На швейцарском рынке может образоваться «пузырь»

На водную гладь Цюрихского озера бросают тени современные многоэтажные дома из стекла и бетона, которые постепенно вытесняют виллы постройки конца XIX — начала XX веков. Здесь же выстроились и пристани для быстроходных катеров. Эти новые дома являются символом бума на швейцарскую недвижимость.

Спрос подогревает цены

Местные власти ломают головы над тем, как сдержать неуемный рост франка. За последний год валюта значительно укрепилась, поскольку швейцарский рынок получает огромные вливания от инвесторов, стремящихся укрыться в этой надежной гавани от бури в еврозоне.

В городе Кюснахт, находящемся на Золотом побережье Цюрихского озера, не хватает земли, поэтому даже ничем не примечательные дома стоят по несколько миллионов евро. В последнее время застройщики часто сносят старые особняки и возводят на их месте элитные многоквартирные высотки.

«Определенно есть опасность образования "пузыря". Некоторые признаки указывают на то, что рынок недвижимости перегрет»,— говорит Рудольф Минш, главный экономист компании Économiesuisse.

Согласно данным Швейцарского национального банка (Swiss National Bank, SNB), с начала финансового кризиса 2008 года цены на квартиры и дома выросли примерно на 20%. В I квартале 2012 года было выдано на 13,5% больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период прошлого года. Большие прибыли получают инвестиционные фонды недвижимости, в частности, Swiss Prime Site и PSP Swiss Property.

История повторяется?

После обвала фондового рынка в 1987 году центральный банк смягчил условия ипотечного кредитования, и объем выданных ссуд вырос более чем на 40%. С 1988 по 1992 годы цены на квартиры и дома поднялись на 10%. После «пузырь» лопнул, и банк ужесточил условия выдачи ипотеки.

Несомненно, увеличение цен на 20% не идет ни в какое сравнение с тем, что произошло в Испании, где цены выросли на 100%, и в Ирландии, где недвижимость подорожала более чем на 300% по сравнению с докризисным периодом.

Однако для Швейцарии, которая гордится стабильным рынком и законодательством, ограничивающим приток спекулятивного капитала, такой рост является беспрецедентным.

По информации SNB, за последние четыре года объем ипотечных кредитов вырос на 20%. Сильна конкуренция между банками. Сейчас они выдают ссуду даже тем, кого ранее не считали платежеспособными.

Из-за опасений, что рост кредитования приведет к краху рынка, было введено новое положение, которое вступило в силу с 1 июля 2012. Теперь требуется внести минимум 10% наличными и запрещается полностью финансировать покупку средствами из пенсионных накоплений. В течение 20 лет должны быть выплачены две трети от общей суммы кредита.

Иммигранты раскачивают рынок

По данным статистического бюро, летом 2012 население Швейцарии впервые перевалит за отметку 8 млн.

«Росту населения способствует тот факт, что Швейцария является привлекательной страной для ведения бизнеса»,— отмечает Минш.

Рост иммиграции — один из факторов подорожания недвижимости. Именно из-за иностранцев средняя цена достигла 800 тыс. швейцарских франков (666 тыс. евро), о чем свидетельствуют данные консалтинговой фирмы Wüest & Partner. Однако за год жилье подорожало примерно на 5%, в то время как число иммигрантов увеличилось лишь на 1%.

Томас Ридер, аналитик рынка недвижимости из Credit Suisse, отмечает, что повышению цен будут способствовать ограничения на строительство, введенные на таких популярных горнолыжных курортах, как Давос и Церматт.

Иностранцы покупают недвижимость в Швейцарии чаще всего для собственного проживания, а не для инвестиций. Доля домовладений, приобретенных для сохранения и приумножения капитала, в этой стране ниже, чем, например, в Великобритании, Италии или Франции, и составляет лишь 40%.

По отношению к иностранцам, планирующим приобрести недвижимость, в Швейцарии действуют жесткие ограничения. В некоторых районах страны те, кто продают жилье через 12 месяцев после покупки, обязаны выплатить разоряющий налог на прирост капитала, ставка которого — 50% от разницы в цене.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

По материалам Reuters