Недвижимость в Дубае: как разбогатеть на перепродаже

Дубай — это один из самых быстрорастущих городов мира, самый динамичный рынок недвижимости и одно из немногих мест на планете, где можно с большой прибылью перепродать еще не построенный объект.

К главным причинам, почему недвижимость на этапе строительства стоит покупать именно в Дубае, стоит отнести постоянный рост цен до 20% в год, горячий рынок строительства, наличие спроса на жилье из-за постоянно увеличивающегося населения и притока состоятельных лиц, а также большой выбор элитных домов и квартир в современных комплексах.

Купить дом в Дубае 96 объявлений на Tranio

От $7 754 000

Новый комплекс таунхаусов Greenridge с бассейнами и полем для гольфа рядом с аэропортом, Dubai Industrial City, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2028.IV Всего 520 предложений

От $663 000

Квартиры в новой резиденции Violet 4 с бассейном, парками и контактным зоопарком в районе Damac Hills 2, Дубай

Срок сдачи: 2027.III Всего 500 предложений

От $1 635 000

Новая резиденция DAMAC Islands с аквапарком, парком дикой природы и спа-центром, Dubailand, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2029.IV Всего 500 предложений

От $913 000

Новый комплекс таунхаусов Greenville с бассейнами и садами рядом с аэропортом и Expo City, Emaar South, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2029.I Всего 140 предложений

От $844 000

Новый комплекс таунхаусов Kensington Gardens с частной школой и лагунами, International City Phase 2, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2027.IV Всего 47 предложений

От $1 820 000

Новый комплекс вилл Kensington Gardens с частной школой и лагунами рядом с Downtown Dubai, International City Phase 2, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2027.IV Всего 12 предложений

От $593 000

Новый комплекс таунхаусов DAMAC Islands с аквапарком, парком дикой природы и спа-центром, Dubailand, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2029.IV Всего 749 предложений

От $10 022 000

Новый комплекс вилл The Oasis (Lavita) с пляжами и лагунами, Oasis, Дубай, ОАЭ

Срок сдачи: 2028.IV Всего 43 предложения

«Это крупный воздушно-транспортный узел, откуда легко можно добраться до любого большого города мира. Благодаря часовому поясу город является мостом, связующим Восток и Запад. Свободные зоны, такие, как Международный финансовый центр Дубая, позволяют отдавать объекты в полную собственность иностранцев, разрешают репатриацию прибылей, благоприятствуют безналоговым режимом и юридической системой западного образца»,— говорит Джозеф Моррис, заместитель директора подразделения Knight Frank в ОАЭ.

Более того, иностранные инвесторы выбирают Дубай из-за удобного миграционного законодательства и благоприятного налогового режима.

«Россияне, покупающие недвижимость стоимостью более 1 млн дирхемов (около 273 тыс. долл.), могут получить двухгодичный вид на жительство на всю семью (супруги и несовершеннолетние дети) с правом продления. В Дубае отсутствует НДС, ежегодный налог на недвижимость, а также налог на прирост капитала»,— говорит Элина Мюллер, консультант по недвижимости Star Luxury Properties.

Самый перспективный рынок

По данным Knight Frank, в 2012 году цены на недвижимость в Дубае выросли больше всего в мире после Гонконга — на 19%. В I квартале 2013 рекорд был побит: жилье подорожало на 27% в годовом исчислении. Только за квартал цены поднялись на 12%. Немного отличаются данные Reidin: с I квартала 2012 по I квартал 2013 цены на квартиры и виллы выросли на 17 и 18% соответственно.

Сегодня Дубай является одним из самых дорогих городов мира по стоимости недвижимости. Согласно данным Knight Frank, элитные виллы стоят в среднем 5 600 – 6 200 долл./м². Жилье от известных компаний стоит дороже, чем объекты «без бренда». Например, апартаменты Armani в «Бурдж-Халифе» продаются по цене около 14 500 долл./м², обычные квартиры без фирменной отделки — за 8 700 – 10 200 долл./м². В районе Дубай-Крик смежные апартаменты Palazzo Versace и рядовые квартиры продаются с разницей 120%.

Именно сейчас покупать недвижимость для инвестиций выгоднее всего. С 2008 по 2011 годы рынок Дубая испытывал кризис, цены падали, многие проекты были заморожены. В последние два года цены растут, и сегодня уже почти не существует рисков потерять средства при перепродаже.

Неудивительно, что на фоне кризиса в еврозоне всё больше инвесторов предпочитают вкладывать средства именно в Дубай. При этом основными покупателями являются россияне. По объему сделок наших соотечественников опережают лишь граждане Индии, Великобритании и Пакистана.

Согласно данным Knight Frank, в 2013 Дубай наряду с Москвой и Майами окажется на первых строчках рейтинга городов с самым большим ростом цен на жилье. Аналитики считают, что в этом году элитные виллы подорожают на 5–10%. Например, тот, кто в декабре 2012 приобрел дом за 1 млн долл., в конце 2013 сможет выручить при перепродаже как минимум 50 тыс. в качестве разницы между первоначальной и конечной ценами.

Город-стройка

Строительный рынок Дубая является, пожалуй, самым оживленным в мире: чуть ли не каждый день начинается строительство очередного небоскреба.

Крупнейший город ОАЭ известен как место, где ставятся самые невероятные рекорды: здесь уже есть самое высокое здание — «Бурдж-Халифа» и самый большой в мире торговый центр — Dubai Mall. Но власти Дубая не собираются останавливаться на достигнутом.

Маловероятно, что Дубай потеряет инвестиционную привлекательность в ближайшие годы. По данным Jones Lang LaSalle, с 2013 по 2015 годы в Дубае будут сданы в эксплуатацию 42 000 единиц жилья. Только в 2013 будет сдано 28 000 квартир и домов. Среди строящихся объектов — 29 Boulevard Towers в Даунтауне, Balqis Residences в Пальма-Джумейре, Centrium Project в International Media Production Zone (IMPZ), Silicon Gate в Дубай-Силикон-Оазис, а также Infinity Tower и Marsa Tower в Дубай-Марине.

В планах властей несколько грандиозных проектов, которые будут способствовать притоку туристов и покупателей недвижимости, из-за чего будут расти и цены, и амбиции инвесторов. Среди таких проектов — строительство мегагорода Mohammad Bin Rashid City (MBR City) в пустующей местности на территории Дубая. Уже до завершения строительства, которое запланировано на 2030 год, инвесторы смогут вложить средства в торговый центр Mall of the World, который по величине превзойдет Dubai Mall, а также в более чем 100 гостиниц, тематический парк и прочие объекты.

Из-за того, что население Дубая ежемесячно увеличивается примерно на 10 000 человек, даже самые крупные проекты не вызовут избытка предложения.

«Постоянно растет число людей, переезжающих в Дубай, увеличивается количество туристов, и численность населения города становится критичной. Поэтому эти проекты постепенно продадутся и станут конкурентоспособными»,— рассказывает в интервью информационному агентству Zawya Давид Макадам, глава отдела продаж ближневосточного подразделения Jones Lang LaSalle.

Еще одна знаменательная стройка — Bluewaters, проект смешанного назначения стоимостью 1,62 млрд долл. Застройщик — компания Meraas. Проект будет находиться в районе Джумейра-Бич-Резиденс и включать колесо обозрения стоимостью 270 млн долл., гостиницы, жилые, офисные, торговые и развлекательные объекты. Строительство началось в апреле 2013.

Компания Damac Properties начала проект Damac Towers by Paramount в Даунтауне. Совместно с Paramount Hotel & Resorts будут построены четыре небоскреба, которые будут включать 540 гостиничных номеров и более 1 400 обслуживаемых апартаментов. Цены на жилье начинаются от 545 тыс. долл. Проект будет завершен в конце 2015 года.

Большие планы имеет застройщик Dubai Properties Group. В ближайшие годы будет меняться облик района Дубайленд: компания собирается возвести здесь комплексы Al Waha, Mudon, Remraam и The Villa. В Бизнес-Бэй будут построены комплексы Bay Square, где цены на жилье начинаются от 295 тыс. долл., и The Executive Towers, в котором уже сейчас можно купить небольшую квартиру минимум за 44 тыс. долл.

В целом, минимальный порог для входа на рынок ликвидной недвижимости Дубая — 200–300 тыс. долл.

Главное — знать, где покупать

«Во время бума я купил недорогую квартиру в одном из районов города, однако к сегодняшнему дню этот район истощился и список проблем расширился до бесконечности, поэтому я решил избавиться от недвижимости. С другой стороны, мой друг, который инвестировал в лучший район, был в куда более выгодной ситуации, когда рынок достиг дна. Я выучил свой урок: местоположение — это главное, на что стоит обращать внимание, и конечно, на репутацию застройщика тоже»,— говорит собственник недвижимости в Дубае в интервью Emirates 24|7.

Самые перспективные районы для инвестиций — Дубай-Марина, Пальма-Джумейра и Даунтаун-Дубай, считает Артем Пустовар, исполнительный директор компании Forest. Прибрежные районы — Дубай-Марина и Пальма-Джумейра — всегда были популярны. Даунтаун-Дубай — более стабильный рынок, к которому сегодня приковано пристальное внимание иностранных инвесторов. Портал Bayut.Com добавляет к списку востребованных рынков Джумейра-Лейк-Тауэрс и Джумейра-Виллидж-Саут.

«Для инвесторов одним из самых перспективных районов является Бурдж. Здесь расположен Dubai Mall, Международный финансовый центр Дубая, «Бурдж-Халифа», а также резиденция и офис эмира Дубая. Это район с развитой инфраструктурой, который является центром деловой жизни города»,— говорит Элина Мюллер, консультант по недвижимости компании Star Luxury Properties.

По ее словам, в настоящее время в районе Бурдж ведется строительство нескольких элитных апарт-отелей с развитой инфраструктурой и сервисом лучших пятизвездочных гостиниц. «Приобретать недвижимость в таких комплексах наиболее выгодно для инвестиций»,— говорит Элина Мюллер.

При выборе недвижимости для последующей перепродажи стоит обращать внимание и на другие факторы, например, на то, есть ли в здании дополнительные удобства.

«Конечно, местоположение объекта — это основной критерий ликвидности. Но не менее важную роль играет инфраструктура как вокруг проекта, так и в самом комплексе. Наличие бассейна, тренажерного зала и кафе — большое конкурентное преимущество»,— отмечает Мюллер.

Перепродажа в мгновение ока

Перепродать недвижимость в Дубае можно, даже еще не имея свидетельства о праве собственности. Нужно только получить договор о покупке и сертификат базы данных OQOOD (системы регистрации застройщиков). Этот документ можно получить напрямую у строительной компании.

Рассказывает Артем Пустовар: «Мы перепродаем квартиру, даже когда право собственности не переведено с предыдущего собственника на нового. Покупатель находится в течение нескольких недель». По его словам, если прождать два или три месяца, можно получить прибыль в размере 10–15%.

По словам Элины Мюллер, чтобы оценить капитализацию, важно понимать, в какой момент были вложены инвестиции в проект, то есть на каком этапе строительства объект был приобретен.

«Чем раньше объект был куплен, например, на нулевом цикле, тем выше процент прироста капитала. Безусловно, нельзя дать общий показатель, все зависит от местоположения объекта, типа недвижимости, инфраструктуры и ряда других факторов. Но в среднем, если говорить о вложении на нулевом цикле, на момент сдачи объекта в эксплуатацию можно ожидать около 30% роста. Что касается самых элитных комплексов, которые строятся совместно с всемирно известными компаниями, такими как, например, Fendi или Paramount Pictures, то прирост капитала может достичь 40%»,— говорит Элина Мюллер.

Если учесть, что строительство продолжается обычно как минимум 18 месяцев, именно этот срок является оптимальным для тех, кто не желает ждать слишком долго, но надеется на большую прибыль.

Безопасно ли покупать off-plan в Дубае?

В целом, при соблюдении некоторых правил покупка недвижимости на этапе строительства не связана с большими рисками. Тем более что в Дубае существует закон, защищающий права инвесторов. Согласно ему, деньги, которые вкладывает покупатель в новый проект, хранятся на счете эскроу, и застройщик не имеет права снять больше средств, чем того требуется на том или ином этапе строительства. Другой закон предусматривает возмещение убытков инвестору, если компания не справляется с работами к установленным срокам.

По словам Артем Пустовара, главная опасность, подстерегающая покупателя off-plan в Дубае — недобросовестный застройщик. Следует инвестировать в недвижимость крупных, известных строительных компаний, имеющих хорошую репутацию, таких, как, например, Dubai Properties Group, Emaar и Nakheel.

«Любые инвестиции связаны с определенными рисками, и чем выше ожидаемый доход, с тем с бóльшими рисками он сопряжен. Поэтому, прежде всего, инвестор должен правильно подойти к выбору застройщика. Это должна быть компания с продолжительной положительной историей, хорошей репутацией и большим портфолио реализованных проектов»,— рассказывает Элина Мюллер.

Как правило, лучше всего продаются и быстрее всего дорожают такие объекты: пентхаусы, угловые квартиры, апартаменты с самыми красивыми видами и те, что расположены в тупиках или на первом этаже и имеют выход в частный сад.

Кроме того, стоит обратить внимание, что в Дубае, как и в Великобритании, есть две формы владения недвижимостью — фригольд и лизгольд. Последняя формально является долгосрочной арендой, и объекты с такой формой собственности продаются хуже, чем жилье с фригольдом — полным, неограниченным правом собственности.

«При покупке недвижимости важно выбирать объекты, продающиеся на условиях стопроцентного фригольда»,— советует Элина Мюллер.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru