Мошенничества на зарубежных рынках недвижимости

С мошенничеством можно столкнуться в любой стране. Покупка недвижимости за рубежом — само по себе рискованное предприятие, поэтому нужно внимательно подходить к выбору как объекта, так и агентства недвижимости.

Традиционно безопасными считаются Германия, Австрия, Швейцария, Франция и другие страны с устоявшимися рынками недвижимости. С особой осторожностью следует покупать жилье в Египте, Турции, Болгарии и некоторых других странах.

Риелторские хитрости

Агентства недвижимости выступают в роли посредников при заключении сделки. Их основная задача — найти нужный объект и предоставить клиенту информацию о нем, за что они и получают комиссионные. Покупателям часто не хватает времени на самостоятельный поиск сведений, необходимых для сделки, поэтому приходится доверять риелторам. А они, к сожалению, иногда пренебрегают интересами клиентов.

Один из распространенных способов обмана — двойная комиссия. Во многих странах работу посредников должен оплачивать только продавец недвижимости, но агенты часто пользуются неопытностью и доверчивостью иностранцев и взимают плату как с продавцов, так и с покупателей. Стоит помнить, что вы не обязаны оплачивать услуги риелторов в Великобритании, Египте, Испании, Финляндии, на Кипре и в некоторых других странах.

Не стоит пользоваться услугами юриста, которого предлагают риелторы. Гораздо дешевле обойдется работа независимого специалиста. Если агентство недвижимости советует «своих» юристов или ипотечных брокеров, это означает, что вам, скорее всего, придется переплачивать. Например, в Великобритании были случаи, когда юридические компании, чтобы опередить конкурентов, давали взятки агентствам недвижимости (около 300 фунтов стерлингов), чтобы те делились клиентурой. Результатом такого «сотрудничества» стали завышенные комиссии, которые взимались с ничего не подозревающих покупателей. Так, при оформлении сделки купли-продажи двухкомнатной квартиры стоимостью 235 000 фунтов стерлингов с клиента взяли за юридические услуги 649 фунтов. Из них 351 фунт присвоило агентство недвижимости «за содействие».

Некоторые риелторы стараются сбыть заведомо неликвидные дома. В Европе есть немало объектов, которые во время кризиса потеряли до 50% стоимости из-за неудачного местоположения, плохого качества или слабо развитой инфраструктуры. Поэтому низкие цены должны насторожить.

Кроме того, агенты недвижимости могут «случайно забыть» проинформировать покупателя о важных ограничениях — например, о том, что в доме запрещено делать ремонт. Особенно это касается исторических зданий , владельцы которых должны получить разрешение у властей, прежде чем чинить крышу или заменять мебель, окна и двери.

Покупка с подвохом

Может оказаться, что человек, продающий недвижимость,— вовсе не законный владелец, а, например, арендатор, как это случилось в Великобритании несколько лет назад. Анджела Харгривз, похитившая документы у хозяйки жилья, попыталась продать виллу в викторианском стиле за 910 000 фунтов стерлингов. Суд приговорил ее к 200 часам общественных работ. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, нужно обратиться к услугам квалифицированного юриста, который проведет экспертизу документов и подтвердит право собственности.

Также не рекомендуется заключать сделки удаленно, лучше встретиться с продавцом лично. Так, несколько лет назад в Нью-Дели (Индия) мошенник через Интернет продал иностранцу за 420 000 фунтов стерлингов дом премьер-министра. Покупатель понял, что его обманули, только когда попытался переехать в новое жилье.

Не все покупатели требуют документы на право собственности. Между тем, жилье может оказаться местом общего пользования. Так иногда происходит во Франции, где мошенники продают мансарды и сады, находящиеся во владении всех жильцов дома.

Рискованная недвижимость от застройщиков

Есть большой риск при покупке недвижимости off-plan (до завершения строительства). В этом случае покупатель вносит задаток (10–30%), а затем доплачивает сумму частями. Между тем, многие застройщики бесперспективны; например, в Болгарии каждая пятая строительная фирма — банкрот. Перед покупкой недвижимости на стадии строительства стоит поинтересоваться состоянием дел компании, почитать отзывы в Интернете, ознакомиться с завершенными проектами. Основным критерием надежности застройщика служит большой опыт работы на рынке строительства.

Если дома возводятся на заемные деньги и земля стоит дешево, а у компании нет ликвидных активов, то продавать объект невыгодно, и стройка порой затягивается на годы. Чтобы избежать проблем с долгостроем, нужно убедиться, что в договоре прописаны штрафные санкции и обязательства продавца вернуть покупателю задаток в случае задержки строительства (например, дольше, чем на два года).

Строительные фирмы с хорошей репутацией страхуют объекты, чтобы защитить потенциальных покупателей. Поэтому при покупке недвижимости off-plan стоит обращаться только в проверенные фирмы.

«Очень немногие строительные компании страхуют объекты. Удостоверьтесь, что вы имеете дело с компанией с хорошей репутацией, иначе вы рискуете потерять задаток, так же как и дом»,— говорит Деннис Филипс, глава консалтинговой компании John Howell & Co.

Случается так, что власти признают строительство незаконным и прекращают его, а покупатели теряют свои деньги.

В 2010 году в Коста-дель-Соль около 400 иностранцев, из которых 300 — граждане Великобритании, потеряли в общей сложности 34 млн фунтов стерлингов при покупке квартир off-plan в жилом комплексе. Многие оставляли задаток в размере 70–80 тыс. фунтов стерлингов. Строительство признали незаконным, и оно было прекращено. Если возникла похожая ситуация, следует обратиться в местные инициативные группы, которых в Испании достаточно много: например, Abusos Urvanisticos Lliber — No, Spanish Property Action Group и другие. Такие организации создаются для того, чтобы подать коллективный иск в суд и вернуть деньги обманутым покупателям.

В трудных случаях даже требуется помощь правительств родных стран покупателей. Например, в конце 2010 года правительство Великобритании назначило советника по зарубежной недвижимости, задача которого — связываться с инициативными группами и помогать решить проблемы, возникшие у британцев, владеющих недвижимостью в Испании. Однако сделать это будет непросто, поскольку ни одно иностранное государство не имеет права вмешиваться в законодательную систему Испании.

Кроме того, в Испании тысячи домов построены незаконно, то есть либо у владельцев нет разрешения на строительство, либо документы не соответствуют действительности. В 2010 году около 5 000 иностранцев в Альмерии, на юге страны, находились под угрозой потери жилья, потому что, согласно испанским законам, их нелегально построенные дома должны быть снесены.

«В испанском законодательстве слишком много прорех, и это развязывает руки мошенникам. Много недобросовестных промоутеров, застройщиков, агентов недвижимости, юристов, нотариусов, представителей муниципальных властей... Их главная цель — заработать как можно больше денег в короткие сроки. Их не заботит моральная сторона вопроса, не говоря уже о законах и коррупции. Некоторые иностранные покупатели недвижимости столь наивны, что считают, будто в Испании все будет работать так же отлаженно, как в Великобритании или Северной Европе, но это просто „воздушные замки“. К тому же суды здесь работают крайне медленно, а других способов решения проблем очень мало»,— говорит Чарльз Свобода, вице-президент инициативной группы из Валенсии Abusos Urvanisticos Lliber — No (AULN).

А в Болгарии строительные компании часто продают иностранцам недвижимость чуть ли не на треть дороже, чем болгарам. К тому же, застройщики не всегда упоминают в контракте купли-продажи, что новое жилье облагается НДС по ставке 20%. Поэтому нужно заранее собрать всю информацию о налогах и комиссиях.

В Турции часто продаются жилые дома с документами, согласно которым их можно использовать только как общественные здания. Эти нарушения особенно характерны для курортных городов, таких как Бодрум, Фетхие и Алания. Турецкие налоговые органы могут потребовать подтверждение рентного дохода и наложить штрафы, если собственнику не удастся его предъявить. В худших случаях от владельцев могут потребовать продать дом или даже снести его.

Аферы строителей

Разорить могут не только застройщики, но и строители, делающие ремонт.

В конце 2010 года в Великобритании судили строителей-мошенников, которые предлагали пожилым людям дорогостоящие услуги. В результате их деятельности пострадало около 1 600 человек. Пенсионеры в возрасте 70–80 лет платили за фиктивную оценку имущества и ремонт, который на самом деле не требовался. Таким образом обманщики заработали более 1,5 млн фунтов стерлингов.

Например, недобросовестные строители предлагают починить проводку. Основной аргумент: «Ваш дом сгорит этой же ночью, если мы вам не поможем». В другом эпизоде 75-летней пенсионерке предложили заменить черепицу по 60 фунтов стерлингов за штуку, потому что ее крыша «вот-вот рухнет». Был случай, когда собственник заплатил 82 000 фунтов стерлингов за ремонт, который на самом деле стоит всего 14 000 фунтов.

Как не стать жертвой мошенников

• Низкая цена должна насторожить. Возможно, продаваемый объект неликвиден или имеет другие проблемы. Например, в Болгарии дешево стоят квартиры в районах, где живут цыгане.
• Обращайтесь только в профессиональные, надежные и проверенные агентства с хорошей репутацией, лучше по рекомендациям соотечественников.
• Обращайтесь к юристу, которого рекомендовали ваши знакомые, или к специалисту, которого вы знаете лично, даже если его услуги обходятся дорого. Идеальный вариант — найти в России юриста, сопровождающего сделки за рубежом. Не стоит пользоваться услугами специалистов, которых советует агентство недвижимости.
• Потребуйте, чтобы агентство проинформировало вас обо всех платежах и комиссиях.
• Не рекомендуется участвовать в сделках по схеме cash back (возврат наличных за покупку), вместо этого лучше попросить скидку.
• Лучше не решать вопросы удаленно, а лично встретиться с продавцом.
• Если вы покупаете недвижимость off-plan, нужно как можно больше узнать о застройщике: как долго он на рынке, нет ли у него финансовых трудностей, есть ли разрешение на строительство и право собственности на землю.
• Если вы приглашаете специалистов из фирмы, занимающейся ремонтом зданий, попросите документы, подтверждающие законную деятельность компании. Удостоверьтесь, что адреса и телефоны организации соответствуют действительности.

Если вы все-таки пострадали от мошенников, будь то риелторы или строительные компании, воспользуйтесь услугами независимого юриста, который поможет решить проблему. Можно также обратиться в ассоциации по защите прав иностранных покупателей, которые существуют в некоторых странах.