Отели Европы: рынки и перспективы
По данным Всемирной туристской организации ООН (UNWTO), в 2016 году число туристов, совершающих поездки за рубеж, побило новый рекорд: 1,235 млрд человек. Почти половина из них (615 млн) путешествовали по Европе — это самое популярное направление для путешествий в мире.
Вместе с числом туристов растёт гостиничный бизнес. Согласно подсчётам PwC, общий объём вложений в этот сектор в Европе
Если отбросить портфельные сделки и брать в расчёт только единичные, то в 2016 году был поставлен
Почему рынок будет расти?
В 2017 году PwC провела опрос инвесторов о разных типах недвижимости в Европе: 70% респондентов назвали перспективы вложений в отели «хорошими» или «очень хорошими» (51% и 19% соответственно). У такого оптимизма есть ряд причин:
1) Число туристов продолжит увеличиваться
Помимо того, что половина всех путешествий, совершающихся в мире, приходится на Европу, четыре из пяти стран, возглавивших рейтинг стран мира по Индексу конкурентоспособности сектора путешествий и туризма (Travel and Tourism Competitiveness Index) в 2017 году, находятся в Европе: Испания, Франция, Германия и Великобритания. По мнению экспертов, за этот год количество туристов в европейских странах вырастет ещё
Прогноз туристического потока напрямую связан с благосостоянием горожан. по подсчётам UNWTO, самые крупные траты в 2016 году совершили туристы из Китая (235,9 млрд евро). За ними следуют граждане США, Германии, Великобритании и Франции — экономическое состояние этих стран во многом определит развитие международного туризма в будущем.
Сумма трат туристов в 2016 году, млрд евро |
Прогнозируемый рост с 2017 по 2020 годы, % | ||
---|---|---|---|
Доходы населения | ВВП(в год) | ||
Китай | 235,9 | +24 | +1,5 |
США | 109,8 | +11 | +2 |
Германия | 73,3 | +7 | +0,5 |
Великобритания | 57,5 | +29 | +0,3 |
Франция | 36,6 | +4 | +0,6 |
По прогнозам информационного центра Trading Economics, доходы населения и ВВП в этих странах будут расти: в Великобритании и Китае уровень доходов вырастет на 29% и 24% соответственно, а самый значительный рост экономики продемонстрирует США — около 2% в год.
2) Стабильный спрос в сегменте делового туризма
Несмотря на то, что отдых — основная причина большинства международных путешествий (по подсчётам ITB Berlin, около 75%),
По результатам опроса American Express Global Business Travel, в 2017 году в Европе пройдёт больше, чем
По мнению большинства респондентов, затраты на командировки в крупных организациях в 2017 году вырастут примерно на 1%. Таким образом, мы можем говорить о стабильном спросе на отели в этом сегменте в ближайшем будущем.
Отели органично вписываются в формат экономики совместного потребления. Думаю, всё больше будет расти сегмент
апарт-отелей (где номера представляют собой отдельные квартиры) — там люди будут жить по несколько недель или месяцев, периодически переезжая на новое место работы.
3) Благоприятная экономическая обстановка
Перспективность инвестиций во многом зависит от общей экономической ситуации в отдельных странах и регионе в целом: стабильный рост отчасти гарантирует надёжность вложений.
По данным Trading Economics, ежегодный рост ВВП Евросоюза до 2020 года составит около 2%, уровень безработицы в регионе снизится на 1,6%, а доход жителей Еврозоны вырастет почти на 9%.
В Испании, одном из самых популярных туристических направлений в мире, эксперты прогнозируют позитивную динамику, по меньшей мере, до 2020 года: ежегодный рост ВВП в среднем на 0,6%, снижение безработицы почти на 4%, увеличение доходов населения на 13%.
4) Высокая доходность и длительная аренда
Отели остаются привлекательным классом активов по двум причинам:
— они приносят сравнительно высокую доходность:
— в случае с крупной гостиницей можно заключить договор с оператором
Куда инвестировать выгоднее?
Как считают эксперты, террористические атаки повлияли не на число путешествий, а на их направление. по предварительным данным UNWTO, в 2016 году среди популярных направлений туристический поток заметно (на 10% и более) вырос на Кипре, в Болгарии, Португалии и Испании, но сократился в Турции (−29%), Бельгии (−13%) и Франции (−5%).
По нашему мнению, Франция, несмотря на неспокойную ситуацию, сохранит положение крупнейшего туристического рынка. Останутся востребованными курортные Испания и Италия и стабильная Германия. Турция на какое-то время сойдёт с туристической арены, поскольку путешественники будут искать доступные альтернативы в других, более безопасных, странах: в первую очередь, на Кипре и в Греции.
Сейчас Греция открывает отличные перспективы для инвестиций в отели. Основная причина — рынок скоро достигнет дна и начнёт расти. По данным Банка Греции, цены на недвижимость в стране с 2008 (когда был зафиксирован последний пик цен) по 2016 годы упали на 40%. Квадратный метр в центре города здесь стоит примерно в полтора раза дешевле, чем в Португалии, в два — чем в Испании и почти в три — чем в Италии.
По прогнозам Trading Economics на 2020 год, цены на недвижимость в Греции вырастут на 22%. Этому будут способствовать рост ВВП (на 0,4% в год) и снижение безработицы (с 21,7% сегодня до 18,8% в 2020).
Эксперты Tranio проанализировали самые посещаемые города Европы: обеспеченность отелями, их заполняемость, среднюю стоимость номеров и доход владельцев. Результаты показали: спрос на гостиницы в Дублине, Амстердаме и Барселоне выше, чем в других туристических городах Европы. Здесь отелей гораздо меньше, чем туристов, и их заполняемость выше. В то же время в Лондоне, лидере среди европейских городов по числу туристов, несмотря на бо́льшее количество гостиниц, заполняемость — вторая в Европе.
Город | Число между-народных туристов*,млн |
Число номеров на тысячу туристов |
Запол-няемость,% | Стоимость номера в сутки,евро |
Доход с одного номера,евро |
Доход-ность,% |
---|---|---|---|---|---|---|
Лондон | 19,9 | 7,3 | 81 | 164 | 132 | 4,0–5,0 |
Париж | 18,0 | 4,4 | 69 | 233 | 162 | 4,0–5,3 |
Барселона | 8,2 | 4,4 | 76 | 135 | 103 | 5,0–5,5 |
Амстердам | 8,0 | 4,3 | 78 | 137 | 107 | 5,0–5,5 |
Милан | 7,7 | 3,2 | 65 | 138 | 90 | 5,5–6,5 |
Рим | 7,0 | 6,9 | 68 | 153 | 103 | 5,5 |
Вена | 6,7 | 5,0 | 74 | 101 | 75 | 5,0–5,5 |
Прага | 5,8 | 5,7 | 77 | 88 | 68 | 6,0 |
Мадрид | 5,3 | 7,1 | 71 | 99 | 70 | 5,0–6,0 |
Мюнхен | 5,3 | 6,3 | 75 | 198 | 155 | 4,5–5,0 |
Дублин | 5,0 | 4,0 | 83 | 129 | 107 | 5,5–6,5 |
Берлин | 4,9 | 11,2 | 77 | 97 | 75 | 4,5–5,0 |
Лиссабон | 3,6 | 5,5 | 76 | 99 | 75 | н / д |
Франкфурт | 3,6 | 12,8 | 70 | 131 | 92 | 4,5–5,0 |
Будапешт | 3,4 | 76 | 79 | 60 | 6,0 | |
Афины | 2,7 | 7,2 | 67 | 105 | 73 | 7,5–8,0 |
*Туристы, которые провели в городе минимум одну ночь
Ещё один важный фактор при оценке инвестиционной привлекательности гостиничного рынка — влияние
В Берлине хозяин должен занимать не меньше половины дома, сдаваемого в аренду, в противном случает штраф составит 100 тыс. евро. Здесь количество номеров в отелях в четыре раза превышает число объявлений на Airbnb. Примерно то же соотношение — в Мюнхене, Вене, Брюсселе, Дублине и Афинах.
Город | Количество гостиничных номеров, тыс. | Количество объявлений на Airbnb, тыс. | Отношение числа номеров к количеству объявлений на Airbnb |
---|---|---|---|
Франкфурт | 46,4 | 1,8 | 25,8 |
Мюнхен | 33,5 | 5,5 | 6,1 |
Вена | 33,3 | 6,4 | 5,2 |
Брюссель | 19,3 | 4,7 | 4,1 |
Берлин | 55,0 | 14,0 | 3,9 |
Дублин | 20,0 | 3,9 | |
Афины | 19,6 | 5,4 | 3,6 |
Прага | 33,0 | 10,4 | 3,2 |
Женева | 6,4 | 2,1 | 3,1 |
Лондон | 145,0 | 50,4 | 2,9 |
Мадрид | 37,4 | 13,1 | 2,9 |
Цюрих | 8,0 | 2,9 | 2,8 |
Амстердам | 32,0 | 12,6 | 2,5 |
Будапешт | 19,3 | 8,2 | 2,4 |
Рим | 49,2 | 24,4 | 2,0 |
Барселона | 35,9 | 18,0 | 2,0 |
Милан | 24,8 | 12,6 | 2,0 |
Париж | 80,2 | 46,5 | 1,7 |
Лиссабон | 20,0 | 11,7 | 1,7 |
Порту | 6,0 | 4,9 | 1,2 |
В то же время в Порту, Лиссабоне и Париже конкуренция отелей
•
Бюджет | Не менее 10 млн евро (в противном случае выше риск того, что гостиница расположена в неудачном месте). |
Локация | Крупный город, который не зависит от сезонного спроса (с учётом средней величины туристического потока и конкуренции со стороны рынка краткосрочной аренды). |
Номерной фонд | От 70 номеров (к маленьким гостиницам, скорее всего, привязан небольшой (а значит, рискованный) оператор, который «съест» доходность). |
Количество звёзд | Три или четыре звезды (такие отели пользуются наибольшим спросом). |
Оператор | Крупная международная фирма или местная компания с хорошей репутацией и большим опытом управления. |
Договор с оператором | Договор на управление |
Доходность | Средняя доходность: |
Основные трудности | Найти подходящую недвижимость, получить кредит, перевести деньги |
Юлия Кожевникова, Tranio
Материал подготовлен для realty.rbc.ru
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году