Аналитический подход: как клиент «Транио» купил квартиру в Германии для сдачи в аренду

Елена, клиент «Транио», задумалась о сбережении семейных накоплений и решила вложить их в квартиру за рубежом, которую можно сдавать в аренду. Мы узнали у Елены о том, как она выбрала страну, регион и объект, а также почему важно сотрудничать с местными риелторами и как в этом помогает «Транио».

— Елена, почему вы решили вложить средства именно в зарубежную недвижимость?

— Мы (я и мои близкие) — консервативные инвесторы, которые не готовы рисковать на малознакомых и малопонятных рынках вроде валютного или фондового. Нашей главной целью было сохранение, а не приумножение имевшейся суммы. Мы всё проанализировали, внимательно изучили рынок недвижимости и пришли к выводу, что квартира для сдачи в аренду станет оптимальным вложением средств.

— А иные варианты инвестиций в недвижимость, помимо квартиры, не рассматривали? Скажем, гостиничные номера или мини-отели?

— Наш бюджет был весьма ограничен, а мини-отели значительно дороже обычной квартиры. Коммерческие объекты мы исключили еще и потому, что им нужно уделять много внимания и времени. Мы интенсивно работаем, причём совершенно в другой сфере, и не готовы тратить силы и ресурсы на управление бизнесом, тем более за рубежом. К тому же, коммерческая недвижимость хотя и более доходная, но несет больше рисков.

— Что для вас важнее: возможность роста стоимости купленной квартиры или высокая доходность от аренды?

— Конечно, хочется и того, и другого, но так не бывает. Мы рассуждали так: высокую доходность даёт «вторичная» квартира в не очень хорошем состоянии. Такая квартира менее ликвидна, но обычно имеет давний и стабильный поток арендаторов (к примеру, студентов). Более дорогая квартира в новостройке имеет высокую ликвидность и быстро растёт в цене. Она также привлекательна для менее хлопотных арендаторов. Мы выбрали последний вариант.

— Как вы выбирали страну? Какими критериями вы руководствовались?

— Мы сразу отмели азиатские рынки недвижимости из-за их неспокойного характера и сконцентрировались на странах со стабильной и развитой экономикой. Затем мы исключили США и Великобританию из-за их труднодоступности, которая помешала бы управлять нашей квартирой. Далее мы рассматривали континентальную Европу — Францию, Австрию, Германию и Чехию. На этом этапе мы решили, что лучше выбрать страну с наиболее мощной экономикой, где всегда будет спрос на специалистов, а значит и на аренду жилья. Другим фактором было качество строительства: мы хотели быть уверены в том, что квартира не станет котом в мешке и что нам не придется ее постоянно ремонтировать. По этим параметрам всех обошли немцы: в Германии очень жесткие строительные нормы и, следовательно, высокое качество строительства. Наконец, немецкое законодательство надежно защищает интересы собственника. К примеру, арендатор обязан представить данные о своей платежеспособности на этапе заключения договора аренды.

— Какие города в Германии вы рассматривали и почему остановились на Фрайбурге?

— Помимо Фрайбурга, мы рассматривали Берлин, Мюнхен и Штутгарт. Мы хотели купить квартиру в достаточно крупном административном и экономическом центре с высоким арендным спросом. Первым был отсеян Берлин, так как это экономически слабый регион. Южные земли Германии — Бавария и Баден-Вюртемберг — подходили больше. Рынок Мюнхена оказался очень перегретым: квартиры в Мюнхене были и остаются весьма дорогими — цена за квадратный метр показалась нам необоснованно высокой. В Баден-Вюртемберге мы поначалу рассматривали крупный и развитый Штутгарт. Затем мы обратили внимание на Фрайбург, который хоть и меньше, но у него более выгодное географическое положение: город находится недалеко от Швейцарии, и граждане этой страны часто арендуют или покупают здесь квартиры, так как в Германии жизнь дешевле, чем у них на родине. Помимо этого, во Фрайбурге располагается один из старейших европейских университетов и крупная клиника. Так мы остановились на Фрайбурге, решив, что там будет достаточно стабильный спрос на аренду квартир.

— Сколько времени занял поиск конкретной квартиры?

— В общей сложности мы занимались этим вопросом около восьми месяцев, а сделку заключили год назад. Мы отобрали около 20 квартир, из которых шесть посмотрели лично.

— Привлекали ли вы заемные средства?

— Да, мы получили кредит в объеме около 30% от стоимости квартиры. Больше нам не требовалось, хотя была возможность занять, к примеру, 50% от стоимости. Кредит мы получили в немецком банке Sparkasse при участии нашего риелтора.

«Как правило, немецкие банки готовы кредитовать до 50% от стоимости недвижимости. Проще всего получить кредит на квартиру в новостройке, так как ее оценочная стоимость равна рыночной. Процентная ставка зависит от стоимости объекта и/или земли, под которые дается кредит. Существенно облегчит предоставление кредита обращение к партнеру „Транио“ в Германии, у которого хорошо налажены контакты с немецкими банками. Без помощи надежного местного риелтора получить ипотеку иностранному гражданину непросто».

София Буланова Старший консультант по инвестициям

— Расскажите коротко об объекте, который вы приобрели.

— Мы приобрели четырехкомнатную квартиру площадью 105 м² недалеко от центра Фрайбурга. В ней используются ресурсосберегающие технологии, что существенно повышает ее популярность у арендаторов, потому что в Германии принято экономить на коммунальных услугах.

— Пользуетесь ли вы услугами управляющей компании для сдачи квартиры в аренду?

— В нашем случае управление арендой является одной из услуг нашего риелтора.

— Какую прибыль приносит ваша квартира?

— Я не занималась специально подсчетами расходов, но могу сказать, что чистая доходность квартиры составляет около 2% годовых. При этом около 80% коммунальных расходов оплачивает арендатор, а остальные расходы и налоги — мы. Вопросы, связанные с уплатой налогов, нам помогает решать местный налоговый консультант.

— Какие особенности приобретения недорогой недвижимости для сдачи в аренду вы хотели бы особо отметить, опираясь на ваш личный опыт?

— Нашей главной ошибкой при поиске объекта стала неправильная стартовая позиция: мы предполагали найти крупнейшую в выбранной стране риелторскую компанию и обратиться к ней за помощью в выборе места и объекта. На деле оказалось, что такой компании нет, зато есть много небольших локальных. И здесь нам очень помог «Транио»: с помощью специалистов вашей компании мы определились с городом, а также связались с надежными местными риелторами и консультантами, которые оказались отличными профессионалами.

Также не стоит пренебрегать услугами юристов и налоговых консультантов. В Германии сложное законодательство, существенно отличающееся от российского. Вы обезопасите себя от рисков, которые обойдутся вам куда дороже, чем услуги юриста. А налоговый консультант объяснит вам, что немецкие налоги не так страшны, какими они могут показаться россиянину на первый взгляд.

«В Германии действует прогрессивная шкала налогообложения — от 16 до 45%. Но если в России налог (13%) взимается с дохода, то в Германии только с прибыли, то есть с дохода после вычета издержек, в которые вы можете включить амортизацию, ремонт или даже перелет из России для участия в собрании жильцов. В абсолютном выражении сумма уплаченного налога в Германии может оказаться меньше подоходного налога в России. При необходимости менеджеры „Транио“ могут рекомендовать грамотного налогового консультанта».

София Буланова Старший консультант по инвестициям

Иван Чепижко, «Транио»