ВНЖ для инвесторов: пойдет ли рынок Испании по стопам Латвии?

Многие страны, которые живут за счет иностранного капитала или испытывают экономические трудности, практикуют выдачу ВНЖ зарубежным инвесторам. Условия и суммы вложений разнятся. Например, чтобы получить разрешение на постоянное проживание на Коста-Рике, достаточно купить недвижимость на 200 тыс. долл., в Панаме — на 300 тыс. долл., в Греции — на 250 тыс. евро. В Латвии нужно вложить минимум 70 тыс. или 140 тыс. евро в зависимости от региона. В Болгарии требуются инвестиции в размере 300 тыс. евро, а в Португалии — не менее 500 тыс. евро. В Сент-Китсе и Невисе покупка недвижимости за 400 тыс. долл. гарантирует получение гражданства.

Последней страной, объявившей о выдаче ВНЖ инвесторам, стала Испания. Чтобы стать резидентом страны, нужно купить недвижимость не дешевле 500 тыс. евро.

Подобные программы для инвесторов в европейских странах — новое явление. Однако пример Латвии, выдающей ВНЖ покупателям недвижимости с 2010 года, показывает, что это может стать хорошим стимулом для рынка и привести к росту цен. До 2009 года жилье в Латвии дешевело, но потом цены начали расти — на 2,5% в 2010 и еще на 5,8% в 2011. Согласно данным Управления по делам гражданства и миграции Латвии, с 2010 года по программе «ВНЖ за инвестиции» в недвижимость страны было вложено почти 700 млн долл. Из-за того, что высокий спрос на покупку по этой схеме вызывает подорожание жилья, власти Латвии ввели квоты: в год будут выдаваться 700 разрешений на проживание при инвестициях до 150 тыс. евро и 100 разрешений для капиталовложений, превышающих 500 тыс. евро.

В прогнозах экспертов преобладает оптимизм

По мнению экспертов Knight Frank, введение «золотой визы» поможет укрепить рынок элитной недвижимости Испании. Офис компании в Барселоне в первой половине 2013 года зафиксировал больше продаж, чем за весь 2012 год. Также значительно вырос спрос на недвижимость в Мадриде со стороны иностранцев — граждан Венесуэлы, Колумбии, Мексики и США.

Георгий Качмазов, руководитель проекта Tranio.Ru, отмечает, что уже сейчас закон об инвесторской визе вызвал оживление среди посетителей сайта: «По моему мнению, данная мера будет приятным плюсом для тех, кто планирует купить недвижимость в Испании в этом бюджете, или для тех, кто уже это сделал. Судя по первой реакции наших клиентов, они, во-первых, заинтересованы подробностями нового закона, а, во-вторых, реагируют на нововведения позитивно».

Агентство недвижимости Lucas Fox тоже дает оптимистичный прогноз. «Мы ожидаем, что новый закон окажет положительный эффект на рынок испанской недвижимости»,— говорит Алекс Воган, один из основателей компании. Lucas Fox открыл фирму Residency in Spain, которая уже получила более 30 заявок на ВНЖ от граждан неевропейских стран, в том числе Бразилии, Китая, ЮАР и стран Ближнего Востока. По прогнозам Lucas Fox, застройщики могут начать ориентироваться именно на зарубежных клиентов, на их предпочтения и менталитет. Тем самым также повысится спрос на участки земли для строительства крупных жилых комплексов и многоквартирных зданий. Новый закон может благоприятно отразиться и на рынке коммерческой недвижимости, что, вероятно, приведет к открытию филиалов крупных иностранных фирм и создаст почву для новых международных отношений.

Как отмечают эксперты Lucas Fox, для получения «золотой визы» можно купить не один, а несколько объектов, общая стоимость которых превышает 500 тыс. евро. Это значит, что рынок недвижимости низшего и среднего ценовых диапазонов не останется в стороне: например, инвестор может приобрести пять квартир за 100 тыс. евро.

По словам Дмитрия Суворова, управляющего партнера компании Spain Flats, объекты, которые стоили около 470 тыс. евро, могут искусственно взлететь в цене из-за нового закона. «Но умный покупатель всегда будет понимать, что из всего перечня предложений определенные объекты действительно стоят полмиллиона, а цены на остальные являются надуманными»,— говорит эксперт.

Мэри Данн, управляющий директор MP Dunne Properties, считает, что изменения положительно коснутся только некоторых регионов страны, причем тех, где больше всего туристов. «Я думаю, это станет дополнительной причиной для выбора российскими покупателями именно испанской недвижимости и особенно ускорит движение на рынке таких популярных районов, как Марбелья»,— говорит Мэри Данн. Однако, по ее мнению, кардинальных изменений ожидать не стоит.

Однако некоторые специалисты рынка настроены пессимистично.

«Закон можно отнести к разряду „мертворожденных“. Среди иностранцев, не являющихся гражданами Евросоюза, число покупателей именно дорогой недвижимости невелико. Теперь их станет несколько больше, но всё равно их число в общей массе покупателей было и будет ничтожным, и на рынок это серьезно не повлияет. Средний класс не будет покупать жилье за 500 тыс. евро в Испании, поскольку Португалия и Греция установили ощутимо меньшие суммы для соискателей ВНЖ. Да и в Латвии, если бы цифра была не 70 тыс., а 500 тыс. евро, сделок практически бы не было»,— говорит Юрий Константиновский, директор департамента по работе с партнерами компании Leanga Costablanca.

Подобной точки зрения придерживается и Мэтт Оакли из компании Murcia Golf Properties: «Эта инициатива никак не скажется на рынке. Бюджет слишком высок для большинства покупателей».

По словам Дэвида Рика, риелтора компании Creative Property Marketing, нововведение может повысить спрос только в самых дорогих районах, которые и без того не пострадали от рецессии.

Есть ли «подводные камни»?

Многие покупатели зарубежной недвижимости, желающие получить ВНЖ, опасаются, что новый статус повлечет за собой дополнительные обязательства.

Россиянам, имеющим статус резидента в Испании, не придется платить налоги два раза — за Испанию и за Россию, поскольку две страны подписали соглашение об избежании двойного налогообложения. Так как в России ставка подоходного налога ниже, в Испании нужно заплатить лишь разницу. Причем, по испанским законам, резиденты этой страны обязаны декларировать свое зарубежное имущество и денежные активы, только если их стоимость превышает 50 тыс. евро.

Второй вопрос будущих инвесторов — можно ли будет после получения ВНЖ продать недвижимость, а потом снова продлить этот статус. Как отмечают эксперты Lucas Fox, после получения разрешения на проживание длительностью в один год покупатель может оформить двухлетний ВНЖ. Однако в законе сказано, что для продления статуса резидента заявитель должен сохранить объекты инвестиций. По словам Мэри Данн, поскольку владение испанским недвижимым имуществом — главное основание для подачи заявления на получение разрешения на проживание, то «продав недвижимость, заявитель не будет удовлетворять необходимым условиям и, соответственно, не сможет в дальнейшем рассчитывать на ВНЖ».

Кроме того, по словам Дмитрия Суворова, инвестору важно знать, что сумма в 500 тыс. евро должна быть выплачена из собственных средств без помощи ипотеки.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru