Коммунальные платежи в Германии

Расходы на содержание недвижимости в Германии складываются из налогов, страховки и платы за коммунальные услуги. Средняя сумма различается в зависимости от федеральной земли: например, в городах Мёнхенгладбах и Вупперталь, расположенных на территории федеральной земли Северный Рейн-Вестфалия, обслуживание объекта стоит дороже, чем во всех других регионах.

Дополнительно следует учитывать:

• расходы на оплату электроэнергии. Например, при потреблении 3 500 кВт·ч в год расчёт по средней цене первого полугодия 2026 года даёт около 111 евро в месяц;
• стоимость телефонной и Интернет-связи (около 35 евро в месяц);
• налог на радио и телевидение (18,36 евро в месяц вне зависимости от количества проживающих и устройств в доме).

Расходы на содержание недвижимости

Дополнительные расходы при сдаче недвижимости в аренду

Если владелец сдаёт квартиру в аренду, то обязательство платить по счетам за электричество и доступ в Интернет ложится на арендатора.

Прочие коммунальные услуги и отопление оплачиваются из арендной платы, перечисляемой арендодателю. Страховка оформляется по желанию квартиросъёмщика.

Светлана Ларионова Менеджер по продажам Tranio Европа

Налог на недвижимость и её страхование

Собственники платят ежегодный налог на недвижимость Grundsteuer. С 2025 года в федеральной модели налоговая стоимость умножается на коэффициент 0,031% для жилья, затем на муниципальный Hebesatz. В части федеральных земель действуют собственные модели, поэтому единой итоговой ставки для всей Германии нет.

• Если владелец сдаёт объект в аренду, как облагается налогом его доход?
• Для физических лиц ставка рассчитывается в зависимости от размера прибыли по прогрессивной шкале от 14 до 45% с учётом применимого необлагаемого минимума; надбавка солидарности (Soli) начисляется только при наличии оснований. Для компаний налог на прибыль вместе с Soli составляет 15,825%; в зависимости от деятельности и условий освобождения дополнительно возможен промысловый налог Gewerbesteuer. На практике для владельцев одной–трёх квартир сумма этого налога значительно сокращается: затраты на поездки в Германию (билеты на самолёт и оплата гостиницы) и амортизационные отчисления (износ мебели и недвижимости) отражаются в бухгалтерской документации и уменьшают размер налогооблагаемой базы.

Hausratversicherung страхует домашнее имущество — например, мебель и технику. Для самого здания применяется Wohngebäudeversicherung. Она покрывает  ущерб, вызванный огнём, молнией, водопроводной водой, штормом и градом, кражей и прочими подобными факторами. Рекомендованная сумма покрытия составляет 650 евро за квадратный метр площади жилья, на стоимость также влияют размер квартиры, возраст проживающих, срок договора и выбор страхователя. Для квартиры площадью 100 квадратных метров расходы составят в среднем 70-120 евро в год.

Примечательно, что в Германии ребёнок в возрасте до 25 лет, съезжающий из дома своих родителей на период обучения в общежитие или на квартиру, снимаемую совместно, может воспользоваться страховкой, которую оформила его семья. Данное обстоятельство должно быть отражено в договоре как «внешнее страхование».

Жилищно-коммунальная плата

За бо́льшую часть коммунальных услуг — таких как подача воды, отопление, уборка двора и подъезда, обслуживание лифта, вывоз мусора — собственник платит домоуправлению. По последнему опубликованному расчёту DMB за 2024 год средние эксплуатационные расходы составили 2,67 евро/м² в месяц. Это ориентир: фактическая сумма зависит от состава услуг, потребления и состояния здания.

Эксплуатационные расходы обычно оплачивают авансом и сверяют ежегодно. Арендодатель должен направить арендатору расчёт не позднее 12 месяцев после окончания расчётного периода. По результатам сверки возможны доплата или возврат.

Обычно расходы делятся на теплые (warm) и холодные (kalt).

Теплые расходы — это плата за водоснабжение и отопление. На них можно экономить, регулируя потребление воды и тепла.

Холодные расходы — это плата за пользование канализацией, уборку улиц и вывоз мусора, а также, возможно, уборку дома и уход за садом, освещение (погреба, уличные сооружений), чистку дымохода и прочее. Расходы из этой категории снизить не получится.

Средняя коммуналка в Германии в 2020 году, евро/м²

Договор о поставке электроэнергии жильцы заключают сами и оплачивают её отдельно. При потреблении 3 500 кВт·ч в год расчёт по средней цене первого полугодия 2026 года — 37,97 цента/кВт·ч — даёт около 1 329 евро в год, или 111 евро в месяц. Электрический водонагреватель увеличивает потребление, поэтому его расход нужно учитывать дополнительно. Также в последнее время в Германии появилось много микроапартаментов, функционирующих по принципу «всё включено», где арендатор платит единую сумму их владельцу или управляющей компании.

Многие ли жители Германии пользуются газовым отоплением?

Как правило, многоквартирные дома подключены к системе центрального отопления, а вот частные постройки иногда отапливают газом. В таком случае владелец самостоятельно заключает договор с поставщиком. Например, при расходе 15 000 кВт·ч газа в год и средней цене первого полугодия 2026 года 11,58 цента/кВт·ч получится около 1 737 евро в год, или 145 евро в месяц. Это расчётный пример: площадь 150 м² сама по себе не определяет потребление — важны утепление, отопительная система и режим использования.

Дополнительные расходы

Если владелец сдаёт недвижимость в аренду, то вопросы, связанные с содержанием объекта, можно доверить агенту или специальной управляющей компании. Их сервис стоит от 18 до 30 евро нетто в месяц за объект в зависимости от его размера и региона расположения, для доходных домов — 20–26 евро за жилую единицу. Услуги по  поиску арендаторов оплачиваются отдельно и могут стоить от 1 до 3 арендных плат в месяц в зависимости от региона.

В большинстве случаев, чтобы рассчитать и оплатить налог на доход, владельцы недвижимости прибегают к помощи налоговых консультантов. Подача и заполнение налоговой декларации обойдётся физическому лицу в 250-500 евро (+НДС).

Величина расходов на ведение бухгалтерии для юридического лица зависит от оборота компании: среднее значение составляет 755 евро в месяц.

За консультацию и решение вопросов, возникших у клиента, бухгалтер берёт, в среднем, 100 евро в час.

Ростислав Веретёхин Финансовый директор Tranio

Расходы на содержание юридического лица в Германии, евро в месяц