Состояние отрасли: как изменились рынки жилой недвижимости Европы и США в III квартале 2016

Tranio проанализировал основные тенденции на 33 зарубежных рынках жилья и выяснил, что в III квартале 2016 в большинстве стран Европы и в США можно было наблюдать высокий спрос на жильё, сокращение предложения и, как следствие, удорожание недвижимости (эти рынки находятся в фазе экспансии). Среди рассматриваемых в исследовании стран цены снижались лишь в четырёх: Италии, Греции, Черногории и на Кипре. Эти рынки всё ещё находятся в фазе рецессии.

Анализ данных информационного центра Trading Economics показывает, что к 2020 году на 25 рынках Европы, а также в США можно ожидать повышения цен. Тенденция к снижению будет характерна только для Дании, Кипра, Литвы и Мальты, а ещё в трёх из рассматриваемых стран — Словении, Хорватии и Чехии — цены сохранятся на текущем уровне.

Самые горячие рынки: Венгрия, Латвия, Исландия

Венгрия в III квартале 2016 года стала самым горячим из 33 рассмотренных рынков.

Рынок недвижимости этой страны пострадал в ходе кризиса 2008–2009 годов, но поскольку он отличается бóльшей устойчивостью по сравнению с курортными рынками южной Европы, то цены здесь просели не так сильно, как, к примеру, в Испании. Восстановление венгерского рынка началось ещё в 2013 году. По данным Eurostat, в III квартале 2016 рост составил 11,5% по отношению к аналогичному периоду 2015-го.

Рынок Латвии тоже испытывает бум. Согласно данным Eurostat, в III квартале 2016 жильё здесь подорожало на 10,8% в годовом исчислении. Скорее всего, цены растут из-за недостаточного предложения. Однако в целом инвестиции в латвийский рынок сокращаются. Согласно исследованию Национального альянса девелоперов недвижимости, в 2014 году вложения в новые объекты здесь составили 150 млн евро, в 2015-м — 125 млн, в 2016-м, по предварительным оценкам,— около 100 млн. Причины — введение новых норм строительства и бюрократия. Россияне, составляющие основную группу иностранных покупателей, стали меньше инвестировать в недвижимость Латвии после того, как в 2014 году в стране был повышен порог инвестиций для получения вида на жительство (с 142,3 тыс. до 250 тыс. евро).

Также рост более чем на 10% продемонстрировал рынок Исландии. Цены в этой стране растут из-за дефицита жилья. Помимо этого, большую роль играет туристических бум: как сообщает Reuters, количество отдыхающих в Исландии (2,37 млн человек в год) в семь раз превышает количество её жителей (330 тыс. человек). По прогнозам Islandsbanki, в 2017 году туристический поток вырастет на 35%, что ещё больше подогреет исландский рынок недвижимости.

Три кита: США, Великобритания, Германия

Крупнейший рынок недвижимости в мире — США. Цены на недвижимость в США обрушились в 2008 году с началом финансового кризиса, но в 2012-м начали повышаться. По состоянию на III квартал 2016 жильё в США стоит на 4% дешевле по отношению к пику 2007 года. В отдельных локациях разница ещё больше, например в Майами цены на 21% ниже пика, в Нью-Йорке — на 30%. По данным Zillow, в III квартале 2016 недвижимость в среднем по США подорожала на 5,5% в годовом исчислении, и скорее всего, рост цен продолжится в ближайшие годы.

Германия, крупнейший европейский рынок, в отличие от многих других стран Европы не испытал резкого обвала цен после кризиса. Местный рынок вообще отличается стабильностью и предсказуемостью, а цены на жильё здесь непрерывно растут с 2008 года. С 2011 по 2015 годы недвижимость в ФРГ подорожала в среднем на 55%, в Мюнхене — на 65%, в Берлине — почти в два раза. По данным Eurostat, в III квартале 2016 цены в среднем по стране выросли на 6,2% по отношению к III кварталу 2015, и Trading Economics прогнозирует дальнейшее удорожание недвижимости в Германии. Поскольку цены в ФРГ имеют тенденцию к росту и рынок отличается стабильностью, многие инвесторы выбирают эту страну для вложения средств в жилую доходную недвижимость (квартиры, микроапартаменты, доходные дома и дома престарелых) и создания личного фонда благосостояния.

Второй по величине рынок недвижимости Европы — Великобритания. По данным Eurostat, в III квартале 2016 цены на недвижимость выросли на 7,2%. Впрочем, после «Брекзита» жильё во многих новых проектах в Лондоне начало дешеветь. Так, компания Savills сообщает, что с 2011 по 2015 годы число сделок на рынке новостроек британской столицы превышало количество построенных объектов примерно в два раза, а по состоянию на осень 2016-го были распроданы только 60% единиц жилья в строящихся проектах и число сделок примерно совпадает с количеством вводимых в эксплуатацию объектов. По этой причине девелоперам приходилось идти на уступки и снижать цены. Осенью недвижимость в Лондоне выставлялась на продажу по ценам примерно на 15–25% ниже, чем до июньского референдума, на котором было принято решение о выходе страны из ЕС.

Рынки, которые оправились от кризиса: Болгария, Испания, Португалия, Ирландия

В поле зрения покупателей недвижимости вновь возвращается Болгария. Цены на недвижимость в этой стране резко упали в 2008–2010 годах, после чего рынок стагнировал. В 2015–2016 годах наступил переломный момент, и жильё начало дорожать. По данным Eurostat, в III квартале 2016 цены выросли на 8,8% в годовом исчислении. Экономика Болгарии растёт, спрос на жильё увеличивается, а объёмы строительства пока остаются низкими. Всё это создаёт предпосылки для дальнейшего удорожания недвижимости.

Испания — одна из стран, сильнее всего пострадавших в ходе кризиса 2008 года. До 2007 года местный рынок недвижимости был одним из самых «горячих» в Европе, однако после экономического спада цены на дома и квартиры здесь неуклонно падали вплоть до 2015 года, когда рынок достиг дна. Всего за этот период цены по стране упали примерно на 40%. По данным Eurostat, в III квартале 2016 цены выросли на 4% в годовом исчислении, и Trading Economics прогнозирует рост, по крайней мере, до 2020 года. Рынок находится в начале стадии восстановления, поэтому на нём сохраняется большой потенциал роста цен и Испания предлагает хорошие возможности для спекулятивного инвестирования. В частности, 2016–2017 годы станут благоприятным моментом для заработка на покупке жилья для ремонта и последующей перепродажи с созданием добавленной стоимости (стратегия Added Value).

Португалия, в отличие от других стран Южной Европы — Греции и Испании,— пережила кризис 2008–2009 годов с наименьшими потерями. Жильё здесь подешевело в среднем на 17% с мая 2010 (пик цикла) до марта 2013 (дно). Для сравнения: разница между ценами в периоды пика и дна в Греции и Испании достигла примерно 40%. На самых востребованных рынках Португалии — в Лиссабоне и в регионе Алгарви — спад был более выраженным: с 2010 по 2013 жильё тут подешевело на 21%. По состоянию на сентябрь 2016 цены на жильё в Португалии на 9,7% выше, чем в период дна, и на 8,6% ниже пикового значения. Это значит, что рынок находится примерно в середине цикла, и у цен ещё есть потенциал роста.

Рынок Ирландии, как и испанский, сильно пострадал от последствий кризиса 2008 года. Согласно информации Центрального офиса статистики страны, цены в Ирландии всё ещё на 30,4% ниже пика 2007 года, однако они уже превышают минимум середины 2013-го на 41,6%. Недвижимость дорожает быстрыми темпами во всех городах, включая Голуэй, Дублин, Корк, Лимерик и другие. Спрос растёт, и предложение сокращается.

Падающие рынки: Италия, Греция, Кипр, Черногория

Недвижимость в Италии дешевеет с 2008 года, и цены в стране продолжают снижаться, хотя темпы падения рынка замедляются. В III квартале 2016 жильё здесь подешевело на 0,9% по отношению к аналогичному периоду 2015 года. Trading Economics прогнозирует, что итальянский рынок скоро начнёт восстанавливаться. Это значит, что сейчас, когда цены приближаются к минимуму, настал удобный момент для входа на рынок. Многие иностранные инвесторы уже заметили эту тенденцию и начали активно заключать сделки в Италии. Больше всего спрос на итальянскую недвижимость растёт со стороны граждан Великобритании, Германии, США и Франции.

В Греции недвижимость стоит на 42,5% дешевле по отношению к 2008 году, и цены продолжают снижаться. По данным Банка Греции, в 2013 году жильё в стране подешевело на 10,8%, в 2014-м — на 7,5%, в 2015-м — на 5,0%, в III квартале 2016 — лишь на 1,5% в годовом исчислении. Trading Economics прогнозирует скорое восстановление рынка, поэтому покупать жильё в Греции сейчас выгодно. При этом в стране остаётся много нерешённых экономических проблем, среди которых — рекордно высокая для ЕС безработица (23%).

На Кипре та же проблема — высокий уровень безработицы. Впрочем, в последнее время этот показатель снижается и, по прогнозам Trading Economics, к концу 2017 года составит 11% по сравнению с 15,5% в 2015-м, что может немного смягчить ситуацию на местном рынке жилой недвижимости. Признаки восстановления на Кипре появлялись в 2015 году, однако III квартал 2016 снова показал спад: по данным Eurostat, жильё на острове подешевело на 3,3% по отношению к аналогичному периоду 2015, и прогнозы Trading Economics неблагоприятны. Чтобы стимулировать местный рынок жилья и привлечь иностранных инвесторов, власти страны осенью 2016 снизили сумму вложений, необходимых для получения гражданства по иммиграционной программе, с 2,5 млн до 2 млн евро. На сегодняшний день Кипр предлагает самую выгодную программу получения паспорта ЕС: гражданство можно получить всего за шесть месяцев и оно выдаётся всей семье инвестора.

Среди 33 рассмотренных в исследовании Tranio стран больше всего в III квартале 2016 упали цены в Черногории — на 4,9% в годовом исчислении (данные статистического ведомства Черногории Monstat). Правда, эти данные относятся только к рынку первичной недвижимости. По прогнозам Trading Economics, к 2020 году цены в стране могут повыситься. Основной драйвер черногорского рынка — туризм. По данным Monstat, с 2011 по 2015 этот сектор рос на 6,4% в год, в 2015-м количество туристов выросло на 12,9%, а с января по июль 2016-го — ещё на 3,8%. Иностранный спрос на черногорскую недвижимость будут подогревать и новые рейсы в европейские города (Барселону, Брюссель, Лондон, Милан, Стокгольм, Осло), появляющиеся в расписании международного аэропорта Подгорица. Помимо этого, восстановлению рынка жилья будет способствовать рост экономики Черногории (по прогнозам экспертов, он составит около 4% в год).

•

Юлия Кожевникова, Tranio

Материал подготовлен специально для «Абсолют Банка»