В первой половине 2012 уменьшился объем инвестиций в коммерческую недвижимость Германии

В первой половине 2012 общая сумма сделок на рынке коммерческой недвижимости Германии составила 8,97 млрд евро, что на 18% меньше, чем в аналогичный период 2011. Прошедшее полугодие стало самым слабым с 2010 года. Негативная тенденция продолжается с конца 2011 года.

Это объясняется двумя причинами:

• Возникли трудности с финансированием, особенно в случае высокорискованного инвестирования. Крупные кредиты в сегментах, не являющихся ключевыми, практически недоступны.
• В ключевом сегменте наблюдается недостаток объектов на продажу. Поскольку за последние два года многие крупные торговые центры и офисные здания уже поменяли владельцев, спрос значительно превышает предложение.

Доминирует сектор торговой недвижимости

В продолжение тенденции прошлого года торговая недвижимость в первой половине 2012 стала самым востребованным активом: на ее долю пришлось 43% сделок на общую сумму 3,9 млрд евро. Из 10 крупнейших продаж 6 осуществлены в этом секторе. Во времена экономической нестабильности эта надежная гавань радует инвесторов стабильным ростом рентного дохода и благоприятным потребительским климатом.

Однако из-за недостатка интересных предложений объем ивестиций в сектор торговой недвижимости уменьшился на 30% по сравнению с первым полугодием 2011, несмотря на то, что спрос остается высоким, особенно в ключевом сегменте.

На втором месте по популярности — офисы, далее следуют участки под строительство, промышленно-складские помещения и отели. По сравнению с первой половиной 2011 года объем инвестиций в офисы сократился на 10%. Количество сделок с участками под строительство, наоборот, увеличилось — объем средств вырос более чем на 30%. В этот сектор инвесторы вложили 770 млн евро.

Берлин и Мюнхен — самые привлекательные города для инвесторов

Сегодня главенствуют шесть рынков — Берлин, Мюнхен, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн и Франкфурт. На их долю пришлось 45% от общего объема инвестиций. Такая же картина наблюдалась и в прошлом году.

Однако по сравнению с первой половиной 2011 года только в Берлине и Мюнхене вырос объем инвестиций. В столице Германии приток капитала увеличился на 20%, достигнув 1,1 млрд евро. В рынок Мюнхена вложили на 61% больше средств — 980 млн евро, из которых 23% пришлось на офисы и 71% — на торговую недвижимость. При этом 60% сделок в баварской столице имели отношение к четырем крупнейшим объектам: Maximilianhöfe, PasingArcaden, Pasinger Hofgärten и VIVASüdseite.

В Гамбурге, Дюссельдорфе, Кёльне и Франкфурте объем инвестиций сократился на 24–53% по отношению к предыдущему году. Особенно заметно ухудшилась ситуация в Гамбурге. Из шестерки лидеров инвесторы были наименее активными в Дюссельдорфе и Кёльне: в этих городах были заключены сделки на общую сумму 230 млн и 180 млн евро соответственно.

Растет доля европейских инвесторов

Рынок Германии остается чрезвычайно привлекательным для европейцев, которые в первой половине 2012 года вложили в него 2,1 млрд евро — на 30% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Покупатели из этого региона составляют 24% от общего числа капиталовкладчиков, что на 60% больше, чем годом ранее.

Однако пыл инвесторов из Германии поутих: доля их капитала составила 61%, что на 5% меньше, чем годом ранее. Тем не менее, они остаются самой активной группой покупателей коммерческой недвижимости.

На втором месте по объему вложений после немцев — американцы. Граждане США вложили 990 млн евро, что составляет 11% от общего числа сделок в первом полугодии 2012.

Активными были также французы и люксембуржцы, на их долю пришлось 9% и 4% сделок соответственно.

Среди продавцов преобладают фонды прямого инвестирования, среди покупателей — инвестиционные фонды закрытого типа.

Ставки доходности остаются стабильными

Ставки доходности коммерческой недвижимости остаются стабильными, но слегка понижаются в офисном секторе.

В конце июня 2012 доходность офисной недвижимости в Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Дюссельдорфе, Кёльне и Франкфурте была в среднем на уровне 4,8%. Это худший показатель с 2007 года. Самая низкая доходность — в Мюнхене (4,3%). Для сравнения, в Кёльне — 5,1%.

Ставки доходности торговых помещений с начала 2012 года не изменились, но понизились на 10–40 базисных пунктов по сравнению с первой половиной 2011, за исключением Франкфурта и Мюнхена. В столице Баварии чистая начальная ставка доходности составляет 3,6%, в Берлине и Гамбурге она на 100 базисных пунктов выше.

Промышленно-складские помещения в шести крупнейших городах приносят в среднем 7,1% годовых.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

По материалам Savills