Недвижимость в Нью-Йорке для студентов: где покупать и арендовать жилье учащимся

По данным исследования Tranio.Ru, 23,5% риелторов считают, что главная цель покупки недвижимости в США,— проживание детей, получающих образование в этой стране. Многие россияне, желающие учиться в американских вузах, выбирают университеты штатов Нью-Йорк и Нью-Джерси.

Расходы на обучение — от 40 тыс. долл. в год

Всего в вузах Нью-Йорка учатся около 600 тыс. студентов, среди них большую долю составляют иностранцы. В городе 110 университетов и колледжей, еще несколько десятков расположены в штатах Нью-Йорк и Нью-Джерси. Многие учреждения входят в списки лучших мировых вузов. Среди самых известных стоит отметить Колумбийский, Корнелльский и Принстонский университеты, входящие в элитную Лигу плюща, Ратгерский университет — крупнейшее высшее учебное заведение штата Нью-Джерси, основанный еще в 1766 году, а также Технологический институт Нью-Джерси.

Плата за обучение варьируется от 27,5 до 49 тыс. долл. в год. Еще около 11–12 тыс. долл. нужно отдать на проживание (жилье, питание, книги, канцелярские принадлежности, транспорт и прочее). Всего, чтобы учиться в американском вузе, нужно рассчитывать примерно на 40–60 тыс. долл. в год.

* — не уточняется

** — для нерезидентов штата

*** — для иностранных студентов

Есть и хорошая новость: россияне, поступившие в зарубежные вузы, смогут учиться в них за счет бюджета по программе «Глобальное образование», которая начнет работать до конца 2014 года. Ее участниками смогут стать только бакалавры, магистры, аспиранты и молодые ученые-исследователи. Желающие получат на образование не больше 1,5 млн рублей (43,5 тыс. долл.). По окончанию курса студент должен будет вернуться в Россию, чтобы в течение минимум трех лет работать на отечественные компании. По предварительным данным, эта программа будет работать до 2016 года.

Типы жилья: от хостелов до «хоумстей»

В США студентам предлагается большое разнообразие типов жилья — общежития, частные квартиры и отели.

• Общежития при университетах. 29% студенческих объектов — общежития, но в них часто не хватает мест для всех желающих. Нередко это здания, построенные 30–50 лет назад, не имеющие современного технического оснащения. Общежития часто выбирают первокурсники, так как во многих университетах есть правило, согласно которому на первом году обучения нужно жить на территории кампуса.
• Комната в частном доме или квартире. Обычно есть кровать, стол, стул, иногда — отдельная ванная комната. Разрешается пользоваться гостиной, столовой и кухней. Разновидность — проживание в местной семье (homestay, «хоумстэй»). Это позволяет улучшить английский и лучше узнать особенности американской жизни. В некоторых семьях разрешается жить до одного года или двух лет, однако «хоумстэй» обычно используют для временного проживания на короткие сроки, пока решается вопрос с основным жильем. Один из сайтов, где можно найти «приемную» семью в Нью-Йорке — HomestayFinder.
• Квартира. Учащиеся обычно арендуют частные квартиры рядом с вузами. Такие объекты составляют 62% рынка студенческого жилья США. Стандартная квартира включает кухню, гостиную, спальню и ванную. Студия представляет собой одну комнату с ванной. Есть также лофты — это апартаменты, которые по площади больше студий, с высокими потолками, в индустриальном стиле. При аренде целой квартиры с согласия собственника можно сдавать одну или несколько комнат в субаренду другим студентам. В таком случае тоже заключается договор аренды.
• Отели и хостелы. Чаще всего к таким типам жилья прибегают в самом начале, по приезду в Нью-Йорк, когда еще не найдено основное жилье.

Несмотря на то, что есть несколько районов, похожих на университетские городки, особенно рядом с крупными университетами, в Нью-Йорке за пределами кампусов не строятся специальные студенческие комплексы, как в других американских городах.

Где поселиться

Стоит снимать или покупать жилье рядом в пешей доступности от университета, чтобы не тратить деньги на транспорт. Если не получается найти жилье рядом с университетом, постарайтесь подыскать квартиру рядом со станцией метро. Например, до Колумбийского университета можно добраться из любого места, расположенного вдоль ветки № 1 — из Вест-Виллидж через Челси, из Верхнего Вест-Сайда, Гарлема, Вашингтон-Хайтс и Инвуда. До Университета Нью-Йорка можно доехать из многих районов Бруклина на поездах F, Q, R, 5, 6 и L.

По словам Ильи Биткова, риелтора Coldwell Banker, в Нью-Йорке пальму первенства по популярности среди учащихся удерживает Манхэттен. Для детей-студентов там покупают двух- или трехкомнатные квартиры стоимостью 1,5–3 млн долл. Спросом пользуются такие районы, как Гринвич-Виллидж, где находится Университет Нью-Йорка, Сохо, Трайбека и Челси, а также Верхний Вест-Сайд, рядом с Колумбийским университетом. Кроме Манхэттена, покупают жилье и в небольших городах Нью-Джерси.

«В моей практике был случай, когда клиент, приехавший с целью приобретения квартиры на время обучения сына, изменил изначальному плану по покупке недвижимости на Манхеттене и приобрел двухкомнатную квартиру в одном из престижных комплексов на «золотом побережье» Нью-Джерси, в городе Уэст-Нью-Йорк. Покупка обошлась минимум на 30–40% дешевле, квартира имела превосходный вид на реку Гудзон и панорамный вид на небоскребы Манхеттена»,— рассказывает Илья Битков.

По словам эксперта, дети, завершившие обучение в американском вузе, часто получают гражданство США и начинают строить свою карьеру в этой стране. Есть родители, которые формально остаются владельцами недвижимости, но на самом деле проживают за пределами США, и жилье отдают в полное распоряжение детям. Например, особняки сыновей и дочерей российских бизнесменов есть в Кресскилле (3,2–3,5 млн долл.), Альпайне (6–7 млн долл.) и других муниципалитетах. Бывает, что родители покупают недвижимость специально для детей после окончания учебы.

Как арендовать жилье

Аренда в Нью-Йорке стоит в среднем от 1 400 долл. в месяц в Бронксе до более чем 3 тыс. долл. на Манхэттене. В городах Нью-Джерси (Инглвуд, Крескилл) снять квартиру можно за 2–3 тыс. долл.

Найти съемное жилье в США трудно, а особенно иностранцу. Арендодатели просят у иностранных студентов депозит большего размера, чем у местных, если нет состоятельного поручителя, работающего в США. Поручителем может быть член семьи, родственник, друг, знакомый и т.д. — с подтвержденными доходами и кредитной историей, а также требуется, чтобы его годовой доход в 80–100 раз превышал размер годовой аренды. Если поручителя нет, требуется депозит в размере трех месяцев аренды, иногда больше. Некоторые арендодатели не требуют поручителей. Есть фирма Insurent, которая выступает поручителем, ее комиссия — 75–80% от месячной арендной платы. Требования этой компании — ежемесячный доход, превышающий аренду в 27,5 раз, и хорошая кредитная история.

Помимо этого, нужно доказать арендодателю, что есть достаточно средств для аренды. Например, большинство собственников на Манхэттене требуют, чтобы арендатор зарабатывал в год в 40–50 раз больше месячной стоимости аренды. Если жилье сдается за 1 500 долл. в месяц, то нужно доказать наличие 60 тыс. долл. годового дохода. За пределами Манхэттена (Бруклин, Квинс, Нью-Джерси) требуется, чтобы сумма превышала аренду в 30–35 раз. Если квартиру или комнату снимают несколько человек, сумма уменьшается пропорционально количеству съемщиков. Гранты, стипендии и прочие выплаты тоже считаются доходом.

Кроме того, арендодатели проверяют кредитную историю будущего арендатора. Хорошая кредитная история является гарантией того, что не будет долгов по коммунальным платежам и рентным выплатам. У многих студентов нет кредитной истории. В таком случае арендодатель может принять оплату за несколько месяцев вперед, если на счету есть деньги для оплаты 6–12 месяцев аренды. Факт внесения денег нужно фиксировать в письменном договоре. Контракты аренды обычно заключается на один академический год, затем продлеваются.

Найти съемное жилье можно с помощью брокера. На Манхэттене его услуги стоят 15% от годовой аренды, но в других местах комиссия может быть меньше.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru