Покупка и содержание недвижимости в Баден-Бадене, Берлине и Мюнхене

До 90% сделок по приобретению жилья в Германии наши соотечественники заключают только в трех городах — Баден-Бадене, Берлине и Мюнхене. Эту тенденцию отражает и статистика Tranio.Ru: на перечисленные города приходятся более 60% объектов недвижимости Германии в нашем каталоге. Один из самых распространенных вопросов посетителей сайта — во что обходится покупка и содержание недвижимости в Баден-Бадене, Берлине и Мюнхене?

Рассмотрим две категории расходов: разовые траты (налоги и комиссии при заключении сделки) и постоянные расходы (ежегодный налог и коммунальные услуги).

Разовые траты: налоги и комиссии при заключении сделки

Приобретая жилье в Германии, покупатель выплачивает налоги на покупку и регистрацию, а также комиссии нотариусу и риелтору.

Разовый налог на покупку недвижимости (Grunderwerbsteuer) составляет 5% от оценочной стоимости объекта в Баден-Бадене и Берлине и 3,5% в Мюнхене. Оценочная стоимость — это налоговая (не рыночная) стоимость земельного участка, на котором находится недвижимость. Если речь идет о квартире, в расчет берется пропорциональная доля участка, на котором стоит многоквартирное здание. Оценочная стоимость зависит от многих факторов, таких как тип объекта, площадь, местоположение и других.

Налог на регистрацию выплачивается, когда имя нового владельца вносится в базу данных земельного кадастра. Ставка зависит от стоимости жилья и варьируется от 0,8 до 1,2%. Комиссия нотариуса тоже зависит от цены объекта. Она составляет от 1,2 до 1,5%.

В большинстве случаев вознаграждение риелтору платит только покупатель, а не прежний собственник. Рекомендуемую величину комиссии для каждой федеральной земли определяет местная ассоциация риелторов. С учетом НДС (19%) комиссия агента в Баден-Бадене и Мюнхене не превышает 3,57%, в Берлине — 7,14%.

В целом, расходы при приобретении недвижимости выше всего в Берлине — в среднем около 14,5% от стоимости объекта. Меньше платят покупатели в Баден-Бадене — около 11%, а в Мюнхене расходы еще ниже — в среднем 9,5%.

Постоянные расходы: ежегодный налог и коммунальные услуги

Расходы на содержание жилья включают коммунальные услуги, обслуживание общих территорий (сада, лифта, подъезда, улицы), страховку и ежегодный налог на недвижимость.

Затраты на коммунальные услуги в трех городах примерно одинаковы. В год собственники недвижимости в Баден-Бадене платят за воду, электричество, отопление, телевидение и вывоз мусора в среднем 23,3 евро/м², в Берлине — 28,8 евро/м², в Мюнхене — 26,3 евро/м². Как правило, наибольшую статью расходов составляет отопление. Жильцы также оплачивают уборку лестничных площадок и улиц, обслуживание лифтов и уход за садом. Коммунальные платежи за квартиру площадью 80 м² достигают примерно 175 евро в месяц.

Ежегодный налог на недвижимость (Grundsteuer) рассчитывается так. От оценочной стоимости берётся одна тысячная часть и умножается на 3,5. Затем результат умножается на коэффициент, который в Баден-Бадене равен 4,9, в Мюнхене — 5,35, а в Берлине — 8,1.

Например, если оценочная стоимость квартиры равна 20 000 евро, то её собственник в Баден-Бадене будет платить ежегодный налог 343 евро (20 000 × 1/1000 × 3,5 × 4,9 = 343). В Мюнхене сумма составит 374,5 евро, в Берлине — 567 евро.

В целом, среди трёх этих городов содержание недвижимости дороже всего в столице Германии. По данным Nebenkostenrechner, за квартиру площадью 80 м² владелец платит в среднем 2 573 евро в год, в Баден-Бадене — 2 371, в Мюнхене — 2 093 евро в год.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru