Недвижимость за рубежом
Статьи
Article snippet
Tranio logo

Налоги на недвижимость в Германии

· · 3036 просмотров
3,5–6,5 %

от стоимости объекта при покупке

100–300 евро

в год при владении небольшой квартирой

15–48 %

от прироста капитала при продаже

Покупка

После заключения сделки покупатель платит единоразовый налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer). В зависимости от региона, где расположен объект, ставка составляет 3,5–6,5 % от стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. 

Освобождена от налогообложения недвижимость:

— стоимостью не более 2 500 евро, таким образом объект стоимостью ниже 2 500 евро не облагается налогом, но если его стоимость 2 501 евро налог начисляется на полную сумму;

— полученная в результате дарения, если даритель будет иметь право проживания и не получать иных выплат, как в денежном, так и в натуральном виде;

— приобретённые родственниками по прямой восходящей или нисходящей линии, супругом продавца, а так же бывшим супругом, если приобретение происходит в рамках имущественных споров после развода.

Бранденбург, Саар,
Северный Рейн – Вестфалия,
Шлезвиг-Гольштейн
6,5
Берлин, Гессен 6,0
Баден-Вюртемберг, Бремен,
Мекленбург – Передняя Померания,
Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц,
Саксония-Анхальт, Тюрингия
5,0
Гамбург 4,5
Бавария, Саксония 3,5

Покупатель не платит налог на переход права собственности, если приобретает акции или доли компании, владеющей недвижимостью, по схеме Share Deal, а также если сделка проходит между близкими родственниками: и покупатель — родитель, ребенок или супруг владельца.

Схема Share Deal больше подходит для нескольких соинвесторов, когда в результате отчуждения компании у одного лица (или у лиц, связанных между собой в экономическом плане или родственными отношениями) не концентрируется более 95 % процентов акций организации. Такая покупка на сегодняшний момент освобождена от обложения налогом на переход права собственности.

София Буланова София Буланова Консультант по инвестициям Tranio
Задать вопрос Софии

Владение

Собственники платят ежегодный налог на недвижимость (Grundsteuer), его стандартный коэффициент — 0,35 %. Система расчёта фактического размера налога зависит от множества факторов: например, на ставку влияют тип объекта, его местоположение, площадь земельного участка и время постройки. 

В среднем владельцы небольших квартир платят 100–300 евро в год — относительно немного по сравнению с другими европейскими странами.

Екатерина Шабалина Екатерина Шабалина Юрист Tranio
Задать вопрос Екатерине

Сдача в аренду

При сдаче недвижимости в аренду собственники платят налог на доход: физические лица — подоходный налог (Einkommensteuer), юридические — налог с корпораций (Körperschaftssteuer). Подоходный налог рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, включая надбавку в поддержку солидарности (Solidaritätszuschlag): точную ставку поможет определить налоговый консультант.

Для компаний, которые сдают недвижимость в аренду и не осуществляют никакой другой коммерческой деятельности, ставка налога на доход фиксированная: 15,825 %, включая надбавку в поддержку солидарности.

— Что такое надбавка в поддержку солидарности?

— Это отчисления на экономическое восстановление земель бывшей ГДР. Надбавка применяется к подоходному, корпоративному налогу и налогу на прирост капитала. Её размер составляет 5,5 % от суммы обязательного платежа по основному налогу.

Налогом на доход облагается разница между всеми полученными доходами и произведенными затратами. К последним относятся коммунальные платежи, плата управляющей компании, налог на имущество, проценты по кредиту, налог на землю, амортизация здания (2–3 % от стоимости здания в год) и дополнительные расходы при покупке, такие как госпошлина, налог на переход права собственности, комиссия брокера.

С помощью грамотных налоговых консультантов многие инвесторы структурируют «вхождение» капитала в немецкие компании через займы учредителей, что помогает существенно снизить налогооблагаемую базу и вывести прибыль из-под налога на дивиденды. 

На практике это приводит к уменьшению налоговой нагрузки на доход от арендного бизнеса практически до нуля на протяжении первых 10–15 лет инвестиции.

Георгий Качмазов Георгий Качмазов Управляющий партнёр Tranio
Задать вопрос Георгию

Россиянам, сдающим в аренду недвижимость в Германии, не требуется платить налог на доход в России, в случае если налог, уплаченный в Германии, больше налога, рассчитанного к оплате в РФ: между странами действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

— Правда ли, что в Германии оформление недвижимости не на физическое, а на юридическое лицо помогает оптимизировать налоги? 

— Действительно, по статистике Tranio, покупатели доходной недвижимости стоимостью более 1 млн евро ежегодно экономят в среднем 25 % от налога на доход по сравнению с тем, как если бы они зарегистрировали тот же объект на физическое лицо.

Продажа

Продавец недвижимости выплачивает налог на прирост капитала (Kapitalertragsteuer), который является одной из форм налога на доход. Для физических лиц он взимается по ставке подоходного налога (14,77 – 47,475 %), для юридических лиц — налога с корпораций (15,825 %), а также промыслового налога, ставка которого зависит от региона регистрации компании. 

Налогооблагаемая база рассчитывается так: из выручки от продажи недвижимости вычитаются расходы, связанные с её приобретением, и амортизационные отчисления.Физические лица не платят налог на прирост капитала, если между покупкой и продажей недвижимости прошло более 10 лет, или если объект использовался исключительно для личного проживания минимум три года до продажи.

Дарение и передача по наследству

При наследовании или дарении недвижимости налог на наследство и дарение (Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer) платит получатель объекта. Обычно налогооблагаемая база равна рыночной стоимости недвижимости. Ставка налога на наследство или дарение варьируется от 7 до 50 % в зависимости от степени родства и стоимости объекта. Налогоплательщики делятся на три класса, для каждого из которых предусмотрены необлагаемые вычеты, уменьшающие размер налогооблагаемой базы.

Налоговый
класс
Получатели Необлагаемый
вычет, евро
1 Супруги и гражданские супруги
Дети и внуки (при умерших родителях)
Дети и внуки (при живых родителях)
Родители, бабушки и дедушки
500 000
400 000
200 000
100 000
2 Братья и сёстры
Племянники
Приёмные родители
Свойственники
Разведённые супруги и партнёры
20 000
3 Остальные, в том числе юридические лица 20 000
Поделитесь статьей

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio

    Готово!

    Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Германии
    Анна Боярчукова
    Анна Боярчукова
    Руководитель отдела жилой недвижимости
    8 (800) 333-10-85
    • Комиссия Tranio — 0 %
    • Помощь с ВНЖ
    • Ипотека от 1,5 %