Стамбул — новый форпост на инвестиционной карте Европы

По данным исследования PriceWaterhouseCooper, в 2012 году Стамбул стал самым привлекательным европейским городом для инвестиций в недвижимость. Этому во многом поспособствовала отмена «принцип взаимности» для иностранцев, благодаря которой граждане других государств получили право приобретать недвижимость в Турции, независимо от того, пользуются ли турки аналогичным правом на родине покупателя.

По данным сайта Reidin.Com, в январе 2013 жильё в Стамбуле выросло в цене на 19,5% в годовом исчислении, а арендные ставки прибавили свыше 15%. С 2005 года средняя стоимость покупки недвижимости в городе увеличилась более чем вдвое и достигла 1,7 тыс. евро/м². Однако несмотря на такой рост, жилье в Стамбуле по-прежнему дешевле, чем в Мадриде, Барселоне, Амстердаме или Праге. Как отмечают эксперты Global Property Guide, Стамбул занимает только 29-е место по стоимости жилья в мире.

Муниципальные власти активно развивают инфраструктуру и поднимают престиж города. Планируется строительство ещё одного международного аэропорта и третьего моста через Босфор. Сейчас Стамбул борется с Мадридом и Токио за право принять летние Олимпийские игры 2020 года, поэтому здесь будет построен специальный комплекс для спортсменов.

Недвижимость Стамбула привлекает инвесторов всех мастей

Недвижимость в Стамбуле пользуется спросом у трёх категорий инвесторов. «Во-первых, это выходцы из Саудовской Аравии, Катара и Кувейта. Для этих людей Турция — возможность ощутить прелести европейских свобод в мусульманской стране»,— отмечает Роман Шулаверци, директор компании Anatolia Construction & Consulting. Для второй группы — инвесторов из Ирака, Сирии, Ливии и других стран, переживших «арабскую весну» — важно вложить средства в зарубежную недвижимость или купить жилье, чтобы вовсе покинуть неспокойную родину. Инвестиционные цели и доступный курортный отдых объединяют покупателей из России, Казахстана, Великобритании, Франции и Нидерландов.

В марте 2013 состоялась встреча представителей международных компаний, работающих в сфере недвижимости. На вопрос, в какие сектора рынка Турции вложить 500 млн евро, Энтони Лабади, управляющий директор CBRE в Турции, посоветовал инвестировать часть средств в офисный рынок Стамбула, а на оставшиеся купить складские и промышленные объекты в новых районах города. Ахмет Ипликси, представитель агентства по поддержке и привлечению инвестиций в Турцию (ISPAT), остановил свой выбор на элитной жилой недвижимости Стамбула, указав на её недооценённость.

Жилая недвижимость Стамбула приносит стабильный доход

Турецкое жильё манит не только ростом цен, но и хорошим рентным потенциалом. Из всех городов страны самым популярным для инвестиций остаётся Стамбул, где от аренды можно получать до 9% годовых.

Квартира площадью 75 м² в живописном районе Сарыер у пролива Босфор в среднем стоит 117 тыс. евро. Месяц аренды обойдётся в 700 евро, что обеспечит владельцу доход на уровне 7,15% в год. В Сарыер селятся состоятельные политики, бизнесмены, актёры и музыканты. Местные пляжи собирают сотни горожан и туристов каждые выходные.

Бейоглу — ещё одна привлекательная часть Стамбула. Здесь расположены консульства Великобритании, Германии, России и Швеции, а также проживает немало иммигрантов из стран Азии и Европы. В основном это представители творческих профессий, а также молодые специалисты. Покупка квартиры 75 м² в Бейоглу обойдётся в 170 тыс. евро, арендная плата составляет около 840 евро в месяц. Поэтому владелец ежегодно может получать доход около 6%.

Аналогичная недвижимость в районе Кадыкёй принесёт собственнику порядка 4,5%. Сумма инвестиции немного ниже, чем в Бейоглу,— 147 тыс. евро. В этой части Стамбула расположены крупные торговые центры, уличные базары, а также жилые комплексы, преимущественно для среднего класса.

«Огромный потенциал имеют элитные прибрежные районы Бебек, Эмирган и Еникёй. Недвижимость продаётся на 20–30% дешевле по сравнению с докризисным периодом. В Бебеке, например, есть большой выбор традиционных вилл и таунхаусов. Квартиру с тремя спальнями в особняке XIX века можно купить примерно за 340 тыс. евро»,— говорит Синди Уриона, агент недвижимости компании Luxurion.

Наши соотечественники, покупая недвижимость в Стамбуле, исходят из бюджета 80–100 тыс. евро. Директор компании Istanbuild Group Азат Кутлушин отмечает: «Русских клиентов привлекают районы Эсеньюрт, Бейликдюзю, Бююкчекмедже в европейской части города, в азиатской части пользуются спросом Аташехир, Кадыкёй, Картал и Пендик».

Для инвесторов запускаются специальные проекты. Компания Colordarcy предлагает квартиры по цене от 54 тыс. евро в комплексе Inci Palas, построенном в январе 2013 на западе Стамбула. Покупателям апартаментов с двумя спальнями (85 тыс. долларов) гарантирован рентный годовой доход в 6% в течение двух лет. Помимо жилья, Inci Palas включает фитнес-центр, сауну, подземную парковку, консьерж-сервис, круглосуточную охрану и шесть магазинов.

Ещё один вариант для инвестиций — комплекс смешанного назначения Symbol в районе Эсеньюрт, в 12 км от Международного аэропорта имени Ататюрка. Стоимость студий в этом проекте начинается от 40 тыс. евро. В Symbol расположены 500 офисов и 48 торговых площадок. Также оборудованы бассейны, спа- и фитнес-центры, турецкая баня, открыты кафе и ресторан, есть даже детский сад. Покупка квартиры в комплексе обеспечивает гарантированный доход в 8% годовых. При росте капитальной стоимости свыше 10% апартаменты за 74 тыс. евро окупятся менее чем за шесть лет.

Офисный рынок Стамбула: победы ещё впереди

Офисный рынок Стамбула в основном живёт за счёт внутренних инвестиций. Энтони Лабади отмечает: «Местные офисы обеспечивают доходность на уровне 6,5% в год. Для того чтобы иностранные инвесторы пришли в Стамбул, нужно достичь уровня в 7,5–8%. Это новый рынок, доверие к нему пока невелико, а вкладчики хотят гарантий». Однако Джос Тромп, руководитель отдела исследований в CBRE в Центральной и Восточной Европе, уверен, что приток институциональных инвестиций начнётся в ближайшие 3–10 лет.

В конце 2012 уровень свободных площадей на рынке первоклассной офисной недвижимости Стамбула составил 9,4%. Весь фонд достиг отметки в 3,1 млн м², к концу 2015 будут введены в эксплуатацию еще около 1,4 млн м². Новые проекты площадью от 400 до 500 тыс. м² в равной степени представлены в европейской и азиатской частях города, а также в Центральном деловом районе (Central Business District, CBD).

Среди арендаторов наибольшим спросом пользуются первоклассные офисы с современным дизайном и развитой инфраструктурой. Предложение площадей в CBD ограничено, поэтому за 2012 арендные ставки здесь выросли с 30 до 35 евро/м² в месяц.

В качестве альтернативы CBD арендаторы рассматривают районы Кягытхане и Умрание с большим количеством свободных офисов и сравнительно невысокими ставками. Интерес к Малтепе меньше, поскольку качество местных бизнес-центров оставляет желать лучшего.

Магазины на оживлённых улицах всегда в цене

Сейчас в Стамбуле хорошим спросом пользуются как торговые центры, так и магазины на оживлённых улицах. На турецкий рынок ритейла приходят международные бренды: производители одежды Shana, Promod, Aeropostale, а также сети ресторанов и кафе. Средние арендные ставки в Стамбуле держатся на уровне 80 евро/м² в месяц. На оживлённых улицах стоимость аренды доходит до 200 евро за квадратный метр.

В 2012 коммерческие компании начали пересматривать свои планы по расширению. Многие уменьшили занимаемые площади в стремлении снизить эксплуатационные расходы. Кроме того, по мере развития электронной торговли продавцы стали «переезжать» в Интернет.

По данным компании Jones Lang LaSalle, в конце 2012 средний уровень доходности торговой недвижимости в городе составил 7%. Внимание инвесторов, в особенности частных акционерных фондов, сфокусировано на новых торговых центрах Marmara Park, Aqua Florya, а также на строящихся объектах Akasya, Emaar Square, Zorlu Center. Последний проект стоимостью почти 2,5 млрд евро будет завершён в 2013, комплекс включает бизнес-центр, торговый павильон, отель, жилые площади и выставочный зал.

Максим Любимов, Tranio.Ru