвижимости в Марбелье и на Коста-дель-Соль.

Гораздо бóльшую ответственность в Испании несут нотариусы. «Если нотариус увидит, что что-то в документах неправильно, он просто их не подпишет. Перед подписанием документов агенты проверяют чистоту сделки — что нет никаких задолженностей и прочих проблем, и нотариус получает уже готовые документы. Агенты недвижимости никогда не приносят документы нотариусу, если есть какие-то проблемы»,— говорит Наталья Соболь, коммерческий директор Costa Blanca Info Property и Grupo Terrasun.

По словам Юлии Кухарёнок, эксперта по аренде и продаже компании Mercury Group, в Латвии ответственность перед клиентами — это скорее нравственные нормы и убеждения каждого отдельного агента. «Это понятие не закреплено в правовых документах и единственное, чем рискует агент — это его репутация. Для Риги, Юрмалы и Латвии в целом репутация — это не пустой звук. Учитывая, что рынок недвижимости совсем небольшой, почти все участники друг друга знают, а плохие отзывы от клиентов — это практически конец карьеры агента. К нам очень часто обращаются клиенты именно по рекомендации своих друзей и коллег. Репутация становится одним из самых важных аспектов формирования имиджа и финансового успеха компании и агента»,— говорит эксперт. По словам Юлии Кухарёнок, в Латвии нет необходимости ужесточать контроль над агентами, так как сделки оформляются прозрачно и регулируются другими инструментами (например, деятельностью нотариусов), и покупатель остается защищенным. «В Латвии именно нотариус является тем, кто гарантирует чистоту сделки своим клиентам. Ни одно оформление не проходит без участия нотариуса, это именно та государственная инстанция, которая в обязательном порядке проверит, принадлежит ли объект данному продавцу, нет ли на недвижимости обременений, и если есть, то нотариус обязан сообщить покупателю, какие именно. У нотариусов в Латвии очень строгая система лицензий, также количество их мест строго ограничено, попасть на такую работу крайне сложно, и все кандидаты проходят долгое обучение и тщательный отбор»,— говорит Юлия Кухарёнок.

Как и в Испании и Латвии, во Франции бóльшую ответственность перед покупателем несет не агент, а нотариус. Рассказывает Мария Диченскова, представитель компании Michaël Zingraf Real Estate — Christie’s: «Агенты заключают контракты, договоренности на продажу (mandats) с продавцами, а уже потом выступают посредниками. То есть, основная ответственность агентов — перед продавцом. Основную ответственность за покупку, за предоставление всех документов несет нотариус, когда регистрирует сделку. Но мы со своей стороны предоставляем все документы, которые в нашем распоряжении (технические диагностики и прочее), покупателю, а затем нотариусу. И если несмотря ни на что в доме обнаруживаются какие-то дефекты, о которых мы не были предупреждены в свое время, при покупке есть страховка dommages-ouvrage (DO), которая гарантирует покупателю исправление всех дефектов».

В Германии нотариусы тоже несут больше ответственности, чем риелторы. Именно нотариусы обеспечивают безопасность сторон сделки в ходе процедуры купли-продажи недвижимости. «Маклер по своей сути — лишь посредник между покупателем и продавцом. Всё остальное — различные экспертизы, включая техническую, юридическую, финансовую и так далее — покупатель делает по своему желанию и за свой счет,— говорит Илья Гордон, глава Gordon Commercial.— К примеру, купив дом за 1 млн евро и уже после покупки обнаружив, что его техническое состояние не соответствует ожиданиям, покупатель, конечно, может подать в суд на маклера, но судья задаст вопрос: „Кто вам мешал заказать техническую экспертизу перед подписанием договора купли-продажи?“ Дело в том, что в нотариальных договорах купли-продажи недвижимости прописана фраза о том, что покупатель удостоверился в состоянии объекта недвижимости и претензий не имеет».

В отличие от Германии, Латвии и Франции, в США роль нотариусов в основном сводится к удостоверению подписей. По словам Ильи Биткова, сделки купли-продажи закрываются с помощью компании, проверяющей полноценность права собственности на недвижимость (Title Companies) либо с привлечением адвокатов, представляющих интересы каждой из сторон (продавца и покупателя).

Страхование профессиональной ответственности

В России предпринимательский риск страхуется по желанию агентств. Добросовестные агенты в большинстве случаев страхуют свою деятельность. Если сделка признается недействительной, страховщик риелтора возмещает ущерб.

В Испании страхование тоже носит добровольный характер. «Опция страхования профессиональной ответственности доступна, но обязательной не является. Страхование позволяет удовлетворить судебные издержки или возмещение причиненного ущерба. Пример причиненного ущерба: потеря конфиденциальных документов клиента, совершение профессиональной ошибки»,— говорит Мэри Данн.

То же самое в Латвии: закон не обязывает агентов страховать ответственность. Однако во Франции и США риелторы должны это делать.

В США, по словам Ильи Биткова, страхуется риелторская и адвокатская деятельность, деятельность профессионала, занимающегося подготовкой документов для получения ипотеки, а также деятельность компаний, проверяющих полноценность права собственности на недвижимость (Title Companies). «Более того, перед совершением сделки купли-продажи покупатель, как правило, приобретает страховку от ошибок при регистрации и закреплении права собственности недвижимости. Эта страховка считается обязательной только при оформлении кредита,— рассказывает эксперт.— Однако я не знаю ни одного адвоката либо титульной компании, которые согласились бы на проведение сделки без данной страховки. В моей практике была пара случаев, когда покупатель пытался заявить, что он не желает приобретать данную страховку, так как ее стоимость превышала 5 000 долл., а оформлять кредит клиентам не было необходимости — и в том, и в другом случае адвокаты предпочли, чтобы их уволили, но не были согласны на подобное. В случае возникновения проблем некупленную страховку можно вменить в вину адвокату, так как он в недостаточной степени обезопасил своего клиента, не доведя до его сведения всей серьезности возможных последствий». По словам Ильи Биткова, за страхование ответственности риелтора чаще всего отвечает сама компания, в которой работает конкретный профессионал. Страхование риелторской деятельности подпадает под страховку от ошибок и допущенных в работе упущений — Errors & Omissions Insurance.

Разрешение споров

В Великобритании и США риелторы, допускающие ошибки в профессиональной деятельности, не остаются безнаказанными.

В Соединенном Королевстве члены NAEA отвечают за профессиональные промахи различными способами — от предупреждений до штрафов в размере до 5 тыс. фунтов стерлингов. Есть также организация Ombudsman for Estate Agents (OEA), членами которой являются многие агенты недвижимости. Эта организация разрешает споры между агентами и их клиентами. При нарушении прав потребителей OEA может обязать агентов выплатить клиентам компенсацию в размере до 25 тыс. фунтов стерлингов.

По словам Ильи Биткова, в США жалобы как со стороны клиентов, так и обоюдные споры между агентами или агентствами рассматриваются в специальной комиссии по каждому конкретному штату (Real Estate Commission). «Существует целый список возможных нарушений, за которые комиссия может приостановить действие лицензии, либо полностью отозвать ее и применить существенные денежные штрафы даже за незначительные нарушения. Получить штраф агент или агентство может даже за неряшливое ведение документации, то есть за отсутствие каких-либо форм в архиве компании. В то же время, у клиента есть право инициировать судебное разбирательство в случае серьезных нарушений. Лимиты страховых выплат высоки и чаще всего покрывают издержки»,— говорит эксперт.

Риелторские лицензии

В России для продажи недвижимости никакие лицензии не требуются. Также не существует специализированных учебных заведений для подготовки риелторов. Есть только краткосрочные курсы, не гарантирующие качества обучения специалистов. В российских агентствах недвижимости зачастую работают риелторы, не обладающие профессиональными навыками, опытом и даже базовым знанием действующего законодательства.

В Латвии, как и в России, лицензии не являются обязательными. «Однако существует частная компания Lanida, которая занимается выдачей лицензий. Сейчас они активно лоббируют закон об обязательных лицензиях, но это вопрос очень долгого времени. В целом проводятся обучения, семинары, различные открытые форумы и обсуждения. Если компания или агент являются членами данной ассоциации, также необходимо вносить членские взносы. Данная лицензия просто подтверждает, что агент, с которым работает покупатель, прошел обучение в данной организации»,— говорит Юлия Кухарёнок.

В Испании ситуация варьируется в зависимости от региона. «В Аликанте, на Коста-Бланке, необязательно иметь лицензию, чтобы открыть агентство недвижимости. В Барселоне — обязательно. На Коста-Бланке агентство недвижимости может открыть любой человек, даже без специального образования,— говорит Наталья Соболь.— Но у нашего агентства есть лицензия. Такой документ дает компании преимущества. Когда застройщики начинают продавать объекты, они отсылают информации в IP, компанию, которая выдают лицензии, и она высылает объекты агентствам недвижимости, у которых есть лицензии».

В Испании лицензии выдаются, как правило, профессиональными ассоциациями. «Как и в случае с другими профессиональными ассоциациями (адвокаты, нотариусы), ассоциации риелторов имеют страховку и в той или иной степени гарантируют профессионализм и качество услуг, предоставляемых компаниями-членами данной ассоциации. Успешное вступление в подобную организацию может произойти только в случае, если компания удовлетворяет всем требованиям и условиям, предъявляемым ассоциацией»,— говорит Мэри Данн.

Во многих европейских странах и США дело обстоит иначе.

В США для осуществления риелторской деятельности нужно иметь лицензию. Чтобы получить первичную лицензию продавца недвижимости (real estate salesperson’s license), в большинстве штатов требуется сначала пройти курсы (от 40 до 90 часов), которые часто предлагаются агентствами недвижимости, и сдать экзамен штата на знание законов о недвижимости и процедуры продаж. Можно также пройти дополнительные курсы и сдать еще один экзамен, чтобы получить лицензию риелтора (real estate broker’s license). Чтобы получить лицензию брокера, в Калифорнии и Флориде требуется двухлетний опыт работы с лицензией продавца недвижимости, в Индиане — один год, в Аризоне — три. По словам Ильи Биткова, в Нью-Джерси лицензия должна быть зарегистрирована в каком-либо агентстве в течение 12 месяцев с момента ее выдачи, в противном случае она будет отозвана и ее потребуется восстанавливать. Есть еще лицензия второго типа (Broker Associate). В отличие от продавцов недвижимости (salespersons), брокеры (brokers) могут владеть и управлять агентствами недвижимости. Для получения лицензии брокера нужно некоторое время поработать по первичной лицензии, пройти дополнительные курсы и сдать экзамен. В некоторых штатах между двумя типами лицензий нет разницы, и действует единый документ. Лицензия брокера выдается не навсегда. В Калифорнии, например, ее нужно обновлять каждые четыре года и проходить курсы повышения квалификации. В некоторых штатах есть принцип взаимности: получив лицензию в одном штате, можно работать с ней в другом. В Калифорнии такого принципа нет. В США есть также понятие — «риелтор» (realtor) — это зарегистрированная торговая марка Национальной ассоциации риелторов (National Association of Realtors, NAR). Только члены NAR могут называть себя риелторами. Многие компании могут, например, отказаться принять на работу агента, который не является активным членом NAR. Рассказывает Илья Битков: «Мои ежегодные расходы на поддержание активности лицензии и членства в различных профессиональных организациях составляют порядка 4–5 тыс. долл. Можно обходиться и гораздо меньшими суммами, если свести членство и участие в риелторских сообществах к минимуму».

Во Франции риелтор тоже не имеет права получать комиссию, если у него нет разрешения на занятие данной профессией. Агент недвижимости должен иметь специальное разрешение — карту профессионала (carte professionnelle). Она выдается префектурой департамента по месту нахождения агентства недвижимости. Эта карта свидетельствует о профессиональной пригодности риелтора. Существует три типа таких карт — для продажи недвижимости (карта «T» (от слова transaction — «сделка»), действительная в течение 10 лет), для управления недвижимостью (карта «G» (от слова gestion — «управление»)) и для «продавцов объявлений» (marchand de listes). Чтобы получить карту профессионала, нужно обладать:

• дипломом бакалавра (о полном среднем образовании) + 3 года обучения в сферах юриспруденции, экономики или торговли;
• дипломом технического института IUT (Institut universitaire de technologie) или дипломом BTS (Brevet de Technicien Supérieur) immobilier (диплом техника высшей квалификации) по специальности, связанной с недвижимостью;
• дипломом института экономики и юриспруденции со специализацией на строительстве, продаже и управлении недвижимостью;
• диплом архитектора – специалиста по недвижимости;
• диплом ESPI (Ecole supérieure des professions immobilières) — Высшей школы профессионалов недвижимости.

Владельцы карт профессионала во Франции могут выдавать своим сотрудникам допуск на работу / лицензию (habilitation). Такие сотрудники (без карт профессионала) не имеют права составлять контракты и давать юридические консультации.

В Германии для осуществления риелторской деятельности требуется профессиональное образование. Также обязательна специальная брокерская лицензия. В ее выдаче отказывают лицам с судимостью за совершение кражи, мошенничества или доведение до банкротства. В Германии существуют курсы для риелторов, которые предлагаются Ассоциацией специалистов недвижимости Германии (Immobilienverband Deutschland, IVD).

«В Германии деятельность маклера по продаже недвижимости — это лицензируемая деятельность. Работа без лицензии наказуема — вплоть до пожизненного лишения права заниматься предпринимательской деятельностью на территории ФРГ. Лицензии выдаются ведомствами по делам бизнеса и предпринимательства при городских администрациях исключительно резидентам (гражданам и обладателям ВНЖ) ФРГ. Проверка заявителя, как правило, восемь недель. Люди, у которых есть проблемы с законом (судимость, неоплаченные налоги), лицензию не получат. Стоимость лицензии — порядка 650 евро, платеж единоразовый»,— говорит Илья Гордон.

Гарантии для покупателей

Зарубежные риелторы предоставляют покупателям различные гарантии безопасности сделки.

Например, во Франции, по словам Марии Диченсковой, риелторы собирают все необходимые документы, техническую документацию, диагностики, подтверждение прав на владение. Вся информация о недвижимости содержится в кадастровом плане. Покупатель получает всю информацию о приобретаемом объекте до заключения сделки, поэтому риски сводятся к нулю.

В Великобритании агенты недвижимости по закону обязаны сообщать покупателям обо всех известных осложнениях, связанных с приобретаемым объектом. Например, риелторы обязаны информировать клиентов о готовящемся в районе строительстве, наличии заводов и электростанций, о шумных соседях, преступности и прочем.

На рынке США тоже гарантируется прозрачность и безопасность. «Перед заключением сделок сертифицированные профессионалы выполняют общую инспекцию. Это особенно актуально при покупке особняков. Идет полная инспекция дома от фундамента до крыши, осмотр технических систем — отопления, нагрева горячей воды, электрической системы, водопроводных труб, окон, кухонной техники, систем вентиляции. Инспекция общего плана будет стоить от 400–650 долл.»,— говорит Илья Битков. Есть и другие гарантии. В Нью-Джерси, к примеру, при продаже новостроек застройщик дает определенную гарантию на установленные агрегаты и покупает специальный страховой полис, который защищает общие конструкции объекта. По словам Ильи Биткова, выставляя недвижимость на рынок, хозяева часто заполняют специальную форму Sellers Disclosure, тем самым обязуясь раскрыть всю имеющуюся у них информацию по возникавшим когда-либо проблемам, проводившимся ремонтам и прочему. Кроме того, компания Coldwell Banker предлагает клиентам консьерж-сервис, часть которого — разработанный с компанией American Home Shield гарантийный план по защите технических систем. «Подобный полис может быть и частью условий заключения сделки, то есть продавец недвижимости может до заключения сделки приобрести полис, страхующий покупателя на последующие 12–24 месяца, создав, таким образом, более благоприятные условия для покупки жилья в старом фонде»,— говорит Илья Битков.

В Испании риелторы тоже не скрывают от покупателей информацию. «Если рядом с объектом будет строиться коммерческий центр или железная дорога, мы предупреждаем клиента. Мы сообщаем, если нам что-то известно. Нет такого закона, по которому, если риелтор что-то скроет, то ответит за это штрафами. Но мы даем клиентам полную информацию, чтобы потом не было никаких проблем»,— говорит Наталья Соболь.

•

Читайте также наши статьи «В чем польза от риелторов: руководство для сомневающихся» и «Как выбрать риелтора».

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru