Покупка недвижимости на Кипре в 2026 году

Кипр уверенно занял место одного из ключевых центров инвестиций, собравших в 2022–2025 годах значительные объёмы капитала в сектор недвижимости. Местный рынок поддерживается стабильным международным спросом, развитием благоприятной бизнес-среды и выгодными налоговыми условиями.

Покупка недвижимости на Кипре закрывает сразу несколько запросов: инвесторы получают ликвидный актив, подходящий как для перепродажи или сдачи в аренду, так и для получения ПМЖ Евросоюза, если объект стоит от 300 тыс. евро.

На активно развивающемся динамичном рынке Кипра важно учитывать расположение объекта, потенциальную доходность, репутацию девелопера и юридическую чистоту сделки. В этой статье разберёмся, как правильно подойти к покупке недвижимости на острове.

Зачем иностранцы покупают недвижимость на Кипре

Доля иностранных покупателей на рынке недвижимости Кипра последовательно росла с 27% в 2013 году и достигла пика в 47% в 2018-м. Затем началось снижение: пандемия и отмена программы гражданства за инвестиции охладили интерес зарубежных инвесторов. С 2022 года рынок восстановился, и доля иностранных покупателей вернулась к допандемийным показателям, сейчас на них приходится около 44–50% сделок.

Рост иностранного спроса на покупку недвижимости на Кипре связан с переформатированием острова из спокойного семейного курорта в один из крупнейших европейских кластеров IT-компаний.

Лимасол стал центром кипрского стартап-бума и главным направлением для русскоязычных покупателей недвижимости, особенно во время пикового спроса на релокацию во втором и четвёртом кварталах 2022 года.

Кипр занял 4-е место в списке самых популярных стран для покупки недвижимости по итогам 2025 года среди клиентов Tranio. Ключевыми драйверами спроса по-прежнему являются программа ПМЖ за инвестиции и высокий арендный потенциал проектов.

ПМЖ Кипра за инвестиции в недвижимость

Кипр предоставляет иностранцам возможность получить постоянный вид на жительство за покупку недвижимости (один или несколько объектов) стоимостью от 300 тысяч евро.

Плюсы ПМЖ Кипра для бизнеса:

• базовая ставка корпоративного налога на Кипре — 15%; режим IP Box может снизить эффективную ставку для IT компаний;
• можно открыть компанию и быть её директором;
• для сохранения ПМЖ нельзя отсутствовать на Кипре непрерывно два года.

ПМЖ Кипра для жизни:

• минимальный процент отказов;
• в заявку можно включить супругов и детей до 25 лет;
• через 7 лет можно получить гражданство Кипра;
• доступ к европейскому банкингу, образованию и медицине.

Инвестиции в недвижимость на Кипре

Инвестиции в недвижимость на Кипре дают стабильный доход — как от аренды, так и за счёт роста стоимости объектов.

Рост цен на квартиры по регионам Кипра в 2025 году

Источник: Central Bank of Cyprus

В зависимости от локации и типа недвижимости, доходность может достигать 5–7,5% в год, а спрос на жилые и коммерческие площади на острове остаётся высоким.

Средняя арендная доходность недвижимости на Кипре в 2024 году

Источник: RICS Cyprus Property Index

Инвестор может сдавать жильё сам или доверить это управляющей компании, которая будет полностью заниматься арендой и обеспечивать регулярный доход.

Лучшие районы для покупки недвижимости на Кипре

В 2026 году Лимасол остаётся самым дорогим и популярным прибрежным городом Кипра с высоким числом сделок, обгоняя Пафос и Ларнаку. Внутренние районы города привлекают семьи развитой инфраструктурой и лучшими школами, а первая линия популярна среди инвесторов благодаря постоянному спросу, росту цен и близости к офисам.

Пафос, признанный самым удобным небольшим городом мира, привлекает обеспеченных европейцев, а застройщики активно развивают прибрежные проекты. Ларнака остаётся бюджетным вариантом, привлекая близостью к аэропорту и спокойной атмосферой.

Айя-Напа фокусируется на краткосрочной аренде с сезонным спросом, в то время как Фамагуста является культурным центром Северного Кипра и представляет собой более доступную альтернативу Турции. Никосия, столица и деловой центр, собирает ~80% внутреннего спроса, укрепляя позиции на рынке коммерческой недвижимости.

Этапы покупки недвижимости на Кипре

Этапы процесса покупки:

1. Внесение депозита для резервирования недвижимости — размер оговаривается сторонами, но обычно это не менее 1% от цены или минимум 3000 евро.
2. Бронирование объекта и оформление договора.
3. Первоначальный взнос и подписание договора купли-продажи.
4. Подача документов в земельный кадастр, включая разрешение Совета министров, регистрационные документы и подтверждение оплаты.
5. Оплата налогов и сборов.
6. Полная оплата объекта.
7. Получение свидетельства о праве собственности (для новостроек — после сдачи).

Весь процесс покупки инвестор может завершить удалённо. Локальная команда Tranio на Кипре предоставляет всю необходимую помощь для беспроблемной сделки. Напишите нам, если у вас есть вопрос по оформлению покупки недвижимости на Кипре.

Оставить заявку

Регистрация и права на покупку

Для граждан стран вне Европейского экономического пространства на Кипре установлены некоторые условия для покупки недвижимости:

• максимально допустимая площадь объекта или участка для строительства — 4014 кв. метров;
• последующие объекты можно приобрести только с одобрения земельного департамента и при определённых условиях, например, для отдыха в дополнение к постоянному жилью;
• иностранцам требуется разрешение Совета министров Кипра на покупку, срок выдачи которого составляет до 3 месяцев.

При заключении договора объект резервируется на согласованный покупателем и продавцом срок, за который юрист должен подготовить документы. Покупателю участвовать в процессе купли-продажи на этом этапе не обязательно.

Юрист обращается в земельный кадастр для регистрации с предписанной формой заявления № 270 вместе со следующими документами:

• копией разрешения Совета министров Кипра на покупку имущества;
• свидетельством о регистрации объекта;
• доказательством уплаты всех налогов на текущий момент: муниципального налога, налога на пользование канализацией, сборов местных властей;
• заверенным договором купли-продажи;
• подтверждением от ЦБ Кипра, что покупка происходит за счёт иностранных средств.

Налоги и сборы

Покупатель оплачивает применимые титульные сборы, НДС, а также услуги юристов и посредников. Гербовый сбор не применяется к договорам, подписанным с 1 января 2026 года.

Налог на регистрацию прав собственности

Титульный сбор взимает Департамент земельных ресурсов при переходе права собственности. Базовые ставки применяются прогрессивно, но если объект облагается НДС, сбор не взимается; в остальных случаях действует скидка 50% от рассчитанной суммы.

Его размер зависит от цены объекта. Если жильё стоит, например, 100 тыс. евро, с первых 85 000 евро базовый сбор составляет 3% (2 550 евро), с оставшихся 15 000 евро — 5% (750 евро). Общая базовая сумма — 3 300 евро. После применения скидки 50% покупатель платит государству 1 650 евро.

Если покупатель оформит объект за 150 000 евро на двоих человек и недвижимость оформляется в равных долях, то расчет идет из стоимости 75 000 евро на человека. Эта сумма не превышает порог в 85 000 евро, поэтому применяется только минимальная базовая ставка 3%. Базовый сбор составляет 2 250 евро с каждого, а со скидкой 50% к оплате получается по 1 125 евро с человека (всего 2 250 евро за объект).

Это легальный способ сэкономить на налогах при покупке недвижимости на Кипре.

Экономия становится возможной, так как при совместном владении налогооблагаемая база рассчитывается исходя из стоимости доли имущества, принадлежащей каждому из собственников.

НДС

Стандартная ставка НДС на Кипре составляет 19%, однако для физических лиц предусмотрена льготная ставка в размере 5%, если выполняются определённые условия:

1. Покупателем является физическое лицо, а не юридическое.
2. Недвижимость не предназначена для сдачи в аренду.
3. Приобретённое жильё будет основной резиденцией покупателя на Кипре, и в последние 10 лет у него не было другой недвижимости, купленной с льготной ставкой НДС.

Сниженная ставка НДС в 5% применяется на первые 130 кв. метров площади объекта. На оставшуюся площадь свыше 130 кв. метров взимается НДС по стандартной ставке в 19%. Эти правила действуют только для новых объектов, на вторичную недвижимость НДС не распространяется.

Дополнительные условия:

1. Льготный НДС применяется на стоимость до 350 тыс. евро, при этом общая стоимость недвижимости не должна превышать 475 тыс. евро.
2. Общая площадь недвижимости не должна превышать 190 кв. метров, при этом льготный НДС будет предоставляться только на первые 130 кв. метров.

Налоги после покупки

Перечень налогов и сборов, которые придётся платить после покупки недвижимости:

• сборы местных властей за вывоз мусора, уличное освещение и прочие коммунальные услуги — от 85 до 300 евро в зависимости от площади недвижимости;
• ежегодный муниципальный налог со ставкой 0,015–0,025% от оценочной стоимости недвижимости на январь 2013 года. Оплачивается в местный муниципальный орган;
• канализационный налог — ставка 0,05–0,065% от оценочной стоимости жилья на январь 2013 года.

Наши рекомендации по выбору недвижимости

Недвижимость, построенная до 2005 года, уступает по качеству новому фонду, возведённым ЖК после 2010 года, особенно по показателям энергоэффективности и сейсмоустойчивости.

Из-за высокой стоимости электроэнергии на Кипре энергоэффективные объекты (класс А и А+) становятся наиболее востребованными.

В 2026 году следует обратить внимание на сегмент клубных резиденций с развитой инфраструктурой, который только начинает развиваться на Кипре и пока наименее представлен на рынке.

Этот формат недвижимости привлекает состоятельных арендаторов, предпочитающих комплексный сервис и удобства, а не привычные «коробки» без инфраструктуры. Растущий спрос на клубные резиденции свидетельствует о перспективах этого сегмента как для аренды, так и для долгосрочных инвестиций.

Инвестиции в строящиеся проекты позволяют прогнозировать прирост стоимости до момента сдачи объекта на уровне 20–30%. Девелоперы предлагают гибкие условия оплаты и бронирования, что делает инвестиции ещё более привлекательными.

Новые технологии и низкоэтажная застройка ускоряют темпы строительства, а инвесторы могут получить ПМЖ уже на этапе котлована.

На Кипре существует высокий спрос на коммерческую недвижимость, особенно в секторе офисных площадей. Ежегодно остров привлекает множество международных компаний и организаций, которым нужны современные и хорошо оборудованные офисы класса А.