Из Парижа с выгодой: как клиент Tranio оптимизировал передачу наследства через недвижимость на Кипре

В начале 2025 года клиент Ян, франкоязычный инвестор с российскими корнями и налоговым резидентством во Франции, пришёл с типичной для частного капитала в Европе проблемой: после продажи недвижимости его матерью в Париже возникла задача эффективной передачи средств следующему поколению. Объём — около 1,5 млн евро, бенефициары — совершеннолетние сыновья Яна.

Прямой перевод средств из Франции в пользу внуков предполагал налоговую нагрузку до 40%, что ставило под вопрос целесообразность и эффективность самого наследования. Как эксперты Tranio решили проблему Яна — в новом кейсе.

Проблема: 40% налог на наследство

Французская система налогообложения дарений и наследства остаётся одной из самых обременительных в Европе. Прямая передача капитала от бабушки к внукам — особенно при суммах, превышающих необлагаемый минимум — может облагаться ставками до 40%. В случае клиента расчётная сумма налога могла составить около 600 тыс. евро — больше чем треть всей сделки.

Ян — инвестор с обдуманной долгосрочной стратегией и неизменными планами: для него ключевым ориентиром выступало сохранение generational wealth — семейного капитала, передающегося из поколения в поколение.

После продажи недвижимости в Париже он и его мать столкнулись с выбором: либо отдать до трети суммы французской налоговой системе, либо найти способ сохранить актив внутри семьи — прозрачно, законно и без потерь.

Запрос точно отражал все три критерия: европейская юрисдикция, физический актив с прогнозируемым потенциалом роста и возможностью безналоговой передачи — без сложных конструкций-схем, но с чёткой защитой интересов следующего поколения.

Екатерина Абрамчик Менеджер по продажам Tranio Кипр

Решение нашлось на стыке инвестиционной стратегии и налогового планирования — через приобретение недвижимости на Кипре с последующим перераспределением прав собственности внутри семьи.

Недвижимость на Кипре 19 431 объявление на Tranio

От 233 000 €

Апартаменты в новой закрытой резиденции рядом с полем для гольфа, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2027.II Всего 105 квартир

От 271 000 €

Апартаменты в современной резиденции с бассейном в живописном районе, Лимассол, Кипр

Построено в 2025 Всего 43 квартиры

От 395 000 €

Комплекс вилл с бассейнами и садами рядом с пляжами, Пафос, Кипр

Всего 64 предложения

От 700 000 €

Новый комплекс вилл на первой линии у моря, Пафос, Кипр

Всего 67 предложений

От 235 000 €

Апартаменты в новой резиденции с бассейнами в 200 метрах от пляжа, Кисонерга, Кипр

Всего 36 квартир

От 280 000 €

Апартаменты в новой малоэтажной резиденции с двумя бассейнами и спа-зоной в 500 метрах от моря, Пафос, Кипр

Всего 88 квартир

От 748 000 €

Апартаменты в высотной резиденции на берегу моря с бассейнами и спа-центром, Лимассол, Кипр

Всего 330 квартир

От 510 000 €

Квартиры в премиальном бутик-проекте от ведущего застройщика с низким порогом входа, Лимассол, Кипр

Срок сдачи: 2026.III Всего 24 квартиры

Решение и таймлайн сделки

После первичной консультации специалисты Tranio предложили решение, сочетающее инвестиционную логику и юридическую чистоту: приобретение трёх объектов жилой недвижимости на Кипре по нотариальной доверенности матери, с последующим переоформлением прав собственности на сыновей до ввода объектов в эксплуатацию, чтобы не платить налог на переход права собственности.

Кипр был выбран неслучайно: страна предлагает надёжную правовую инфраструктуру, является членом ЕС, и — что важно — не взимает налог на дарение при определённой структуре сделки.

Екатерина Абрамчик Менеджер по продажам Tranio Кипр

Процесс был организован в сжатые сроки: первичная встреча по видеосвязи — 12 февраля, очное подписание и внесение задатка — 19 марта.

В процедуру оформления были вовлечены локальные юристы, обеспечивающие как прозрачность перевода прав, так и юридическую чистоту по линии французского налогового резидентства.

Структура сделки по шагам

1. Вход на ранней стадии и приобретение трёх квартир на этапе строительства — пакетная сделка как способ зафиксировать дисконт к рынку и получить гибкость в дальнейших действиях.
2. Переуступка прав до получения ключей — переоформление сделки на сыновей без налоговых последствий на дарение.
3. Два объекта планировалось продать ещё до завершения строительства. Ожидаемый прирост стоимости — 30% за 2 года.
4. Третья квартира остаётся в собственности семьи — lifestyle-объект или долгосрочная инвестиция с возможностью сдачи в аренду.
5. Часть вырученных средств в перспективе должна была быть репатриирована во Францию и инвестирована в другие активы без налоговых потерь.

Эксперты Tranio организовали локальную юридическую поддержку: сбор документов, проверку источника происхождения средств, подготовку соглашений по передаче прав, верификацию проекта на этапе строительства.

Экономия и итоги

В рамках сделки клиенту удалось реализовать эффективную налоговую и инвестиционную стратегию: вместо прямого дарения 1,5 млн евро с потенциальной налоговой нагрузкой около 600 тыс. евро во Франции, капитал был переформатирован в инвестиционный актив в юрисдикции с более мягким регулированием.

Даже если принять консервативный расчёт — стандартную ставку НДС в размере 19% на всю сумму сделки — итоговая фискальная нагрузка составила не более 285 тыс. евро, что позволило дополнительно сохранить более 300 тыс. капитала. Фактически же Ян снизил ставку НДС до 0, переуступив квартиры вновь до сдачи проекта и их эксплуатации.

Часть налоговых издержек может быть дополнительно оптимизирована в зависимости от структуры сделки, назначения объектов и правового статуса конечных получателей.

Оставьте заявку, чтобы получить консультацию экспертов Tranio по оптимизации налоговой нагрузки и инвестициям на Кипре

Оставить заявку

Автор: Максим Скорых