Закон Дюфло: как сократить налоги при покупке нового жилья во Франции

С 1 января 2013 во Франции действует закон Дюфло (loi Duflot), согласно которому можно уменьшить налоги, сдавая в аренду приобретенное или построенное жилье в течение девяти лет. Этот механизм будет действовать до 31 декабря 2016.

До 2013 года вместо закона Дюфло применялся закон Селье (loi Scellier), в рамках которого можно было вернуть 6% (для обычных домов) или 13% (для энергоэффективных зданий) от стоимости недвижимости, если жилье сдавалось в аренду в течение девяти лет. Часто можно слышать мнение, будто старый закон был более выгодным, чем новый, однако это не так.

«Закон Дюфло более интересен, чем Селье, но намного более техничен, и далеко не все понимают его особенности. Это объясняет критику. К тому же министр Сесиль Дюфло непопулярна: иногда предвзятое отношение к министру распространяется на закон, который он инициирует»,— говорит Лара Парэнан, директор департамента Восточной Европы AS et Associés.

По закону Дюфло инвестор, купивший недвижимость в указанный период времени, может получить налоговый вычет в размере 18% от стоимости объекта, если:

• сумма инвестиций не превышает 300 тыс. евро;
• цена за 1 м² — не более 5 500 евро;
• жилье будет сдаваться в аренду минимум в течение девяти лет и не позже чем через 12 месяцев после окончания строительства;
• арендные тарифы не превышают максимумы, предусмотренные законодательством;
• размер доходов будущих съемщиков соответствует установленному порогу;
• жилье соответствует определенному уровню энергоэффективности (BBC 2005 — для объектов, построенных до 31 декабря 2012, или RT2012 — для объектов, возведенных после 1 января 2013).

По закону Дюфло можно покупать максимум два объекта в год общей стоимостью не более 300 тыс. евро. Тому, кто решил купить квартиру во Франции, наиболее выгодно приобретать студии и однокомнатные квартиры — они пользуются наибольшим спросом среди арендаторов. Брутто-доходность составляет в среднем 3,5–4%. Налоговые скидки действуют в течение всех девяти лет.

«Можно вычитать максимум 6 000 евро в год в течение девяти лет — всего 54 тыс. евро за весь срок»,— объясняет Лара Парэнан.

Арендные тарифы при законе Дюфло составляют 80% от рыночной платы за съемное жилье. Они меняются каждый год. Съемщик не может быть членом семьи собственника.

Чтобы узнать площадь жилья и ограничения на арендную плату, нужно воспользоваться формулой: 0,7+19/П (П — жилая площадь, а также половина подсобных помещений (погреб, подвал, балкон), площадь которых составляет максимум 8 м²). Максимальная арендная плата для этого объекта — 636 евро (65*9,88*(0,7+19/65)).

Зона A включает многие коммуны в Иль-де-Франсе, Лазурный Берег и французскую часть женевской агломерации, зона A bis — Париж и 29 коммун малой короны столицы, B1 — большую корону Парижа и агломерации с населением более 250 тыс. человек.

К зоне B2 относятся агломерации с населением численностью менее 250 тыс. человек. С 30 июня 2013 льготы на эту зону не распространяются, однако в половине таких муниципалитетов обсуждается возможность участия в программе, обозначенной законом Дюфло.

Например, в 2013 году физическое лицо приобретает новую квартиру площадью 65 м² в Лилле (Зона B1). Такое жилье будет соответствовать термическому регламенту RT2012. Инвестор может воспользоваться налоговым вычетом в размере 4 200 евро ежегодно в течение девяти лет. Общая сумма экономии составит 37 800 евро.

С учетом цен и стоимости аренды наиболее рентабельной является зона B1, особенно города Бордо, Лилль, Лион, Нант, Ренн и Страсбург. Не стоит списывать со счетов и парижские пригороды зоны A — Женвилье, Монтрёй и Шатильон. Брутто-доходность местных квартир площадью 40 м² достигает 5,5%.

По данным AS & Associés, при покупке объекта стоимостью 200 тыс. евро в ипотеку ежемесячные затраты с учетом льгот теоретически могут составить 407 евро — благодаря закону Дюфло в этом случае экономятся 333 евро в месяц.

Этим механизмом можно воспользоваться при подписке на ценные бумаги Гражданской компании по операциям с недвижимостью (Société civiles de placement immobilier, SCPI), если 95% активов составляют объекты, попадающие под категорию налогообложения по закону Дюфло. В этом случае размер налогового вычета составит 18% от 95% суммы подписки на ценные бумаги.

* * *

«Дюфло и подобные законы направлены на секторы, в которых необходимы государственные субсидии. В законах, связанных с недвижимостью, государство выигрывает дважды: во-первых, оно получает НДС (19,6%) сразу и частично возвращает, но при этом не сразу, а в течение 10–11 лет (один–два года на строительство и девять лет аренды). Во-вторых, эти законы позволяют снижать и контролировать рыночную аренду, а также делать съемное жилье более доступным для небогатых людей»,— объясняет Лара Парэнан.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru