Недвижимость за рубежом
Статьи

Тренды рынка недвижимости Германии в первом полугодии 2023 года

1 011 просмотров · Обновлено
Германия
PIXEL to the PEOPLE / Shutterstock

В конце 2022 года впервые после длительного устойчивого роста рынок жилой недвижимости Германии продемонстрировал снижение. Крупные инвесторы заняли выжидательную позицию, а потенциальные покупатели стали осторожнее относиться к сделкам.

Причины снижения рынка жилья Германии в 2023

Среди фундаментальных причин снижения показателей рынка выделяют уменьшение спроса из-за более высоких затрат на финансирование, вызванные ростом процентной ставки, инфляцию, рост арендной платы, вызванный, в частности, острой нехваткой предложения параллельно с ростом миграции.

Цены снижаются, но показатели неоднородны по стране. Текущая ситуация открывает возможности для покупки недвижимости в Германии с дисконтом. В условиях покупки жилья по сниженной цене в сочетании с ростом ставок на рынке аренды можно рассчитывать на рост доходности активов. Решающее значение при инвестировании будет играть понимание ситуации на рынке.

Недвижимость в Германии 493 объявления на Tranio
Апартаменты в новом жилом комплексе, район Фридрихсхайн, Берлин, Германия за От 411 000 € От 411 000 €
Апартаменты в новом жилом комплексе, район Фридрихсхайн, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.II Всего 160 квартир

Квартиры под аренду в новом жилом комплексе, район Вайсензее, Берлин, Германия за От 330 000 € От 330 000 €
Квартиры под аренду в новом жилом комплексе, район Вайсензее, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2022.IV Всего 35 квартир

Апартаменты в новом жилом комплексе с садом и паркингом, Шёнеберг, Берлин, Германия за От 363 000 € От 363 000 €
Апартаменты в новом жилом комплексе с садом и паркингом, Шёнеберг, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.III Всего 219 квартир

Квартиры для сдачи в аренду и получения дохода в новом жилом комплексе, Фридрихсхайн, Берлин, Германия за От 316 000 € От 316 000 €
Квартиры для сдачи в аренду и получения дохода в новом жилом комплексе, Фридрихсхайн, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2025.II Всего 60 квартир

Новые апартаменты в доме с садом и паркингом, Вильмерсдорф, Берлин, Германия за От 990 000 € От 990 000 €
Новые апартаменты в доме с садом и паркингом, Вильмерсдорф, Берлин, Германия

Построено в 2023 Всего 12 квартир

Новые квартиры в районе Штеглиц-Целендорф, Берлин, Германия за От 675 000 € От 675 000 €
Новые квартиры в районе Штеглиц-Целендорф, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2023.III Всего 71 квартира

Новые квартиры в жилом комплексе, Хоэн-Нойендорф, Бранденбург, Германия за От 292 000 € От 292 000 €
Новые квартиры в жилом комплексе, Хоэн-Нойендорф, Бранденбург, Германия

Срок сдачи: 2024.I Всего 81 квартира

Квартиры в отреставрированном историческом здании, район Вильмерсдорф, Берлин, Германия за От 856 000 € От 856 000 €
Квартиры в отреставрированном историческом здании, район Вильмерсдорф, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.I Всего 81 квартира

Недвижимость в Германии в 1 половине 2023

По данным Федерального статистического управления Германии, в первом квартале 2023 года цены на жилую недвижимость в стране упали на 6,8% в сравнении с первым кварталом прошлого года.

Сильнее всего снижение цен ощущается в городах. Здесь наблюдается корректировка цен и на рынке вторичного жилья, и в сегменте новостроек как в разрезе многоквартирных домов, так и в односемейных домах.

Наибольшее снижение цен по сравнению с тем же кварталом прошлого года наблюдалось в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Франкфурте-на-Майне, Штутгарте и Дюссельдорфе. Здесь цены на многоквартирные дома упали на 10,4%, а на односемейные дома — на 6,4%.

Данные неоднородны по стране и зависят от локации, качества недвижимости, сегмента жилья.

Относительно устойчивыми остаются цены в благополучных районах с недвижимостью хорошего качества и высоким классом энергоэффективности, а также в премиум-сегменте.

Максимальное снижение цены в этом сегменте зафиксировано на уровне 5%, в то время как в среднем сегменте цены снизились на 10-15%. В маловостребованных районах недвижимость продаётся со значительной скидкой.

Заметное снижение цен зафиксировано на недвижимость, нуждающуюся в энергетической реконструкции. Цены на здания, нуждающиеся в повышении класса энергоэффективности, снизились до 40%.

Частичная компенсация снижения цен происходит благодаря росту численности населения на фоне дефицита ввода нового жилья. Deutsche Bank прогнозирует рост населения Германии до 86 млн человек к 2030 году (сейчас 84,4 млн). Приток населения ожидается за счёт миграции и смягчения требований к выдаче гражданства. Дефицит предложения, вероятно, сохранится в течение ближайших лет.

Снижение количества сделок, по разным источникам, составило от 55 до 75%. Рынок откатился до объёмов 2012 года. Средняя доходность жилой недвижимости в Германии варьируется от 2 до 3,5%.

Инвестиции в недвижимость Германии

Многоквартирные дома

Во втором квартале 2023 также наблюдается спад инвестиций в недвижимость. В условиях неопределённости крупные инвесторы находятся в режиме ожидания. Объём инвестиций в высококачественные жилые комплексы и портфели недвижимости сократился на 73% в годовом выражении. Объём сделок во втором квартале составил 7,1 млрд евро и сократился на 9% в сравнении с первым кварталом этого года.

Квартиры в Германии 378 объявлений на Tranio
Апартаменты в новом жилом комплексе, район Фридрихсхайн, Берлин, Германия за От 411 000 € От 411 000 €
Апартаменты в новом жилом комплексе, район Фридрихсхайн, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.II Всего 160 квартир

Квартиры под аренду в новом жилом комплексе, район Вайсензее, Берлин, Германия за От 330 000 € От 330 000 €
Квартиры под аренду в новом жилом комплексе, район Вайсензее, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2022.IV Всего 35 квартир

Апартаменты в новом жилом комплексе с садом и паркингом, Шёнеберг, Берлин, Германия за От 363 000 € От 363 000 €
Апартаменты в новом жилом комплексе с садом и паркингом, Шёнеберг, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.III Всего 219 квартир

Квартиры для сдачи в аренду и получения дохода в новом жилом комплексе, Фридрихсхайн, Берлин, Германия за От 316 000 € От 316 000 €
Квартиры для сдачи в аренду и получения дохода в новом жилом комплексе, Фридрихсхайн, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2025.II Всего 60 квартир

Новые апартаменты в доме с садом и паркингом, Вильмерсдорф, Берлин, Германия за От 990 000 € От 990 000 €
Новые апартаменты в доме с садом и паркингом, Вильмерсдорф, Берлин, Германия

Построено в 2023 Всего 12 квартир

Новые квартиры в районе Штеглиц-Целендорф, Берлин, Германия за От 675 000 € От 675 000 €
Новые квартиры в районе Штеглиц-Целендорф, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2023.III Всего 71 квартира

Новые квартиры в жилом комплексе, Хоэн-Нойендорф, Бранденбург, Германия за От 292 000 € От 292 000 €
Новые квартиры в жилом комплексе, Хоэн-Нойендорф, Бранденбург, Германия

Срок сдачи: 2024.I Всего 81 квартира

Квартиры в отреставрированном историческом здании, район Вильмерсдорф, Берлин, Германия за От 856 000 € От 856 000 €
Квартиры в отреставрированном историческом здании, район Вильмерсдорф, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.I Всего 81 квартира

По данным опроса, проведённого CBRE в начале этого года, около трети опрошенных инвесторов в Германии выбирают инвестиционную стратегию добавленной стоимости (Value Add): инвестор покупает объект, увеличивает его капитализацию и перепродаёт.

Tranio, как инвестиционная группа, в текущих условиях сфокусирована на двух перспективных направлениях для инвестиций.

Первое направление

Предоставление финансирования девелоперам на раннем этапе для покупки участка либо для строительства проекта, что позволяет получить значительную скидку при покупке жилой недвижимости.

Второе направление

Поиск и покупка готового объекта у фондов с определённым дисконтом с целью реновации площадки/здания и последующей перепродажи по более выгодной цене.

Германия не закрыта для инвестиций из России. В 2023 году клиенты Tranio инвестируют в недвижимость Германии и других странах Евросоюза. Получите подробную консультацию с самыми актуальными предложениями зарубежной недвижимости от нашего менеджера.

Оставить заявку

Односемейные дома

Снижение цен на односемейные дома (Einfamilienhäuser) составило в среднем 12%. В значительной степени корректировка обусловлена снижением цен на дома с низкой энергоэффективностью (на 25–30%), в то время как снижение цен в новостройках составило 2–7%.

Относительно плавная корректировка цен в этом сегменте поддерживается наличием спроса на односемейные дома. Спрос, в свою очередь, подогревается ростом арендных ставок. Как результат, часть арендаторов принимает решение о покупке собственного жилья, поскольку это становится выгоднее аренды.

Дома в Германии 111 объявлений на Tranio
Элитная вилла с двумя террасами в престижном районе, Нимфенбург, Мюнхен, Германия за 10 900 000 € 10 900 000 €
Элитная вилла с двумя террасами в престижном районе, Нимфенбург, Мюнхен, Германия

Общая площадь 730 м² Площадь земли: 1 093 м²

Двухуровневая квартира в старинном доме в центральном районе Штуттгарта за 219 000 € 219 000 €
Двухуровневая квартира в старинном доме в центральном районе Штуттгарта

3 спальни 1 ванная комната

Дом в Ольденбурге, Германия, 232,8 м² за 590 000 € 590 000 €
Дом в Ольденбурге, Германия, 232,8 м²

Общая площадь 232 м² Площадь земли: 702 м²

Двухквартирный дом с садом в Буххольц-ин-дер-Нордхайде, Нижней Саксонии, Германия за 550 000 € 550 000 €
Двухквартирный дом с садом в Буххольц-ин-дер-Нордхайде, Нижней Саксонии, Германия

Общая площадь 120 м² Площадь земли: 718 м²

Элитная вилла с бассейном и спа-центром, Грюнвальд, Германия за 23 000 000 € 23 000 000 €
Элитная вилла с бассейном и спа-центром, Грюнвальд, Германия

Общая площадь 850 м² 22 спальни

Историческая вилла с большим участком в районе Грюневальд, Берлин, Германия за 4 195 000 € 4 195 000 €
Историческая вилла с большим участком в районе Грюневальд, Берлин, Германия

Общая площадь 240 м² Площадь земли: 1 400 м²

Семейная вилла с садом и гаражом в районе Рамерсдорф-Перлах, Мюнхен, Бавария за 2 535 000 € 2 535 000 €
Семейная вилла с садом и гаражом в районе Рамерсдорф-Перлах, Мюнхен, Бавария

Общая площадь 225 м² Площадь земли: 321 м²

Элегантный и просторный дом в Кёльне за 598 000 € 598 000 €
Элегантный и просторный дом в Кёльне

Общая площадь 236 м² Площадь земли: 546 м²

Рынок жилья Германии всё ещё остаётся рынком аренды. С этой точки зрения наиболее привлекательными остаются пригороды: наибольший рост арендных ставок зафиксирован в пригородах мегаполисов.

Снижение арендных ставок в ближайшей перспективе маловероятно. Напротив, давление со стороны миграции, снижение ввода нового жилья, рост стоимости домовладения могут ещё больше укрепить и повысить ставки на аренду.

Рост арендной платы говорит о живучести рынка недвижимости. Приток населения на фоне сокращения нового строительства говорит о том, что избыточный спрос станет ещё сильнее.

Запланированная государством программа дополнительной защиты арендаторов усилит этот спрос. Уже сейчас доходность в этом сегменте на вторичном рынке в семи крупнейших городах Германии выросла в среднем до 3,04%, при этом диапазон доходности варьируется от 2,9% в Мюнхене до 3,15% в Гамбурге.

Коммерческая недвижимость

Наибольший спад сделок зафиксирован в офисной недвижимости: 3,23 млрд евро, что на 75% меньше в годовом исчислении. Основная причина коррекции — неопредёленность экономического развития и замедление в принятии решений об аренде офисных помещений.

Больше всего в этих условиях проигрывают офисы среднего класса. На фоне текущих условий ожидается сокращение объёмов завершённых проектов коммерческой офисной недвижимости: фокус направлен на реновацию текущих помещений.

Сегмент складов остаётся стабильным и демонстрирует доходность в 7% и выше. Также сохраняется спрос на отели, приносящие доходность от 6,5%. В торговых объектах доходность варьируется от 5,5% до 7–8%, в зависимости от конкретных условий.

Коммерческая недвижимость в Германии 728 объявлений на Tranio
Пакет апартаментов с гарантированной доходностью 3,9% в строящемся жилом комплексе в Берлине, Германия за 1 593 000 € 1 593 000 €
Пакет апартаментов с гарантированной доходностью 3,9% в строящемся жилом комплексе в Берлине, Германия

Общая площадь 245 м² Доходность 3,9%

Сетевой супермаркет в Нюрнберге, Бавария, Германия за 4 850 000 € 4 850 000 €
Сетевой супермаркет в Нюрнберге, Бавария, Германия

Доходность 4,3% Арендная ставка (м²/месяц): 12 €

Пакет апартаментов с гарантированной доходностью 3,9% в строящемся жилом комплексе в Берлине, Германия за 546 000 € 546 000 €
Пакет апартаментов с гарантированной доходностью 3,9% в строящемся жилом комплексе в Берлине, Германия

Общая площадь 84 м² Доходность 3,9%

Супермаркет с надежным сетевым арендатором, Бавария, Германия за 987 000 € 987 000 €
Супермаркет с надежным сетевым арендатором, Бавария, Германия

Доходность 6,9% Арендная ставка (м²/месяц): 6 €

Пакет апартаментов под аренду с доходностью 3% в Мюнхене, Бавария, Германия за 542 000 € 542 000 €
Пакет апартаментов под аренду с доходностью 3% в Мюнхене, Бавария, Германия

Общая площадь 49 м² Доходность 3,0 %

Медицинский центр в Баварии, Германия за 7 500 000 € 7 500 000 €
Медицинский центр в Баварии, Германия

Общая площадь 4 200 м² Доходность 5,2 %

Пакет апартаментов с гарантированной доходностью 3,9% в строящемся жилом комплексе в Берлине, Германия за 3 900 000 € 3 900 000 €
Пакет апартаментов с гарантированной доходностью 3,9% в строящемся жилом комплексе в Берлине, Германия

Общая площадь 600 м² Доходность 3,9%

Коммерческое помещение в новом жилом комплексе, Берлин, Германия за 462 000 € 462 000 €
Коммерческое помещение в новом жилом комплексе, Берлин, Германия

Срок сдачи: 2024.III

Перспективы развития рынка недвижимости Германии

Район города
Christian Schwier / Shutterstock

Рынок находится на этапе спада. Как долго продлится цикл, однозначно сказать нельзя. Подъёму рынка с 2008 по 2021 год предшествовал спад с 1995 по 2008 год, который длился более 13 лет. В этом году оживления рынка эксперты не ожидают.

Согласно расчётам Handelsblatt, доступность недвижимости находится на уровне 2008 года, процентные ставки по историческим меркам относительно низкие (при сопоставлении текущего уровня цен и среднего дохода).

В текущем контексте в наиболее уязвимом положении находятся застройщики, которые сталкиваются с удорожанием строительства, и фонды, которым необходим капитал для обслуживания оттока наличности.

Уже сейчас на рынке недвижимости зафиксированы дефолты и кейсы неплатёжеспособности крупных застройщиков и банков: реструктуризация крупнейшей компании Centrum, отсутствие ликвидности для погашения 158 млн евро у управляющих мезонинным фондом банков Hauck & Aufhäuser и VERIUS, и т.д.

Фонды, владеющие коммерческой недвижимостью, также сталкиваются с рисками финансовой нестабильности из-за дисбаланса. Низкая ликвидность недвижимости наряду с невозможностью вывода денег инвесторами в кратчайшие сроки создаёт эти риски. Сегодня фонды владеют 40% коммерческой недвижимости в Еврозоне, а общая стоимость активов фондов с 2013 года выросла в 3 раза и превысила один триллион евро.

Новостройки в Германии 130 объявлений на Tranio
Новый пентхаус рядом с озером, Грюневальд, Берлин, Германия за 5 950 000 € 5 950 000 €
Новый пентхаус рядом с озером, Грюневальд, Берлин, Германия

Общая площадь 310 м² Площадь земли: 1 390 м²

Апартаменты с балконом, в новом жилом комплексе, Вильмерсдорф, Берлин, Германия за 1 020 000 € 1 020 000 €
Апартаменты с балконом, в новом жилом комплексе, Вильмерсдорф, Берлин, Германия

Общая площадь 101 м² 2 спальни

Четырехкомнатная квартира в новом доме с парковкой в районе Панков, Берлин, Германия за 780 000 € 780 000 €
Четырехкомнатная квартира в новом доме с парковкой в районе Панков, Берлин, Германия

Общая площадь 83 м²

Особняк премиум класса с садом около 1000 м² в Шарлоттенбурге, Берлин, Германия за 5 750 000 € 5 750 000 €
Особняк премиум класса с садом около 1000 м² в Шарлоттенбурге, Берлин, Германия

Общая площадь 516 м² Площадь земли: 977 м²

Апартаменты с террасой, в резиденции с садом и парковкой, Хердерн, Фрайбург, Германия за 990 000 € 990 000 €
Апартаменты с террасой, в резиденции с садом и парковкой, Хердерн, Фрайбург, Германия

Общая площадь 146 м² 3 спальни

Современные апартаменты с террасой, в жилом комплексе с садом и парковкой, Хердерн, Фрайбург, Германия за 983 000 € 983 000 €
Современные апартаменты с террасой, в жилом комплексе с садом и парковкой, Хердерн, Фрайбург, Германия

Общая площадь 145 м² 3 спальни

Апартаменты с террасой, в современном жилом комплексе с садом и парковкой, Хердерн, Фрайбург, Германия за 988 000 € 988 000 €
Апартаменты с террасой, в современном жилом комплексе с садом и парковкой, Хердерн, Фрайбург, Германия

Общая площадь 146 м² 3 спальни

Апартаменты с балконом, в новом жилом комплексе с садом и парковкой, Хердерн, Фрайбург, Германия за 942 000 € 942 000 €
Апартаменты с балконом, в новом жилом комплексе с садом и парковкой, Хердерн, Фрайбург, Германия

Общая площадь 126 м² 3 спальни

Прогнозы и мнения экспертов

Дитер Бекен, управляющий партнёр Becken Holding с 45-летним опытом работы в отрасли, прогнозирует, что рынок реконструкции будет считаться одним из крупнейших в ближайшие 20 лет. Жильё требует модернизации и соответствия требованиям энергоэффективности: более половины объектов недвижимости Германии построены до 1977 года.

Colliers, международная консалтинговая компания в области коммерческой недвижимости, прогнозирует нехватку заёмного капитала на рынке коммерции в 19 млрд евро к 2026 году и 28 миллиардов евро к 2030 году.

Несмотря на отсутствие общерыночной угрозы для инвестиционного рынка, это станет сдерживающим фактором для количества транзакций, объём сделок может снизиться дополнительно на 5–15%. В то же время высокий уровень долговой нагрузки может негативно сказаться на управлении активами: капитал, предназначенный для капитальных вложений, придётся использовать для рефинансирования. При этом возможности для инвесторов с базой собственного капитала остаются.

Поделитесь статьей
Подписывайтесь на наши каналы
Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.
Получайте свежие статьи по почте

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Подписаться
    Я согласен с правилами обработки персональных данных и политикой конфиденциальности Tranio
    Готово!

    Менеджеры Tranio расскажут о недвижимости в Германии
    Светлана Ларионова
    Светлана Ларионова
    Менеджер по продажам Tranio Европа
    8 (800) 333-10-85
    • Помощь с ВНЖ
    • Беспроцентная рассрочка