Дома престарелых в Европе и США — выгодное вложение инвестиций

У многих пожилых людей нет семей, которые могли бы ухаживать за ними, поэтому пенсионеры нередко предпочитают селиться в специализированных комплексах с медицинским обслуживанием. Только в одной Германии до 2020 года потребуются десятки тысяч мест в домах престарелых. Согласно прогнозам HPS Research, с 2007 по 2020 годы этот сектор в стране вырастет на 50%, с 2020 по 2050 — еще на 100%. Поэтому комплексы для пожилых привлекают инвесторов.

Схема инвестиций такова: покупатель приобретает дом престарелых, отдает его в управление оператору (который в свою очередь сдает помещения пожилым людям) и получает долю прибыли от аренды. Среди преимуществ вложений в такие объекты — высокий спрос со стороны арендаторов и продолжительные контракты.

Виды рынков

Рынок домов престарелых в Европе делится на три вида:

— Лицензируемый. Для строительства и управления компаниям требуется специальное разрешение от властей. Такой рынок характерен для Бельгии, Италии и Франции.

— Нерегулируемый. Компании строят дома престарелых и управляют ими без вмешательства властей. Примеры — Великобритания, Германия и Испания.

— Аутсорсинговый. Власти передают обязанности по управлению домами престарелых частным компаниям. Контракты обычно заключаются на 3–10 лет. Такой подход актуален для Норвегии, Финляндии и Швеции.

В Европе существуют три типа объектов недвижимости для пенсионеров:

• обычное жилье, адаптированное под нужды пожилых людей (например, дома или квартиры без порогов, с широкими дверными проемами, чтобы было удобнее передвигаться на коляске);
• специализированные комплексы с обслуживанием (питание, помощь в быту);
• дома престарелых больничного типа с полным медицинским обслуживанием.

В США выделяют такие виды учреждений:

• дома для пенсионеров — субсидируемые государством многоквартирные здания с минимальным сервисом;
• Assisted Living — гостиница-пансион, где уход и питание совмещены с медицинскими услугами;
• Boarding House — пансион для пенсионеров на 10–15 мест;
• Nursing Home — заведение с акцентом на медицинские услуги;
• Adult DayCare facility — дом престарелых с дневным пребыванием.

Преимущества и недостатки инвестиций

Плюсы инвестиций в дома престарелых:

— Высокая заполняемость — около 90%. В отдельных странах, например во Франции, она достигает 98%.

— Стабильный спрос со стороны арендаторов. Население планеты, особенно Европы, стареет, продолжительность жизни увеличивается. По прогнозу ООН, к 2050 году число людей старше 60 лет во всем мире вырастет до 2 млрд. К этому сроку доля людей такого возраста в Германии, Франции и Швейцарии составит более 40%. В среднем по Европе доля пожилых старше 65 лет составит 30%, и более 11% будут старше 80. Сегодня людей старше 80 лет больше всего в таких странах как Япония, Италия, Швеция, Германия, Франция и Норвегия. К 2020 году доля престарелых будет значительной также в Южной Корее, Швейцарии, Австрии и Нидерландах.

— Продолжительный период контрактов с гарантированной доходностью. По словам Георгия Качмазова, руководителя «Транио», обычно дома престарелых сдаются с долгосрочными (от пяти лет и больше) жесткими контрактами. Арендатор не может съехать и отказаться от уплаты аренды на протяжении всего действия контракта.

Однако у таких инвестиций есть и риски. «Весьма вероятно, что через 15–20 лет понадобится переоборудовать дом престарелых, сделать ремонт, и это негативно отразится на доходности. Есть риск того, что через 15 лет технологии уйдут далеко вперед, и современные дома престарелых будут качественно отличаться, что приведет к снижению рентабельности сегодняшних зданий. В тоже время, перепрофилирование такого дома престарелых практически невозможно»,— говорит Георгий Качмазов.

Некоторые эксперты считают, что такие механизмы, как договор аренды и гарантия застройщика помогают смягчить риски. «Инженерные системы здания действительно устаревают. Однако договор аренды заключается на 20 лет, а инженерные системы рассчитаны на 25–30 лет. Кроме того, в Германии есть пятилетняя гарантия застройщика полностью на весь комплекс. Через пять лет делается еще раз осмотр, и если обнаруживаются какие-то дефекты, то застройщик их устраняет за свои деньги»,— говорит Марк Сигал, начальник отдела инвестиционной недвижимости Allgemeine Immobilien-Börse.

Чтобы минимизировать риски вложений, рекомендуется выбирать объекты с такими характеристиками:

Расходы на покупку и содержание

Затраты на строительство комплекса для пенсионеров составляют около 50% от общего бюджета инвестиций. Остальная часть суммы тратится на планирование, приобретение участка и сопутствующие расходы, а также непредвиденные издержки.

По оценке Knight Frank, примерно половина дохода от комплекса для пенсионеров тратится на зарплату обслуживающему персоналу. В Лондоне эта статья расходов равна 20,6 тыс. фунтам стерлингов в год в расчете на одного жителя дома престарелых. На содержание объекта (коммунальные услуги, налоги и текущий ремонт) уходит примерно 5–6% дохода. Собственники британских домов престарелых платят за это в среднем 1 650 фунтов в расчете на одно место. Чистая валовая прибыль с учетом расходов, налогов, дохода от аренды и амортизации составляет около 30% от общего дохода. Например, в Великобритании дом престарелых на 60–80 мест приносит в среднем 650 000 фунтов стерлингов в год, то есть около 9 000 фунтов в расчете на одно место.

В Великобритании среднегодовая стоимость проживания в частном жилом доме составляет 27 872 фунтов стерлингов (536 фунтов в неделю), в доме престарелых с медицинским обслуживанием — 38 376 фунтов стерлингов (738 фунтов в неделю).

В Германии и Австрии проживание в специальном комплексе для пенсионеров (без медицинского обслуживания) обходится в 36–40 тыс. евро в год (3–3,5 тыс. евро в месяц). В эту сумму входит еженедельная уборка, питание в столовой и коммунальные услуги. В среднем в Европе расходы пациентов на проживание в домах престарелых варьируются от 3 000 до 4 500 евро в месяц.

Цены на объекты и доходность

В Евросоюзе действуют жесткие нормы по переобустройству обычных зданий в дома престарелых, поэтому проще возвести новый дом. Однако в расчете на 1 м² строительство комплекса для пенсионеров примерно в полтора раза дороже, чем обычного здания.

В Великобритании доходность домов престарелых варьируется от 5 до 7,5%. В Германии доход от аренды приносит в среднем около 7% годовых. Например, «Транио» предлагает дом престарелых в регионе Бранденбург, в 20–30 км от окраины Берлина. Стоимость комплекса, построенного в 2015 году, составляет 10,3 млн евро, годовой доход от аренды равен 690 185 евро (6,7%). Купив такой объект в кредит (условия — менее 2% годовых с 70% LTV на 10 лет), с учетом всех издержек на оформление и владение можно получить около 12% годовых в качестве чистой прибыли на капитал (IRR). Длительность договора аренды — 20 лет. Стоимость услуг управляющей компании составляет 2% от арендных платежей.

Американские заведения для пенсионеров тоже имеют большую отдачу. «В США доход от домов престарелых достигает от 5 до 15% годовых, если инвестор просто сдает помещение компании, которая организует работу и предоставляет услуги, и значительно больше — если инвестор вкладывает деньги в организацию сервиса и операционные расходы»,— говорит Вадим Чердак, управляющий партнер компании Business Services International. Например, в «дорогом» штате Нью-Джерси строительство дома престарелых с дневным проживанием (Adult DayCare facility) обходится в 2–4 млн долл. Прибыльная управляющая компания может приносить 1,5–2 млн долл. дохода. Цена на покупку такой фирмы — 5–8 млн долл.

Льготные условия для инвесторов

По словам Вадима Чердака, инвестируя в компанию, управляющую домами престарелых, можно рассчитывать на получение постоянной визы и грин-карты США. Кроме того, инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость, пользуются налоговыми скидками в связи с амортизацией.

Можно выгодно купить недвижимость для пенсионеров во Франции. В этой стране существуют программы, по которым физические лица, резиденты страны или ее заморских территорий, приобретающие новые комплексы для пожилых или инвалидов, получают возврат НДС (программа LMNP Classique) или налоговый вычет в размере 11% (LMNP Censi-Bouvard). Для этого приобретенные апартаменты нужно сдавать в аренду минимум девять лет с помощью управляющей компании, с которой заключен договор.

Похожие условия действуют в Великобритании: при покупке апартаментов в комплексе для пожилых инвестору гарантируется рентный доход в течение 10 лет, если он сдает комплекс в аренду с помощью управляющей компании. При этом инвестор освобождается от уплаты НДС (20%), а застройщик выкупает недвижимость через 3–10 лет, и доход при перепродаже составляет около 10%.

Не менее интересны капиталовложения в этот сектор в Германии. Инвестор, привлекающий средства для вложения в дом престарелых, может получить в банке Германии ипотеку на льготных условиях и по низкой ставке — от 2% годовых.

* * *

Лучше диверсифицировать инвестиционный портфель и приобретать несколько объектов, которые расположены в ключевых регионах одной или нескольких стран и находятся под управлением разных компаний-операторов. Выгоднее всего инвестировать в небольшие квартиры в комплексах, рассчитанных на пенсионеров со средним достатком.

«При выборе варианта инвестиций на рынке домов престарелых необходимо тщательно проводить процедуры due diligence, чтобы определить, какие именно объекты и в каких локациях будут пользоваться наибольшим спросом среди пожилых людей. Особое внимание необходимо уделять оценке местоположения — с точки зрения демографической ситуации, социального окружения, наличия инфраструктуры и хорошей транспортной доступности . Надежными являются объекты с мощными и опытными операторами, а также с жесткими договорами аренды»,— говорит Анна Курьянович, консультант по инвестициям «Транио».

Юлия Кожевникова, «Транио»