Русскоязычные инвесторы в доходную недвижимость за рубежом: аналитическое исследование Tranio (2018)

В начале 2018 года компания Tranio в очередной раз исследовала поведение русскоязычных инвесторов за рубежом. Мы опирались на результаты онлайн-опроса, в котором участвовали 476 деятелей рынка недвижимости из 33 стран.

Опрос охватывал как русскоязычных риелторов, работающих в зарубежных странах, так и партнёров Tranio, не говорящих по-русски (19% респондентов). Примечательным результатом стало то, что на многие вопросы ответы русскоязычных и нерусскоязычных риелторов существенно разнились. Это может означать, что те и другие риелторы работают с разными сегментами русскоязычных инвесторов, а также что методы их работы различаются.

Количество инвесторов растёт

45% респондентов считают, что в последние годы растёт количество русскоязычных инвесторов в недвижимость за рубежом. Это подтверждается предыдущими исследованиями Tranio: в 2015 году 17% респондентов отметили, что выходцы из России и других стран бывшего СССР представляют одну из основных категорий покупателей, а в 2016 году это указали уже 27% участников опроса.

Однако статистика свежего анкетирования позволяет сделать вывод, что рост аудитории инвесторов приходится в основном на нерусскоязычных риелторов, а клиентура русскоязычных не демонстрирует отчётливой динамики.

По мнению Георгия Качмазова, управляющего партнёра Tranio, «среди местных агентов больше искушённых специалистов, которые могут предложить более интересные объекты и более привлекательные условия. С другой стороны, русские инвесторы тоже стали более искушёнными, они часто говорят по-английски, и для них не составляет труда обращаться к иноязычным агентам».

Особенный прирост числа инвесторов отметили респонденты из Чехии, Кипра, Греции и Германии. Эти страны традиционно интересны для русскоязычных покупателей, к тому же сейчас их рынки находятся на подъёме, а во многих из этих стран ипотека стала выгодней, чем несколько лет назад. Юлия Кожевникова, эксперт Tranio, добавляет, что «интерес к Греции и Кипру подстёгивается привлекательной программой ВНЖ (в Греции) и гражданства (на Кипре) за инвестиции».

Среди стран, где прослеживается тенденция к росту аудитории инвесторов, оказались также Португалия, Австрия, Испания и Таиланд. Однако на всех перечисленных рынках наблюдается приток не только русскоязычных инвесторов, но и выходцев из других стран, в частности из Китая и стран Ближнего Востока.

Наоборот, снижение инвестиционного интереса отметили респонденты из Болгарии, Венгрии, Италии, Латвии и Франции. Латвия, которая в первой половине 2010-х была одной из самых востребованных стран среди русскоязычных покупателей недвижимости, потеряла привлекательность после того, как стоимость «золотой визы» в 2014 году поднялась со 140 тыс. до 250 тыс. евро, а власти стали всё негативнее относиться к инвесторам из России.

Инвесторов интересуют доходные дома и мини-отели

Предыдущие опросы Tranio показали, что подавляющее большинство русскоязычных инвесторов за рубежом приобретают жилые квартиры и дома для сдачи в аренду: этот вариант отмечали 60–80% респондентов. В опросе 2018 года мы сосредоточились на других типах инвестиционной недвижимости, лидерами среди которых оказались мини-отели (до 80 номеров) и доходные дома, набравшие соответственно 33 и 31% голосов респондентов.

Некоторые типы недвижимости демонстрируют значительную разницу между ответами русскоязычных и нерусскоязычных риелторов. В частности, среди нерусскоязычных риелторов вариант «Доходные дома» набрал 65% голосов и оказался на первом месте с огромным отрывом от остальных типов (мини-отели указал только 31% респондентов из этой категории). В то же время среди русскоязычных риелторов 33% выбрали мини-отели и 27% — доходные дома; разрыв между этими показателями незначителен. Вариант «Кафе и рестораны» не отметил ни один нерусскоязычный респондент, зато его выбрал каждый пятый русскоязычный. Супермаркеты и уличные магазины получили соответственно 13 и 9% голосов русскоязычных риелторов и всего по 4% — нерусскоязычных.

Страны можно разделить на несколько групп в зависимости от того, какие типы инвестиционной недвижимости превалируют в ответах респондентов из этих стран:

Русскоязычные инвесторы покупают более дорогую недвижимость у иностранных риелторов, чем у русскоговорящих

Вопрос о ценовых категориях выявил особенную разницу между респондентами разного происхождения: нерусскоязычные риелторы в основном указывали более дорогие категории, русскоязычные — более дешёвые.

В сегменте жилой недвижимости основная доля ответов нерусскоязычных респондентов (65%) пришлась на категорию 300 тыс.– 1 млн евро, в то время как среди русскоязычных респондентов её выбрали меньше трети (32%), и примерно такие же доли пришлись на две более дешёвые категории. Самая дорогая из рассмотренных категорий — 1–3 млн евро — оказалась наименее популярной среди всех риелторов, хотя доля нерусскоязычных ответов в ней (19%) втрое больше, чем русскоязычных (6%).

В сегменте коммерческой недвижимости, где рассматривались ценовые категории до 10 млн евро, отчётливо выражена зависимость: чем дороже категория, тем меньше её отмечали русскоязычные респонденты и больше — нерусскоязычные. «Это может объясняться тем,— комментирует Георгий Качмазов,— что у нерусскоговорящих риелторов часто есть более прямой доступ к дорогим объектам».

По сравнению со средними показателями по всем странам, в Австрии респонденты отмечают особенно высокий интерес инвесторов к коммерческой недвижимости и малый интерес к жилой. По словам Георгия Качмазова, «доходность жилой недвижимости в Австрии крайне низкая: около 3% годовых». Также коммерческой недвижимостью особо интересуются в США и Чехии, где её доходность ощутимо выше, чем жилой (в среднем 5–6%). Наоборот, в Болгарии, Венгрии и Португалии спрос на коммерческую недвижимость существенно ниже среднего. «В таких курортных странах,— добавляет Юлия Кожевникова,— клиенты больше покупают жилую недвижимость для себя и для сдачи в аренду туристам. Мало кто интересуется коммерческими объектами в чистом виде».

Результаты опроса позволяют разбить страны на четыре группы по преобладающим ценовым категориям среди русскоязычных инвесторов:

Обнаружена связь между ценовыми категориями, которые указывали респонденты, и их ответами на вопрос о динамике количества русскоязычных инвесторов. Те, кто указывал более дорогие категории, как правило, также чаще отмечали рост числа инвесторов. Таким образом, можно предположить, что чем выше ценовая категория (по крайней мере в исследованных пределах), тем активнее в этой категории растёт число инвесторов.

По мнению респондентов, в Австрии, Германии и Чехии растёт число русскоязычных инвесторов, берущих кредит на покупку недвижимости, а в Италии, Латвии и Черногории оно уменьшается. «В первых трёх странах дают дешёвые кредиты, и рынки активно развиваются,— отмечает Юлия Кожевникова,— а в трёх последних рынки плохо себя чувствуют, кредиты дорогие и получить их проблематично».

От арендного бизнеса ожидают около 7% годовых

Среднюю доходность, которую ожидают русскоязычные инвесторы от арендного бизнеса, респонденты оценили в 6,7% годовых. Это согласуется с результатами опроса Tranio 2016 года, где большинство участников выбрали вариант «От 4 до 8%».

В большинстве стран ожидаемая доходность близка к среднему значению: например, в Австрии и Греции — около 6,0%, в Великобритании и США — 7,7%. Однако в Хорватии средний результат по анкетам респондентов составил 11,4%, а в Таиладе — 8,7% годовых. В опросе 2016 года тоже именно в Таиланде отмечали особо высокие ожидания доходности: вариант «более 8% годовых» для доходного жилья указали 62% респондентов, а для коммерческой недвижимости — 80%.

Наоборот, на Кипре ожидаемая доходность от арендного бизнеса составила в среднем 5,0%, а в Португалии — 5,2% годовых.

Обнаружена умеренная отрицательная корреляция между ожидаемой доходностью и преобладающими ценовыми категориями недвижимости по странам. В странах более высоких ценовых категорий в среднем ожидают меньше доходности, чем в «дешёвых» странах. «Это соответствует рынку,— подтверждает Юлия Кожевникова.— Чем выше спрос, тем дороже недвижимость и тем ниже доходность. Например, в Германии самый дорогой городской рынок — Мюнхен, и доходность от долгосрочной аренды там около 2% годовых».

Инвесторы планируют продать недвижимость примерно через 7 лет

5,5% участников опроса ответили, что большинство инвесторов вообще не планируют продавать недвижимость, остальные указали сроки инвестиционных проектов от 0 до 25 лет. Средний срок предполагаемой продажи по всем странам составил 6,8 года, что снова согласуется с предыдущим опросом Tranio: в 2016 году большинство респондентов указали, что русскоязычные инвесторы собираются продавать недвижимость через 5–10 лет после покупки.

В некоторых странах типичные сроки инвестиционного проекта существенно отличаются от среднего показателя. Так, судя по ответам респондентов из Таиланда, там инвесторы рассчитывают продать недвижимость в среднем через 4,9 года. «В Таиланде много спекулятивного строительства,— комментирует Георгий Качмазов.— Инвесторы хотят быстро построить, быстро продать и сразу получить много денег. Там активно, но ликвидности сейчас мало: те, кто вложились в стройку, с трудом продают».

Наоборот, в Австрии и Германии средний срок продажи составил 9,6 и 8,3 года соответственно. «В этих странах,— поясняет Юлия Кожевникова,— покупают в основном арендный бизнес, чтобы получать стабильный доход много лет».

В девелопмент вкладывают не более 12% русскоговорящих инвесторов

В среднем респонденты оценили долю русскоязычных инвесторов в девелопмент или редевелопмент в 12,3%. Разница между ответами русскоязычных и нерусскоязычных риелторов (11,9 и 18,6% соответственно) позволяет предположить, что нерусскоязычные риелторы чаще имеют дело с инвесторами в проекты добавленной стоимости.

В исследованиях Tranio 2015 и 2016 годов большинство респондентов указывали вариант «Доля инвесторов в проекты девелопмента или редевелопмента составляет менее 10%». Сравнение этих данных с результатами нового опроса говорит в пользу гипотезы о том, что со временем эта доля растёт.

Таиланд резко выделяется из общей картины: по оценке респондентов, здесь девелопментом и редевелопментом занимаются в среднем 40% русскоязычных инвесторов. Этот показатель также сопостави́м с результатами опроса 2016 года, где большинство респондентов из Таиланда указали, что в проекты добавленной стоимости готовы инвестировать более 30% русскоязычных покупателей.

Низкий интерес к девелопменту и редевелопменту (около 6% инвесторов) отмечается в Хорватии, США и Италии, а в Венгрии (как и в опросе 2016 года) все 100% респондентов отметили, что инвестиций такого рода нет вовсе.

Долевое партнёрство — самый популярный из инструментов инвестирования на базе недвижимости

Большинство русскоязычных риелторов (61%) отмечают, что самый популярный инструмент инвестирования на базе недвижимости — долевое партнёрство. На втором и третьем местах с большим отрывом — соответственно фонды недвижимости и мезонинные кредиты. В ответах нерусскоязычных риелторов иная ситуация: 64% респондентов отметили фонды недвижимости, все остальные — долевое партнёрство, и никто не указал мезонинные кредиты.

«Думаю, что в последнее время многие русскоязычные риелторы делают небольшие девелоперские проекты совместно со своими русскими клиентами по схеме долевого партнёрства (equity),— поясняет Георгий Качмазов.— Иностранцы реже так сближаются с русскими клиентами и работают с более продвинутыми из них, которые зачастую получают доступ до фондов через своих швейцарских и английских прайвет-банкиров».

В большинстве стран в ответах респондентов также лидирует долевое партнёрство, хотя пропорции остальных инструментов инвестирования заметно различаются:

Хорватия — единственная страна, где большинство респондентов (80%) выбрали не долевое партнёрство, а фонды недвижимости.

Нерусскоязычные риелторы в среднем оценили в 50% долю русскоязычных инвесторов, которые при покупке недвижимости пользуются услугами собственных инвестиционных консультантов, юристов, банкиров и управляющих компаний. В то же время по оценке русскоязычных риелторов эта доля составила всего 22%.

Особо высокая доля покупателей, обращающихся к собственным консультантам, отмечена в Латвии (65%) и на Кипре (46%). Наоборот, показатели Черногории и Турции заметно ниже среднего: 13 и 5% соответственно.

Всё больше инвесторов покупают «золотые визы»

В среднем по всем странам количество инвесторов ради ВНЖ увеличилось за последние годы: этот вариант отметили 48% респондентов. Это один из редких случаев, когда ответы русскоязычных и нерусскоязычных риелторов согласуются друг с другом.

В Португалии все респонденты выбрали вариант «Увеличилось», он также заметно лидирует в Черногории (79%) и Испании (68%). Кроме того, результаты опроса позволяют предположить, что количество русскоязычных покупателей инвестиционного ВНЖ выросло также на Кипре, в Греции и в Италии. С другой стороны, оно уменьшилось во Франции, а особенно в Латвии, где это засвидетельствовали 89% респондентов.

Почти половина русскоязычных риелторов (49%) отметила рост числа клиентов, желающих стать налоговыми резидентами той или иной зарубежной страны. При этом большинство нерусскоязычных риелторов (73%) указали, что число таких клиентов не изменилось.

Как поясняет Георгий Качмазов, «вопросы налогового резиденства бывают весьма щепетильными, и русским привычнее обсуждать их на родном языке со своими соотечественниками, чем с иностранными риелторами».

Увеличение числа клиентов, желающих сменить налоговое резидентство, особенно отмечали респонденты из Австрии, Германии, Греции, Италии, Португалии и Чехии. Наоборот, об уменьшении числа таких инвесторов можно судить по ответам риелторов из Болгарии и Латвии.

Сделки чаще всего срываются из-за завышенных ожиданий доходности

Главный фактор, из-за которого затрудняются или срываются сделки с русскоязычными инвесторами,— их завышенные ожидания доходности. Так считают 58% русскоязычных респондентов, и этот вариант лидирует с большим отрывом от остальных. Однако нерусскоязычные риелторы поставили на первое место проблему поиска или выбора подходящего объекта (42%), а завышенные ожидания доходности оказались на второй позиции.

Кроме проблемы поиска подходящего объекта, нерусскоязычные респонденты существенно чаще русскоязычных отмечали, что клиентам сложно структурировать сделку и оптимизировать налогообложение. Зато среди проблем, на которые больше жалуются русскоязычные риелторы, оказались трудности с комплаенсом, некомпетентость покупателей в вопросах инвестиций, а также нерасторопность покупателей (этот вариант выбрали 20% русскоязычных респондентов и не выбрал ни один нерусскоязычный).

В статистике по отдельным странам проблема завышенных ожиданий доходности также лидирует всюду, кроме Греции, ОАЭ и Турции, а в Великобритании этот вариант не выбрал вообще ни один респондент. Зато Греция — единственная страна, где на первом месте оказался вариант «Сложно найти или выбрать подходящий объект» (73%). Этот же фактор занимает большýю (но не лидирующую) долю ответов в Турции (43%) и на Кипре (38%). «В Греции был кризис и мало качественных предложений,— поясняет Юлия Кожевникова,— а на Кипре недвижимость дороже, чем в той же Греции».

В свою очередь, лишь в Турции на первое место, причём с большим отрывом, вышел вариант «Покупатель некомпетентен в вопросах инвестиций» (71%). Эта же проблема заметна в Португалии (50%) и Таиланде (33%).

Вариант «Проблемы с подтверждением легальности капитала (комплаенс)» не лидирует ни в одной стране, но занимает существенную долю в нескольких: Латвии (63%), Австрии и США (по 50%), Испании (40%), Чехии (27%). «В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств,— комментирует Георгий Качмазов.— В Латвии ситуация особенно испортилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании „русских денег“. В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки».

Автор: Ростислав Чебыкин