Почему выгодно инвестировать в недвижимость Барселоны

Согласно опросу консалтинговой компании PwC, в 2016 году Барселона вошла в рейтинг 15 рынков недвижимости Европы с лучшими инвестиционными перспективами.

Помимо моря, тёплого климата, оригинальной кухни, культурного разнообразия и развитой индустрии развлечений, есть объективные причины, указывающие на то, что Барселона оправилась от кризиса 2008 года и стала перспективным рынком для инвестиций в недвижимость. К этим факторам относятся:

• низкие процентные ставки;
• наличие на рынке недорогой недвижимости с потенциалом роста цен;
• спрос, превышающий предложение;
• растущий туристический поток.

Низкие процентные ставки

Одна из причин привлекательности испанского рынка в целом и Барселоны в частности — низкие процентные ставки.

Ставки по ипотечным кредитам в ЕС формируются на основе Euribor — межбанковской ставки предложения. В марте 2016 она достигла отрицательного значения и в июне опустилась до −0,018 %, тогда как во время кризиса 2008 года превышала 5 %.

Нерезидентам испанские банки предоставляют кредиты в размере 60 % от стоимости объекта в среднем под 2 % годовых, а для резидентов условия ещё более выгодные: можно получить заём до 80 % всего под 1,5 %.

По данным Национального института статистики (Instituto Nacional de Estadística), в марте 2016 объём выданных кредитов вырос на 14,5 % в годовом исчислении. Дешёвая ипотека подстёгивает спрос и способствует росту продаж. Если тенденция сохранится, объём сделок в Испании будет расти, и, как следствие, создадутся предпосылки для дальнейшего повышения цен на жильё.

Основная причина роста рынка Барселоны — низкие ставки по ипотечным кредитам. Во многом благодаря этому фактору восстанавливается испанский рынок в целом, но столица Каталонии демонстрирует ускоренные темпы роста по сравнению с общенациональным уровнем, поскольку Каталония — самый развитый регион страны и самый сильный рынок. Во время кризиса рынок ипотечного кредитования замер, но как только испанские банки снова начали выдавать займы, испанцы начали активно вкладывать средства в недвижимость. Помимо этого, на рынок начали возвращаться иностранные инвесторы — граждане Великобритании, стран Северной Европы, а также россияне. Клиенты из Китая тоже инвестируют в Барселону, чтобы впоследствии получить «золотую» визу. Выгодный курс евро по отношению к доллару привлекает в Европу и Испанию в частности американцев.

Низкие цены и потенциал роста

По состоянию на I квартал 2016 цены на недвижимость в Испании более чем на 40 % ниже пикового значения 2007 года. За 10 лет средняя стоимость квадратного метра в стране опустилась с 2 862 до 1 628 евро.

Цены в Барселоне на 25 % ниже пикового уровня 2007-го. Это говорит о том, что при большом потенциале роста этот рынок гораздо устойчивее к кризисным явлениям, чем рынок Испании в целом. Цены в столице Каталонии уже растут и на 15 % превышают уровень 2013 года, когда они достигли дна.

Барселона — один из самых дорогих рынков Испании, однако по сравнению с другими инвестиционно привлекательными городами Европы недвижимость здесь стоит дёшево: в среднем более чем в два раза меньше, чем в Мюнхене и Париже, и в 3,5 раза дешевле, чем в Лондоне.

Недвижимость в Барселоне будет дорожать быстрее, чем в Испании в целом. По оценке Trading Economics, средние цены по стране к 2017 году останутся примерно на том же уровне, а по оценке компании Servihabitat — вырастут на 3,8 %. В то же время, по прогнозам Engel & Völkers, за 2016 год цены на жильё в Барселоне могут вырасти на 7 %, а аналитики Университета Барселоны предсказывают рост на 18 % в среднем по городу и на 20–25 % в отдельных районах (Лес-Кортс, Саррия — Сан-Жервази, Старый город, Эшампле).

Спрос, превышающий предложение

Бóльшая доля сделок в Барселоне приходится на вторичное жильё. По сравнению с 2012 годом, когда рынок достиг дна и в провинции Барселона было заключено 26 тыс. сделок, продажи жилья в 2015 выросли на 40 % до 37 тыс. сделок. С 2014 по 2015 годы продажи увеличились на 19 %.

При этом продажи нового жилья сокращаются (-20 % в 2014–2015 годах). Основная причина — недостаток предложения на рынке первичной недвижимости.

По данным CBRE, Барселоне требуется 7,9 тыс. единиц нового жилья в год, а возводится 2–3 тыс. Таким образом, спрос на новостройки значительно превышает предложение. Более того, по подсчётам компании Sociedad de Tasación, занимающейся оценкой на рынке недвижимости, предложение нового жилья в Барселоне может иссякнуть уже к осени 2017 года.

Впрочем, если количество завершённых объектов в столице Каталонии сокращается, то число начатых проектов увеличивается. В 2015 году количество заложенных новостроек выросло на 87 % в годовом исчислении до 1,4 тыс. единиц жилья. Однако рекордный уровень 2007 года (4,7 тыс. единиц) будет достигнут ещё не скоро.

Скорее всего, в ближайшие годы объёмы строительства в Барселоне будут наращиваться. По прогнозам сайта Servihabitat.com, в 2016 году число стартовавших строительных проектов в Испании вырастет на 10 % до 44,6 тыс., количество завершённых проектов — на 12,5 % до 50,8 тыс.

Рост числа туристов

По количеству иностранных туристов в 2014 году Барселона заняла четвёртое место в Европе после Лондона, Парижа и Рима. Это единственный нестоличный город в пятёрке крупнейших туристических рынков.

По данным Национального института статистики, Барселону ежегодно посещают 6,5−7 млн туристов, и начиная с 2012-го их число растёт.

При этом, по информации Городского совета Барселоны, 80 % туристов в городе — иностранцы, и лишь 20 % — испанцы из других регионов страны.

Барселона привлекает туристов развитой инфраструктурой развлечений. Здесь насчитывается свыше 170 музеев, почти 17 тыс. спортивных объектов и множество пляжей, удостоенных голубого флага.

Исходя из того, что с 2012 по 2015 годы количество туристов в Барселоне росло непрерывно, можно предположить, что позитивная тенденция продолжится и в последующие годы.

Перспективы развития рынка недвижимости Барселоны

По оценке Trading Economics, в ближайшие годы ВВП Испании продолжит расти, безработица — сокращаться, а процентные ставки — оставаться рекордно низкими, по крайней мере, до 2017 года. Улучшение экономической ситуации будет способствовать росту цен на недвижимость не только в Испании в целом, но и на отдельных рынках, особенно в Барселоне и Мадриде.

В 2016–2017 годах главными тенденциями на рынке недвижимости Барселоны станут:

• рост цен на жильё: можно ожидать удорожания недвижимости на 7–18 % в год;
• рост спроса: ставки по ипотечным кредитам останутся низкими, поэтому продажи продолжат расти;
• дефицит новостроек: на рынке первичной недвижимости предложение не успевает покрывать растущий спрос, поэтому интерес инвесторов будет смещаться в сторону проектов редевелопмента (Added Value).

Таким образом, рынок Барселоны выгоден для спекулятивных инвестиций с целью заработать на будущем росте цен.

Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio

Материал подготовлен специально для Spear's