Арендный бизнес по‑венгерски: рассказывает покупатель квартиры в Будапеште

Юлия, частный предприниматель из Киева, искала зарубежную недвижимость для сдачи в аренду. В 2015 году она купила квартиру в центре Будапешта и сделала ставку на краткосрочную аренду для туристов. Теперь она ежемесячно получает фиксированный доход независимо от того, есть в квартире жильцы или нет. Юлия рассказала нам, каким образом она добилась такого результата.

— Юлия, откуда появилась идея покупки доходного жилья за рубежом?

— У меня уже есть определенный опыт управления недвижимостью в Украине. До кризиса 2008 года я покупала и перепродавала недвижимость для получения прибыли, а также сдавала жильё в аренду.

В 2008–2009 годах местный рынок недвижимости стал непредсказуемым: получать стабильный доход уже не получалось. С каждым последующим годом моё доверие к рынку падало, поэтому я решила обратить внимание на зарубежную недвижимость.

— Рынки недвижимости каких стран вызывали у вас доверие?

— Сначала я подумывала о Чехии и Германии. Я изучила имеющуюся информацию о ценах на недвижимость и поняла, что Чехия для меня дороговата. В Германии, помимо высоких цен на недвижимость, меня смутила стоимость содержания жилья, которая складывается из ежегодного налога на недвижимость, коммунальных услуг, платежей в домовую кассу. Также мне пришлось бы платить налог на доход от аренды. Доходность моего объекта при таком раскладе была бы очень низкой.

Следующей потенциальной страной покупки была Бельгия, и я даже ездила в Антверпен на просмотр объектов. Я уже присмотрела конкретную квартиру для покупки, но в последний момент решила рассмотреть вариант недвижимости в Венгрии. Приехав в Будапешт и посмотрев объекты, я поняла, что под свой бюджет могу найти более ликвидный объект по сравнению с предложениями в других странах.

— А сам Будапешт вам понравился?

— Раньше я никогда не была в Будапеште. Первое впечатление от этого города было далеко не радужным: была зима, постоянно шли дожди и было холодно. Я почти не выходила на улицу, осматривать достопримечательности не хотелось. Город выглядел, мягко говоря, непривлекательно. Когда я приехала сюда во второй раз весной, погода была лучше, у меня было больше времени, чтобы погулять, и в этот раз Будапешт мне понравился.

— Как вы начинали поиск недвижимости?

— Недвижимость я искала в интернете, на специализированных сайтах. Я смотрела объявления не только о продаже недвижимости, но и об аренде — чтобы понимать уровень цен в том или ином регионе.

Я начала общаться с тремя компаниями, в том числе с «Транио», и в итоге начала работать с венгерским агентством, которое мне порекомендовал ваш менеджер.

— Расскажите, какие варианты вам предложил риелтор, и на чём вы остановились?

— Для меня было важным найти квартиру в хорошем состоянии — с мебелью и бытовой техникой, то есть полностью готовую к проживанию. Всего я посмотрела в Будапеште четыре варианта. Квартира, которую я в итоге выбрала, была лучшей по соотношению цены и качества. Предыдущие владельцы купили её только летом 2014 года с той же целью — сдавать в аренду. Жизненные обстоятельства заставили их продать квартиру, так и не использовав её по назначению. Поэтому она досталась мне с новым ремонтом и полностью укомплектованной всем необходимым: мебелью, предметами интерьера, бытовой техникой, посудой.

Моя новая квартира площадью 70 м² расположена в самом центре города, в двух минутах ходьбы от известной достопримечательности — Большой синагоги (Nagy Zsinagóga). Бывшие хозяева жилья сделали перепланировку, увеличив количество комнат с двух до трёх за счёт кухни. Небольшую открытую кухню они сделали в коридоре.

— Как долго вы ждали официальной регистрации собственности?

— После того, как я внесла задаток, мне нужно было получить от муниципалитета разрешение на покупку. Его я ждала уже дома, в Киеве, примерно два месяца. Когда разрешение было готово, я снова прилетела в Будапешт и выплатила оставшуюся часть суммы. После этого бывшие хозяева квартиры переделали лицевые счета для оплаты коммунальных услуг на моё имя. Ещё пару месяцев я ждала регистрации права собственности.

— Все процедуры прошли без проблем? Сюрпризов не было?

— Меня удивили две вещи, связанные с регистрацией недвижимости. Во-первых, в Венгрии у собственника нет на руках договора купли-продажи или выписки из кадастрового реестра. Договор, который покупатель получает после регистрации, действителен один месяц. То есть при необходимости, например, чтобы продать квартиру или заложить её для получения кредита, документ нужно запрашивать отдельно.

Второй момент: венгерские власти не требуют официального разрешения супруга на покупку или продажу недвижимости. Если он или она не указаны в договоре, то к собственности они никакого отношения не имеют.

— На какой уровень доходности вы рассчитывали?

— На 6–8% годовых после вычета коммунальных платежей и уплаты налогов. Я старалась реалистично оценивать уровень потенциального дохода. Во-первых, я понимала, что не смогу получать регулярный доход, особенно зимой, в низкий туристический сезон. Во-вторых, я изучала объекты и цены, пыталась учесть все возможные статьи расхода — например, комиссию агентства, которое будет искать арендаторов (в Венгрии именно арендодатель оплачивает услуги фирм-посредников; то же самое и с покупкой недвижимости — продавец выплачивает комиссионные агентству).

Я понимала, что не буду самостоятельно заниматься квартирой, оплачивать коммунальные услуги — это обязанности управляющей компании. В Венгрии компании-посредники берут за свои услуги не менее 10% от арендной платы, но есть и такие, что берут все 50% — в основном это риелторы, которые наживаются на русскоязычных клиентах, не знающих венгерского языка.

— Вам удалось добиться планируемой доходности?

— Да, в итоге я получаю примерно 8% годовых, хотя в первые два месяца доход был ниже: это время понадобилось на продвижение квартиры в интернете, на тематических сайтах.

— Как вы планировали искать арендаторов?

— Я решила, что буду сдавать квартиру на короткий срок туристам. В этом случае я или представитель управляющей компании смог бы иметь постоянный доступ в квартиру, контролировать её состояние, вовремя делать ремонт.

Нескольким агентствам я предложила следующую схему работы: они сдают мою квартиру в аренду и каждый месяц выплачивают мне фиксированную сумму, вне зависимости от того, есть арендаторы или нет. Везде я получила отказ — мне говорили, что в Венгрии такая схема не принята.

Самое интересное, что на такие условия согласилась бывшая хозяйка моей квартиры. Её семья ведёт в Будапеште туристический бизнес и в том числе сдаёт квартиры в краткосрочную аренду. Теперь она — мой арендатор, и сдаёт квартиру в субаренду.

— А 8% годовых включают налог на доход от аренды?

— Налог на доход от аренды я не плачу, так как у меня заключён договор с частным лицом. Возможно, я бы не смогла обойти стороной этот вопрос, если бы сдавала квартиру с помощью крупной управляющей компании или планировала получить ВНЖ в Венгрии. Но вид на жительство меня пока не интересует.

— И вы никак не участвуете в содержании вашей квартиры?

— Нет, вопросов содержания я не касаюсь. Я открыла счет в местном банке, и на него каждый месяц до определенного числа мне перечисляют нужную сумму.

— Почувствовали ли вы языковой барьер при решении бытовых вопросов?

— По моему опыту, если вам нужно решить какие-то бытовые вопросы в Венгрии, то английский язык вас выручит не всегда — желательно знать венгерский или немецкий. У меня не получилось открыть счёт в нескольких банках, так как персонал говорил только на венгерском и немецком языках. Несмотря на языковой барьер, венгры не показались мне совсем чужими и непонятными. Это доброжелательные люди.

— Насколько дорогой вам показалась жизнь в Венгрии?

— Коммунальные услуги я бы назвала недорогими. Платежи для моей квартиры составляют 40–45 евро в месяц. В Украине за жильё такого метража я бы отдавала намного больше.

Цены на продукты в Будапеште не сильно отличаются от тех, что в супермаркете у меня на родине. Разница может составлять не больше 10–15%. А вот общественный транспорт довольно дорогой — одна поездка в метро стоит примерно один евро.

— Планируете ли вы ещё покупать недвижимости в Венгрии или других странах?

— Да, планирую, но со страной пока не определилась. Я готова рассмотреть вариант курортного жилья в Испании. Под бюджет, который я могу выделить, там можно найти хорошие, ликвидные объекты. Есть и сомнения: наличие низкого туристического сезона, высокие налоги на покупку недвижимости и на доход от аренды, необходимость получить лицензию на сдачу жилья в аренду — всё это меня останавливает.

Также я подумываю о покупке еще одного объекта в Венгрии. Например, о жилье для сдачи в аренду студентам. На ту же сумму, что я потратила на свою квартиру, можно купить две небольшие квартиры, которые подойдут для проживания студентов. При этом я рассчитываю получать примерно такой же доход, какой получаю сейчас.

— Продолжите ли сотрудничать с «Транио»?

— Думаю, да. Потому что мне понравился подход ваших менеджеров к работе: они отвечали на все вопросы, включая даже самые банальные, интересовались итогами просмотровой поездки, предлагали дополнительные подборки объектов. Я также осталась очень довольна сотрудничеством с венгерским агентством, через которое купила квартиру. Мне помогали настоящие профессионалы, которые хорошо владеют русским языком и понимают наш менталитет.

Анна Бугаева, «Транио»