Политический кризис, санкции и их влияние на рынок зарубежной недвижимости

По данным Центробанка, во II квартале 2014 по сравнению со II кварталом 2013 объем операций по покупке заграничной недвижимости сократился на 11,2% — с 526 млн до 473 млн долл. По сравнению с предыдущим кварталом инвестиции понизились на 2,3% (с 484 млн). До 2013 года включительно российские инвестиции за рубеж не переставали расти. В этом году впервые наметился спад. Среди основных причин — напряжение ситуации между Россией и Западом.

Согласно статистике Tranio.Ru, из 14 стран, популярных среди российских покупателей, количество заявок на недвижимость с января по август 2014 по сравнению с предыдущим годом понизилось в 8 странах. При этом вырос спрос на недвижимость в Австрии, Италии, Финляндии, Франции и Эстонии. Количество заявок на объекты в США осталось неизменным.

«Часть покупателей затаились, они приостановили процесс выбора и покупки недвижимости и ждут, что будет дальше. Другая часть, наоборот, активизирует вывод капитала из России, и один из методов — это покупка недвижимости за рубежом»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель Tranio.Ru.

Вырос спрос на Австрию и Италию

Количество заявок на недвижимость в Австрии за рассматриваемый период выросло в четыре раза. По словам экспертов, пессимистические настроения подталкивают россиян приобрести недвижимость как можно быстрее, пока ситуация не ухудшилась еще больше. «По словам одного из наших партнеров, сейчас в Австрии стало сложнее получить разрешение на покупку,— рассказывает Елена Милишенкова, менеджер по продажам Tranio.Ru.— Это очень субъективный процесс, многие австрийцы сейчас отрицательно настроены к России и не скрывают этого. Поэтому шансы получить разрешение сейчас ниже, чем до этого кризиса. То же самое с ипотекой. И если весной такое отношение наблюдалось только к госслужащим, то сейчас — к любым россиянам. При этом никаких официальных запретов пока нет, всё это просто видно из практики. Нельзя говорить, что совсем нет шансов что-то купить: они есть, просто сейчас сложнее получить разрешение, чем раньше. При этом есть категория покупателей, которые боятся, что дальше будет только хуже, поэтому спешат заключить сделку поскорее».

Политическая нестабильность усилила интерес россиян также и к итальянской недвижимости. По данным Tranio.Ru за первые восемь месяцев 2014 года количество заявок выросло на 21,7%. Как сообщает The Telegraph, шесть из 10 покупателей элитной недвижимости в Лукке (Тоскана) — граждане РФ и других стран СНГ. Десятилетиями состоятельные россияне покупали дома на престижном курорте Форте-дей-Марми, а теперь они продвигаются вглубь региона, дальше от моря, приобретая исторические виллы XIX века в Лукке, родном городе композитора Джакомо Пуччини.

Двойственная ситуация в Финляндии и Прибалтике

Что касается Финляндии, то на рынке этой страны наблюдается двойственная ситуация. С одной стороны, российские СМИ изобилуют информацией о том, что россияне массово распродают недвижимость в этой стране, с другой, как свидетельствуют данные Tranio.Ru, с января по август 2014 количество заявок, принятых от желающих купить недвижимость в Финляндии, выросло на 88%. Некоторые эксперты придерживаются мнения, что в отдельных местах финского рынка участились случаи продажи домов, и связано это с тем, что были установлены ограничения на въезд для работников силовых структур, и что именно эта категория владельцев начала распродавать недвижимость.

Также заметно вырос спрос на недвижимость в Эстонии. За восемь месяцев заявки на объекты в этой стране выросли на 14% в годовом исчислении. В соседней Латвии, наоборот, количество заявок сократилось: с января по август спрос понизился на 37%. Тревожные настроения царят в политических кругах страны. Объединение «Всё для Латвии!» — «Отечеству и свободе/ДННЛ» предложило остановить выдачу россиянам ВНЖ, якобы чтобы предотвратить угрозу национальной безопасности. Но, как сообщает The Baltic Course, 11 сентября 2014 Сейм отклонил эти поправки. Предложение поддержали только 20 депутатов, 25 воздержались, и 34 депутата выступили против.

Несмотря на имеющуюся информацию, партнер Tranio.Ru, эксперт по аренде и продаже Mercury Group Юлия Кухарёнок считает, что этим летом спрос на латвийскую недвижимость со стороны россиян вырос: «На ситуацию с недвижимостью в Латвии этим летом повлияли два фактора — вступающие в силу с 1 сентября 2014 года изменения к закону о ВНЖ и сложная ситуация в отношениях России и Запада. Однозначно оба фактора повысили интерес к недвижимости в Риге жителей России. Как до 1 сентября, так и после интерес российских инвесторов к недвижимости в Латвии сохраняется. Чем сложнее отношения России и Запада, тем активнее клиенты рассматривают покупку недвижимости в Риге и возможный в скором времени переезд на ПМЖ в Латвию. Как продавцы, так основная часть населения к россиянам относится спокойно».

США: отмечается понижение спроса

С января по август количество заявок на недвижимость в США не изменилось по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Однако в августе 2014 на сайте Tranio.Ru было получено на 35,7% меньше заявок, чем в августе 2013. Во II квартале заявок стало на 42% меньше по отношению к I кварталу и на 9% меньше по отношению ко II кварталу 2013. Партнеры Tranio.Ru в США также отмечают снижение спроса.

Комментирует Илья Битков, риелтор Coldwell Banker: «В данный момент снижение спроса в первую очередь продиктовано общей осторожностью, с которой россияне смотрят на перспективы вложений в недвижимость США. Возникновение подобного напряжения в значительной степени обусловлено текущей двусторонней политикой и негативной истерией в средствах массовой информации, однако я еще ни разу не сталкивался с ситуацией, когда причиной потери интереса послужили бы политические либо идеологические мотивы — „не будем вкладывать средства только из-за недружелюбной политики США, как государства“. В этом году мы работали с несколькими клиентами, приехавшими из России для развития бизнеса. Речь шла о съеме жилья сроком только на один год (ранее мы часто подписывали контракты на более длительные сроки) и мотивация везде была одна и та же: „сейчас мы чувствуем себя слишком нестабильно, дабы заключать контракты на более длительный срок“».

По словам эксперта, потенциальных покупателей заботят прагматичные вопросы — от санкций и того, кого они на самом деле касаются, до получения виз и переводов денежных средств. «Очень интересен на мой взгляд факт смещения вопроса о состоянии американского рынка недвижимости,— говорит Илья Битков.— Если еще в 2013 году вопросы ценообразования и текущие тренды интересовали покупателей в первую очередь, то в 2014 подобные вопросы чаще всего задаются только после получения информации по вопросам о санкциях и потенциальных визовых сложностях».

Несмотря на напряженную политическую ситуацию, эксперты советуют покупать недвижимость в США. Санкции не имеют прямого отношения к индивидуальным покупателям, и покупка недвижимости полностью защищена американским законодательством. Более того, внушительные объемы иностранных инвестиций говорят о привлекательности рынка США. По данным Национальной ассоциации риелторов, с марта 2013 по март 2014 общий объем иностранных инвестиций в недвижимость США составил 92,2 млрд долл., что на 35% больше по отношению к аналогичному периоду предыдущего года. Доля покупок иностранцев составила 7% от общего числа сделок на американском рынке. 45,5 млрд долл. пришлись на долю нерезидентов, 46,7 млрд — на долю недавних иммигрантов.

Среди россиян по-прежнему есть инвесторы, ищущие в США надежную гавань. Многие продолжают заключать крупные сделки. Как сообщает OPP Connect, недавно инвестор из Москвы приобрел здание рядом с Сиэтлом за 1,5 млн долл., другой покупатель из российской столицы стал обладателем больницы стоимостью 3,5 млн долл. в Калифорнии. Ожидается еще одна сделка по покупке фитнес-центра стоимостью 8,5 млн долл. в том же штате.

Германия и Черногория: осторожные настроения

На Tranio.Ru сократились заявки на недвижимость в Германии и Черногории, эксперты считают, что покупатели предпочитают занимать выжидательную позицию.

Комментирует Илья Гордон, глава компании Gordon Commercial, занимающейся продажей недвижимости в Германии: «Летом наблюдался классический сезонный спад активности инвесторов из России, с той лишь разницей по сравнению с прошлыми годами, что к началу осени 2014 ситуация не изменилась. Многие российские покупатели пребывают в растерянности, относительно приобретения недвижимости в Германии многие решают повременить. Люди боятся, что санкции коснутся их лично, что например, им „не разрешат покупать недвижимость“, а если и разрешат, то „потом могут отнять“. Но так думают те, кто плохо знаком с устройством правового государства. Тем не менее, факт остается фактом. Продавцы относятся к россиянам, как и прежде. Немцы не отождествляют жителей России с ее правителями. Никаких антироссийских настроений в обществе нет, есть непонимание целей властей РФ».

Антон Шамарин, управляющий партнер Value.One, рассказывает, что в Черногории по сравнению с летом прошлого года спрос увеличился, однако многие предпочли отложить покупку: «Рынок определенно стал несколько более ликвиден, был продан целый ряд объектов, срок экспозиции по которым составлял от 1 до 1,5 лет. Мы отметили ряд случаев, когда продавцы (в основном россияне) снижали цену объектов, чтобы ускорить выход из активов, в то время как основная масса локальных продавцов никак не отреагировала на происходящее. Примерно половина потенциальных покупателей из России предпочли отложить покупку в связи с отсутствием определенности. Вместе с тем, покупатели из Украины, напротив, инвестировали в недвижимость Черногории с целью сохранить сбережения и спасти их от падения курса гривны».

По словам эксперта, покупатели руководствуются соображениями экономического характера, такими, как рост курса евро по отношению к рублю. Данный фактор вызвал некоторое снижение спроса со стороны россиян в конце весны — в начале лета. Вместе с тем, он был компенсирован притоком клиентов, которые хотели инвестировать в зарубежную недвижимость на фоне нестабильной политической и экономической ситуации в России.

«В Черногории традиционно отличное отношение к русским, которое абсолютно не изменилось и в последнее время. Антироссийских настроений нет, равно как и антиукраинских, так как россияне и украинцы традиционно воспринимаются в Черногории как „братья-славяне“»,— говорит Антон Шамарин. Появились и позитивные изменения. Правительство Черногории приняло новый закон «Об иностранцах», вступление в силу которого, по словам Антона Шамарина, ожидается до Нового Года. Согласно нововведениям, иностранные граждане смогут получать ВНЖ в Черногории сроком на один год на основании владения недвижимостью.

Болгария и Испания: значительный спад активности

Согласно информации болгарского телеканала Nova TV, на морских курортах Болгарии продажи недвижимости россиянам с конца июля упали на 30%. По мнению агентов, повторяется история с британскими покупателями: интерес со стороны наших соотечественников поубавился, и некоторые из них уже пытаются продать имущество, сообщает Novinite.Com. По мнению брокеров, основные причины понижения спроса — напряжение между Россией и Украиной, санкции ЕС и ослабление рубля. Кроме того, появилась альтернатива отдыху в Болгарии: этим летом многие россияне провели отпуск в Крыму, ставшем частью РФ.

По данным Tranio.Ru, количество заявок на недвижимость в Болгарии с января по август 2014 понизилось почти в два раза в годовом исчислении, на недвижимость в Испании — на 34%.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru