Лондонская недвижимость для сдачи в аренду: что приносит стабильный доход

Лондон — город, который отличают экономическая и политическая стабильность, высокий международный спрос на недвижимость, устойчивый рынок труда, отсутствие бюрократии и развитая транспортная система. Кроме того, здесь расположены элитные учебные учреждения. Лондонский рынок недвижимости часто называют «надежной гаванью». Инвесторы со всего света покупают здесь жилье и коммерческие объекты как для сдачи в аренду, так и для перепродажи.

О популярности Лондона свидетельствует статистика Tranio.Ru: число просмотров страницы «Недвижимость в Лондоне» примерно в два раза больше, чем посещаемость разделов, посвященных Берлину, Мюнхену и Нью-Йорку, и почти в четыре раза больше, чем страницы о недвижимости в Париже. Кроме того, за полгода число просмотров раздела с объектами в Лондоне выросло в 2,3 раза, в то время как посещаемость Tranio.Ru в целом увеличилась в 1,9 раза.

В Лондоне можно получать доход от недвижимости всех типов: в этом городе выгодно вкладывать средства и в квартиры, и в студенческое жилье, и в коммерческие объекты (офисы и магазины).

Квартиры: высокий спрос вызван недостатком предложения

По данным Knight Frank, 65% зарубежных покупателей приобретают первичную недвижимость в Лондоне для получения дохода от аренды. Однако чаще всего россияне покупают жилье в британской столице для собственного проживания и одновременно для сохранения капитала — чтобы продать через несколько лет, когда цена повысится. При этом сдавать в аренду спешат далеко не все.

Роман Григорьев, руководитель компании LonGrad, занимающейся продажей недвижимости в Лондоне, отмечает: «У нас примерно 15–20% клиентов покупают жилье с целью дальнейшей сдачи».

Чем объясняется нежелание большинства сдавать квартиры?

«Для инвесторов, у которых в Лондоне имеется недвижимость стоимостью более 1 млн фунтов стерлингов, дополнительные 3–5 тыс. „не делают погоды“ в их бюджете»,— говорит Оксана Салфали, директор-распорядитель компании London Relocation Consultancy.

Покупать лондонское жилье для сдачи в аренду выгодно по нескольким причинам:

• спрос на аренду выше, чем предложение;
• аренда дорожает каждый год;
• заполняемость остается высокой — до 95%;
• процент амортизации жилья ниже, чем у коммерческих объектов.

Лучшую отдачу инвесторам приносит недвижимость центрального Лондона. По словам Романа Григорьева, из-за недостатка предложения здесь популярны все типы жилья — как квартиры в старых домах, так и апартаменты в новых комплексах с обслуживанием гостиничного типа. По статистике Knight Frank, россияне охотно покупают и вторичную, и первичную недвижимость.

«Самые доходные — небольшие квартиры с одной или двумя спальнями. Они быстрее сдаются в аренду, и их ликвидность выше. Поистине беспроигрышный вариант — покупка одной квартиры или пула небольших апартаментов в доме на этапе строительства в центре Лондона. При этом желательно, чтобы проект не анонсировался на открытом рынке,— советует Марина Кузьмина, руководитель проектов отдела зарубежной недвижимости Knight Frank.— Кроме того, спрос со стороны арендаторов будет выше, если в доме есть консьерж-сервис и парковка».

Недвижимость в престижном районе, расположенная рядом со станцией метро, парком или рекой, не будет долго пустовать.

«Для квартиры с хорошим ремонтом и качественной мебелью, как правило, арендатор найдется максимум в течение двух недель — конечно, если арендная плата не завышена»,— говорит Оксана Салфали.

Согласно данным CBRE, жилье в Лондоне стоит в среднем 6 757 фунтов стерлингов/м². По информации Tranio.Ru, цена на элитные дома и квартиры в два раза больше — 16 262 фунта стерлингов/м². Однако рынок британской столицы столь огромен и разнообразен, что нельзя судить о нем по средним показателям. Так, статистика Tranio.Ru показывает, что самая дешевая недвижимость Лондона продается за 2 020 фунтов стерлингов/м², самая дорогая — за 49 311 фунтов стерлингов/м².

«В Лондоне очень широкий диапазон цен. Можно найти жилье и за 250 тыс. фунтов стерлингов, например маленькую квартиру с одной спальней в 3-й зоне. А за 25 млн можно подобрать дом в центре Найтсбриджа. Причем доходности этих объектов будет практически одинаковой, ликвидность тоже будет мало отличаться. Главное — не переплатить при покупке, и тогда не будет проблем с последующей продажей и сдачей»,— советует Роман Григорьев.

Марина Кузьмина считает, что минимальный капитал для вхождения на рынок ликвидной жилой недвижимости — 1 млн фунтов стерлингов.

По данным Savills (осень 2012), ставка доходности жилья в среднем по Лондону составляет 5,5%. Согласно информации Knight Frank, средняя совокупная доходность столичной недвижимости в 2012 году составила 10,6%.

«На доходность недвижимости очень влияет стоимость содержания комплекса — расходы на консьерж-сервис, тренажерный зал и бассейн. Но при правильно просчитанных инвестициях можно рассчитывать на чистую доходность от 3,5 до 6% годовых»,— говорит Оксана Салфали.

Ставка доходности в нецентральных районах может быть на 1–2% выше.

«Большой доход приносит аренда квартир в новых перспективных районах, где в ближайшие 3–5 лет будет проводиться активная социальная и инфраструктурная политика. Это Стратфорд, Канари-Уорф и Хаммерсмит»,— говорит Аделя Ходяева, консультант компании Integrated Services.

По ее словам, выгоднее покупать квартиры в зданиях с круглосуточной охраной.

Больше всего в денежном выражении можно выручить от аренды квартиры в Мэйфэре. По информации Digital Property Group, именно в этом районе апартаменты с двумя спальнями сдаются дороже всего — за 5 760 фунтов стерлингов в месяц, что на 70% дороже, чем в среднем по центральному Лондону. Далее следуют Белгравия, Сент-Джеймс и Найтсбридж.

По данным Knight Frank, с октября 2012 по октябрь 2013 аренда подорожала в Белгравии, Канари-Уорфе, Мэрилебоне и Уимблдоне. В Риверсайде и Сайт-Бэнке арендные ставки остались на прежнем уровне. По прогнозам Savills, ставки будут стабильно расти — на 2,5–5,5% ежегодно. Совокупный рост стоимости аренды с 2012 по 2017 год составит 18–24%.

Студенческая недвижимость: инвестиции в специальные комплексы

Все больше частных предпринимателей добавляют к своим портфелям студенческие студии. Так поступают и крупные организации, скупающие тысячи единиц жилья такого типа.

«Чем дальше от центра Лондона, тем выше процент доходности. Если же цель — купить недвижимость в центре и в то же время максимизировать доходность, то имеет смысл смотреть студенческое жилье. Оно приносит на 1–2% больше, чем жилые и коммерческие объекты»,— комментирует Роман Григорьев.

Лондон — один из самых популярных городов среди студентов всего мира. Здесь учатся около 290 тыс. человек, из них более 100 тыс. — приезжие из Индии, Китая и Нигерии. А к 2025 году, по прогнозу Британского совета, по популярности среди зарубежных студентов Великобритания обгонит США. За последние пять лет число студентов (и местных, и иностранных) ежегодно росло в среднем на 9 000 в год. Университеты предоставляют всего 40 тыс. спальных мест, частные общежития — еще 20 тыс. Но этого явно недостаточно, чтобы обеспечить жильем всех учащихся.

В Лондоне есть 18 специальных комплексов (Purpose Built Student Housing, PBSH) — поселений коттеджного типа, включающие клубы для развлечений и занятий спортом, а также жилые дома, в которых есть несколько спален и одна большая общая кухня . Они разбросаны по всему городу, строительство новых объектов сконцентрировано в 1-й и 2-й зонах.

Проживание в PBSH обходится в среднем в 190 фунтов стерлингов в неделю. Учитывая, что студенты арендуют комнаты 43 недели в году, брутто-доход от одной единицы жилья составляет в среднем 8 170 фунтов стерлингов в год. И это не предел: по данным Savills, аренда студенческого жилья дорожает примерно на 3–5% в год.

По информации CBRE, в комплексах в 1-й и 2-й зонах студенты платят 200–235 фунтов стерлингов в неделю за комнату и около 240 фунтов стерлингов за отдельную студию. Самые популярные районы для размещения студентов — Камден и Вестминстер. Учащихся также много в Ислингтоне (Айлингтоне), Саутуарке, Вандсворте, Кенсингтоне и Челси.

Большинство комплексов построены по типу кисти руки: несколько спален, которые часто имеют собственную ванную, сгруппированы вокруг общей гостиной и кухни. Инвесторам выгоднее покупать сразу один или несколько кластеров, нежели отдельные спальни.

Эксперты Tranio.Ru считают, что спрос на PBSH настолько велик, что их распродают еще на этапе строительства, буквально за пару недель. Выгода от таких объектов очевидна: спрос со стороны студентов-арендаторов всегда высок, и есть управляющая компания, готовая взять на себя все заботы. Однако чтобы сберечь активы от износа и поддерживать их в презентабельном виде, инвестор должен быть готов расстаться с 25% потенциального дохода от сдачи внаем.

По данным Savills, чистая начальная доходность студенческого жилья составляет примерно 6%. По информации Knight Frank, совокупная доходность (доход от аренды + прирост стоимости объекта) может достигать 15%.

Например, на западе Лондона строится студенческий комплекс Park Place, цена одной студии (19 м²) составляет 140 000 фунтов стерлингов. Ожидается, что доходность объекта достигнет 8% уже с первого года инвестиций. За 12 месяцев инвестор получит примерно 7 000 фунтов стерлингов чистой прибыли от одной единицы жилья.

По мнению экспертов Tranio.Ru, при выборе объекта для инвестирования следует обращать внимание либо на квартиры, расположенные рядом с университетами, либо на специальные комплексы. Кроме того, инвесторы, решившие вкладывать средства на этапе off-plan, стоит сперва проверить репутацию застройщика и изучить его предыдущие проекты.

Коммерческие объекты: офисы и магазины

Аренда офисов в центральном Лондоне пользуется большим спросом. По прогнозам CBRE, количество «белых воротничков» в этой части британской столицы будет ежегодно расти на 1,5%.

По данным CBRE, в 2012 году инвесторы вложили в офисы центрального Лондона 14 млрд фунтов стерлингов (на 55% больше, чем в 2011). И это в разгар финансового кризиса в Европе. При этом 67% капиталовложений пришлось на долю иностранцев.

По данным CBRE, среди зарубежных инвесторов преобладают граждане стран Азии (24%), покупатели из континентальной Европы (16%), США (13%) и Германии (8%). Больше всего иностранного капитала притягивает Сити (81% от общего объема инвестиций).

Фонды и частные покупатели из США, Германии и стран Азии массово приобретают в Лондоне офисы и магазины, но россияне в рейтингах зарубежных инвесторов не числятся. Однако были случаи, когда наши соотечественники покупали подобные объекты: в 2011 Григорий Гусельников стал владельцем магазина Rolex в One Hyde Park. Но такие сделки единичны.

Это подтверждает и Роман Григорьев: «Среди наших русскоговорящих клиентов лишь 5–10% покупают офисы и торговые площади».

Оксана Салфали объясняет, почему россияне так мало интересуются коммерческим объектам: «Достойная коммерческая недвижимость в центральном Лондоне требует намного больше инвестиций, чем жилая. Многие коммерческие объекты в этой части города продаются в лизгольд на короткое время, что в большинстве случаев непонятно для русскоговорящих клиентов. Они желают купить фригольд или продолжительный лизгольд в самом центре за ту же сумму, что и жилую недвижимость, поэтому, скорее всего, это и отражается на недостаточном интересе в коммерческой недвижимости».

По ее словам, покупка коммерческой недвижимости в Лондоне оборачивается в стабильный и доходный бизнес, что объясняется такими причинами:

• меньшие по сравнению с покупкой жилья затраты на приобретение (ниже гербовый сбор за землю);
• договор аренды заключается на длительный срок, поэтому в среднем в течение 10 лет объект будет приносить стабильный доход.

Но Марина Кузьмина отмечает и недостаток: управление коммерческим объектом требует большего участия инвестора и временных затрат.

Офисы лучше покупать в центральном Лондоне: в Сити, Вест-Энде и Саут-Бэнке.

В Сити чаще всего арендуют офисы страховые компании, различные фирмы, а также банки и прочие финансовые учреждения. Одинаковым спросом пользуются как вторичные помещения, так и офисы в недавно построенных зданиях. Некоторые фирмы снимают огромные помещения. Так, крупнейшей сделкой 2012 года стала сдача в аренду здания St Botolph страховой компании JLT, которая сняла почти 25,7 тыс. м². Если учесть, что аренда в этой части Лондона стоит в среднем 595 фунтов стерлингов/м², можно предположить, что владельцы здания за год получат брутто-доход в размере около 15,3 млн фунтов стерлингов.

Офисы в Вест-Энде пользуются спросом, прежде всего, со стороны IT-компаний и представителей индустрии СМИ, а также банков, промышленных предприятий и различных фирм. Популярны такие районы, как Север Оксфорд-стрит-Вест, Мэйфэр и Север Оксфорд-стрит-Ист.

Саут-Бэнк — «мелкий» рынок по сравнению с Сити и Вест-Эндом. Здесь чаще всего сдают офисы площадью менее 1 000 м². Среди арендаторов преобладают фирмы, специализирующиеся на оказании деловых услуг, IT-компании и банки. По прогнозам CBRE, аренда офисов в 2013 году вырастет на 2%, в 2014 — еще больше. Новые качественные проекты ожидаются рядом с Лондонским мостом и станцией Ватерлоо.

В центре Лондона заключаются крупные сделки. Например, на 2012 год пришлось 45 покупок объектов, каждый из которых стоил более 100 млн фунтов стерлингов.

Аналитики Tranio.Ru считают, что центральный Лондон подходит амбициозным инвесторам с большим опытом и знанием рынка. Эта часть города характеризуется спросом на большие площади со стороны серьезных компаний.

Лучшими торговыми улицами считаются: Нью-Бонд-стрит, Олд-Бонд-стрит, Оксфорд-стрит-Вест, Слоан-стрит, Бромптон-роуд, Оксфорд-стрит-Ист, Стрэнд, Чипсайд и Риджент-стрит. Самые популярные районы — Ковент-Гарден и Найтсбридж. Однако в таких местах магазины продаются далеко не каждый день: собственники неохотно расстаются с объектами, приносящими большой доход.

Стоимость доходных коммерческих объектов составляет несколько миллионов фунтов стерлингов. По мнению Марины Кузьминой, минимальный порог для вхождения на рынок — 5 млн.

«По цене от 3 млн фунтов стерлингов наша компания может предложить достойные ликвидные объекты офисной и торговой недвижимости с уже имеющимися арендаторами в центральных районах Лондона. Объекты сдаются на срок от семи лет и выше, на условиях фригольда или продолжительного лизгольда»,— говорит Оксана Салфали.

По информации CBRE (IV квартал 2012), доходность офисов в Сити и Вест-Энде составляет 4–5%. Аренда стоит в среднем 600 и 1 000 фунтов стерлингов/м² в год соответственно. Так, в Вест-Энде продается офисное здание за 4 млн фунтов стерлингов (фригольд). Инвестор сможет получать в год около 180 000 фунтов стерлингов при условии, что ставка доходности составляет 5%, и 90% площадей сданы в аренду.

Что касается доходности магазинов, то, согласно данным CBRE, ставки таких объектов ниже — в среднем 3,5% в центральном Лондоне. Однако аренда стоит намного дороже: в Чипсайде — в среднем 2 400 фунтов стерлингов/м² в год, в Стрэнде — 3 000, на Нью-Бонд-стрит — 9 150, на Олд-Бонд-стрит — 11 300 фунтов стерлингов/м² в год. При этом арендные ставки значительно растут каждый год.

* * *

Итак, среди всех типов недвижимости самую высокую доходность имеет студенческое жилье, в то время как бюджет покупки может быть небольшим. Жилую недвижимость для сдачи в аренду выгодно покупать тем, кто надеется выгодно ее перепродать через несколько лет или просто сохранить капитал, попутно сдавая внаем. На выходе получится выгодное сочетание дохода от аренды и прироста стоимости. Ликвидные офисы и магазины стоят дорого, но зато приносят большой доход в денежном выражении. Такие объекты выгодны еще и потому, что не надо беспокоиться о поиске арендаторов в течение многих лет, пока не истечет срок контракта.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

•

Другие интересные статьи о недвижимости в Лондоне:

• Недвижимость в Лондоне: как разбогатеть на перепродаже
• Недвижимость в Лондоне для студентов: где покупать и арендовать жилье
• Районы Лондона: где поселиться русскому иммигранту