Инвестиции в недвижимость на Бали в 2024 году
Рынок недвижимости Бали получил импульс международных инвестиций в 2022 году вместе с ростом интереса ко всем направлениям Юго-Восточной Азии, зарекомендовав себя как несколько более рисковая, но в то же время высокодоходная альтернатива Таиланду.
С тех пор Бали занимает место среди активно развивающихся рынков региона: предложение стало шире, сюда зашли операторы мировых сетей отелей и застройщики, появилось больше проектов жилой недвижимости и курортов, соответствующих мировым стандартам.
Параллельно с этим Индонезия задаёт вектор на становление острова как передового центра туризма, устойчивого развития и инноваций. На этом фоне инвестиции в недвижимость на Бали становятся одной из самых востребованных опций для международного капитала.
Причины популярности Бали как направления инвестиций в недвижимость
В 2024 году Индонезия вошла в десятку самых популярных направлений для инвестиций среди русскоязычных покупателей недвижимости. Бали интересовались на 6,3% больше инвесторов, чем годом ранее, а доля этого региона в суммарном спросе на зарубежное жильё достигла максимума за 5 лет наблюдений.
Доля Индонезии в спросе русскоязычных покупателей недвижимости
2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
Доля от всех заявок | 0,52% | 0,98% | 4,17% | 4,02% | 4,3% |
Индонезия стала одним из немногих зарубежных направлений в первой десятке, показавших рост активности на рынке недвижимости.
Интерес к региону ЮВА и Бали в частности объясняется переориентацией интереса части инвесторов с рынков Европы и Ближнего Востока, а также большими туристическими ожиданиями на предстоящий высокий сезон, стартующий в декабре 2024 года.
Рост спроса на проекты на Бали в 2024 году совпал с укреплением инвестиционных целей покупателей недвижимости — на пик активности на индонезийском рынке пришлось максимальное число заявок на покупку объектов под сдачу в аренду.
Доля инвестиционных сделок в спросе покупателей недвижимости
2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | |
Доля от всех заявок | 21,2% | 24,0% | 21,0% | 27,9% | 37,0% |
Где сосредоточен спрос и как меняется предложение
Спрос на недвижимость на Бали действительно сфокусирован на инвестиционном продукте — в активном росте туризма и притоке экспатов инвесторы видят точку роста для краткосрочной аренды. При этом, как отмечают Colliers, на Бали сохраняется дефицит отельных номеров и курортных апартаментов, однако индустрия сокращает нехватку и наращивает предложение.
Если в 3-м кв. 2024 года недостаток номеров оценивался в 911 единиц, то к концу года разрыв снизится до 57 комнат.
Сектор жилой недвижимости также сокращает недостаток предложения: по данным Airbtics и AirDNA, в 2024 году листинг комнат, квартир и вилл на Airbnb увеличился на 24% до 35 208, из них около 40% — комнаты. Для сравнения, число выставленных на аренду юнитов на Пхукете составляет 20 734.
Несмотря на то, что средняя заполняемость юнитов на Бали держится на уровне 65–70%, на проекты с заполняемостью от 70 до 100% приходится 45% от всего активного листинга. Статистику существенно драйвит новое предложение, пока старые проекты показывают низкую заполняемость.
От $108 000
Срок сдачи: 2027.I Всего 123 предложения
От $142 000
Срок сдачи: 2027.I Всего 29 предложений
От $81 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 38 квартир
От $154 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 315 предложений
От $289 000
Срок сдачи: 2026.I Всего 44 квартиры
От $130 000
Доходность 12,0% Срок сдачи: 2026.I
От $163 000
Срок сдачи: 2026.II Всего 206 квартир
От $89 000
Доходность 11,0% Срок сдачи: 2026.III
Более того, в отдельно взятых популярных туристических районах заполняемость выше, чем в среднем по острову: здесь сохраняется дефицит предложения на фоне растущего турпотока, а новый девелопмент только начал выходить на рынок.
Районы Бали с высокой заполняемостью в 2024 году
Район | Заполняемость | Средняя ставка посуточной аренды |
Паданг Паданг и Бингин | 94% | 294 $ |
Санур | 94% | 138 $ |
Убуд | 87% | 129 $ |
Переренан | 86% | 171 $ |
Чангу | 81% | 200 $ |
Меласти и Пандава | 70% | 154 $ |
Кто формирует спрос на аренду
По итогам сентября 2024 года число иностранных туристов, посетивших Бали, превышает прошлогодние показатели на 21%. План министерства туризма в 6 млн посетителей выполнен на 79%, и есть шанс, что 2024 год поставит новый рекорд по числу туристов — большинство месяцев показали лучшие результаты, чем в 2019-м.
С января по сентябрь Бали посетили 4,79 млн иностранцев, из них 27% приходится на граждан стран Европы, ещё 4,23% на граждан США и 24,17% на туристов из Австралии. Самый высокий рост числа туристов показали Китай (+74%), Япония (+61%) и Новая Зеландия (+36%). Из европейских стран рост интереса к отдыху на Бали зафиксирован во Франции (+25%), Испании (+29%) и Великобритании (+14%).
Время пребывания в отеле выросло до 2,75 дня. В сентябре прошлого года показатель находился на уровне 2,51 дня.
%20(1386%20x%201040%20%D0%BF%D0%B8%D0%BA%D1%81.)%20(1).webp)
Если ранее Бали привлекал в основном небольшой сегмент искушённых туристов-первооткрывателей, то теперь остров становится всё более доступной для массового европейского туриста понятной экзотикой. Показательно, что больше 50% турпотока приходится на резидентов Европы и Австралии.
По данным рейтинга TripAdvisor, в 2024 году Бали занял второе место в списке лучших туристических направлений.
Помимо туризма и краткосрочной аренды, Бали всё больше привлекает тех, кто рассматривает остров не просто как место для туристического отдыха или сезонной зимовки, а как полноценную локацию для постоянного проживания, работы и ведения бизнеса. На рост темпов миграции на остров указывает статистика выдачи долгосрочных ВНЖ (KITAS) в Денпасаре.
Пик миграции пришёлся на 2023 год — с января по октябрь прошлого года Миграционный центр Денпасара выдал 12 595 ВНЖ. В 2024 году темпы миграции стабилизировались, однако интерес к релокации на Бали всё ещё опережает ажиотажный 2022-й и 2021 год, когда тренд запустился, а основным его драйвером была пандемия.
За 10 месяцев 2024 года было выдано 7795 KITAS — на 21% больше, чем 2 года назад, и на 18% больше, чем в 2021-м.
На фоне двух ключевых трендов инвесторам, которые связывают покупку недвижимости с ростом турпотока, следует изучать рынок квартир или апартаментов с отельным управлением. Тренд на увеличение держателей KITAS на Бали благоприятно отразится на рынке вилл и частных домов.
Особенности инвестиций в недвижимость на Бали
На Бали сложилась практика поэтапного вывода объектов на рынок. На первом этапе, пресейле, девелоперы предлагают ограниченное число юнитов с минимальной наценкой — это самая выгодная точка входа для инвесторов.
С началом официальных продаж и на каждом последующем этапе цена увеличивается, в среднем на 10%. К моменту завершения проекта стоимость юнита, проданного за 100 тыс. долларов на пресейле, может достигнуть 150 тыс. долларов и выше.
Эксперты Tranio следят за новыми запусками и добиваются лучших условий сделки. Оставьте заявку, чтобы быть в курсе последних обновлений на рынке Бали.
Оставить заявку
Значительная часть покупателей недвижимости в Индонезии, особенно на Бали, подходит к сделкам с акцентом на инвестиции: тщательно рассчитывают условия входа и стратегию выхода, оценивают доходность и расходы на содержание объекта.
В 2024 году девелоперы на Бали начинают предлагать более комплексные решения: вместо просто квадратных метров и голых стен — полный пакет услуг по управлению недвижимостью.
Теперь инвестор получает не просто объект, а полностью организованный арендный бизнес, где задачи — от сдачи в аренду и поиска жильцов до ежедневного менеджмента и налогового сопровождения — берёт на себя управляющая компания. Такой подход позволяет инвесторам сосредоточиться на доходе, не отвлекаясь на менеджмент портфеля.
Преимущества инвестиций в недвижимость на Бали
Рынок Бали становится открытой и удобной средой для инвестиций: для покупки объектов нужен лишь загранпаспорт, а около 90% девелоперов принимают альтернативные способы оплаты. Также некоторые застройщики, ориентируясь на покупателей из России, предлагают дополнительные варианты оплаты, включая возможность перевода средств на российские счета.
Инвесторы в недвижимость Бали могут претендовать на ВНЖ сроком до 5 лет за покупку недвижимости на сумму от 1 млн долларов США. Метры должны быть оформлены в Hak Pakai (право на использование). Для подачи заявления потребуется предоставить выписку о праве собственности и паспорт со сроком действия минимум 3 года.
От $108 000
Срок сдачи: 2027.I Всего 123 предложения
От $81 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 38 квартир
От $154 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 315 предложений
От $289 000
Срок сдачи: 2026.I Всего 44 квартиры
От $130 000
Доходность 12,0% Срок сдачи: 2026.I
От $163 000
Срок сдачи: 2026.II Всего 206 квартир
От $89 000
Доходность 11,0% Срок сдачи: 2026.III
От $310 000
Срок сдачи: 2025 Всего 20 квартир
В контексте долгосрочной перспективы инвестиций на Бали важно следить, как остров компенсирует риски стать регионом, зависимым исключительно от турпотока. Правительство Индонезии на фоне активной релокации иностранных специалистов намерено развивать среду и инфраструктурные проекты:
- К 2031 году Бали планирует проложить две линии метро — решение проблемы с трафиком и пробками, возникшей с ростом массового туризма. Первая пройдёт от аэропорта Нгурах-Рай до Семиньяка и Чангу, вторая — до Нуса-Дуа.
- На насыпном острове в Беноа построят первую в Индонезии яхтенную марину международного уровня. Строительство уже началось, а первые яхты смогут пришвартоваться к новому доку в июле 2025 года.
Частный капитал и инновационный сектор видят в Бали перспективы создания нового технологического кластера. Назвать остров новым Тайванем пока нельзя, однако уже сейчас ряд инициатив драйвит развитие высокотехнологического производства на острове:
- Представлена дорожная карта развития производства кремниевых пластин и полупроводников на Бали. Индонезия готова стать важным игроком глобальной полупроводниковой отрасли — в стране высокие запасы кварцевого песка, необходимого для создания пластин.
- Тим Кук заявил, что Apple рассмотрит возможность строительства производственного предприятия в Индонезии. Ранее в Apple объявляли о планах открыть академию разработчиков на Бали.
- Microsoft намерены потратить 1,7 млрд долларов в ближайшие 4 года на создание инфраструктуры облачных вычислений и искусственного интеллекта в Индонезии: организовать обучение и разместить офис на Бали.
Выбор проекта для инвестирования
Платёжеспособный спрос на Бали в 2024 году готов тратить в среднем от 1755 до 4000 долларов за путешествие — на 34,8% больше, чем в 2019 году до пандемии. Больше всего на отдых на острове готовы тратить туристы из Австрии (4274 $), Швейцарии (4151 $), Великобритании (3394 $) и Италии (3296 $). Colliers отмечают, что на рынке гостиничного жилья Бали лучше всего себя показывают 5-звёздочные объекты. На этом фоне Kempinski и Anantara намерены расширить свои портфели, а лидером рынка стал Marriott International с 29 проектами, за ним следует Accor, управляющий 21 объектом.
Чтобы составить конкуренцию отельным сетям, инвесторам стоит присмотреться к комплексам апартаментов или вилл со своей управляющей компанией: массовый арендатор чаще выбирает для размещения качественные брендированные отели или проекты под профессиональным управлением известных операторов.
От $108 000
Срок сдачи: 2027.I Всего 123 предложения
От $142 000
Срок сдачи: 2027.I Всего 29 предложений
От $154 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 315 предложений
От $154 000
Срок сдачи: 2026.II Всего 49 предложений
От $298 000
Доходность 16,0% Всего 51 предложениe
От $252 000
Срок сдачи: 2025.I Всего 17 предложений
От $742 000
Срок сдачи: 2026 Всего 3 предложения
Если до 2022 года основным инвестиционным продуктом на Бали были виллы — одни застройщики строили новые юниты с нуля, другие брались за реновацию старых объектов (при этом даже местные девелоперы и управляющие компании признавали, что качество многих вилл оставляло желать лучшего), то в 2023–2024 годах на рынок пришли более понятные для европейских инвесторов девелоперские проекты.
В 2024 году инвестору рекомендуется изучать не только качество объекта и локацию, но и оценивать сток готовых проектов застройщика под управлением — заполняемость юнитов, объём и качество услуг, отзывы посетителей.
Формы владения недвижимостью на Бали
Hak Sewa
Стандартный лизхолд, предоставляющий право владения недвижимостью на срок от 25 до 30 лет. Инвестор заключает обычный договор аренды напрямую с владельцем.
Hak Pakai
Право на использование земли в течение 30 лет с продлением до 80 лет.
Hak Guna Bangunan (HGB)
Право, предоставляемое физическому или юридическому лицу, на строительство и владение зданиями. Сертификат HGB касается только строения, но не земли.
Субъектом HGB могут быть граждане Индонезии или юридические лица, зарегистрированные в республике.
Иностранные граждане не имеют прямого права на HGB, но могут получить его через партнёрство или совместные предприятия с индонезийскими организациями.
HGB выдаётся на максимальный срок 30 лет и может быть продлён суммарно ещё на 50 лет.
Преимущество HGB, за которое его часто называют фрихолдом, заключается в том, что объекты, оформленные в HGB, могут быть перепроданы, заложены или уступлены другим лицам. На рынке Бали уже начали появляться проекты девелопмента, в которых инвесторы могут оформить HGB.
От формы собственности зависит, подлежит ли недвижимость налогу на передачу права собственности при покупке метров (BPHTB). Hak Sewa (обычный лизхолд) — единственная форма собственности, которая не попадает под действие налога при покупке недвижимости.
Виды недвижимости на Бали
В 2024 году русскоязычные покупатели недвижимости на Бали в среднем закладывают бюджет сделки на уровне 194 тыс. долларов — это комфортный порог входа для апартаментов в Чангу, Бату Болонг или Убуде.
Виллы в популярных районах Бали в среднем продаются за 300–350 тыс. долларов, недвижимость премиум- и люкс-класса — за 450–500 тыс. долларов и выше.
Возможность удалённой покупки и рассрочки
Весь процесс оформления сделки может пройти удалённо — понадобится только действующий загранпаспорт. Обратитесь к нашим экспертам, чтобы дистанционно подобрать недвижимость на Бали.
Напишите нам
Девелоперы в Индонезии активно продвигают рассрочку как удобную альтернативу ипотеке для иностранных покупателей жилья. Планы оплаты по рассрочке помогают обойти бюрократические препятствия и создать прозрачные и выгодные условия для покупки недвижимости.
Чаще всего рассрочка на Бали предоставляется на беспроцентной основе — платежи разбиваются на несколько месяцев или лет без дополнительных наценок. Период и условия рассрочки — проценты, размеры и сроки платежей — оговариваются индивидуально с застройщиком.
Процедура покупки жилья на Бали
Процесс покупки недвижимости на Бали максимально упрощён для инвесторов — потребуется лишь загранпаспорт с оставшимся сроком действия не менее 6 месяцев.
После согласования условий инвестор и застройщик переходят к подписанию контракта: здесь важно чётко прописать обязательства каждой стороны, порядок передачи объекта и механизм платежей.
Часто застройщики сразу предлагают услуги управляющей компании, полностью беря на себя управление объектом. Если инвестор планирует передать объект в управление, это оформляется отдельным соглашением.
При покупке недвижимости на условиях долгосрочной аренды (лизхолда) сделка завершается полной оплатой по рассрочке, после чего договор заверяется у нотариуса. Новый владелец вносится в реестр и получает права на объект в рамках срока лизхолда.
Популярные районы Бали для инвестиций в недвижимость
По последним данным, на рынке управляемых резиденций Бали есть чёткая география, которая коррелирует с популярностью районов: Чангу лидирует с 36% от общего числа проектов, за ним следуют Букит (Нуса-Дуа — 18%, Улувату — 17%), Сесех и Убуд.
С развитием инфраструктуры Букита на полуострове появляется несколько точек притяжения (в основном вблизи океана), которые уже сейчас начинают выглядеть так же перспективно, как и Чангу.
Чангу
Чангу сегодня — это место притяжения для всех, кто ценит стиль и динамику. Некогда тихая рыбацкая деревушка стала Меккой для предпринимателей, цифровых кочевников, молодых пар и семей, которые стремятся поселиться поближе к центру активности Бали.
Пока Чангу растёт, становится более оживлённым, те, кто ищет чуть больше тишины и спокойного отдыха, открывают для себя соседние локации — Переренан, Сесех, Чемаги и Ньяньи. Тихо, уютно, но с той же атмосферой, что так ценится на Бали.
Средняя заполняемость проектов в этом районе составляет 81%, а стоимость посуточной аренды — около 200 долларов в сутки.
От $149 000
Доходность 12,0% Срок сдачи: 2025.I
От $137 000
Срок сдачи: 2025.I Всего 148 квартир
От $135 000
Срок сдачи: 2025.III Всего 38 предложений
От $145 000
Построено в 2024 Всего 16 предложений
От $172 000
Срок сдачи: 2024.III Всего 61 квартира
От $671 000
Доходность 15,0% Построено в 2022
От $134 000
Построено в 2023 Всего 114 квартир
Переренан
Пока толпы отдыхающих стекаются в Чангу, искушённые туристы направляются в соседний Переренан. Это место напоминает о том, что когда-то сделало Чангу культовым — нетронутые пляжи, уютные кафе, интересные магазины и особая расслабленная атмосфера без шума и пробок.
Здесь сохранился аутентичный дух Бали: любители солнца и сёрфинга могут поймать волну на знаменитых пляжах с чёрным песком, а те, кто ищет уединения, найдут его в небольших варунгах на фоне рисовых террас на севере района.
Переренан не перенасыщен предложением: здесь меньше концентрация объектов, чем в Чангу, и, следовательно, ниже конкуренция.
Средняя заполняемость проектов в этом районе держится на уровне 86%, а стоимость посуточной аренды — около 171 доллара в сутки.
От $89 000
Доходность 11,0% Срок сдачи: 2026.III
От $95 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 76 квартир
От $719 000
Доходность 19,0% Срок сдачи: 2025.I
От $1 791 000
Доходность 17,0% Построено в 2023
Цена по запросу
Общая площадь 63 м² 1 спальня
$199 000
Общая площадь 157 м² Площадь земли: 100 м²
От $89 000
Доходность 15,5% Всего 93 предложения
От $115 000
Срок сдачи: 2025.III Всего 26 предложений
Убуд
Говорить об Убуде как о духовном сердце Бали стало банальностью, но ведь это правда: он и есть культурный центр острова.
В отличие от равнинных Чангу и Санура, здесь ниже порог входа для недвижимости — дисконт за отдалённость от пляжей. До ближайшего побережья придётся потратить 30–40 минут езды на байке.
От $142 000
Срок сдачи: 2027.I Всего 29 предложений
От $81 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 38 квартир
От $101 000
Срок сдачи: 2026.I Всего 40 предложений
От $115 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 300 квартир
От $305 000
Доходность 18,0% Срок сдачи: 2025.I
$182 000
Общая площадь 2 568 м² Площадь земли: 4 108 м²
От $121 000
Срок сдачи: 2024.IV Всего 12 предложений
От $125 000
Доходность 14,0% Всего 34 предложения
Читайте подробнее про лучшие районы Бали для жизни и инвестиций в нашей статье.
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году