Тенденции развития офисного рынка Иль-де-Франса

По материалам Knight Frank

По мнению экспертов, несмотря на общую неопределенность, царящую на европейских рынках, офисный сегмент Парижа может войти в стадию роста, однако начало станет более трудным, чем прогнозировалось ранее.

Спрос на качественные площади остается высоким

C начала 2011 года активность на офисном рынке выросла на 21%, в основном, за счет III квартала, который был очень динамичным. Однако эти результаты отчасти обманчивы, поскольку в расчет берутся крупные сделки, связанные с арендой объектов площадью от 20 000 м², договоренности по которым были достигнуты задолго до 2011 года. Суммарная площадь таких офисов достигает более 230 000 м².

В течение первых девяти месяцев 2011 года в парижском регионе было арендовано или продано 1 960 000 м² офисных площадей.

III квартал 2011 года стал заметным для парижского рынка офисов. За три месяца были заключены договоры на аренду почти 790 000 м² площадей. Активность выросла на 49% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Это самый лучший результат с конца 2006 года, но его не стоит переоценивать, поскольку он кажется выдающимся лишь на фоне II квартала, когда количество сделок сократилось на 15%.

Почти 80% предложений представляют собой вторичные объекты. Недостаток качественных площадей привел к тому, что в сегменте офисов площадью от 5 000 до 20 000 м² снизилось количество сделок. Однако спрос на помещения площадью менее 5 000 м² с начала года вырос на 6% по отношению к 2010.

В III квартале 2011 года были заключены 22 сделки на покупку или аренду офисов площадью более 5 000 м², что составляет 61% от общего объема, или 480 000 м². Сюда относятся: штаб-квартира французской компании сотовой связи SFR в Сен-Дени (124 000 м²), центральный офис сети гипермаркетов Carrefour в Масси (85 900 м²) и 23 800 м² на проспекте Клебера, приобретенные компанией Scor. Только эти три офиса составляют 30% от общей площади тех помещений, что были проданы или сданы с июля по сентябрь 2011 года.

В центральных районах объектов не хватает

К сентябрю 2011 года доля пустующих площадей оставалась незначительной — 6,9% от общего фонда — и сегодня продолжает сокращаться. Поэтому Париж является более безопасным для владельцев офисных зданий, чем какой-либо другой европейский город.

Офисов класса А не хватает, особенно в самых престижных районах, и спрос на них остается высоким. Например, нашлось сразу три компании, желающие снять офисы в здании на улице Св. Доминика, еще два потенциальных арендатора заинтересовались одними и теми же помещениями на авеню Франклина Делано Рузвельта.

Из-за дефицита предложения на центральные районы Парижа стало приходиться меньше сделок: их доля сократилась с 43% в 2010 году до 34% в 2011.

У арендаторов пользуются спросом помещения класса А или, по крайней мере, недавно отремонтированные современные офисы. В течение первых трех кварталов 2011 года 78% сделок с помещениями площадью свыше 5 000 м² пришлись на новые или отреставрированные здания, в некоторых случаях речь даже шла о предварительной сдаче в аренду.

Рынок аренды стабилен

Для Парижа, как и для многих крупных городов мира, характерен большой разрыв между стоимостью аренды помещений в разных районах. Например, в деловом центре снять офис можно в среднем за 501 евро/м², в то время как в 18-м, 19-м и 20-м округах — за 261 евро/м². То есть в пределах 2–3 км разница может составлять 240 евро.

Нехватка качественных офисов привела к тому, что стоимость аренды элитных объектов выросла на 7%, достигнув к концу 2011 года 800 евро/м² в центральном деловом районе. Для сравнения, годом ранее недвижимость этого класса сдавалась в среднем за 750 евро/м².

Что касается офисов средней ценовой категории, то здесь арендные ставки остаются стабильными, в основном благодаря изобилию вторичных объектов. Средняя стоимость аренды выросла на 4% — с 307 евро/м² в III квартале 2010 года до 318 евро/м² в III квартале 2011. В целом, колебания незначительны: между периодом дна 2005 года (268 евро/м²) и пиком 2008 (322 евро/м²) разница составляет лишь 54 евро.

По прогнозам аналитиков, на региональном уровне средние арендные ставки останутся стабильными, однако будут снижаться на периферийных рынках вторичных объектов.