Трансграничные покупки недвижимости в Европе растут быстрыми темпами

В последние годы продавцы недвижимости в Европе наблюдают массовый приток клиентов со всего мира. Это не должно удивлять: по сравнению с предыдущими десятилетиями люди стали более мобильны, они активнее покупают квартиры и дома за рубежом, а также чаще приобретают коммерческую недвижимость для получения дохода. О каких показателях идёт речь и как объяснить такой рост интереса к европейской недвижимости? Рассказывает «Транио».

За десять лет инвестиции в европейскую недвижимость выросли вдвое

Данные Организации экономического сотрудничества и развития (Organisation for Economic Co-operation and Development, OECD) относительно размера прямых иностранных инвестиций (foreign direct investment, FDI) в компании сектора европейской недвижимости свидетельствуют о растущем интересе к рынку со стороны инвесторов всего мира. Так, только за последние десять лет объём FDI в сектор real estate увеличился вдвое, а с 1989 года — в 18 раз! К примеру, по сообщению компании CBRE, в 2014 году 73% зарубежных инвестиций граждан стран Ближнего Востока пришлись именно на европейскую коммерческую недвижимость.

По информации Google, в I квартале 2015 количество запросов, касающихся покупки недвижимости в Европе, из регионов «весь мир» и «США» увеличилось примерно на 30% в сравнении с аналогичным периодом 2014 года.

Вместе с тем, европейская недвижимость интересна не только жителям других регионов, но и самим европейцам. «В начале 2014 года мы исследовали особенности транснациональных покупок недвижимости внутри Европы, и полученный результат превзошел все наши ожидания,— говорит Георгий Качмазов, руководитель „Транио“.— Оказалось, что количество европейцев, активно скупающих недвижимость в соседних странах, в несколько раз превышает число русских и китайских клиентов, вместе взятых». Кстати, учитывая этот факт, некоторые агентства недвижимости меняют профиль и становятся всё более глобальными. Так, если раньше компания «Транио» ориентировалась на покупателей-россиян, то теперь для неё стало актуально работать и для европейцев.

Когда речь идет о переезде на постоянное место жительства или инвестициях, европейцы часто покупают недвижимость в соседних странах, а не отправляются на другой край Европы,— например, финны заключают сделки в Таллинне, чехи — в городах Австрии и Германии, британцы — во Франции.

Когда речь идет о покупке курортной недвижимости, вопрос о расстояниях отходит на второй план: обычно граждане северных стран покупают недвижимость для отдыха на юге. Так, в Испании, на Кипре и в Португалии много покупателей не из соседних стран, а из Великобритании, Германии и Нидерландов, Скандинавии.

Почему растет спрос на недвижимость

Плавному росту объема трансграничных покупок в Европе в последние два десятилетия способствовал ряд фундаментальных факторов, среди которых повышение уровня благосостояния европейцев, развитие транспортной инфраструктуры, рост популярности туристических поездок, а также, разумеется, падение коммунистических режимов в Восточной Европе, расширение Евросоюза, создание единого валютного пространства.

При этом эксперты «Транио» считают именно рост благосостояния европейцев одной из наиболее важных причин увеличения спроса на европейскую недвижимость. По данным отчета The Wealth Report, подготовленного компанией Knight Frank, в Европе сегодня проживают 60 565 владельцев крупных капиталов (Ultra High Net Worth Individuals, UHNWI) — больше, чем в каком-либо другом регионе мира. В совокупности их капитал составляет 6,4 трлн долл. По прогнозам, количество UHNWI в Европе через 10 лет вырастет на 25%. Вероятно, спрос на недвижимость, особенно в элитном секторе, от этого будет только увеличиваться.

Вместе с тем, в последние годы во многих странах Европы доходы населения росли гораздо быстрее, чем цены на недвижимость в других странах, поэтому быстрее формировался спрос на зарубежную недвижимость. Например, как показывает график ниже, в 2004 году жители Швеции на годовую зарплату могли приобрести в среднем примерно одинаковое количество квадратных метров недвижимости в Испании и у себя на родине (8,5 и 6,9 м² соответственно). А в 2013 году испанская недвижимость стала для них в два раза доступнее, чем шведская: в Испании теперь на среднюю годовую зарплату подданный шведской короны может приобрести 12,5 м², а у себя на родине — только 6,1 м². Похожая картина складывается и в других богатых странах Евросоюза.

Вторая причина, не менее важная,— улучшение транспортной инфраструктуры, которое облегчило трансграничные и межрегиональные путешествия и способствовало значительному увеличению количества зарубежных поездок и росту туристического потока как между странами Европы, так и из-за её границ. Оно также привело к росту числа трансграничных покупок недвижимости.

В последние 6–7 лет особенно сильное воздействие на перемещение людей в Европе оказало развитие авиакомпаний-лоукостеров. Так, в 2014 году два европейских бюджетных перевозчика, ирландский Ryanair и британский EasyJet, вошли в десятку крупнейших мировых компаний по количеству перевезённых пассажиров — вместе они перевезли более 151 млн человек. При этом, согласно данным статистической службы Евросоюза Eurostat, европейские авиакомпании в 2013 году перевезли между странами ЕС 361 миллион человек — на 19% больше, чем в 2009 году.

В то же время, росло и число международных прибытий в страны ЕС — за тот же срок оно увеличилось с 375 млн до 435 млн, то есть на 16%. А с 2004 года (то есть со времени последнего крупного расширения Евросоюза) рост составил 23% (с уровня в 350 млн прибытий). Под прибытием здесь понимается въезд путешественника из-за границ Евросоюза.

Больша́я часть туристов, приезжающих в европейские страны, впоследствии покупают летний дом или квартиру на понравившемся курорте, поэтому туризм — важный двигатель рынка недвижимости. Как рассказал клиент «Транио» Владимир Колесник, он приобрел квартиру в Черногории, потому что часто проводил там отпуск со своей семьей: «Покупка собственного жилья дала нам возможность один-два раза в сезон выезжать на море в теплую солнечную страну. А жить у моря как дома, в собственной квартире, гораздо комфортнее, чем туристом в гостинице»,— пояснил он.

Согласно прогнозу Европейской комиссии по туризму (European Travel Commission), объем международного туризма в Европе будет ежегодно расти в среднем на 2,4% до 2025 года. Соответственно будет увеличиваться и количество потенциальных покупателей недвижимости в регионе.

Положительную роль в деле увеличения популярности недвижимости в странах Европы среди иностранцев сыграло и создание общего европейского экономического, политического и таможенного пространства: жителям Европы стало гораздо проще переехать из одной страны в другую и обзавестись там недвижимостью. Данные OECD о миграции жителей развитых стран Европы в другие европейские развитые страны показывают, что с 1994 года таких переездов стало в 1,8 раза больше. Одновременно выросло и число покупок недвижимости за рубежом.

По данным The Wealth Report, 14% европейских клиентов компаний-респондентов планируют переехать в другую страну в 2015 году, и 24% собираются приобрести новый дом.

Наконец, не стоит списывать со счетов и еще одну причину роста миграции и увеличения объема покупок недвижимости — переход всё большего числа людей на удаленный режим работы. По данным Европейского форума независимых профессионалов (European Forum of Independent Professionals), количество фрилансеров в Европе с 2000 по 2011 годы выросло на 82%, превысив показатель в 8,5 млн человек. Возможность работать из дома становится причиной того, что люди становятся всё мобильнее и зачастую переезжают в другие страны.

Юлия Кожевникова, «Транио»