Инвестиции в автомобильные парковки: достоинства, доходность, расходы на содержание

Осенью 2014 стало известно о том, что в одном из элитных комплексов Манхэттена предлагаются 10 парковочных мест на подземной стоянке. Стоимость каждого машиноместа — 1 млн долл. Это рекорд для этого типа недвижимости. Однако есть и другие примеры дорогостоящих парковок.

В феврале 2014 в центре Лондона была продана парковка на два автомобиля. Цена — 400 тыс. фунтов стерлингов. Это в 2,5 раза дороже стоимости среднего британского дома.

В 2012 году в Гонконге была продана парковка за 640 тыс. долл. Самые дорогие места в нью-йоркском здании GM Building обходятся в более чем 300 тыс. долл. в год. В июне 2013 два парковочных места у жилого дома в Бостоне были куплены за 560 тыс. долл.

В центре крупнейших городов мира парковочные места стоят дорого и пользуются огромным спросом, а потому их выгодно приобретать для инвестиций. Причин несколько:

• Рынок парковок почти не зависит от рыночной конъюнктуры: экономический спад не вызывает сокращение автомобилей на дорогах.
• В отличие от жилой недвижимости, которую нужно ремонтировать в среднем каждые 4–5 лет, парковка не требует особых расходов на содержание.
• Затраты на обслуживающий персонал минимальны, особенно на автоматизированных парковках.
• В целом, парковки дешевле, чем жилье.
• Доходность парковок примерно в два раза выше, чем доходность жилья.
• Арендаторы часто меняются, поэтому риск простоев сводится к нулю. Это значит, что инвестировать в парковки надежнее, чем в другие типы коммерческой недвижимости.
• С теми, кто не платит, можно легко расторгнуть контракт. Для сравнения, арендаторов жилых помещений в Европе выселить нелегко, поскольку их права защищены законодательством.

На старт: как выбрать паркинг

Существуют два основных типа парковок:

• наземные, плоскостные участки (открытые или крытые);
• многоуровневые сооружения (наземные, подземные и наземно-подземные).

Первый тип менее надежен: в центральных деловых районах городов наземные парковки часто вытесняются новыми строящимися зданиями, в то время как парковочные гаражи могут существовать многие годы.

При кафе, ресторанах и аэропортах часто создаются парковки с обслуживанием, где места для стоянки автомобилей выбирают специально обученные люди.

Парковками могут владеть и управлять государственные структуры, также парковки могут принадлежать государству и сдаваться в лизинг частным фирмам или полностью находиться в частной собственности.

Выделяются парковки в деловых центрах для посетителей магазинов и развлекательных учреждений, парковки при офисных, жилых зданиях и больницах, а также перехватывающие парковки вблизи транспортных путей. Доходность парковок у аэропортов больше всего зависит от макроэкономических условий, тогда как, например, парковки у больниц являются более стабильным источником дохода. Особенно выгодны для инвестиций парковки в центрах городов, рядом с ключевыми деловыми, торговыми и развлекательными центрами, в том числе вблизи аэропортов, офисных кварталов, спортивных объектов, концертных залов.

Можно приобрести места на подземной стоянке в многоквартирном здании вместе с апартаментами. Жилье с одной или двумя спальнями реже продается с парковками, нежели квартиры с тремя и более спальнями. Если парковка расположена в здании, наибольшим спросом пользуются места на первом уровне, рядом с лифтами и лестницами.

Инвестору лучше приобрести сразу несколько десятков парковочных мест или даже целую стоянку. Кроме того, парковка может стать частью диверсифицированного инвестиционного портфеля, в который также входят объекты коммерческой недвижимости других типов.

Гонки за доходностью

Выгоднее всего инвестировать в рынки, где парковки пользуются наибольшим спросом. Спрос зависит от нескольких факторов, главные из которых — демографическая ситуация, плотность торговых точек и потребительская способность населения. Согласно данным Bouwfonds REIM, самые выгодные места Европы расположены на так называемой «золотой кривой», простирающейся от Ливерпуля до Валенсии и включающей Лондон с пригородами, нидерландский Рандстад, Фламандский ромб (агломерации Брюсселя, Гента, Антверпена и Лёвена), Рейнско-Рурский и Рейн-Майнский регионы, Цюрих, Милан и Барселону. Кроме того, привлекательным рынком является Париж. В США наиболее выгодно инвестировать в парковки Бостона, Вашингтона, Лос-Анджелеса, Нью-Йорка, Сан-Франциско, Филадельфии, Чикаго, а также небольших городов Кремниевой долины.

По данным Colliers International, лондонские тарифы на парковки — среди самых высоких в мире. Одно машиноместо в центре британской столицы сдается в среднем за 1 084 долл. в месяц. В Цюрихе аренда парковки приносит 822 долл. в месяц, в Гонконге и Токио — в среднем 745 долл., в Риме — 718 долл., в Женеве — 705 долл., в Сиднее — 695 долл. В Нью-Йорке тарифы составляют в среднем 562 долл. для Мидтауна и 533 долл. для Даунтауна. В центральных районах мегаполисов аренда дорожает с каждым годом, потому что земли становится всё меньше.

Тарифы на парковки растут быстрее, чем инфляция. Данные Q-Park свидетельствуют, что в 2000-х годах аренда парковочных мест в европейских странах ежегодно дорожала в среднем на 5%.

В Париже доходность парковки составляет 6–8%. Выгоднее всего покупать стоянки в центре города — в кварталах Ратуша и Маре, на левом берегу Сены, в Сен-Жермен-де-Пре и в «Золотом треугольнике» (8-й округ). Там парковки редко выставляются на продажу, но пользуются большим спросом. Цены на отдельно взятой улице могут быть до 30% выше, чем на одной из соседних, менее престижных. Обычно невыгодно приобретать парковки на периферии, где новые дома строятся с подземными стоянками. Аренда машиноместа в центре Парижа достигает 500 евро в месяц, а на окраине, например в 19-м округе,— менее 100 евро. По данным Wall-Мarket, дороже всего продаются парковки в округах 1, 3, 7 и 6 (в среднем 40–50 тыс. евро). На окраине можно найти предложения за 10–20 тыс. евро. Аренда одного машиноместа стоит от 45 до 500 евро в месяц. В провинциальных городах Франции доходность от парковок составляет 7–11%.

В Барселоне предлагаются парковки в хорошем состоянии, с лифтом, видеонаблюдением, автоматическими дверями для въезда и выезда, стоят от 25 тыс. евро. Владелец может сдавать такой объект в аренду и получать 100–150 евро в месяц. Доход от инвестиций составляет 5–7% годовых.

В США небольшую парковку можно приобрести примерно за 100 тыс. долл. Объект стоимостью 1 млн долл. принесет чистый годовой доход (за вычетом налогов, расходов на управление и страховку) в размере минимум 45 тыс. долл., т. е. чистая доходность составляет от 4,5% годовых.

Цена парковки зависит от ее местонахождения, общего технического состояния, наличия системы безопасности — видеонаблюдения, автоматизированных элементов и т. д. Чем технически совершеннее и безопаснее объект, тем он дороже.

В Нью-Йорке многие парковки имеют «air rights», то есть права на расширение площади. Такие объекты рассматриваются как потенциальный строительный проект. Например, Гари Бернетт из компании Extell, которая возвела знаменитый небоскреб One57 недалеко от Центрального парка, купил более 200 парковок на Манхэттене, чтобы позже перепродать их в качестве строительных площадок. Парковки сохранятся, став подземными стоянками под новыми зданиями.

Как «рулить» расходами

Во Франции нотариальные расходы составляют 20% от стоимости парковки. Например, при покупке парковки за 9 тыс. евро услуги нотариуса обойдутся в 1 818 евро. В этой стране, если доход от аренды не превышает 15 тыс. евро в год, можно воспользоваться программой «micro-foncier», которая предусматривает налоговый вычет в размере 30%. Если парковка является частью здания, владельцу придется платить taxe d’habitation («налог на проживание»).

В Испании, если владелец объекта — нерезидент, он должен платить государству налог в размере 24% от арендной стоимости. К расходам также добавляется муниципальный налог по ставке от 0,4 до 1,1%, в зависимости от региона, рассчитанный по кадастровой стоимости объекта.

В Канаде расходы на содержание парковочного места при кондоминиуме составляют от 50 до 150 долл. в месяц.

Парковочные места не всегда экономически выгодно покупать в кредит. Перед заключением сделки нужно рассчитать расходы. Например, при покупке парковки за 60–70 тыс. долл. в ипотеку с первоначальным взносом 20% ежемесячные затраты составят около 300 долл. (включая расходы на содержание — до 150 долл. в месяц). При этом ежемесячный доход от аренды вряд ли превысит 200 долл. Кроме того, владельцу нужно оплачивать страховку и ежегодный налог на недвижимость.

Владелец одного машиноместа или небольшого количества участков может справиться с управлением самостоятельно, однако собственники больших стоянок обычно доверяют менеджмент специализированной компании. Крупнейшими европейскими компаниями, занимающимися управлением парковками, являются Apcoa, Q-Park, Vinci Park, Interparking (Contipark) и NCP Parking.

Инвестору из России невыгодно приобретать одну парковку в европейской стране ради прибыли в размере 100–150 евро в месяц, поскольку к столь малобюджетному объекту сложно привлечь управляющую компанию. Вкладывать в парковки выгодно лишь тогда, когда инвестор обладает жилой недвижимостью по соседству, живет в той же стране и не тратит средства на перелет из одной страны в другую, на проживание в отеле и оформление визы. Иначе расходы будут превышать доход от аренды.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru