Стóит ли покупать жилье в проблемных странах еврозоны

По данным Knight Frank, со II квартала 2011 по II квартал 2012 среди стран еврозоны недвижимость больше всего подешевела в Ирландии, Греции, Испании и Португалии. Недостаток финансирования, безработица, низкое потребительское доверие — всё это негативно влияет на спрос. По информации Forbes, Греция, Португалия и Испания входят в пятерку стран с самой большой долей госдолга по отношению ВВП: 163, 114 и 90% соответственно.

С начала прошлого десятилетия правительства этих стран тратили слишком много денег. Тогда это не было проблемой, поскольку банки и инвесторы охотно выделяли средства на развитие государственного сектора. Когда наступил кризис, долги возросли, и даже сборы от повышенных налогов не смогли их покрыть. Ирландия, Греция, Испания и Португалия до сих пор не могут справиться с проблемами, несмотря на то, что получают в качестве помощи миллиарды евро от Европейской комиссии, Международного валютного фонда и Европейского центрального банка.

Основные сложности на рынке жилья в проблемных странах:

• низкий спрос на недвижимость;
• избыток предложения;
• падение цен;
• низкий спрос на ипотечный кредит и/или трудности с его получением.

Ирландия: неконтролируемое падение цен

Стоимость жилья в центре столицы: 3 200 евро/м²

Динамика цен за год: -14,4%

Пожалуй, ни одна страна мира так не пострадала от кризиса, как Ирландия. Достигнув пика в 2006 году, цены стабилизировались в 2010, а потом начали падать. За последний год недвижимость подешевела в среднем на 14%. По данным Центрального офиса статистики Ирландии, в Дублине за 12 месяцев цены на дома упали почти на 17%, на квартиры — примерно на 20%.

В период бума в Ирландии построили так много объектов, что понадобится более десятилетия, чтобы их распродать. Сегодня дома в столице страны стоят на 56% дешевле, чем в 2007 году, квартиры обесценились на 63%. Спрос на жилье понизился: общая сумма выданных кредитов сократилась на 30% по отношению к прошлому году.

Инвесторам, заинтересованным в рентном доходе или приросте стоимости, конечно, приобретать недвижимость в Ирландии невыгодно. Но тех, кто переезжает в страну, чтобы постоянно там жить и работать, местный рынок может заинтересовать. Тем более что недвижимость здесь продается с большими скидками. Например, в Уиклоу, что на востоке страны, за 8 млн евро продается имение викторианской эпохи Humewood Castle, расположенное на 170 гектарах земли. Первоначально за него просили 25 млн евро.

В местной прессе появляются сообщения, что экономические индикаторы по всей стране сигнализируют об улучшении ситуации, однако, по мнению специалистов, нет уверенности, что не наступит новый скачок вниз.

В перспективе, дела на ирландском рынке могут пойти в гору, если банки смогут распродать имущество, изъятое за долги, или если каким-то чудом экономика начнет восстанавливаться. Однако многие эксперты сходятся во мнении, что спрос на ипотеку останется низким, количество изъятых за долги объектов продолжит расти, а цены — падать всё стремительнее.

Греция: перспектива выхода из еврозоны

Стоимость жилья в центре столицы: 2 000 евро/м²

Динамика цен за год: -10,3%

В Греции без работы оказались более 20% граждан, половина из которых — молодые люди. Чтобы спасти страну, власти увеличивают налоговое бремя, борются с коррупцией и уменьшают состав правительства. Возможно, эти меры повысят конкурентоспособность экономики, но всё же последствия от кризиса будут ощущаться еще долго.

С начала кризиса 2009 года недвижимость подешевела на 20% в большинстве регионов Греции. Больше всего пострадал город Салоники, цены в котором упали на 26%. За последний год цены понизились на 10%. Объем продаж снизился вдвое. Аналитики прогнозируют, что если страна выйдет из еврозоны, спад будет еще более существенным. Так, по информации рейтингового агентства Fitch Ratings, к 2014 году жилье подешевеет еще на 17%, а объекты, изъятые банками за долги, потеряют в стоимости 46–49%.

Падению цен способствуют слухи о выходе Греции из еврозоны, а также приостановление аукционных продаж недвижимости должников.

Сегодня греки избавляются от любых объектов — от вилл на побережье до целых поселков. Среди предложений есть и острова. Например, за 36 млн евро можно приобрести Хору, участок суши площадью 350 тыс. м² в Эгейском море. За 5 млн евро продается остров площадью 1 млн м² в Ионическом море.

С покупкой недвижимости в Греции лучше повременить: если страна всё же не покинет еврозону, стоит подождать два-три года до того, как рынок достигнет дна, приобрести жилье по минимальной цене, а потом смотреть, как оно наращивает стоимость, чтобы еще через несколько лет перепродать и получить разницу. Если же Греция вернется к драхме, трудно будет даже предположить, когда именно рынок начнет оживляться.

Испания: огромный избыток предложения

Стоимость жилья в центре столицы: 5 000 евро/м²

Динамика цен за год: -8,3%

В Испании особенно тяжелая ситуация на рынке недвижимости. Будучи среди самых популярных стран для покупки недвижимости, она пережила строительный бум, который привел к излишку предложения. «Пузырь» лопнул, цены начали стремительно падать, и сейчас компании не знают, как распродать лишние объекты. По данным банка Caixa Catalunya, 818 тыс. новых домов в стране не находят покупателей. Невостребованными остаются примерно 7% единиц жилья.

Более того, в Испании самый высокий уровень безработицы в Европейском союзе — 24%. Для сравнения, в Германии — менее 7%.

По данным Tinsa, общий индекс цен на недвижимость, отражающий ситуацию во всей Испании, в августе 2012 года понизился на 11,6%, что немного больше, чем месяцем ранее. Совокупный спад с декабря 2007 года, когда рынок достиг наивысшей точки, составил 32,4%.

Рекордное снижение цен в годовом исчислении демонстрировало средиземноморское побережье. Там жилье в августе 2012 подешевело на 14,7% в годовом исчислении. Дома у моря сегодня стоят на 39,5% дешевле, чем пять лет назад. Больше всего подешевела недвижимость в Каталонии — на 16,5%.

На некоторые объекты предлагаются огромные скидки, например, виллы и квартиры Polaris World сейчас стоят на 40–65% меньше по сравнению с первоначальной ценой.

По прогнозам, в 2012 году количество нераспроданных домов в Испании сократится на 23,6%. Эксперты считают, что излишек предложения будет сокращаться в основном благодаря иностранным покупателям.

Эксперты считают, что в этом году рынок получит на 6,6% меньше средств, чем в 2011: будет продано 100 тыс. домов и столько же в следующем году. Однако с конца 2013 объемы инвестиций начнут расти. В следующем году начнётся оживление и в строительном секторе страны. Сегодня доля возводимых зданий составляет лишь 20% от уровня 2007 года.

Португалия: слабая экономика

Стоимость жилья в центре столицы: 2 000 евро/м²

Динамика цен за год: -7,9%

Финансовые трудности в Португалии не связаны с дефицитом государственного бюджета, как в Греции, или с лопнувшим «пузырем» на рынке недвижимости, как в Испании и Ирландии. Проблемы появились из-за хронической неконкурентоспособности португальской экономики на фоне быстроразвивающихся мировых рынков. Что касается рынка недвижимости, то бум 2001-2007 годов затронул его в меньшей степени, чем Ирландию, Грецию и Испанию.

За год жилье подешевело почти на 8%. Пока продолжается кризис в еврозоне, маловероятно, что рынок начнет расти. Ситуацию ухудшает неблагоприятные условия кредитования: с 2011 года банки уменьшили объемы выдачи ссуд и повысили процентные ставки.

В отличие от местных жителей, иностранцы пользуются моментом, чтобы по дешевке приобрести недвижимость. Многие из тех, кто мечтал о домике в Испании, теперь смотрят в сторону Португалии. Всё больше туристов, в том числе и российских, открывают для себя эту страну.

Того, кто плохо знаком с Португалией, скорее всего отпугнут вести об отстающем экономическом развитии. Но тот, кто изучил ее и успел полюбить, неоднократно отдыхая на курортах Альгарве и Лиссабонской ривьеры, не станет обращать внимание на кризис.

В качестве меры для стимулирования экономики с октября 2012 года покупателям жилья стоимостью от 500 тыс. евро разрешили получать вид на жительство. Раньше на основании приобретения недвижимости в Португалии этот документ не выдавался. Власти надеются оживить рынок за счет иностранцев — россиян, бразильцев, ангольцев и китайцев. Именно зарубежные покупатели чаще всего приобретают элитные объекты.

По мнению экспертов, Португалия окончательно оправится от кризиса к 2015 году, и цены снова начнут расти. Если банки облегчат условия ипотечного кредитования, то рынок недвижимости может восстановиться даже раньше.

* * *

При выборе недвижимости большую роль играет местоположение. Качественные дорогие объекты в развитых городах с хорошей инфраструктурой являются выгодной покупкой, и их приобретение почти не связано с рисками даже в проблемных странах. Однако на отдачу в краткосрочной перспективе рассчитывать пока не стоит.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru