Тенденции рынков коммерческой недвижимости Европы и США: цены, доходность и перспективы

По данным JLL, в первой половине 2016 года в глобальную коммерческую недвижимость было вложено около 260 млрд евро, что на 10% меньше, чем в первом полугодии 2015-го. Это во многом объясняется спадом активности на двух крупнейших рынках мира — американском, где инвестиции в долларах сократились на 16% из-за укрепившейся валюты, и на британском (−28%), где царила неопределённость в связи с «Брекзитом».

Рассмотрим рынки доходной недвижимости семи стран:

Австрия

Инвестиции. В первой половине 2016 года в коммерческую недвижимость Австрии было вложено 1,5 млрд евро, что в 8,5 раз больше, чем за аналогичный период 2015-го. Это объясняется тем, что за первые шесть месяцев года было заключено сразу несколько значимых сделок, среди которых — продажа башни IZD за 270 млн евро. На австрийском рынке преобладают инвесторы из Германии.

Офисы. На офисы пришлось 54% инвестиций за первые шесть месяцев года. Спрос в Вене превышает предложение, и пустуют лишь 6% помещений. Активность на офисном рынке тормозит и недостаточное предложение. Средняя доходность — 4,2% годовых.

Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент был вложен лишь 1% инвестиций, но в 2015 году он получил примерно четверть капитала. Средняя доходность — 4−5%.

Склады. В этом секторе не хватает качественного продукта. Покупатели складов в большинстве случаев занимают их сами, а не сдают в аренду. Доходность — 6,5% в Вене и 7% в Граце.

Жильё. С 2008 по 2015 годы цены на квартиры в Вене выросли на 75%. Среди покупателей на столичном рынке 40% — иностранцы. Средняя доходность жилья — 3,5−4%.

Великобритания

Инвестиции. Великобритания — крупнейший европейский рынок недвижимости. В 2015 году в коммерческие объекты этой страны было инвестировано 73 млрд евро, из которых почти половина пришлась на Большой Лондон. При этом 43% инвесторов — иностранцы, преимущественно американцы. В первой половине 2016-го объём инвестиций в этот сегмент рынка составил около 29 млрд евро, что на 28% меньше по отношению к аналогичному периоду 2015-го.

Офисы. В I квартале 2016 на офисы пришлось 42% инвестиций. Арендные ставки растут, доходность снижается. Офисы премиум-сегмента в Лондоне приносят 3,6% в год.

Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент было вложено 14% инвестиций. Ставки доходности премиальных объектов стрит-ретейла имеют тенденцию к понижению (3,4% годовых в Лондоне).

Склады. В I квартале 2016 на склады пришлось 12% вложений. На развитие сектора благоприятно сказывается рост объёмов онлайн-торговли в стране. Доходность складов в Лондоне — 4,8%.

Жильё. С 2007 года (предыдущий пик) по 2015 год жильё в Лондоне подорожало на 50%. В Великобритании за тот же период рост составил лишь 7%. Доходность квартир в британской столице — 2,4%.

Германия

Инвестиции. ФРГ — второй по величине рынок недвижимости Европы после Великобритании. В первой половине 2016 года в коммерческие объекты Германии было вложено 17,5 млрд евро, что на 4% меньше по отношению к первому полугодию 2015-го. Около 40% инвесторов — иностранцы.

Офисы. В I квартале 2016 года на офисы пришлась почти половина инвестиций. В городах «большой семёрки» спрос растёт быстрее предложения, аренда дорожает, а доходность сокращается. Качественные офисы приносят около 4% в год.

Торговая недвижимость. В I квартале 2016 в сегмент было вложено 20% инвестиций. Ставки доходности премиальных объектов стрит-ретейла имеют тенденцию к понижению. В среднем они приносят 3–4% годовых.

Склады. В I квартале 2016 на склады пришлось 10% вложений. Из-за недостатка качественных предложений и сильного спроса доходность сокращается (5–6% годовых).

Жильё. С 2011 по 2015 годы жильё в Германии подорожало в среднем на 55%, в Мюнхене — на 65%, в Берлине — почти в 2 раза. Долгосрочная аренда квартир приносит в среднем около 3%.

Испания

Инвестиции. В 2015 году объём инвестиций в испанскую недвижимость достиг максимума после кризиса — 13 млрд евро, что на 25% больше по отношению к 2014 году. Однако в первой половине 2016 в сегмент было вложено 3,4 млрд евро, что на 20% меньше по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года. Количество зарубежных инвесторов увеличивается: в 2015 году доля иностранцев на рынке коммерческой недвижимости составляла около 50%, в первом полугодии 2016 — уже 73%.

Офисы. В 2015 году на этот сектор пришлось 43% инвестиций. Спрос на аренду в Мадриде и Барселоне был самым высоким за последние 9 лет. Тем не менее на рынке всё ещё высока доля вакантных помещений: в Мадриде пустуют 15,9% офисов, в Барселоне — 14%, их доходность в Мадриде и Барселоне составляет 4,3 и 4,5% соответственно.

Торговая недвижимость. В 2015 году в торговые центры и комплексы Испании было вложено 2,65 млрд евро (рекорд за 10 лет). Доходность стрит-ретейла составляет около 4%, торговых комплексов — 5%.

Склады. Спрос в Мадриде и Барселоне превышает предложение, и количество пустующих объектов стремительно сокращается. Доходность — около 7%.

Жильё. С 2007 года, когда испанский рынок достиг пика, до 2015 (период дна после кризиса) жильё в Испании подешевело на 43%. Наибольшим потенциалом роста цен обладают рынки Барселоны и Мадрида. Доходность квартир — около 5%.

США

Инвестиции. По данным JLL, с 2009 по 2015 годы инвестиции в американскую коммерческую недвижимость росли примерно на 20–25% в год. В первой половине 2016-го в этот сегмент было вложено 108 млрд евро, что на 16% меньше по отношению к 2015 году. Рынок коммерческой недвижимости США остаётся самым крупным в мире.

Офисы. Доля вакантных помещений сокращается, аренда дорожает, доходность понижается на большинстве (72%) рынков. Помещения приносят в среднем 4,4% годовых.

Торговая недвижимость. В Майами, Нью-Йорке и Сан-Франциско пустуют 2–3% помещений, качественных предложений не хватает. Доля пустующих помещений в первой половине 2016 года имела тенденцию к увеличению. Средняя доходность — 4,6%.

Склады. Согласно опросу компании PwC, склады — самый перспективный сегмент на рынке коммерческой недвижимости США в 2016 году. Один из основных рисков здесь — износ помещений, так как половина таких объектов в Штатах построены в 1980-х гг. или ранее. Доля пустующих помещений в этом секторе сокращается, аренда дорожает, доходность понижается. Склады в США приносят в среднем 5% годовых.

Жильё. Многоквартирные дома — самый сильный и устойчивый сектор коммерческой недвижимости США. В 2015 году объекты этого типа привлекли 30% инвестиций. По состоянию на 2016 год, цены в США ещё на 5% ниже пика 2007 года, в Майами — на 22%. Особняком стоит Нью-Йорк, где жильё стоит на 13% дороже по отношению к 2007 году. Средняя доходность жилой недвижимости в США — 4,4%.

Франция

Инвестиции. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Франции в 2015 году достиг восьмилетнего максимума — 26 млрд евро. В первой половине 2016-го в такие объекты здесь было вложено 9,1 млрд евро, что на 16% больше, чем за аналогичный период 2015 года. Рост инвестиций обусловлен тем, что были заключены три сделки стоимостью более 500 млн евро. Около трети инвесторов на французском рынке — иностранцы.

Офисы. Качественного предложения не хватает, спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Офисы в премиум-сегменте приносят в среднем 3,25% годовых.

Торговая недвижимость. Во Франции строится мало торговых объектов, и новое предложение создаётся в основном за счёт редевелопмента. Ставки доходности находятся на историческом минимуме (около 3% для объектов стрит-ретейла в Париже).

Склады. Инвестиции в этот сектор незначительны и составляют лишь 3% от общего объёма вложений. Спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Склады приносят в среднем около 6% годовых.

Жильё. Французский рынок жилья относительно спокойно переносит периоды кризиса. Годовая динамика цен находится в диапазоне от −2 до +2%. В I квартале 2016 цены были на 8% ниже по отношению к пику III квартала 2011 года. Доходность жилья — около 3−4%.

Чехия

Инвестиции. В первой половине 2016 года инвестиции в коммерческую недвижимость Чехии сократились на 29% до 956 млн евро. Тем не менее сумма вложенных в сегмент средств на 39% выше среднего показателя за последние 10 лет.

Офисы. Спрос превышает предложение, ставки доходности имеют тенденцию к понижению. В Праге наиболее востребованы офисы класса «А». Пустуют 14,6% помещений. Средняя ставка доходности в премиум-сегменте — 5,5%.

Торговая недвижимость. Как и на офисном рынке, в секторе торговых объектов спрос также превышает предложение и ставки доходности имеют тенденцию к понижению. Средняя доходность объектов стрит-ретейла в премиум-сегменте — 5,25%.

Склады. Пустующие площади сократились до пятилетнего минимума (5%) и высокий спрос подогревает спекулятивное строительство. Средняя доходность высококачественных складов — 6,5%.

Жильё. Цены на квартиры в Чехии достигли дна в 2013 году и с тех пор растут. В 2015 году они повысились на 4,5%. Около 40% проданных в 2015 году в Праге жилых объектов — это квартиры с одной спальней. Жильё в чешской столице приносит в среднем 3,7% годовых.

•

По прогнозам Cushman & Wakefield, в 2016 году общий объём инвестиций в коммерческую недвижимость ЕС (не считая рынок Великобритании) будет на 10% выше, чем в 2015-м, а в Великобритании — на 25% ниже. Спад активности инвесторов в Соединённом Королевстве может быть связан с «Брекзитом». Согласно прогнозу JLL, объём инвестиций на рынке США в 2016 году сократится на 10–15% в годовом исчислении. Главная причина — нехватка интересных предложений и макроэкономическая неопределённость.

Ставки доходности на развитых рынках в последние годы имели тенденцию к понижению из-за высокого спроса на недвижимость премиум-сегмента и растущих цен. Эксперты ожидают, что этот тренд сохранится и в 2016–2017 годах. Ставки аренды и цены на объекты также будут повышаться. По прогнозам Standard & Poor’s, недвижимость будет дорожать даже в Великобритании, несмотря на «Брекзит»: в 2016 году рост составит 5%, а в 2017-м цены опустятся на примерно 2%.

Юлия Кожевникова, Tranio