Мировая недвижимость — 2010: основные события

Анна Шехова

Ключевое слово 2010 года для мирового рынка недвижимости — это восстановление. Большинство событий и новостей минувшего периода было связано именно с этой тенденцией. Однако на отдельных рынках продолжается черная полоса, несмотря на попытки властей исправить ситуацию. А некоторым странам Азии, судя по прогнозам аналитиков, худшие времена еще только предстоят.

1. Возвращение стабильности, возобновление роста цен

Предсказанная многими вторая волна кризиса все-таки не накрыла мир. На фоне отступления этой угрозы началась стабилизация большинства мировых экономик. Восстанавливается инвестиционная активность, банки возобновляют кредитную деятельность. Цены на нефть вернулись к уровню 2007 года. «Началось восстановление ликвидности на мировом рынке, в первую очередь — на рынках товаров и фондовых рынках. Многие страны воспользовались поддержкой со стороны центробанков. И на сегодняшний день бюджетные „дыры“ прикрыты обеспеченными кредитами»,— поясняет директор представительства Status Home в России Александр Гладкевич.

Значимый итог года для многих стран — возвращение рынков недвижимости к докризисному уровню активности. Самый наглядный пример — Великобритания. «Англия в течение года восстанавливалась четко, как по графику. Сейчас рынок фактически достиг всех докризисных показателей. На нем можно еще играть за счет слабого курса фунта, но в целом цены и спрос полностью вернулись к прежним позициям»,— комментирует ситуацию директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

По данным Status Home, к середине 2010 года 61% стран отметили положительные годовые темпы роста. «В большинстве стран рост цен можно объяснить непредвиденными последствиями мер по стимулированию экономики, предпринятыми правительствами. Например, поддержка Европейским Центробанком ирландского и греческого рынка. Низкие процентные ставки и выборочная поддержка банков также способствовали росту цен»,— объясняет Гладкевич.

Директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Елена Юргенева также отмечает, что впервые с 2008 года наметилась положительная динамика роста цен сразу во всех регионах мира: Азиатско-Тихоокеанские страны (+9,9%), Ближний Восток (+5,1%), Северная Америка (+4,2%), Южная Америка (+3,5%), Африка (+3,0%) и Европа (+0,8%).

2. Восстановление инвестиционной активности на рынках недвижимости

Квадратные метры снова обрели статус привлекательного инвестиционного инструмента в глазах как частных, так и корпоративных инвесторов. Так, по мере стабилизации экономики, активизировались иностранные пенсионные фонды: в течение всего года они вливали средства в стабильные рынки недвижимости. «У них скопилась огромная масса денег, которые необходимо было срочно инвестировать. Сначала они воспользовались недвижимостью наиболее развитых рынков, но сегодня уже готовы рассматривать более широкий круг стран»,— говорит Индриксонс.

По прогнозам Status Home, скоро все ведущие игроки будут возвращаться на рынок недвижимости. Правда, при этом стратегия большинства инвесторов стала отчетливо консервативной. Если накануне кризиса многие инвесторы, особенно частные, готовы были рисковать и вкладываться в растущие и недорогие рынки, то сейчас такого рода прибыль никого не интересует. Основными принципами выбора проектов для вложений стали стабильность рынка и величина рентного дохода. Эта тенденция постепенно захватывает и российских покупателей, прежде предпочитавших более рискованные стратегии. «Покупатели зарубежной жилой недвижимости „для инвестиций“ все в большей степени ориентируются на buy-to-let недвижимость, то есть на недвижимость, которая приобретается для сдачи в аренду и получения стабильного и прогнозируемого дохода. Если 2–3 года назад 80% инвестиционных сделок с жилой недвижимостью за рубежом совершались россиянами в расчете на существенный рост стоимости, то сейчас только в 40% инвестиционных сделок россияне рассчитывают на значительный рост стоимости недвижимости. А в 60% сделок преобладает расчет на получение дохода от сдачи в аренду»,— рассказывает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель.

На первом месте по популярности у мировых инвесторов сегодня стоит рынок Великобритании. «Здесь инвесторы рассчитывают заработать как на ренте, так и на валютной разнице, поскольку фунт еще слабый»,— комментирует Игорь Индриксонс. Также деньги активно вкладываются в развитые и стабильные европейские страны — Францию, Швейцарию, Германию.

Зингель рассказывает, что значительная часть курортной недвижимости сегодня предлагается по готовой инвестиционной модели — комбинации из leaseback (гарантированная доходность), cash-back (начисление процентов на внесенный депозит на период до сдачи объекта в эксплуатацию), BMV (below market value, покупка ниже рыночной стоимости) и non-status mortgage (финансирование от застройщика).

3. Восстановление рынков кредитования

Одно из главных событий 2010 года — возобновление на большинстве европейских рынков механизма секьюритизации — то есть системы, при которой банки получают финансирование за счет выпуска и продажи ценных бумаг, обеспеченных закладными на прокредитованную недвижимость. «Это означает, что банки снова имеют возможность массово выдавать кредиты»,— поясняет Индриксонс.

Благодаря этому, а также общей экономической стабильности и низким ставкам рефинансирования европейских ЦБ, восстановление рынка кредитования в прошлом году шло во многих странах. Причем банки не просто возобновили выдачу кредитов, но и начали улучшать условия, приближая их к докризисным.

Стоимость кредитов в центральных и западных европейских государствах вернулась к докризисным 2–6% годовых. Размер первоначального взноса снова снизился в среднем до 30%.

Подавляющее количество сделок на европейских рынках опять стали совершаться с использованием ипотечных средств. А в Турции в 2010 году начался настоящий бум ипотечного кредитования. Этот рынок достаточно молодой (закон об ипотеке был принят только в 2008), и в период кризиса он практически свернулся, как и российский. Однако в прошлом году банки снова активизировались и начали выдавать жилищные кредиты под очень низкий процент по сравнению с Россией — 7–9%. В связи с этим турки стали поспешно рефинансировать уже имеющиеся кредиты и брать новые. В итоге объемы кредитования в сфере недвижимости в III квартале 2010 года выросли на 26% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года.

Российские покупатели в 2010 году также стали чаще прибегать к использованию заемных средств. «Более 50% сделок с зарубежной недвижимостью совершается россиянами с использованием ипотеки. Поскольку на 2010 год объем российского рынка зарубежной недвижимости прогнозируется на уровне более 12 миллиардов долларов, то это означает, что более 6 миллиардов долларов на покупку зарубежной недвижимости россиянами было взято в местных банках»,— рассказывает Станислав Зингель.

4. Созревание пузыря на азиатских рынках, правительственные меры против роста цен

В отличие от европейских стран, выбирающихся из последствий кризиса, некоторые азиатские рынки в 2010 году активно боролись с ростом цен. «Азиатско-тихоокеанские страны — Сингапур, Китай и Гонконг — продолжают быть самыми перегретыми мировыми рынками недвижимости. Динамика и вектор движения цен в азиатском регионе изменились, но даже с учетом всех сдерживающих мер правительств цены там выросли на 9,9% за три квартала 2010 года»,— отмечает Елена Юргенева. На этих рынках ситуация последних лет развивалась вразрез с мировыми тенденциями. Это вызывало приток инвестиционных денег, и, как следствие, еще большее удорожание недвижимости. Так, в апреле 2010 в крупнейших городах Китая цены выросли на 12,8% в годовом исчислении. Это самый быстрый годовой рост в истории страны. Цены на жилую недвижимость в Гонконге выросли более чем на 50% с начала 2009 года.

Правительства Китая и Сингапура, осознав угрозу роста пузыря на рынке недвижимости, в 2010 году ввели законодательные новшества, призванные ограничить рост цен и возможности для спекуляций.

В частности, китайские власти запретили иностранцам покупать более одного объекта недвижимости в стране. Прежде иностранные граждане, работающие или учащиеся здесь, могли приобретать недвижимость без ограничений. Сейчас для совершения сделки им потребуется документальное подтверждение отсутствия другой квартиры или дома на территории Китая. Необходимо также представить доказательства официального трудоустройства на протяжении одного года, предшествующего покупке. А зарубежным компаниям отныне разрешено покупать нежилую недвижимость только в городе их официальной регистрации.

Еще одной мерой по охлаждению рынка стало прекращение кредитования застройщиков крупными банками: четыре ведущих государственных банка приостановили выдачу кредитов девелоперам в конце октября после того, как годовая квота этой отрасли кредитования была исчерпана. Также была запрещена выдача кредитов гражданам Китая на покупку третьего объекта недвижимости, и увеличился размер начального взноса при первичной покупке жилья.

Власти Гонконга в 2010 году тоже предприняли меры для ограничения спекулятивных возможностей на рынке. В частности, они ввели дополнительные налоги и подняли размер первоначального взноса при покупке жилой недвижимости в кредит. Начиная с 20 ноября все объекты, продающиеся в течение полугода после покупки, будут облагаться 10-процентной госпошлиной. Размеры первоначальных взносов при кредитовании объектов стоимостью свыше 12 млн гонконгских долларов (1,5 млн долларов США) были увеличены с 40 до 50%, а для объектов ценой от 8 до 12 млн гонконгских долларов — с 30 до 40%. Также в августе 2010 года власти ужесточили правила выдачи ипотечных кредитов на покупку элитных и инвестиционных объектов и стали выделять больше земельных участков под жилую застройку. А в начале октября министр финансов Гонконга заявил, что государство перестанет предлагать вид на жительство иностранцам, которые покупают недвижимость на острове.

Власти Сингапура в августе 2010 снизили возможный размер кредита для людей, которые уже имеют ипотечный займ и желают получить еще один. Также были введены госпошлины при продаже объектов в течение трех лет после их покупки. В результате этих мер в Сингапуре на 25% уменьшились объемы продаж в таком сегменте жилья, как кондоминиумы в пригородных районах. По наблюдениям международных экспертов, число спекулятивных сделок пошло на спад, а на рынке появились состоятельные покупатели, которых не отпугивают высокие начальные взносы.

Что касается Китая и Гонконга, то здесь эксперты настроены более пессимистично. Рост цен на китайском рынке к концу года замедлился, но не слишком принципиально. Так, в ноябре 2010 года цены на недвижимость в 70 китайских городах все равно выросли на 7,7% по сравнению с ноябрем 2009 года. «Власти спохватились слишком поздно. Пузырь на рынке Гонконга и Китая лопнет через несколько месяцев»,— считает Игорь Индриксонс. Многие аналитики разделяют эту позицию и предсказывают крах этих рынков в 2011 году.

5. Неудачная попытка правительства США исправить ситуацию на рынке

Правительство США в 2010 году попыталось замедлить падение цен и рост объема дефолтов по ипотечным кредитам. Была запущена государственная программа для «покупателей первого раза» (first-time buyers): по ней люди, впервые приобретающие жилье, получали льготную ссуду на первоначальный взнос для ипотечного кредита. За счет этого правительство рассчитывало простимулировать спрос и оживить рынок. Однако удалось получить лишь частичный эффект: падение цен замедлилось, и несколько месяцев рынок пребывал в относительно стабильном состоянии.

Но после закрытия программы все вернулось на круги своя. В целом, ситуация на рынке США остается катастрофичной. Американские фонды недвижимости избегают вложений в местные объекты и предпочитают стабильную Европу.

Годовой рост цен в США откатился на отметку 0,6% по сравнению с 4,2% во II квартале 2010. Сейчас средние цены на американскую недвижимость находятся на уровне середины 2003 года. Согласно исследованию портала Zillow, цены на недвижимость в США упали на 25% по сравнению с пиковыми значениями июня 2006. Такой спад по своей длительности и глубине приближается к показателям Великой депрессии, когда цены снизились на 25,9% в течение пяти лет.

Ситуацию усугубляет рост числа дефолтов по ипотеке. Почти четверть домовладельцев-заемщиков были не в состоянии платить по кредиту в III квартале. Процент изъятия банками имущества за долги достиг нового пика. В августе 2010 общее число отчужденных объектов жилья составило 95,4 тыс. В сентябре эта величина достигла уже 102,1 тыс., и продажи изъятого имущества составили 20% всех сделок на рынке. Правда, осенью 2010 года правительство предприняло расследование этого вопроса. Было выявлено, что документы об изъятии жилья нередко выдавались с нарушениями. Поэтому в октябре 2010 в США был введен мораторий на изъятие жилья за долги по ипотеке.

В результате этих событий восстановление рынка США затягивается. «Если раньше мы предполагали, что на это уйдет около года, то сейчас, скорее всего, речь идет не меньше чем о двух-трех годах»,— говорит Игорь Индриксонс.

6. Изменения в латвийском законе об иммиграции

Рынок недвижимости Латвии еще в 2009 году находился в состоянии глубокого упадка, наряду с рынками США, Литвы, Эстонии, Исландии. Однако в 2010 году ситуация заметно изменилась. «Рынок недвижимости Латвии показал себя крайне волатильным. Если год назад эта страна находилась в конце списка с показателем 70% Международного индекса цен на жилую недвижимость Knight Frank (Knight Frank Global House Price Index), то в III квартале 2010 Латвия занимает первую строчку нашего рейтинга с показателем 26,1%. Этим изменениям способствовала комбинация событий, состоящих из повышения налогов и ограничительных мер, таких как сокращение статей бюджета и размеров оплаты труда, в результате чего ВВП Латвии достиг 2,7%»,— рассказывает Елена Юргенева.

Кроме того, спрос на жилую недвижимость был еще сильнее подогрет изменениями, внесенными в «Закон об иммиграции» 1 июля 2010. В результате иностранцы могут получить вид на жительство в Латвии, купив один или несколько объектов недвижимости на сумму не менее 100 тыс. латов (141 тыс. евро) в Риги или не менее 50 тыс. латов (70,5 тыс. евро) за пределами латвийской столицы. При этом учитывается не оценочная стоимость объектов, а реальная сумма сделки.

«Латвия обрела новое дыхание после того, как летом 2010 года правительство страны внесло поправки в закон об иммиграции. Для многих россиян это нововведение показалось привлекательным. Для русских клиентов первым вопросом стало не приобретение недвижимости за рубежом, а вопрос о виде на жительство в странах Шенгенского соглашения»,— замечает Александр Гладкевич.

Однако в реальности это событие оказалось скорее громким, чем по-настоящему значимым. Количество запросов на местные объекты увеличилось, но к заметным переменам на рынке это пока не привело. «По нашим оценкам, в 2010 году серьезный всплеск интереса россиян был отмечен только к недвижимости Латвии, что обусловлено введением летом нового закона о возможности предоставления ВНЖ при покупке недвижимости. Но пока это только рост интереса, который не вылился в адекватный рост количества сделок россиян с латвийской недвижимостью»,— рассказывает Станислав Зингель.

Как считают риелторы, роста уже не будет. По мнению аналитиков, обновленный закон об иммиграции не повысит инвестиционную привлекательность латвийского рынка — главным образом потому, что новая редакция закона не дает иностранным владельцам недвижимости никаких особых гарантий. В законе указано, что человек, инвестировавший такую сумму, может претендовать на получение ВНЖ, но не гарантируется, что он его получит. Кроме того, подобные инвестиции — довольно крупная сумма для местного рынка: обычно латвийским рынком интересуется та прослойка покупателей, которая рассматривает более дешевые объекты.

Итоги года

Минувший 2010 год стал годом сохранения тенденций, наметившихся в конце 2009. Не произошло никаких революционных перемен: мы не наблюдали ни новых лопнувших пузырей, ни неожиданных взлетов. По большей части, все события были закономерными и ожидаемыми. Стабильные страны с устойчивой экономикой активно восстанавливались, более слабые страны с перегретым рынком пока еще продолжали преодолевать последствия кризиса. Расклад на мировом рынке существенно не изменился. Те страны и регионы, которые глубоко застряли в кризисе,— например, США и Дубай (ОАЭ) — все еще не подают реальных признаков будущего благополучия.