Прогноз мировых рынков недвижимости в 2011

Немного истории

Перед тем, как говорить о прогнозе на 2011 год, стоит вспомнить, что привело рынок к нынешней ситуации.

За последние пять лет мы стали свидетелями удивительного зигзага цен на мировом рынке недвижимости. Цены сначала стремительно взлетели до небес, а потом так же быстро обрушились.

На рынке Израиля первые зачатки кризиса были видны в Израиле уже в 2006 году. В 2007 цены достигли пика и начали постепенно снижаться по всему миру, рухнув в 2008.

В 2009 году мировые рынки стали постепенно оправляться от удара и за год выросли в среднем на 10%.

Правда, на общем фоне роста были и отстающие. До сих пор неуверенно смотрятся США, Латвия, Литва, Болгария, Испания и Ирландия. Это страны, наиболее пострадавшие от кризиса 2008 года.

Общие закономерности

В большинстве стран нынешний рост обусловлен тем, что правительства принимают радикальные меры по стимулированию рынков. Крайне низкие ставки рефинансирования служат для банков стимулом выдавать кредиты на покупку жилья, которые, в свою очередь, подстегивают цены на недвижимость.

Наиболее заметные тенденции на мировом рынке можно разделить по региональному признаку. Ведущую роль сейчас занимает азиатско-тихоокеанский рынок с наиболее динамичным ростом в последние два года.

Очевидным подтверждением роста является то, что 61% национальных рынков показали рост за последние 12 месяцев. Это, конечно, не дотягивает до уровня середины 2006, когда 91% рынков показывали рост, но уже сильно опережает 35% в 2009 году.

Начиная со II квартала 2010 года, выздоровление рынков ускоряется. Это заметно даже в таких сложных странах, как Украина, Латвия, Литва и Эстония. Там прекратилось падение цен, продолжавшееся весь 2009 год.

В Азии продолжается бурный рост, несмотря на меры правительства по предотвращению раздувающегося «пузыря».

Риски

Аналитики Knight Frank увидели общие закономерности в оценке рисков и разделили весь мир на два условных региона — Азию и Европу с Америкой.

Самое удивительное, что особенно неуверенными в будущем оказались азиатские инвесторы. Их беспокоят риски, связанные с высокими темпами инфляции.

Наиболее сильный негативный фактор, по оценке экспертов,— то, что азиатские рынки недвижимости за время кредитного кризиса практически не сдали позиций. Если где-то и наблюдалось снижение, то оно было совершенно условным. Сейчас цены на недвижимость ещё выше, чем в 2007 году.

Инвесторы опасаются взрыва «пузыря» и двойного падения цен. На это накладывается высокая долговая нагрузка экономик региона — как частная, так и государственная.

Прогноз на 2011 год

В 2011 году посткризисный скачок цен на мировую недвижимость должен замедлиться.

Страны, наиболее пострадавшие от кризиса,— такие, как Испания, Ирландия и государства Восточной Европы — не ощутили роста ни в 2009, ни в первой половине 2010 года. Некоторые объекты в этих странах продаются в пол-цены от стоимости 2006 года. Здесь не стоит ожидать большого роста и в ближайшие 18 месяцев. Самое хорошее, что тут может произойти,— цены прекратят снижение.

В таких странах, как Великобритания, Франция, Австралия и Канада, цены за последние 18 месяцев показывали устойчивый рост. В Великобритании и Франции это было обусловлено низкой стоимостью недвижимости и правительственным стимулированием экономики. Австралийский рынок рос вместе с азиатскими. Все это — примеры стабильных рынков с хорошими долгосрочными перспективами.

В США ожидается вторая волна проблем, связанных с высочайшей долговой нагрузкой и пессимистичными ожиданиями инвесторов. Это не позволит ценам подняться на общем хорошем деловом фоне. Похоже на то, что цены нашли баланс и соответствуют реалиям времени. Не стоит ожидать серьезных изменений в течение ближайших 18 месяцев.

В Азии можно ожидать дальнейшего бурного роста цен — особенно в таких регионах, как Гонконг, Сингапур, Австралия и Китай.

Тренды

Аналитики Knight Frank отметили тренды, за которыми стоит наблюдать в 2011 году.

Отмена стимулирующих мер

Многие правительства постепенно отказываются от искусственной поддержки ситуации на рынке. Наиболее активно это проявляется в Великобритании, Австралии и США.

Рекомендуется отслеживать поведение правительств и их действия по поддержке рынков. Особенный риск в этом аспекте, по оценкам специалистов, представляет Великобритания.

Постепенное восстановление строительного рынка

Кризис фактически приостановил строительство новых объектов недвижимости. 2009 год стал началом слабой оттепели, которая неуверенно продолжилась в 2010.

Недофинансирование строительной отрасли может привести к ограничению предложений на рынке в 2012 году, что, в свою очередь, вызовет рост цен.

В этом тренде есть исключения — перенасыщенные рынки Испании, США и Ирландии.

Государственное сдерживание рынков

Не угасает желание правительств контролировать национальные рынки недвижимости. Где-то это начинает приносить плоды. К примеру, есть основания полагать, что правительству Гонконга своими жесткими административными методами удается остудить сильно разогретый рынок недвижимости.

Эксперты предлагают следить за аналогичными сдерживающими мерами со стороны европейских правительств.

Долговое бремя

Наиболее важная тенденция, за которой предлагают наблюдать аналитики,— смогут ли банки обеспечить потребности отрасли в кредитах на восточных рынках, где уровень задолженности и так близок к критической отметке. В Азии, где уровень долговой нагрузки не так высок, проблема менее актуальна, но она может также обостриться в Европе и Америке.

Перевод Георгия Качмазова

По материалам Miami Red Square Realty