Отправить

Наш специалист свяжется
с вами в ближайшее время

Закрыть
Справочник недвижимости Германии
Статья 2 из 6
Недвижимость за рубежом
Статьи
Статьи о недвижимости в Германии
Покупка и оформление

Процедура покупки и оформления недвижимости в Германии

2–3 месяца

Занимает процесс покупки

10-15 %

Стоит оформление сделки

1,5–2,0 %

Ставка по ипотеке

В Германии иностранцы могут свободно приобретать все виды недвижимости: жилые и коммерческие объекты, а также земельные участки. Германия — рынок продавца, поэтому условия продажи обычно диктует собственник, и покупатель платит комиссию маклеру (риелтору).

Основные расходы,  % от стоимости покупки

Налог на покупку

3,5–6,5 %

Гонорар нотариуса

1,0–1,5 %

Комиссия маклера

3,6–7,1 %

Регистрация 

в поземельной книге

0,8–1,2 %

Итого:

10–15

Дополнительные расходы

Банковская 

экспертиза перед 

оформлением ипотеки

1–2 тыс. евро

Оформление ипотеки

1 % от суммы займа

Открытие 

юридического лица

1 тыс. евро

Due Diligence

0,5–1,5 % от стоимости

 объекта

Использование 

трастового счёта

0,25 % от стоимости

 объекта

Здесь представлена типичная схема покупки недвижимости в Германии. Детали процедуры и порядок некоторых шагов могут варьироваться от сделки к сделке.

1. Подбор недвижимости

Покупатель определяется с целью покупки, типом недвижимости и бюджетом, после чего обращается к маклеру. Заключается маклерский договор, который обязывает клиента оплатить комиссию маклера при покупке: от 3 до 7 % от стоимости объекта, включая НДС. Клиент выбирает подходящий объект среди предложений маклера.

Процедура покупки недвижимости в Германии
Из-за высокого спроса на недвижимость в мегаполисах качественные объекты продаются за пару недель, поэтому покупателю нужно действовать оперативно Christian Wolf / Wikimedia

В это время покупатель обычно решает, собирается он оформлять покупку на физическое или юридическое лицо. От этого зависит величина налога на прибыль, если недвижимость планируется сдавать в аренду. Для физического лица налог рассчитывается по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 % (с учётом надбавки за солидарность), для юридического его ставка фиксированна и составляет 15,825 % (при условии, если сдача недвижимости в аренду — это единственная коммерческая деятельность юрлица). Регистрация компании занимает 2–4 недели и стоит 2–3 тыс. евро, её дальнейшее содержание обходится в 300–400 евро в месяц.

— Можно ли приобрести недвижимость, не приезжая в Германию?

— Личного присутствия покупателя требуют только две процедуры: открытие банковского счёта и регистрация юридического лица. Для остальных этапов выбора и покупки можно оформить у нотариуса доверенность на своего представителя в Германии.

2. Резервирование объекта

Выбрав конкретный объект недвижимости, покупатель заключает с продавцом резервационное соглашение, по которому маклер бронирует объект на срок, необходимый для составления договора купли-продажи и других подготовительных действий. Как правило, при этом покупатель платит задаток в размере до 10 % от стоимости объекта.

В сделках с коммерческой недвижимостью стороны также подписывают письмо о намерениях (letter of intent, LOI), которое содержит ключевые условия сделки и сроки её заключения. Чаще всего при подписании LOI клиент не платит задаток и не несёт финансовых обязательств перед продавцом.

Юлия Морозова Юлия Морозова Старший консультант по инвестициям Tranio
Задать вопрос Юлии

На этом этапе покупатель открывает в одном из банков Германии расчётный счёт, с которого будет оплачиваться покупка. В дальнейшем этот же счёт можно использовать, чтобы оплачивать налоги, коммунальные и бухгалтерские услуги, получать арендные платежи. Если клиент оформляет ипотеку, то счёт обычно открывается в том же банке, который её выдаёт.

Чтобы открыть счёт, покупатель предоставляет резюме, паспорт и документы, подтверждающие легальность происхождения денег: банки обязаны проверять благонадёжность заявителя в рамках процедуры «знай своего клиента» (know your customer, KYC), направленной против отмывания денег и финансирования противозаконной деятельности. Обычно открытие банковского счёта занимает 5–7 дней, хотя в отдельных случаях KYC может затянуться на несколько недель.

3. Подготовительные действия

Как правило, перед покупкой дорогостоящей недвижимости, особенно коммерческой, покупатель заказывает всесторонний аудит объекта (Due Diligence). В эту процедуру может входить юридическая, техническая, финансовая и налоговая экспертизы, а также оценка рисков по заключению сделки. Аудит обычно длится около месяца и стоит от 0,5 до 1,5 % от цены недвижимости в зависимости от особенностей объекта.

Покупка недвижимости в Германии
Ипотека увеличивает доходность недвижимости, поскольку стоимость заёмных денег меньше, чем выручка от аренды tupungato / Depositphotos

В это же время, если необходимо, покупатель обращается в банк за ипотекой. В зависимости от условий банка и стоимости недвижимости нерезидент Германии может получить кредит в размере 40–70 % от цены объекта под 1,5–2,0 % годовых. Средний срок кредитования — 15–20 лет.

Ипотека дёшево замещает часть вложений, увеличивает доходность на вложенный капитал и помогает оптимизировать налог на доход, если инвестор планирует сдавать объект в аренду: выплаты по кредиту вычитаются из вашего дохода и тем самым снижают налогооблагаемую базу.

Юлия Морозова Юлия Морозова Старший консультант по инвестициям Tranio
Задать вопрос Юлии

Перед тем, как предоставить ипотеку, банки-кредиторы обязывают клиента заказать проверку объекта у независимых сертифицированных оценщиков, на основании результатов которой оценивают ликвидность недвижимости и существующие риски. Такая экспертиза становится для клиента дополнительной гарантией качества объекта и в среднем стоит 1–2 тыс. евро. Расходы на оформление ипотеки составляют около 1 % от суммы займа и оплачиваются покупателем после получения кредита.

4. Заключение договора

Для оформления сделки покупатель и продавец обращаются к нотариусу. Он составляет договор купли-продажи и согласовывает с обеими сторонами детали сделки.

— Кто выбирает нотариуса?

— Обычно это делает покупатель, поскольку он платит за нотариальные услуги. Все нотариусы в Германии независимы и представляют государственные структуры.

В частности, нотариус проверяет записи об объекте в поземельной книге (Grundbuch): сведения о бывших и действующих владельцах недвижимости, ограничениях на пользование, обременениях ипотекой или правами третьих лиц.

Покупка недвижимости в Германии
Нотариус несёт ответственность за часть сделки, связанную с данными в поземельной книге BrunoWeltmann / Depositphotos

Согласовав все пункты, нотариус составляет окончательный вариант договора на немецком языке и назначает дату его заключения. Покупатель и продавец подписывают договор в присутствии нотариуса.

5. Оплата и регистрация сделки

После подписания договора нотариус вносит в поземельную книгу предварительную запись о новом собственнике. Покупатель оплачивает оставшуюся часть стоимости объекта. В зависимости от условий договора деньги перечисляются продавцу напрямую или через трастовый счёт (как правило, в крупных сделках).

Если у недвижимости есть обременение ипотекой, нотариус обычно договаривается с банком продавца о вынесении ипотеки из поземельной книги при погашении задолженности. В этом случае покупатель переводит необходимую сумму банку, а оставшуюся часть — продавцу.

После оплаты покупатель получает ключи и становится экономическим владельцем недвижимости: может пользоваться ею или сдавать в аренду. Он оплачивает налог на переход права собственности, комиссию маклера, гонорар нотариуса и регистрационную пошлину. Как правило, все эти расходы вместе составляют около 10–15 % стоимости объекта.

Когда продавец подтверждает получение средств, а налоговая инспекция — уплату налога, нотариус подает заявку на внесение окончательной записи в поземельную книгу. На основании этой записи сделка купли-продажи считается завершённой, и покупатель становится юридическим владельцем недвижимости.

Справочник недвижимости Германии
Статья 2 из 6
Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Германии
Анастасия Щепетова
Анастасия Щепетова
Менеджер по продаже недвижимости в Германии
+7 (800) 333-10-85
Оставить заявку
    Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %
    Задайте свой вопрос

    Задайте свой вопрос

    Оставить заявку
      Отправляя заявку, вы принимаете пользовательское соглашение