Содержание недвижимости в Индонезии в 2024 году
Существенная часть покупателей недвижимости в Индонезии, и на Бали в частности, рассматривают покупку объектов в первую очередь как выгодную инвестицию: рассчитывают условия входа и стратегии выхода, оценивают доходности и затраты на дальнейшее содержание актива.
Последняя статья расходов варьируется не только от объекта к объекту, но и от одной управляющей компании к другой. Рассмотрим подробно основные издержки на содержание недвижимости в Индонезии.
Из чего складываются затраты на содержание жилья в Индонезии
Расходы на управление недвижимостью
В 2024 году на рынок Бали выходят девелоперы с комплексными продуктами, предлагая не "голые метры", а полный цикл управления недвижимостью: от сдачи проекта до поиска арендатора, от менеджмента юнитов до налогового сопровождения. Инвестор получает готовый арендный бизнес, а процесс сдачи квартир или вилл ложится на плечи УК.
За услуги управляющей компании инвестор платит комиссию — её величина варьируется от срока сдачи юнита (помесячно или посуточно) и от качества сервиса и репутации управляющей компании, занимающейся менеджментом недвижимости.
Обычная ставка за услуги УК при помесячной сдаче в аренду составляет 10% от выручки за вычетом налогов, при посуточной — 20%.
Комиссия агрегаторам или агентская комиссия (OTA commission)
В процессе маркетинга юнитов для поиска конечного арендатора УК прибегают к услугам агрегаторов типа Airbnb. Агрегаторы в свою очередь взимают за это комиссию. Стандартная комиссия (может варьироваться) на Бали составляет 4–9% от арендной ставки.
От $298 000
Срок сдачи: 2026.I Всего 44 квартиры
От $169 000
Срок сдачи: 2025.II Всего 50 квартир
От $92 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 138 предложений
От $320 000
Срок сдачи: 2025 Всего 20 квартир
От $86 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 33 предложения
От $146 000
Доходность 12,0% Срок сдачи: 2025.I
Налог на недвижимость
Владельцы недвижимости на Бали платят несколько регулярных налоговых сборов.
Налог на землю и недвижимость (PBB)
Налог на недвижимость рассчитывается как на стоимость земли, так и на стоимость любых зданий, которые могут её занимать. Ставка налога — 0,5%. Налог взимается ежегодно.
Владельцы недвижимости должны платить налог на землю и недвижимость (PBB) в рамках Hak Pakai. Hak Sewa не облагается PBB, поскольку не даёт права собственности или пользования землёй. Что такое Hak Sewa и Hak Pakai — в отдельной статье.
- подоходный налог — 10% с выручки;
- НДС (только со сдачи коммерческой недвижимости) — 11%;
- гербовый сбор для заверения договоров аренды у нотариуса — 10 тыс. рупий, или 0,63 доллара, за документ.
Подробно про налоги на недвижимость на Бали читайте в нашей статье.
Страховка недвижимости
Индонезия считается сейсмически активным регионом, поэтому вся недвижимость здесь строится по стандартам сейсмоустойчивости, а застройщики зачастую дают гарантию на конструктивные элементы до 10 лет.
Тем не менее, чтобы обезопасить себя от землетрясений, ураганов и прочих стихийных бедствий, некоторые инвесторы предпочитают страховать свои объекты.
Базовый полис страхования жилья может обойтись примерно в 2–3 миллиона рупий, или до 190 долларов, в год, а комплексные планы, включающие расширенную страховку от стихийных бедствий, могут стоить от 5–10 миллионов рупий в год (635 долларов).
От $119 000
Доходность 16,0% Всего 51 предложениe
От $92 000
Срок сдачи: 2026.IV Всего 138 предложений
От $259 000
Срок сдачи: 2025.I Всего 17 предложений
$106 000
Общая площадь 28 м² 1 спальня
От $823 000
Срок сдачи: 2026 Всего 3 предложения
От $86 000
Срок сдачи: 2025.IV Всего 33 предложения
От $247 000
Срок сдачи: 2025.III Всего 25 предложений
Коммунальные платежи
Коммунальные услуги на Бали относительно недорогие и чаще всего входят в стоимость аренды жилья.
В своих расчётах застройщики указывают следующие расходы на коммунальные платежи в месяц:
Площадь юнита | Электроэнергия | Коммунальные платежи |
125 кв. м | 100 $ | 400 $ |
100 кв. м | 100 $ | 360 $ |
70 кв. м | 100 $ | 245 $ |
28 кв. м | 80 $ | 100 $ |
Интернет и ТВ
На Бали всего несколько крупных провайдеров, поставляющих качественный высокоскоростной интернет. Два крупнейших провайдера Бали:
Провайдеры домашнего интернета на Бали:
200 Mbps | 400 Mbps | |
19 $ | 32 $ | |
19 $ | 31 $ |
Другой провайдер IndiHome предоставляет услуги кабельного телевидения в комплексных пакетах за примерно те же 30–32 доллара, однако скорость интернета в таком случае максимально достигает лишь 100 Mbps.
Более того, для русскоязычных экспатов вопрос подключения ТВ актуален в меньшей степени, так как вещание ведётся на индонезийском, максимум — английском языке (австралийские каналы).
Уборка и ремонт
Некоторые УК закладывают фиксированный процент расходов на амортизацию и ремонт, другие — определяют трату на реновацию в абсолютных значениях через определённый период времени.
Рекомендуемый процент на амортизацию составляет ~0,5% от ежемесячной выручки. В случае полноценной реновации расходы могут составить около 5 тыс. долларов на объект площадью 125 кв. метров раз в 5 лет.
Управляющие компании
Рынок недвижимости Бали трансформировался под влиянием растущего турпотока и интереса иностранных инвесторов к локации.
Доля индивидуальных путешественников, которые готовы выделять большие бюджеты на Бали, растёт. Конечный арендатор всё чаще выбирает для своего размещения качественные брендированные отели или проекты под профессиональным управлением известных операторов.
В 2024 году вопрос поиска управляющей компании закрывается ещё на этапе выбора проекта, так как подавляющее большинство девелоперов либо сами занимаются управлением, либо сотрудничают с партнёрской УК, которая возьмёт на себя менеджмент юнитов.
Управление недвижимостью зачастую включает:
- маркетинг;
- отельное обслуживание клиентов;
- техническое обслуживание;
- круглосуточную охрану;
- уборку;
- ежемесячные отчёты для инвесторов;
- сопровождение выплат по доходности;
- налоговое сопровождение.
Инвестору следует изучать не только качество объекта и локацию, но и оценивать сток готовых проектов застройщика под управлением.
Анализ объектов, локаций, эффективности УК, расчёт доходностей — всё это готовы взять на себя эксперты Tranio. Напишите нам, чтобы получить подборку проектов под качественным управлением.
Оставить заявку
Учитывая все издержки, можно составить примерную финансовую модель юнита.
Для примера возьмём содержание таунхауса площадью 70 кв. метров в районе Меласти от одного из крупнейших застройщиков Бали с собственной УК:
Месяц | Январь |
Кол-во дней | 31 |
Заполняемость | 95% |
Цена аренды в месяц | 3850 $ |
Выручка в месяц | 3658 $ |
Налог 10% от выручки | 366 $ |
Выручка за вычетом налога | 3292 $ |
Комиссия управляющей компании, 10% | 329,2 $ |
Коммунальные платежи | 245 $ |
Электроэнергия | 100 $ |
Амортизация (0,5% от выручки) | 18,29 $ |
Чистый доход | 2599 $ |
Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю
- Цены на недвижимость
- Покупка и оформление
- Ипотека
- Визы, ВНЖ, гражданство
- Содержание недвижимости
- Налоги
- Золотая виза ОАЭ: что даёт, как получить в Дубае в 2024 году
- Гражданство Турции за инвестиции в недвижимость для россиян в 2024 году
- Резидентская виза в Дубае, ОАЭ: как получить, что даёт в 2024 году
- ВНЖ в Турции при покупке недвижимости в 2024 году
- Как получить ПМЖ на Кипре при покупке недвижимости в 2024 году