Что делать, если содержать недвижимость за рубежом стало слишком дорого

После 2014 года, когда рубль подешевел по отношению к доллару и евро, для многих россиян ранее купленная зарубежная недвижимость стала обременительной, ведь объекты по-прежнему требуют валютных издержек на содержание, которое ежегодно обходится в 1−2% от стоимости актива и складывается из налога на имущество и коммунальных платежей.

Для владельцев зарубежного курортного жилья, испытывающих сложности с содержанием объекта и желающих получать доход от его использования, существует три варианта решения этой проблемы:

1. продать недвижимость;
2. сдать объект в аренду;
3. закредитовать.

Продажа

При продаже недвижимости следует заранее продумать, что делать с полученными деньгами: направить на покупку коммерческой недвижимости или более дешёвого жилого объекта, пустить на развитие бизнеса, вложить в акции или ценные металлы и т.д. Помимо этого, нужно рассчитать такие сопутствующие расходы, как налог на прирост капитала и комиссия риелтора, которую в некоторых странах, например в Венгрии, Испании, США, Турции и Черногории, оплачивает только продавец.

Налог на прирост капитала взимается от разницы между ценой покупки и ценой продажи и выплачивается один раз — как правило, только в той стране, где расположен объект. Если в России ставка налога выше, то доплачивается разница. Например, налоги, уплаченные российскими налоговыми резидентами с дохода от продажи недвижимости в Испании, будут засчитываться при уплате подоходного налога в России, где ставка НДФЛ — 13%. В некоторых странах налог на прирост капитала не уплачивается спустя несколько лет владения недвижимостью. Например, в Германии при продаже жилья так происходит, если между покупкой и продажей объекта прошло 10 лет или более.

Впрочем, вопреки распространённому среди инвесторов мнению, при перепродаже не всегда можно заработать. Так, в Испании недвижимость подешевела в среднем на 40% по отношению к 2007 году и начала дорожать только 2014-м, поэтому сейчас многие объекты продаются дешевле цены покупки, хотя налог на прирост капитала при этом не платится. Например, если в Испании продаётся объект стоимостью 500 тыс. евро с приростом капитала 20 тыс. евро, то с учётом оплаты риелторской комиссии (около 18 тыс. евро) и налога на прирост капитала (4,8 тыс. евро) бывший собственник получит только 477 тыс. евро.

Российским собственникам зарубежной недвижимости также нужно знать, что деньги за проданные зарубежные объекты нужно перечислять на счета в России, иначе им грозит штраф в размере 75–100% от стоимости объекта. Эту необходимость можно обойти. Согласно закону «О добровольном декларировании», валютное законодательство не нарушается, если операции совершаются до 30 июня 2016 (в рамках амнистии капиталов) и указываются в специальной декларации. Есть и другой выход: можно зачислить часть средств от продажи недвижимости на счёт банка, а оставшуюся сумму — на счёт зарубежного юридического лица, нотариуса или адвоката.

Сдача в аренду

Не все собственники, испытывающие финансовые трудности, продают недвижимость. В первую очередь это объясняется тем, что деньги, полученные от продажи, нужно куда-то вложить, а альтернативные инвестиционные инструменты (депозиты, ценные бумаги) не дают высокой доходности и подвержены рискам обесценивания по мере роста инфляции. Поэтому многие выбирают вариант сдачи в аренду.

Например, если сдавать в краткосрочную аренду квартиру стоимостью 500 тыс. евро в Барселоне, то можно не только покрыть расходы на её содержание (около 10 тыс. евро в год), но и получить прибыль (около 18 тыс. евро в год).

Плюсом такого варианта является то, что человек, сдавая в аренду недвижимость, может не только покрыть расходы и получить прибыль, но ещё и периодически отдыхать в сдаваемой квартире или доме.

Однако если собственник живёт, например, в России, а недвижимость находится за рубежом, то для сдачи в аренду может потребоваться управляющая компания. В таком случае собственникам обычно не разрешается жить в сдаваемом объекте более двух недель летом, когда спрос со стороны арендаторов достигает пика. При этом зимой, когда возможности заработать минимальны, УК, как правило, отказываются сдавать объект в аренду. В итоге, жильё сдаётся не круглый год, а 2−6 месяцев в году. Комиссия УК составляет 20–25% от арендного дохода.

При сдаче в краткосрочную аренду жильё быстрее изнашивается, чем пустующее, и, возможно, владельцам придётся чаще делать косметический ремонт, а, следовательно, нести дополнительные издержки.

Помимо этого, при сдаче жилья нужно платить налог на доход, но в некоторых странах, например, в Испании, этот налог платится даже в том случае, если объект не сдаётся в аренду. Ставка такого налога в Испании для граждан стран, не входящих в ЕС, составляет 24% от дохода с аренды при сдаче жилья и от 2% кадастровой стоимости, если объект не используется в коммерческих целях. Так, если квартира стоимостью 500 тыс. евро в Барселоне генерирует арендный доход в размере 45 тыс. евро в год, то сумма налога составит 8,1 тыс. евро. Если тот же объект не сдаётся, то сумма составит 2,4 тыс. евро (если кадастровая стоимость совпадает с рыночной).

Кредит

Если объект куплен без ипотеки, то его можно заложить, и на полученные деньги купить коммерческую недвижимость, доход от которой покроет расходы на содержание обоих объектов.

Схема реализуется следующим образом: банк даёт кредит под залог имеющегося жилья, владелец этого объекта использует полученные в банке деньги для приобретения коммерческой недвижимости или других активов, а затем получает доход.

Например, собственник жилья стоимостью 500 тыс. евро берёт под залог этого объекта кредит в размере 50% от стоимости недвижимости (250 тыс. евро) под 2% годовых. Затем полученные деньги он использует для оплаты 50% стоимости коммерческой недвижимости, стоимость которой также составляет 500 тыс. евро. Оставшиеся 50% средств банк даёт под залог приобретаемого коммерческого объекта. Доходная недвижимость приносит около 5,5% в год, и объект стоимостью 500 тыс. евро позволит ежегодно зарабатывать примерно 27,5 тыс. евро. Таким образом можно не только покрыть расходы на содержание имеющегося жилья (около 7 тыс. евро в год) и затраты на обслуживание кредита (10 тыс. евро в год), но и получит прибыль (примерно 11,5 тыс. евро).

У этой схемы есть подводные камни. Во-первых, в банках могут быть ограничения на использование денег, например, средства можно получить только для инвестиций в другой объект недвижимости, для покупки ценных бумаг, оплаты обучения или лечения, а также погашения других кредитов. Но есть и банки, которые дают под залог имеющегося жилья нецелевые займы.

Во-вторых, банк может наложить ограничения по стоимости объекта. Как правило, получить кредит по такой схеме для инвестиций в доходную недвижимость реальнее всего, если закладывается объект стоимостью минимум 500 тыс. евро. Дело в том, что в Европе банки обычно не рассматривают в качестве залога дешёвую недвижимость, а если и рассматривают, то выдвигают высокие требования и невыгодные условия.

В-третьих, не все банки дают кредиты под залог имеющегося объекта. Владельцам недвижимости рекомендуется в первую очередь обращаться в тот европейский банк, где у них уже открыт счёт.

•

Несмотря на то, что при возникновении финансовых трудностей самый очевидный вариант — продать недвижимость, наиболее выгодным способом может оказаться кредитование под залог имеющегося объекта.

Рекомендуем владельцам зарубежной недвижимости обращаться к услугам финансовых и налоговых консультантов. Специалисты помогут определить наиболее выгодную стратегию и спланировать, как направить денежный поток.

Юлия Кожевникова, Tranio