Эскроу (эскро)

Если вы покупаете недвижимость за границей, вам могут предложить открыть счет эскроу, или эскро (escrow) — трастовый или доверительный счет. Разъясним, что означает этот экономический термин.

Например, если двое друзей заключили пари, то они могут передать сумму, на которую они поспорили, на хранение третьему человеку, которому оба доверяют. Так все будут уверены, что после разрешения спора деньги перейдут тому, кто их заслужил. Подобным образом при оформлении сделки с недвижимостью средства временно находятся на счете эскроу до момента подписания документов.

Держатель счета эскроу называется эскроу-агентом (или доверительным агентом). Он сотрудничает с обеими сторонами, но не зависит ни от одной из них. Снять деньги со счета он может только в том случае, если соблюдены заранее оговоренные условия. Эту схему можно применять независимо от того, какова стоимость приобретенной недвижимости. Счет эскроу платный, стоимость его открытия в большинстве стран составляет менее 1% от цены объекта.

Счет эскроу особенно активно используется при оформлении сделок с недвижимостью в США. Он открывается через Title Company — адвокатскую контору, выступающую со стороны продавца, и на него перечисляются средства при подписании контракта в качестве гарантии будущего платежа. Если покупатель не выполняет условий договора без уважительной причины, депозит переходит к продавцу. Если продавец нарушает договор, депозит возвращается покупателю. Для этой же цели счет эскроу используется во многих других странах — в Австрии, Латвии, ОАЭ, Чехии и других.

Часто на счет эскроу начисляются средства для оплаты налогов на недвижимость и страховки при выплате ипотеки. Сначала делается первоначальный взнос, потом вносятся регулярные платежи. Хотя обычно налоги на недвижимость и страховые взносы выплачиваются раз в год, при оформлении счета эскроу можно разделить сумму этих выплат на 12 частей и делать ежемесячные взносы. Кредитору выгодно наличие счета эскроу, так как оно обеспечивает своевременную уплату налогов. Если заемщик по каким-либо причинам не может расплатиться по ипотеке, и при этом имеется налоговая задолженность, то местные власти получают привилегированное право на покупку конфискованной недвижимости. В этом случае кредитор лишается возможности выгодно продать изъятое имущество. В большинстве государств счет эскроу не приносит заемщику никакой выгоды, поэтому многие предпочитают платить налоги и страховые взносы напрямую. Чтобы кредитор согласился не оформлять этот счет, первоначальный взнос по ипотеке должен составить не менее 20% от общей стоимости.

Счет эскроу также используется для поэтапной оплаты первичной недвижимости в Австрии. В отличие от других государств, например, соседней Германии, в этой стране это обязательное условие для всех сделок с застройщиками. В Австрии существует институт трастовых управляющих, через которых проходят все сделки с застройщиками. Трастовыми управляющими могут быть только специально подготовленные юристы и нотариусы, состоящие в государственной палате адвокатов. В начале сделки, после того, как покупатель и продавец подпишут предложение о покупке, трастовый управляющий открывает на имя покупателя трастовый счет в специальном банке нотариусов (или на специальном счету в обычном банке), доступ к которому будет только у этого трастового управляющего. Если квартира еще строится, трастовый управляющий пересылает деньги продавцу частично, за каждый выполненный этап строительных работ. Если в процессе строительства застройщик по какой-то причине (например, в случае банкротства) не может завершить проект, то трастовый управляющий берет на себя все юридические проблемы и организовывает окончание строительства. Если покупатель не выполняет какие-либо обязательства перед продавцом, то трастовый управляющий выступает на стороне продавца. Таким образом, обе стороны защищены законом.

Если покупатель уже начал вносить средства на счет эскроу, отказаться от этой системы в дальнейшем будет сложно, поэтому перед тем, как заключить соглашение, внимательно изучите все условия.