Налоги на недвижимость на Кипре

4 024 просмотра · Обновлено 6 марта 2025

Кипр выделяется на фоне большинства европейских юрисдикций заметно меньшей налоговой нагрузкой: нет налога на владение собственностью, действуют льготные ставки НДС, режим Non-Dom позволяет снизить до нуля налоги на пассивный доход и т. д.

Для частных инвесторов Кипр создаёт едва ли не самую выгодную среду для инвестиций в зарубежную недвижимость среди стран ЕС.

Содержание статьи

Налог на покупку недвижимости на Кипре
1. Налог на передачу прав собственности (Transfer Tax)
2. Гербовый сбор (Stamp Duty)
Льготная ставка НДС при покупке недвижимости на Кипре
1. НДС на земельные участки
Налоги при владении недвижимостью на Кипре
1. Взносы в систему общего здравоохранения
2. Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) на Кипре
Налоговый календарь владельца недвижимости на Кипре
Прочие налоги на Кипре
1. Корпоративный налог
2. Налог на дивиденды

Налог на покупку недвижимости на Кипре

При покупке недвижимости на Кипре инвестор сталкивается с несколькими обязательными платежами, которые зависят от типа объекта и структуры сделки.

Квартиры на Кипре 11 915 объявлений на Tranio

От 279 000 €

Апартаменты в новой закрытой резиденции рядом с полем для гольфа, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2027.II Всего 105 квартир

От 220 000 €

Апартаменты в современной резиденции с бассейном в живописном районе, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2025.II Всего 43 квартиры

От 235 000 €

Апартаменты в новой резиденции с бассейнами в 200 метрах от пляжа, Кисонерга, Кипр

Всего 36 квартир

От 350 000 €

Апартаменты в новой малоэтажной резиденции с двумя бассейнами и спа-зоной в 500 метрах от моря, Пафос, Кипр

Всего 88 квартир

От 748 000 €

Апартаменты в высотной резиденции на берегу моря с бассейнами и спа-центром, Лимассол, Кипр

Всего 330 квартир

От 510 000 €

Квартиры в премиальном бутик-проекте от ведущего застройщика с низким порогом входа, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2026.III Всего 24 квартиры

От 500 000 €

Апартаменты в новом стильном жилом комплексе с бассейном и тренажерным залом в 250 метрах от пляжа, Агиос Тихонас, Кипр

Срок сдачи: 2026.IV Всего 44 квартиры

От 390 000 €

Апартаменты в новой резиденции с бассейнами, рестораном и круглосуточным обслуживанием, Платрес, Кипр

Всего 84 квартиры

Налог на передачу прав собственности (Transfer Tax)

Передача права собственности регистрируется в Департаменте земель и изысканий (Department of Land and Surveys). Покупатель обязан оплатить трансферные сборы, ставки которых зависят от рыночной стоимости объекта, определённой DLS.

Налог применяется ко всем объектам недвижимости, включая жилые дома, квартиры, коммерческие помещения и земельные участки, если они покупаются у другого собственника.

Ставка налога на переход права собственности варьируется от 3 до 8% в зависимости от стоимости недвижимости:

Стоимость недвижимости, евро	Ставка
До 85 430	3% (максимум 2 550 €)
85 431 — 170 860	5% (итого до 6 800 €)
Свыше 170 860	8%

Предусмотрены исключения и льготы в отношении трансфертов между членами семьи, а также между членами семьи и семейными компаниями.

На сайте DLS представлен калькулятор налога на переход права собственности.

Если налоговые органы определят, что заявленная стоимость сделки существенно ниже рыночной, они вправе доначислить Transfer Tax на разницу. Объекты, приобретённые в рамках принудительных продаж, не имеют права на льготные ставки.

Контракты, зарегистрированные в земельном кадастре с 2 декабря 2011 по 31 декабря 2016 года, продолжают пользоваться преимуществами по снижению Transfer Tax, независимо от даты окончательной передачи права собственности.

При покупке жилья у застройщика недвижимость облагается НДС, а трансферные сборы не взимаются вовсе.

Гербовый сбор (Stamp Duty)

Сделка купли-продажи облагается гербовым сбором в зависимости от стоимости недвижимости:

Стоимость недвижимости, евро	Ставка, %
До 5 000	0,00
5 001 — 170 000	0,15
Более 170 000	0,20

Сделки в рамках реорганизации компании или с активами за пределами Кипра освобождаются от гербового сбора.

Максимальный допустимый размер гербового сбора составляет 20 тыс. евро.

Льготная ставка НДС при покупке недвижимости на Кипре

Продажа недвижимости на Кипре облагается НДС, если сделка происходит до первого ввода метров в эксплуатацию или в течение пяти лет после завершения строительства, при условии отсутствия фактического использования посторонним лицом в течение не менее 24 месяцев.

Ключевое условие — НДС возникает при первой передаче права собственности на недвижимость, которая ранее не использовалась.

Ставка НДС на Кипре составляет 19%, однако у покупателей есть возможность приобрести новый объект со льготной ставкой НДС в 5% при следующих условиях:

Если покупка совершается на физическое лицо.
Покупатель не собирается сдавать приобретённый объект в аренду.
Это будет основная резиденция на Кипре для покупателя, и у него нет другой недвижимости на острове, приобретённой в течение последних десяти лет со льготной ставкой НДС.

Ставка 5% применяется к первым 130 кв. м жилья стоимостью до 350 тыс. евро, при этом общая стоимость сделки не должна превышать 475 тыс. евро, а общая площадь — 190 кв. м.

Исключения:

Лица с ограниченными возможностями могут претендовать на ставку 5% для первых 190 м² независимо от общей площади недвижимости.
Порог стоимости может корректироваться налоговым комиссаром в индивидуальном порядке.

Льгота не распространяется на сделки, если разрешение на строительство получено или подано застройщиком до 31 октября 2023 года.

Льготный НДС не позволяет сдавать недвижимость в аренду — для этого владелец жилья должен заплатить разницу между 5 и 19% налога. Получить ПМЖ Кипра за инвестиции в недвижимость можно как при льготном НДС, так и при обычной ставке налога.

Право на повторное применение льготной ставки 5%

Ранее повторное применение льготной ставки до истечения 10 лет требовало от физлица возврата разницы между стандартной и льготной ставками за весь период владения.

По новой редакции закона, для повторного получения льготы необходимо:

Уведомить налогового комиссара в течение 30 дней после прекращения использования жилья как основного.
Оплатить разницу в НДС, рассчитанную пропорционально оставшемуся периоду 10 лет, кроме передачи собственности детям или в случае смерти владельца.

Инвестор может полностью вернуть 19% НДС при сдаче недвижимости в аренду через управляющую компанию. Оставьте заявку, чтобы получить подборку проектов с УК и возможностью возврата НДС.

Оставить заявку

НДС на земельные участки

С 2 января 2018 года продажа незастроенных земельных участков под стройку облагается НДС по ставке 19%. Под незастроенной землёй понимаются участки, предназначенные для строительства одного или нескольких объектов в рамках предпринимательской деятельности.

Освобождены от НДС земельные участки, расположенные в зонах животноводства, а также в охраняемых природных, археологических и сельскохозяйственных районах.

Налоги при владении недвижимостью на Кипре

Налог на недвижимость на Кипре был упразднён с 1 января 2017 года. До этой даты он взимался ежегодно с владельцев недвижимости, зарегистрированных в реестре на 1 января каждого года, и рассчитывался на основе рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января 1980 года. Ставки варьировались от 6 до 19% в зависимости от стоимости.

Взносы в систему общего здравоохранения

Владельцы недвижимости, получающие арендный доход, обязаны уплачивать взносы в систему здравоохранения (GESY) по ставке 2,65% от валовой суммы дохода. Эти взносы введены с 1 марта 2019 года в рамках закона о всеобщем здравоохранении.

Максимальный лимит дохода, облагаемого налогом, составляет 180 тыс. евро в год. Вычеты из валовой суммы (например, 20% на обслуживание) не применяются для расчёта GHSC — налог берётся с полной суммы.

GHSC можно вычесть из налогооблагаемой базы для подоходного налога.

Налог на прирост капитала (Capital Gains Tax) на Кипре

На Кипре налог на прирост капитала (CGT) взимается при распоряжении недвижимостью, расположенной в пределах страны, или акциями компаний, не котирующихся на бирже, если эти компании прямо или косвенно владеют метрами на Кипре, а более 50% их рыночной стоимости связаны с этой недвижимостью.

Налог на прирост капитала составляет 20% от налогооблагаемой прибыли.

Облагаемые события:

обмен;
дарение;
отказ от права пользования;
предоставление права на покупку;
суммы, полученные при расторжении сделок с недвижимостью.

Налог взимается исключительно с прироста капитала, то есть разницы между ценой продажи и первоначальной стоимостью приобретения. При расчёте учитываются расходы на улучшение недвижимости, а также корректировка на инфляцию.

Пример расчёта:

Инвестор приобрёл дом за 200 тыс. евро в 2010 году и продал его в 2024 году за 300 тыс. евро. Скорректированная на инфляцию стоимость приобретения составила 230 тыс. евро, а затраты на ремонт — 10 тыс. евро.

Налогооблагаемая прибыль:

300 000 € — (230 000 + 10 000 €) = 60 000 €

CGT = 60 000 € × 20% = 12 000 €

Налоговый календарь владельца недвижимости на Кипре

Дата	Налог	Размер налога
31 марта	Налог на доходы юрлиц (рента через юрлицо)	12,5%
30 июня	Оборонный сбор (SCD) на ренту за первые 6 месяцев	3%
31 июля	НДФЛ (рента физлиц)	0–35%
31 декабря	Оборонный сбор (SCD) на ренту за вторые 6 месяцев	3%
30 июня и 31 декабря	Взнос в систему здравоохранения с ренты за 6 месяцев	2,65%
30 дней с подписания договора	Гербовый сбор	до 0,20%
30 дней с момента сделки	Налог на прирост капитала	20%

Прочие налоги на Кипре

Физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Кипра, платят налог на прибыль, полученную в стране и за её пределами. Налоговые резиденты по общему правилу — это лица, проводящие в стране более 183 дней в году.

С 1 января 2017 года физическое лицо может быть признано налоговым резидентом Кипра, даже если оно находится на острове 60 дней в году. Для этого должны быть соблюдены следующие условия:

Физлицо не проживает в какой-либо другой стране в совокупности более 183 дней в течение того же года.
Оно не является налоговым резидентом какой-либо другой страны в этом году.
Физлицо пребывает на Кипре минимум 60 дней в году.
Оно осуществляет предпринимательскую деятельность на Кипре, и/или работает по найму на Кипре, и/или занимает должность в компании. являющейся налоговым резидентом Кипра, в любой период налогового года.
У физлица есть постоянное место жительства на Кипре (собственное или арендованное).

Налоги, уплаченные за рубежом, могут быть вычтены из подоходного налога. Между Россией и Кипром заключено соглашение об избежании двойного налогообложения.

Подоходный налог для физических лиц платится по ставке от 0 до 35%. В частности, им облагается доход от аренды.

Доход, евро	Ставка, %
До 19 500	0
19 501 — 28 000	20
28 001 — 36 300	25
36 301 — 60 000	30
Более 60 000	35

Доход от аренды облагается подоходным налогом. Чтобы снизить налоговую нагрузку, инвесторы сдают недвижимость через юрлицо — налог на прибыль в таком случае составляет 12,5%. Оставьте заявку, чтобы получить консультацию и выстроить налоговую структуру вашей инвестиции.

Оставить заявку

Пенсионные выплаты, полученные из-за рубежа, облагаются налогом по фиксированной ставке в 5%. При этом ежегодно от налога освобождается сумма в размере 3 420 евро. Предусмотрены другие льготы и вычеты из подоходного налога.

Корпоративный налог

Корпоративный налог — 12,5%. Все компании, которые являются налоговыми резидентами, платят налог на прибыль из источников на Кипре и за его пределами.

Технологические компании на Кипре платят меньше налогов в рамках льготного режима налогообложения Intellectual Property Box. 80% от квалифицированного дохода не подлежит налогу на прибыль. Остальные 20% дохода облагаются по стандартной ставке 12,5%. Эффективная ставка корпоративного налога снижается до 2,5%.

Компании-нерезиденты платят налог от предпринимательской деятельности постоянного представительства на Кипре, а также на некоторые виды доходов, полученных из источников на Кипре. Компания считается налоговым резидентом Кипра, если управление и контроль над ней осуществляются в этой стране.

Налоги, уплаченные за рубежом, могут быть вычтены из кипрского налога на прибыль предприятия.

Налог на дивиденды

Дивиденды для компаний, зарегистрированных на Кипре, не облагаются налогом и не учитываются при расчёте налога на чистую прибыль. Однако если владелец компании имеет статус Domicile на Кипре, то дивиденды облагаются особым налогом на оборону в 17%.

Физическое лицо может воспользоваться статусом кипрского Non-Domicile и оптимизировать налоговую нагрузку. Статус Non-Domicile выдаётся на 17 лет.

Non-Domicile освобождает от уплаты налога на пассивный доход в виде дивидендов, процентов по вкладам, а также оборонного взноса на ренту.

Доход	Налог без Non-Dom	Налог с Non-Dom
Дивиденды	17%	0%
Проценты	30%	0%
Рента	3%	3%

Разобраться в нюансах, определить точные размеры налогов и способы их оптимизации вам помогут сертифицированные специалисты по налогообложению на Кипре. Эксперты Tranio сопроводят сделку и проведут консультацию по юридическим аспектам каждого этапа покупки недвижимости.

Оставить заявку