Спрос россиян на недвижимость в 1-й пол. 2026 года: смена приоритетов между Азией, Ближним Востоком и Европой

В первой половине 2026 года россияне активизировали интерес к европейским рынкам недвижимости, где всё ещё можно получить вид на жительство через покупку жилья. Заявки на греческую недвижимость выросли почти в полтора раза год к году (при наличии второго гражданства покупатель всё ещё может претендовать на «Золотую визу»). Кипр показал рост на 63%, Черногория — на 35%.

Рост европейских направлений происходит на фоне двух параллельных трендов. Во-первых, 1-я пол. 2026 года вернула спрос на программы ВНЖ и гражданства — по отношению к аналогичному периоду прошлого года запрос на недвижимость под эту цель вырос почти в 1,5 раза.

Во-вторых, доля Юго-Восточной Азии в спросе россиян сокращается, и на её место закономерно приходят альтернативные направления. Таиланд, после четырёх лет непрерывного роста и пика в 2025-м, вернулся к показателям 2024 года. Отчасти поэтому доля ОАЭ в совокупном спросе парадоксально выросла на 25%, при том что в абсолютных значениях Эмираты остались на уровне прошлого года.

Во втором полугодии мы не ожидаем резких изменений спроса со стороны клиентов из России. Скорее всего, рынок сохранит динамику первого полугодия, уже с учётом новой геополитической реальности после обострения на Ближнем Востоке.

Стимулом к покупкам зарубежной недвижимости может стать валютный фактор: нестабильность рубля уже активизировала часть клиентов, и если курс будет плавно корректироваться к доллару при сохранении высокой ключевой ставки в России, интерес к зарубежной недвижимости, вероятно, усилится.

Михаил Буланов Сооснователь и управляющий партнёр Tranio

ОАЭ на фоне конфликта на Ближнем Востоке

Доля ОАЭ в спросе россиян на недвижимость в первом полугодии

Рынок недвижимости Дубая сохранил устойчивость в течение четырёх месяцев геополитического кризиса. Покупатели продолжают платить по рассрочкам, что является основным индикатором и признаком стабильности. Первичный рынок поддержан политикой девелоперов, которые готовы гибко пересматривать условия новых рассрочек и сдерживать запуски проектов.

К статистике объёмов первичных продаж, тем не менее, стоит относиться с поправкой на задержку выпуска данных. Первоисточник DLD с большой вероятностью отражает высокую базу, сформированную концом 2025 — началом 2026 года.

Русскоязычный спрос в период турбулентности чаще находит общую точку с рынком ОАЭ в программах инвестиционных ВНЖ. Дубай оперативно упразднил нижний порог для получения двухлетней визы инвестора (ранее 750 тыс. дирхамов, или 205 тыс. долларов), чем вывел визу в список самых выгодных миграционных программ в 2026 году.

Инвестиционные сделки россиян на рынке ОАЭ в первой половине 2026 года идут по двум сценариям: либо поиск дистресс-активов, либо ожидание стабилизации и переоценки с одновременным поиском наиболее ликвидного продукта, устойчивого на уровне микрорынков. В фокусе инвесторов — стратегии, менее зависимые от краткосрочных колебаний рынка, прежде всего участие в девелоперских проектах на ранних стадиях.

Часть инвесторов адаптировалась к ситуации и готова продолжать сделки, особенно если у них уже есть инфраструктура, связанная с Дубаем: бизнес, счета, резидентство, выстроенные инвестиционные маршруты. Для них ОАЭ сохраняют статус финансового хаба, а мотивация, связанная с ВНЖ и «золотыми визами», остаётся значимой.

Михаил Буланов Сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Застройщики адаптируются к геополитике с помощью повышения доступности процесса покупки. Изменения идут через структуру сделки и не затрагивают цены. DLD-waivers (застройщик берёт на себя 4%-й налог при покупке) и расширенные рассрочки стали основными стимулами на массовом рынке.

Внутри ОАЭ спрос россиян после эскалации в регионе начал активнее перемещаться в сторону столичного эмирата — там инвесторы видят большую стабильность на фоне рекордных планов ввода нового жилья в Дубае и геополитических потрясений в регионе Залива.

Рынок недвижимости Абу-Даби фиксирует рекордные показатели за всю историю с ростом первичных продаж в 2,5–3 раза год к году. Во многом это эффект низкой базы — рынок Абу-Даби кратно меньше по объёму сделок, чем Дубай, а предложение в дефиците из-за фактической монополизации государственными застройщиками.

Фактор неопределённости сохраняется. Если осенью ситуация на Ближнем Востоке будет стабилизироваться, можно ожидать умеренного восстановления глобального интереса. Параллельно будет расти спрос на создание второго центра безопасности для капитала: в этой роли всё чаще рассматривается Кипр, а на карте интереса по-прежнему остаётся Юго-Восточная Азия, прежде всего Пхукет.

Михаил Буланов Сооснователь и управляющий партнёр Tranio

Таиланд: спрос сохраняется, требования инвесторов растут

Доля Таиланда в спросе россиян на недвижимость в первом полугодии

Таиланд в 2026 году выступает как точка входа, решающая задачи диверсификации и получения арендной доходности при условии покупки готовых или почти готовых проектов с высокой распроданностью стока.

Постпандемийный ажиотажный спрос, по всем признакам, стихает, а база первичного русскоязычного спроса на этом направлении начинает искать опции для диверсификации в других регионах.

Тем не менее, по последним данным регулятора REIC, в первом квартале 2026 года россияне заняли вторую строчку среди самых активных покупателей кондо в Таиланде. Спрос вырос на 9,4% по отношению к концу прошлого года, а к первому кварталу 2025-го ровно на треть. По числу переданных россиянам кондо это второй по объёмам квартал за 5 лет наблюдений, и мы ожидаем, что спрос в абсолютных значениях останется на высоком уровне.

В условиях кратного роста готового предложения и рекордных объёмов ввода новых проектов в 2026–2027 годах на отдельных популярных рынках Таиланда, вроде Пхукета, покупатели начинают острее оценивать риски конкуренции на выходе. Частные инвесторы выбирают продукт, способный дать арендный доход уже в ближайший сезон — это позволяет задействовать капитал в условиях всё ещё высокого турпотока без риска не получить апсайд при спекуляции.

Максим Скорых Дата-журналист и рыночный аналитик

Европа и активность спроса на ВНЖ

Доля ВНЖ в целях россиян при покупке недвижимости в первом полугодии

Наиболее динамичным сегментом спроса стали покупки недвижимости под ВНЖ или гражданство: рост составил 46% год к году. К концу июня 2026-го на такой продукт приходилось 21% спроса, ещё 16% пришлось на недвижимость под полноценную миграцию.

Ускорение спроса выглядит как закономерная реакция на регуляторные стимулы. В ноябре 2025 года Еврокомиссия отказалась от практики многократных шенгенских виз для граждан России. Уже в ноябре—декабре запросы на недвижимость под инвестиционные ВНЖ выросли на 39% год к году, и в первой половине 2026-го этот импульс не угас. Спрос на ВНЖ систематически поддерживается сужением визовых инструментов, доступных гражданам РФ, и пока не показывает признаков истощения.

Кипр — бенефициар миграционных трендов

Доля Кипра в спросе россиян на недвижимость в первом полугодии

Одним из бенефициаров ближневосточного конфликта может стать Кипр. Затяжной конфликт сужает круг альтернатив для бизнеса, который прежде ориентировался на Дубай как юрисдикцию с минимальным налоговым бременем. Глобальная миграция состоятельных граждан ЕС уже формирует дополнительный спрос на недвижимость острова. Релокация персонала и создание корпоративной инфраструктуры на Кипре способны поддержать этот спрос.

Среди русскоязычных покупателей зарубежной недвижимости Кипр традиционно занимал около 5% спроса. В первой половине 2026 года интерес к острову вырос на 63%, и теперь на него приходится 8,4% заявок.

Характер спроса изменился: до 2026 года Кипр был универсальным направлением, где на каждую цель — от инвестиций до отдыха или миграции — приходилась примерно равная доля запросов. К концу июня 2026 года спрос россиян здесь консолидировался вокруг цели получения ВНЖ, на которую приходится уже 42% заявок на Кипре, с ростом на 18% год к году.